作为目前支撑广州楼市的中坚力量，二次、三次甚至更多次置业者是消费的主体，这其中虽然会有一部分的投资者，但大部分都是因为需要改善居住条件而购房的自住型买家。而新政明显偏向于保护中低收入家庭和首次置业者，有专家认为，新政在保护这些人的同时，也误伤了梯度置业的换房者，很大程度影响到其换房计划，而以其为支撑的楼市也势必会受到波及。

　　新政容易误伤梯度置业者

　　新政的出发点是解决老百姓普遍反映的中低价位、中小套型普通商品住房供应不足问题，但从具体操作上看，新政的一些细则却令不少普通居民的置业之路变得更艰辛。新政出台后，想换房的市民头疼了：家里人口增多，房子不够住了，换房迫在眉睫，但房子买入还未满5年，这么卖出去会损失不少，不卖吧，又没钱买新房；想买个大一点的，首付又要3成以上，钱好像又不够了，这个房到底换不换？真可谓进退两难。

　　有中介公司专家认为，新政中“对购买住房不足5年转手交易的全额征收营业税”和“建筑面积90平方米以上的住房规定首付款比例不得低于30%”的细则容易误伤梯度置业换房者。置业专家一直在倡导：在我们的住房消费市场建立梯度消费模式，积极培育二手房市场，鼓励合理消费。而这种模式就是中等、中等偏低收入家庭先通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题；中等、中等偏高收入家庭通过转让旧房，再购买新建的价格性能比较高的中档房、中高档房。购房者通过这样的置业阶梯循环逐步形成住房的梯级消费，促使一二级市场协调发展。

　　但是现在很多置业者却不得不面临这样一个困境：想通过旧房换新房遇上了对购买住房不足5年转手交易的全额征收5.5%营业税，交易成本陡然增多；想利用手头上本来就不是太充裕的储蓄改善住房条件也碰上了建筑面积90平方米以上的住房首付款比例不得低于30%，这样一来他们旧房换新房或者小房换大房的置业梦同时受到了打击。

　　自住投资应区别对待

　　该专家称，这种问题的出现是因为政策忽略了对梯度置业换房者和投机购房者的区别对待。其实这两类不同的购房者完全可以直接以持有物业的数量来加以区分，因为通过梯度置业换房者的换房目的在于循序渐进地改善住房条件，前提是自住，因此他们持有的物业通常仅有1套；而投机、投资购房者手上持有的物业数量肯定超过1套，有的甚至同时持有多套物业。如果以持有物业数量特征来区别征收转手交易的营业税额甚至购房首付比例，才可真正通过提高交易成本来抑制投机性购房的需求，同时也可避免误伤梯度置业换房者的购房、换房需求。

　　90-110㎡小三房将热销？

　　该专家还介绍，从过往的住房成交情况来看，90平方米以下的中小户型需求的确占了一个不少的比例，但是90-110平米左右的小三房也是广州热销的房型之一。根据广州目前的房型设计来看，60-80平方米多为两房设计，80-110平方米多为三房单位，其中90-110的三房部分还设计了主人套间，这个户型既能满足中端客户对居住空间功能多样性的要求，同时户型紧凑，总价也在他们的承受能力以内。若日后广州真的落实90平方米以下户型占总量70%以上的政策，那么在剩下不到30%的大户型单位中，90-110平方米的小三房就有可能成为稀缺产品。(记者 曾冬梅)