新政实施后，市民林女士打进本报热线称，朋友张先生看中了自己在光华大道的一套87.5平方米的房子，但是由于房龄不足5年，交易要承担很大一部分税收压力，于是林女士的朋友张先生提出，林女士可以将房子先租给他，等林女士的房龄满5年以后，再以当初达成的协议内容将房子卖给他，之前发生的租金可以冲抵买房款。林女士想咨询，是否可以这样进行房屋交易，交易时该如何界定一些责任呢？

　　针对林女士的询问，记者走访了一些专家和二手房中介公司。据了解，所谓的“以租代售”，就是指买卖双方在确定成交的意愿下先签订房屋租赁合同，租赁期限为办理产权过户不交纳营业税的时间为止，同时可以在租赁合同里约定，买卖双方在正式签订买卖合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。

　　事实上，林女士与朋友张先生的这种房屋买卖过程，就是“以租代售”。虽然“以租代售”是在买卖双方达成交易之后，不再像以往那样立即去办理过户手续，而是等到卖方的购房时间满两年之后再去办理，这在一定程度上达到了规避相应税费的目的，但是，律师认为这对出售者和购买者来说都存在较大的交易风险。

　　由于房屋的价格具有极大的可变因素，在签订租赁合同时所签的价格与所要求的“五年限制”之后的该房屋价格很可能是不一样的。五年之后，如果房屋价格上涨了，那卖方完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格卖掉房子，这对于买方来说，则要承担由此带来的诸多的机会成本。出租年限越长，风险也越高。如果房屋价格下降了，那么买方也将在承租期内解除双方的租赁合同，使得出租人出售房产的目的无法达成。也就是说，收益本身的不确定性将会给交易双方违约带来了巨大的空间。

　　律师提醒：中豪律师事务所的蒲律师认为，“以租代售”的方式虽然并不违法，却极不稳妥并且容易引起纠纷。由于没有签订正式买卖合同，交易本身没有法律保护，风险较大。如果在五年等待期间，卖方将房屋抵押、一房二卖，或者房价有较大的起落等导致其中一方毁约，那么另一方的利益将会受到很大损失。（孙莉）