随着国家房地产调控政策的一环紧扣一环，银行贷款愈加困难，融资问题成了房地产企业最为关心的焦点话题。

近日，中国银监会主席刘明康在天津滨海新区开发开放与金融改革创新高峰会上表示：“天津滨海新区综合配套改革试验重点工作中，金融改革和创新摆在首要位置。”

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是一种专营于房地产项目的金融工具，REITs通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托资者资金，从而达到集聚众多投资者资金目的，然后委托或聘请专业机构人员参与房地产项目的投资组合。目前在国外，REITs成为促进房地产健康发展的有效的投资工具。如果建设得当，REITs将为滨海新区房地产建设提供一座连接房地产融资需求和投资需求的桥梁。

REITs在房地产投资上的优势

首先,REITs具有房地产融资的灵活性:REITs通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，REITs所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。

其次，REITs具有较高的流动性:REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。

同时，REITs投资组合多元化风险较小:REITs可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时REITs有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此REITs可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。

建立REITs不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险，完善我国金融体制。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。REITs的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。

对滨海新区引入REITs的建议

滨海新区将作为金融试点先行先试，如果新区引入REITs须注意一些问题。首先REITs运行的环境要求，房地产投资信托基金的发展需要一个整体的运行环境，其内容包括信用环境、法律制度，行业环境和成熟的参与主体。然而我国在房地产投资信托基金整体运行的环境要素及其状态方面还存在不足。为此，新区在进行房地产金融创新，拓展融资的渠道过程中，应着力于为REITs的实施创建良好的环境。

其次，应完善法律环境，进行单项立法，为REITs铺路，建议新区为REITs的实施运作进行单项立法，同时梳理各个法规抵触之处，使之协调统一；并且补充修订房地产产权登记及交易的管理制度，对资产证券化的房产交易面积单位分割、交易登记进行补充；另外，要进行税法的单项调整。

第三，要建立完善的内部治理机制，加强委托人和受益人对受托人的监督。同时，引入机构投资者，最好能提高保险公司、养老基金、社会保障基金、证券公司、合法境外机构投资者等机构投资者对REITs的持有比例，让机构投资者去监督基金管理人的运作，参与基金治理。

第四，应建立REITs评级体系，由独立的REITs评级机构通过提示投资风险、投资价值和对投资基金在过去一段时间内，绩效累的综合评价，为投资者选择某REITs的动态信息资料，促进管理者更好的经营，为监管机构提供监管依据。同时，要发展REITs，须具备一批具有战略投资眼光、精通投资银行业务、懂财务通法律的理财专家，这些人员必须对房地产业有一个比较全面的把握能力，精通REITs。(文|南开大学金融系教授 徐保满)

作者介绍

徐保满 1983年9月至1988年6月在天津建设银行信贷处工作。1993年10月至今任南开大学金融系教师。2004年10月，承担编写天津市第十一个五年计划中房地产金融发展规划的任务,任主笔人。2004年11月承担天津市产权交易市场发展规划的科研项目执笔人。