杨应奇

　　曾经创下历年来南京土地拍卖单价之最、被称之为“地王”的铁管巷两幅土地，因开发商无力在规定期限内缴纳土地出让金，8月1日被南京市政府依法收回，开发商为此损失8000万元。它表明，在政府部门新举措的影响下，投机者将被挡在土地交易市场门外，土地交易价格也将回归理性。

　　曾经创下历年来南京土地拍卖单价之最、被称之为“地王”的铁管巷两幅土地，因开发商违反土地出让合同的约定，未在规定期限内缴纳土地出让金，8月 1日被南京市政府依法收回。这是南京市开展闲置土地清理以来收回的价值最高的地块。当年为这两块地喊出 5.45亿元高价的上海全日通投资有限公司和上海卫中实业发展有限公司将损失 8000万元保证金和首付土地出让金。

　　铁管巷两地块曾创下天价

　　铁管巷 A、C地块位于南京新街口王府大街，北邻华联商厦，南至石鼓路，身处金鹰、东方商城、金陵饭店之间，堪称南京含金量最高的商业地块。2004年 1月 15日，正当南京房地产市场一片红火的时候，来自上海的全日通投资有限公司和卫中实业发展有限公司分别经过 59轮和 43轮鏖战，总用时 5个多小时，最终联合以 3.55亿元和 1.9亿元拿下这两块地，出让金比原来 1.61亿元和 9700万元的底价均翻了一倍多！ 2005年初披露的南京土地市场运行报告赫然写明：白下区铁管巷 A地块以每平方米 31455元的单价创下了南京历年土地出让“单价之最”，土地单价达到了每亩 2088万元。因为楼面地价达到了每平方米 4600～4800元左右，该地块建成的房屋售价将肯定超过每平方米 1万元。

　　防止开发商圈地囤地

　　今年以来，南京市以清理闲置土地为重点，进一步运用土地政策参与宏观调控。南京市政府出台了《关于闲置土地的清查处置意见》，要求对全市闲置房地产用地进行全面清理，督促开发商加快已出让土地的利用步伐，尽快形成商品住宅供应量，防止开发商圈地囤地行为，对闲置两年以上未开发建设的，坚决收回土地使用权。意见还明确了闲置土地的处置方式及有关政策：一是申请政府收购的土地收购价款为该地块取得时实际发生的合理费用；二是闲置土地未作处置的，土地行政主管部门不得批准其新用地申请或参加土地招拍挂竞买，规划行政主管部门不得发放建设工程规划许可证；三是市、县政府已批准出让方案，土地使用者未按规定与市、县国土资源部门签订土地出让合同、缴纳出让金、完善用地手续满一年的用地，原出让方案作废，规划部门注销红线，项目立项部门注销项目批文，已建成的项目按违法用地查处，属于补办出让手续的，按规定重新评估土地出让金、重新报批。南京市国土资源局作出规定：如果是属于开发商自身原因导致出让金欠缴的，则严格按出让合同约定条款执行，决不手软。对于一些出让金拖欠时间长、影响大的单位，其竞得的地块将按照出让合同约定收回，同时定金也不予退还。

　　挤出土地市场的投机泡沫

　　南京市政府依法收回“地王”，近日在南京产生巨大反响，已成为南京楼市的一个标志性事件。据业内人士说，一些房地产开发商拿地时“财大气粗”，这些开发商看似实力惊人，但有的却是拿地后再找合作商，找不到项目就流产；有的承诺低售价向投资客先收房款，这样也能募集到土地出让金和开发资金。这类投资商往往喜欢快进快出，少量投入后就卖期房，迅速收回所有成本，但现在这种市场行情下就很难运作了。很多投机者敢于拼命抬价拿地，是因为他们知道，地块一旦在手，便可囤积居奇，待其升值后牟利。这些投机者的存在，不仅推动了地价的不合理上涨，而且间接推动了南京房价的不断上涨。而这些投机者得以上下其手的空间，正是源于土地出让市场中的一些漏洞。

　　政府严格执行土地收回制度，正是从症结上下刀，挤压投机者囤积土地进而牟利的空间，进而挤掉“土地天价”中的水分。南京房地产研究中心的负责人对此次政府收回“地王”作出了评价：在政府部门新举措的影响下，原先寄希望于通过“高价拿地——囤积居奇——寻找下家”牟利的投机者将被挡在土地交易市场的门外，土地交易价格也能够撇清泡沫，回归理性。可以说，新的措施将对南京的土地出让市场和楼市产生相当的影响。至少将促使开发商在土地市场上不得不理智，而土地市场的理性也将直接防止开发商圈地囤地。

　　让土地市场趋于理性

　　南京市土地市场办公室负责人说：土地使用权招标、拍卖、挂牌，都有足够的时间让开发商准备和考虑。竞价前，开发商应对自身资金供应、楼盘前景进行理性、冷静、周密地分析。竞价要严格遵守竞买“游戏规则”和国家相关法律法规，凭实力而不是凭热情拿地。盲目“哄抢”拿到高地价，要对自己的行为负责。在宏观调控和房市转型的大背景下，靠少量投入卖期房，或是高价拿地再找合作商，已经很难行得通了。交付首期土地出让金只是房产开发的初步，这笔钱都拿不出，后期开发、建设、物管哪里还能跟得上？地搁在这类开发商手里，不闲置才怪？这是对土地资源的最大浪费。

　　自从楼市 6月 1日新政实施以来，开发商资金供应频频“掉链子”，南京已有多起已拍土地临近出让金交割“大限”，亮出“黄灯”。此外，在土地招标挂牌拍卖过程中，也出现部分地块流标现象。今年以来，南京前后出让的 4批土地中，21块土地有 7块地流标，11块地都是底价出手，只有 3块地形成了竞价场面。位于紫金山南麓 8.5亿元的韦陀巷地块虽然将容积率调高一倍、将单价降低近一半，但依然无人问津。江宁上亿元的 3幅地块全部流标。另外，城中中山南路、河西汉中门、清凉门地块等高价地段地块纷纷以毛地的形式出现，这些原本可能创下天价的地块让开发商自行拆迁，账面地价因此“低得惊人”。

　　以往南京土地频频卖出天价，地块附近楼盘往往顺风涨价，全然不顾那是 1～2年后的房价。近日 6.5亿元的顾家营地块虽然被实力强劲的新加坡国浩集团拿下，开发商却明言：不做高档房。”

　　今年下半年，南京将进一步清理闲置经营性用地，清欠土地出让金，盘活存量土地，促进房地产市场有序发展。南京市国土资源局局长藏正金表示，土地闲置 2年以上的，如地块建设前期准备就绪，可延长 6个月，到期仍未开发，无偿收回土地使用权；土地闲置一年至两年的，征收土地闲置费；无力开发地块，纳入土地储备。目前，全市闲置土地状况盘点结束，一期收回 3宗、400多亩闲置工业用地。

　　对于欠交出让金地块的，凡属开发商自身原因，严格按合同约定条款执行，绝不手软，除催交土地出让金、罚款、交滞纳金外，拖欠时间长、影响坏的，还将依法收回土地，定金不予退还。