房地产类信托正在生变：单一类信托和准房地产信托投资基金(“夹层融资”)，成为开发商融资新宠，而央行与决策部门对于房地产信托投资基金(REITs)的鼓励态度已是昭然若揭。

　　用益信托工作室最新数据显示，10月以来，全国信托公司仅发行了3个房地产信托，总规模不足5亿元，相比8月份的17.47亿元大为减少。

　　房地产信托境况何以急转直下？都是212号文“惹的祸”。

　　212号文效应：房地产信托夹缝求生存

　　9月1日，银监会向各地银监局下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文)。212号文三道门槛：项目“四证”齐全、开发企业具备二级以上开发资质、项目资本金比例不低于35%，令开发商融资成本大有超越银行放贷的“嫌疑”。中小开发商立即面露难色。在获悉监管文件即将下发后，9月上旬出现了一波与212号文抢跑的发行高潮。9月1日至9日短短九天时间里，八只房地产类信托产品争先恐后上市发行。

　　然而，信托公司还是找到了走捷径的空间。

　　首先，部分信托公司打起了“包装上市”的主意，但大多无功而返。记者从北京一家信托公司了解到，该公司曾在9月份上报一个贷款类房地产信托计划，恰遇212号文下发，计划被打了回来。开发商亟待解决资金缺口，而信托公司也不甘前期大量心血付诸东流，于是两家合议，把计划修改成股权融资类信托再次上报。不过，变通未能逃过监管部门的火眼金睛，计划迄今未能获准。

　　在集合类信托锐减的同时，单一类信托有望脱颖而出。

　　中国企业海外发展中心主任孙飞透露，以前全国单一类和集合类的信托计划是各占半壁江山的。自从年初开始对集合类信托计划实施报批制以后，单一类信托计划的优势更为明显。

　　因为单一类信托计划不用向监管部门报批，这为其避开212号文的种种约束埋下伏笔。更令投资者意外的是，个别单一类信托计划规模很大，最大的一只超过20亿元，这显然是集合类信托不能比拟的。此外，单一类信托的委托人往往是机构客户，如果能够获得银行担保，其融资成本甚至低于集合类信托。

　　尽管信托公司对于单一类信托计划不予披露，但据初步统计，目前单一类信托计划已远远超过集合类信托，部分公司单一类信托占比80%，个别公司甚至高达90%。

　　然而，单一类信托风险要由投资者独力承担，并不足以成为讨好的角儿。

　　穷则生变。股权融资类、财产(权)受益权转让类、物业投资类信托，以及它们与贷款类信托的混合体，以前并不为信托公司看好的品种，现在越来越多地进入信托经理们的视野。