去年此时，东三环边上的两个房地产项目———华腾园与华辉苑以低于当时

“市场价”近千元的价格入市，从而带动了整个东三环房价的回落。在当年的房地

产业界引起了强烈反响。从那以后，东三环开发的诸多住宅项目，起价均保持在

4500元上下，这不能不说“二华”起到了至关重要的作用。一年过去了，“二华”

怎么样了，面对“低房价意味着低服务”的说法以及来自周边新兴项目的冲击，它

们未来的前景会怎样？“二华”1999年火爆北京的情景会不会仅是昙花一现？

　　经历了1999年的火爆后，“二华”现在的境况不同———华辉苑已无后顾之忧，

华腾园依然在市场中拼争。

　　■“二华”处境不同

　　“二华”中的华辉苑开发量较小，只有两栋塔楼，600多套房，由于体量较小，

而且又以低价入市，加之去年炒作得力，现已售出70％以上。据其销售部的人员称，

华辉苑在以4750元的价格入市后，买家众多，于是很快随行就市，逐步涨价，现在

的价格已涨至5080元／平方米起价，仍然维持着较高的销售率。该人士说：“由于

华辉苑规模不大，而且很快将售罄，不必过多地去考虑市场竞争，我们现在除了在

后期服务上下功夫外，已无后顾之忧。”

　　相对于华辉苑的轻松，华腾园显然还须苦苦拼争。毕竟，40万平方米的开发量，

12栋楼1300多套房的规模在三环沿线实属罕见。这同时亦是华腾园比华辉苑更受人

瞩目的原因。不过据华腾园销售部王经理介绍，今年华腾园的销售速度仍然与去年

持平，一期六栋楼，其中三栋已售卖光，另外三栋销售也已达到70％。主要是华腾

园的房价浮动不大，现在的起价仅比去年开盘时的4280元／平方米多了100元，这价

格在东三环仍然是较低的。但同时王经理承认，华腾园的价格优势已不是十分明显。

　　■“二华”的价格优势在减弱，所提升的是后期服务与配套设施的完善

　　“二华”在1999年将东三环周边的房价拉下马以后，新兴的项目不得不降低每

平方米动辄六七千元的房价入市。如今，东三环新项目起价大多在4500元／平方米

左右。如此说来，“二华”的价格优势果然已不再是金字招牌。先抛开已无后顾之

忧的华辉苑不说，华腾园今后的发展将依靠什么来支撑，尤其是近一段时间，“低

房价意味着低服务”的说法已使不少买房人持币观望。靠低价起家的华腾园将以何

法应对呢？

　　华腾园销售代理方北京金网络置业投资顾问有限公司副总经理杨强宏在接受记

者采访时坦言，华腾园价格优势已不十分明显，他们正在价值性能比方面下功夫。

　　杨强宏说，有人将华腾园说成是解困房，质量、性能肯定无法与优秀项目比，

但事实并不是这样，华腾园与华辉苑低价入市是享受到了一手地与拆迁方便的优惠，

但与大多数六七千元每平方米的项目基本做法是一致的，不能说华腾园没有后劲。

而且华腾园的配套设施与服务质量会很不错，比如在开盘时，开发商对客户承诺的

东西很少，但后来客户发现，先期承诺中并没有提到的大堂、电梯间装修、都市居

住花园的建设将出现在小区中，而且物业管理费仍然是承诺中的1．98元／月·平方

米。品质优势将是华腾园的下一个招牌。

　　■北京房地产同区域竞争已近白热化

　　去年华腾园与华辉苑开盘后，在方圆不到几平方公里的东三环区域内，仅有九

龙花园等少数几家项目与二者存在较大竞争。最后的结果是共荣共利。而如今，同

样是这几平方公里的区域内，老牌项目已受到众多新兴项目的冲击，紫东苑、建业

苑以及经济适用房项目百环花园均毗邻东三环，区位优势相差不大，而价格均保持

在5000元／平方米以下，竞争已达白热化。这只不过是整个北京房地产区域竞争的

一个缩影。

　　面对竞争，金网络副总杨强宏所言“华腾园比周边项目更近三环，而且无堵车

之虞”显然难以诠释这种竞争的激烈程度。新兴的这些项目，无论是地段、交通、

户型、价格等硬件都难分伯仲，也许经营策略、促销方式、后期服务等因素将成为

最终制胜的法宝，东三环的房价大战谁是赢家还难下定论。看来，“二华”虽然创

造了东三环住宅的奇迹，但对目前东三环诸多项目之间的价格大战如此火爆恐怕是

始料未及的。

　　■文／张剑