福利分房的终结意味着集团购买的淡出、散户零售时代的来临。开发商在经过

正常销售以后往往还剩下少量楼层，朝向不佳、没有竞争力的尾房，随着新开小区

的增多，尾房的规模正在形成，尾房向何处去，其商机有多少等问题渐渐成为业内

外关注的话题。

　　■尾房销售成为热点

　　在日前举办的拆迁房展会上，经济适用房项目今日家园的尾房销售成为此次展

会最大亮点。虽然这些尾房大都朝向背阴、楼层不佳，但由于价格相对低，因此销

势很火，短短数日，数十套尾房大都售完。此前，一些开发商纷纷看好房地产中介

企业，与之联手推销尾房。“华远”分别与“万德成”、“置业家园”、“精品家

园”三家中介公司签订了协议，欲借助中介的代、销、置换网络，完成对尾房的销

售。据“万德成”公司的赵东焱经理介绍，今年年初，该公司还曾与开发商“静远”

公司签订了协议，目前，20多套已全部以差价换房的方式售完。

　　■尾房总数不断攀升

　　尾房是零售时代的产物。福利分房不存在分配不出去的尾房闲置现象。随着散

户零售时代的来临，那些背朝向、楼层不好的房子在市场竞争中处于垫底的劣势地

位，这导致了尾房闲置现象。一般的项目销售率在85％—90％之间就算是成功的销

售了，但无论业绩多好，也有5％—8％的剩余尾房将“待字闺中”（一些经济适用

房除外），以望京A5区为例，该小区共5000多套住宅，其出售率高达95％，即使如

此，也还有约200套的尾房。据了解，近年北京新开工销售的小区就有数十个，据估

计，其尾房总数在两万套以上，尾房闲置成为京城空置房的又一“策源地”。尾房

向何处去，尾房有多大商机，越来越成为业内研究的课题。

　　■尾房去处多多

　　大多数开发商会采取低价销售以回笼资金，即使是一些经济适用房，也考虑到

了以不同价格销售不同情况的楼层。其价差最高可达300元。这也是其甩尾快的主要

原因。除了低价销售以外，也可由中介以定金购买的方式进行“吞吐”销售。如此

做，开发商不异于开设了多个销售点，而不用浪费自己的人力、物力、时间，而中

介公司也增添了一个经营种类，这是一个新的商机，也是中介发展的新的支撑点。

专家指出，一旦三级市场打开，尾房作为周转房在差价换房中的作用将起到重要作

用。

　　开发商还可将尾房交给物业公司经营一些诸如理发、商铺等非污染性的便民商

业活动，或用来安置那些抵押贷款购房后出现付款障碍的客户。一些国营开发商往

往还把尾房作为房改房卖给职工。

　　■哪些人购买尾房

　　在机关工作的冯先生最近在单位附近购买了一套两居顶层尾房，3000元／平方

米，简单装修后，他并未急于住进，而是用于出租。他给记者算了一笔账：他的尾

房价格比均价低300元／平方米，70平方米的房子就省2．1万元，交完6万多元的首

付款后，用承租者的租金来支付按揭款项，6年贷款到期就能拥有自己的安居之所，

如果这期间单位货币化分房的政策能实施，还能提前还清贷款。收入有限、住房暂

不紧张，但又想寻找自住、投资两相兼顾的，冯先生无疑是个参照。

　　最想买尾房的是那些收入少、住房也特别紧张的人。据中介公司“万德成”赵

经理介绍，该公司以差价换房销售出去的20多套尾房，都是由这些市民购买的。

　　买楼出租、差价换房的方式其投资风险小、形式灵活，承租方和居住者大多数

是暂时居住，并不特别在乎是否是尾房。因此，尾房也存在一定的商机。

　　■购买尾房应注意什么

　　专家提醒消费者，在购买尾房时，先要弄清和其他空置房的区别，因为在空置

房中还有因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。尾房也是商

品房，开发商卖房如没有五证两书也是违法行为。

　　尾房大都是背阴的一层、顶层等，一层往往遮挡严重，顶层相对冬冷夏热，在

选择尾房时，一般阳面的比阴面的优越，带小花园比不带小花园的优越。

　　值得一提的是，居住尾房应是权宜之计，是过渡性措施，不适宜长期居住。

　　■呼唤设计“均好性”

　　尾房数量渐成规模，这给开发商带来一个难题。一方面开发商不愿花精力在这

些为数不多又难销的尾房上，另一方面开发商又希望尽快资金回笼。随着散户零售

时代的到来，尾房已成为不可避免的事，如何使每个小区的尾房总数降下来，值得

研究。业内人士认为，最有效的办法就是追求住宅规划设计的“均好性”，设计时

不仅要重视住宅的外观漂亮，还要重视环境设计、户型设计、材料结构、小区设施

配套、物业管理等套餐式设计，更重要的是考虑到每一套住宅的朝向设计。用新型

材料和科技等手段，使尾房和非尾房的综合质量达到均衡。

　　■文／本报记者　赵国明