当开发商或是物业管理公司给您发入住通知单时，您千万不要以为房子已经万

无一失了。目前，有些项目开发商眼见向客户承诺的交付日期到了而小区建设尚未

完工，便“灵机一动”，将还在施工的小区、尚未齐全的配套设施交给客户，使买

房人蒙受某些方面的损失。因此，不少买房人提出疑问———

　　为了履行“承诺”

　　有些开发商不得不“提前交房”

　　一位购买了东三环某项目的女士向记者反映了她近期的遭遇：开发商在当初售

房时，明确表示今年3月31日之前交房。今年此时，开发商“如期”向他们发了入住

通知单。等他们到现场，才发现小区其它楼座还在紧张地施工，小区绿化、清洁等

功能尚未建起，而在自己的房间，连上下水都没有，更令人气愤的是，正值装修季

节，电梯尚不能正常运营，施工材料运输十分不便。

　　该女士遇到的事亦是为数不少的购房人遇到的麻烦。业内一位人士称，其它开

发商房子未完全建好也不想交房，但是交房日期往往写进了合同，如果逾期不交房，

将会按有关规定按房价的一定比例每日罚违约金，因此，事实上已违约的开发商不

得不冒很大风险先把尚不完善的房交给客户，或将与客户打交道的麻烦事推给已先

期进驻的物业管理公司。

　　开发商甩包袱

　　物业管理公司左右为难

　　上文提到的那位女士在小区与管理部门交涉时才发现，接待他们的已不再是开

发商，而是已开始对小区实行管理的物业管理公司。

　　按照常理，一个小区尚未建成，物业管理公司是不愿进驻的，因为不见现房，

项目许多隐性的隐患以及前期开发时遗留下的问题不易看出来。接这样的项目无疑

是在接一个烫手山芋，但为什么目前北京仍有许多物管公司不等房屋建成便开始进

驻小区甚至先预收物业管理费呢？

　　据事发项目的物业管理部经理表示，竞争的日趋激烈，使不少物业管理企业不

得不明知要背黑锅，还得硬着头皮上马，北京市有970多家专门性的、兼营性的物业

管理公司，你不干，自有别人去干。一旦接手前期存在问题的项目，麻烦便会接踵

而来。就拿电梯不运营来说，开发商交房时尚有许多房要返修，施工人员的众多工

具难免会伤及电梯。而这笔损失费会算到物业管理公司头上，“没办法，由于考虑

到诸多成本、维修等因素，得罪了客户。”该人士坦言自身的难处。

　　交付房屋起码应达到什么样的标准

　　据有关人士介绍，从什么时候开始计收物业管理费，有关部门尚无这方面的明

确规定，但一些有着多年物业管理经验的公司对此颇有心得。

　　据北京市均豪物业管理有限公司一位负责人介绍，入住的基本条件起码应有两

个方面。一是建筑质量方面，应能够向业主提供质量合格证书及《住宅质量保证书》、

《住宅使用说明书》。二是客户正常生活方面，应能够满足居民的基本生活需要，

例如，电梯正常运营、水电暖气、施工现场清理干净、各种管道畅通等。

　　达不到入住标准的房

　　物业管理费有权不交吗

　　在与许多买房人交流时记者发现，不少小区尚未成型，便要求客户预交三个月

或更长时间的物业管理费，大多数客户对此微辞颇多。

　　针对这一问题，北京世联律师事务所郭玉涛从法律角度进行了阐述。

　　首先得从物业管理费的性质说起，物业管理费是一种服务的价款，是基于物业

管理服务合同形成的。从法律角度上看，物业管理公司提供服务，业主支付对应的

价格即物业管理费。所以，如果没有特别约定，物业管理费一般应该在物业管理公

司开始提供物业管理服务的时刻计收。

　　第一，体现为时间，房屋具备入住条件、业主接到入住通知时开始计费；第二，

体现为计费项目，只有开始提供物业管理服务才能计费，尚未提供物业管理服务的

项目，就不能计收相关的物业管理费。

　　至于时间问题，一般来说，发出入住通知的，表明物业管理公司已经开始了物

业管理的工作并认为业主可以使用房屋，接受全面的物业管理服务。但实际上，有

很多小区尚未具备入住条件就发出了入住通知，令业主多有不满。所以要强调必须

符合入住的基本条件，否则业主就根本住不进来，更别说享受物业管理服务了。

　　■文／张剑