上周日，在万科星园的销售现场，北京万科公司总经理莫军在他“进京”近半年之后，首次接受了本报记者的独家专访，而这一天，也是去年的“明星楼盘”万科星园在沉寂半年之后重新认购的第二天。

　　■重新打造万科星园

　　在今年初沸沸扬扬的万科前任总经理林少洲的辞职后，莫军接手北京万科，而他上任面临的最大考验，即是万科星园如何重新面对市场。莫军在北京做了两件有目共睹之事情，一是万科星园规划设计进行了大规模调整，取消了连廊与中庭，使住房使用率由69％上升至80％以上，户型也做出了相应的调整；同时，原来的双会所设计也改为一个2500平方米的会所，并且厨卫采用精装修，万科星园原来几个极富个性与争议的卖点均被取消。

　　另一件事是把北京万科办公地点从原来的阳光广场迁至星园销售现场。莫军对此的解释为节约开支，但这似乎同时暗示着他重新启动星园的决心。

　　在谈到万科星园的调整时，莫军认为是万科慎重对待市场的决策。原先的规划是很新的东西，但这种新加坡的风格搬到北京，是否能得到市场的认可，我心里没有把握。莫军坦言。

　　他举例说，万科星园前期面临的境况和深圳万科俊园有些相似，相比之下，俊园当时的资金方面压力更大，因为它是一个超高层的社区，当时，有的深圳地产商已把俊园看做是万科走向没落的开始，但最终俊园得到了市场认可，销售均价达到12700元／平方米，这在当时是很难想象的。重新启动的万科星园依然面临着亚运村市场的巨大压力，而星园的最大劣势在于前期成本过高，使销售价格高于周边楼盘每平方米近两千元。这对于亚北经济适用房的低价冲击，以及亚运村地区新楼盘的低价冲市，是莫军和星园不得不面临的一个考验。

　　莫军告诉记者，要说万科星园与其他项目的最大差别，那就在于它是万科人开发的社区，房地产业一直以来对品牌的认同度不太高，其实一个品牌并不仅仅是产品本身的品质，还包含其它综合因素，比如对产品设计定位的认知、丰富的服务内容等。

　　万科星园是万科的第33个项目，莫军说。我希望万科十几年积淀的厚重经验能在星园得到很好的体现，换句话说，也就是“从专业建筑到打造生活”。

　　就像万科开发的其它项目，在北京的万科城市花园开发初期也不被人看好，但最终取得了良好的销售业绩。但莫军同时表示，万科星园被市场接受还需要一个过程，而且是慢热型的。也许不会在短时间内迅速形成火爆场面，但目前房地产市场已进入品质竞争的时期，同类产品竞争时，品牌能发挥很大作用，他对万科星园有信心。

　　■北京深圳之差异

　　在深圳有着多年房地产开发经验的莫军年初北上进京，当记者问及北京和深圳两地房地产市场有多大差距时，莫军表示：现在北京业内有一种流行说法：北京房地产开发比深圳落后起码5年。这是一种夸大了的差距。

　　他表示：其实说两地“差异”更准确些。北京房地产开发不到10年，而真正以个人为购房主力群体则是这一两年之间的事，这比深圳进步要晚，但北京近两年的发展速度很快，而且市场更为活跃。

　　其实两地的差异主要在消费观念上，莫军认为：这体现在深圳人一般会把置业放在首位，因为深圳是一个新兴移民城市，而北京人也许会先买车、后买房；在户型上，深圳有个项目三居室只有57平方米，而且卖得很好，这在北京根本不可能。而且，深圳是较早接受购房金融支持的城市。而目前两地的最大差异在于技术与气候条件导致住宅的形态差异。

　　■市场是否需要概念

　　有人认为：万科星园重新调整后，已变得没有个性，以前的概念都已经没有了，针对这种观点。莫军认为：刚才我们谈到两地之间的差异，这可以算做一点，也就是说，北京的住宅被赋与的居住概念比较普遍，而深圳则更多的是住宅品质的竞争。

　　莫军说，这和北京整个的文化氛围有关，其实，从今年以来，北京的住宅项目也开始进入品质竞争时期，这种竞争，受益的是买家，发展的是整个行业，竞争的是实力。

　　房地产发展的最初，竞争在于前期拿地，只要有一块位置好的土地，就肯定能成功；接下来，竞争的是多种销售包装手段；再下来，则是规划设计的竞争，而最终则会是住宅品质的竞争。

　　对于万科星园，莫军认为这可能和自己的住宅居住观念有关，也就是要舒适好用，并不是说星园没有了概念，而是希望做在实处。

　　举例说，社区园林的设计上，发展商不仅应考虑美观，还应注重它的功能实用，可以让住户真正参与，而不仅仅停留在视觉享受层面。

　　其实，万科一直是许多房地产概念的创造者，比如欧陆风，最早就出现在深圳万科的项目中，后来仿效的多了，大家则觉得有些泛滥。又如万科的住宅郊区化尝试。

　　对于北京市场上目前颇为流行的概念模式，莫军认为：我是学建筑出身，建筑在每个发展阶段都有流行模式。概念也一样，只要它不仅是营销的手段，也将是房地产业发生变化前的必经阶段。

　　万科经过了十几年的发展，其慎重对待客户的个性已不允许我们去炒作某一个概念，也没有必要。现在市场上的概念将赋予项目新的内涵，似乎给人一种形象不造概念就不是好房子。但不难发现，一些概念只是在给项目找一个说法。其实，人们在选择住宅时也就是选择一种舒适的居住空间。真正的高品质住宅也会体现在它的品质体现的舒适好用。

　　采访完毕，在万科星园销售现场，售楼小姐告知认购两天已成交10多套，整个销售大厅客户与销售人员体现出更多的是和谐，这和莫军的个性似乎很吻合：不温不火。

　　■文／本报记者　楼德升

　　■摄影／本报记者　程铁良

　　■关于莫军：1967年生人，33岁，北京人。毕业于清华大学建筑系，1991年毕业后曾在三家公司有短暂工作经历，同年进入深圳万科房地产公司工程部搞设计，历任万科属下全资房地产公司———深圳万创建筑设计顾问有限公司经理，深圳海神置业有限公司总经理，1998年任深圳万科房地产有限公司总经理，今年1月调任北京万科企业有限公司总经理。目前兼任万科集团副总经理，在深圳参与开发万科俊园、四季花城、金色家园等多个项目获得成功。

　　很多人都喜欢把莫军和他的前任林少洲联系在一起，因为他们同为33岁，都在万科工作了9年，身为潮州人的林少洲在北京、北京人莫军在深圳同样取得了成功，林少洲为北大社会学系毕业，而莫军则就读于清华建筑系。因此当莫军接任北京万科时，有业内人士认为这将是北京万科经营理念的一种转变。

　　莫军说这只是一次正常的人事变动，而林少洲的评价则是：我辞职时第一个想到的继任人选就是他。

　　■关于万科星园

　　规划总建筑面积约30万平方米的万科星园是北京万科继万科城市花园后的又一新项目，也是北京万科的“进城”之举，位于亚运村以北洼里，由新加坡雅科本设计事务所负责规划设计，去年秋季首次亮相，其独特的连廊与中庭设计、蝶型点式高层塔楼做到户户朝阳、半地下花园式停车系统、立体绿化使绿化覆盖率达到62％、双会所设计等突破之举在业内引发不同争论。

　　重新调整设计后的万科星园上周六开始内部认购，目前销售均价在7000元／平方米左右。