新华网银川2月21日电（记者罗博、李慧颖）进入2007年，随着房价的持续攀升，人们对楼市的关注热情有增无减。

　　从住房结构到住房保障，从金融调控到清算土地增值税，一系列政策能否显出预期的效力？房地产调控未来会是什么样的走势？这些无疑牵动着广大消费者的心。

　　各种类型住房价格将出现不同发展趋势

　　2006年一系列密集的宏观调控政策出台，可以看出中央调控房地产市场的决心。从目前来看，虽然房价上涨的压力依然存在，但宏观调控还是取得了积极的效果。

　　国家统计局发布统计结果显示，2006年，全国房地产开发投资为19382亿元，同比增长21.8％，低于同期城镇固定资产投资增速2．7个百分点，处于近几年来较低水平。

　　其实，早在2006年下半年开始，房地产投资增长已经出现回落迹象。日前多位专家在接受记者采访时都表示，预计今年房地产投资将继续放慢。

　　专家分析，一方面国家将继续加强宏观调控，继续收紧土地、信贷闸门，坚决抑制固定资产投资过快增长；另一方面，房价增幅的放慢及前期过度投资的产能释放，使房地产市场竞争加剧，利润变薄，房地产商投资收益预期下降。

　　与此同时，2006年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．5％，除了福州、北京、深圳、厦门等地涨幅仍然偏高外，全国大多数地区（包括上海和浙江等龙头热点地区）房价增幅已显著回落。

　　国家信息中心的预测显示，2007年各种类型的住房价格将出现不同的发展趋势：高档房属调控范围之内，供给量将受到影响，价格将随着市场供求变化；一定量的投机性和投资性住宅将由售转租，房产租赁市场将进一步活跃；由于供给总量中的中低价房增加，房价总水平也将随之稳定，一些前期炒作过度、房价过高的地区房价将可能出现绝对的下降。

　　商品房与保障性住房调节两分开

　　“中国房地产市场存在的主要问题首先是住房保障体系还不完善。”建设部政策研究中心主任陈淮在出席第四届中国经济展望论坛时表示，建立和健全住房保障体系是进一步稳定房价、对房地产市场进行有效调控的首要问题。

　　房地产市场发展需要“两条腿”走路，“一条腿”是发展商品房市场，“另一条腿”是紧抓保障性住房建设，这也是解决当前住房问题的根本出路。但是很长一段时间内，原本应该是独立并行的两条腿，却交叉在一起。

　　不少专家认为，2007年的宏观调控政策可以区别对待商品房市场和保障性住房市场，并实施分开调控管理的模式。对公共属性住房，政府可能运用更多的行政调控手段，计划性更强；对市场属性住房，政府将更多地采取税收等市场化手段进行管理和调节。

　　“应尽快完善廉租房、经济适用房、公积金等一系列住房保障体系中的制度和功能。”陈淮建议，廉租房制度应保障和解决特困群体和收入水平处在或低于最低工资水平线的困难群体的住房问题，而公积金制度则应加强“代际互助”功能。

　　据了解，目前我国住房公积金余额已经达到数千亿元，但最需要房子的年轻群体工资水平低，工作年限短，从公积金制度中受益不大，因此要通过公积金加大对这个“夹心层”的援助力度。

　　金融、税收调控趋紧加剧行业内部“洗牌”

　　国家信息中心预测部副主任祝宝良说，去年上半年，房地产开发投资一度出现高位反弹，除了银行贷款利率处于低水平外，还因为房地产金融政策执行不到位和高房价驱动下资金需求膨胀。

　　据了解，国家此前将房地产开发企业资本金比重的要求提高到35％，但实际政策的执行却很不到位。资料显示，仅去年前8个月，房产开发投资本年资金来源中的国内贷款就突破了3000亿元，比上年同期增长51％。

　　但从国家有关部门的近期表态来看，今后对房地产开发企业贷款资本金比重标准的执行要求将趋于严格。

　　进入2007年，房地产市场最重磅的“炸弹”莫过于土地增值税清算。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》由税务总局发布后，沪深股市涨势强劲的房地产股票闻声下跌，一些房地产股票甚至在第二天以跌停板报收。

　　业内人士认为，这一方面说明清算土地增值税的措施，确实打在了一部分开发商的“软肋”上，同时，由于是清算1994年以来的总账，有可能使那些违规操作或本不具备资金实力的开发商退出市场。根据土地增值税的征收办法，开发商的利润越高，适用的增值税税率越高。

　　在这种形势下，许多研究机构都预测，随着市场竞争的加剧，房地产业中的“优胜劣汰”和企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为2007年房产市场的主题词。

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