会议主题：2006中国不动产投融资大会——宏观调控与金融开放下的中国不动产

　　会议时间：2006年12月15日

　　会议地点：香港红勘海逸酒店

　　开幕：

　　【主持人】：各位嘉宾大家早上好，我首先代表大会的主办方，全国工商联房地产商会，香港文汇报、国际注册商业房地产投资协会对各位嘉宾的到来表示衷心的感谢！2006年中国不动产投融资大会的主题是一次全面的对接。是融资与投资的相互交流，是卖方与买方的直接对话，是大陆在香港集中的检阅，是大陆房地产企业在香港较平台的实力秀，我们今天讲的大陆的商机是讲内地的房地产项目可以找到合适的资本，内地的房地产企业可以到合适的股权合资伙伴，内地商业可以找到合适的投资买家。内地的开发企业可以找到合适的合作伙伴。这里，我先介绍一下今天会议的议程，上午是一个主论坛，下午是四个分论坛，上个论坛的主题是《宏观调控与金融开放下的中国不动产》。

今天我们邀请的嘉宾将通过不同的角度来解释这些问题。现在进入一个正式的议题，今年第一位的演讲嘉宾是全国工商联房地产商会的聂梅生女士。聂梅生女士是目前中国少有在房地产和金融领域成就卓越的学者，加之其在建设部长期担任重要官职，她对中外金融环境对不动产市场发展有着精辟见解。她今天演讲的主题是《2006中国房地产回顾》。

　　主论坛演讲一：

　　•主题：2006年中国房地产回顾

　　演讲嘉宾：聂梅生（全国工商联房地产商会会长）

　　【聂梅生】：女士们，先生们，大家上午好，很高兴到香港来参加这个投融资的大会，我也感觉大会的主办方和协办方和香港业界的很多朋友来邀请我做今天的第一个邀请的演讲，我今天的演讲的题目是《2006年中国房地产年度回顾》我想把这个作为一个引资是对在座嘉宾是有一个启发。2006年，中国形成现在的宏观调控有三个背景，一个是经过增长过快，第二个是整个社会的要求第三个是整个环境的消耗资源过大。宏观调控的目的是什么？是不是达到了呢？我也作为一个研究房地产形式和政策的业界人士我觉得宏观调控这次应该形成三个转型，如果这三个转型形成了，应该说宏观调控它的长期进行的目的就达到了。

　　第一个把住宅从商品新公共产品属性转移。住宅是一个商品，他和其他的商品一样应该在市场经济中有一只无形的手在调控价格，但是住宅又区别于其他的商品，他有双重的功能，也就是说住宅是有公共产品的属性，它不像汽车。很难说私家汽车是公共产品。所以联合国提出人人享有适当的住宅。所以我们在房地产领域中，重视经济增长是房地产发展的主要特点。“中国90年代以前的房子都是廉租房”。实行了40年的廉租房之后，1998年一次房改把廉租房体制一举推翻而使公共房变成了商品房，而且是以非常低廉的价格使大部分的人拥有一套自己的住宅。这样一来形成了商品房的房地产市场。在这样的翻转型的改革之后，作为公共属性的住宅就没有得到一种延续。曾经有一段时间是经济属性的延续。那么所有的房都变成商品房以后，谁来管中低收入的人呢？这必然造成住房作为公共产品的属性没能得到延续，必然造成缺失。缺位。所以需要补位，就是宏观调控的转型，就是要调节市场结构。

　　目前房地产的第二个转型是从投资功能向使用功能转移。不可否认住宅有投资功能，有一些其他的商品是没有投资功能的，比如彩电，很难说我买一大堆的彩电投资，这个是不可能的。但是地产就有投资的。在以往的房地产宏观调控和发展的过程中，它的投资功能和使用功能是不断交叉和博弈。需要的时候就需要它拉动经济，一会说房地产是“好孩子”，一会儿又说他是“坏孩子”，导致了收入差距拉达。我现在画了一张图，不一定对，这个红线是促成宏观调控的因素是什么？一个是中国银行的长期的低利率，一个是进出口外贸的顺差非常大，这种情况下，促成的整个中国货币流动性太强。货币放量太大。下面说银行，银行有两件事情压力非常大，一个是存贷差的压力很大，起码大概是10万亿。有的说还要多。我就不去详细说数据了。这么大的存贷差，它必须要贷出去。第二个今年是WTO最后一年的金融接轨，所以银行有上市的压力。所以从银行的房贷的积极性冲动很大，就造成了今年一季度为什么很多银行把50%的贷款全部放完了。这样的话，又造成了货币投放量很大，这种情况下，这个促成了我们国家的固定资产增长过快。那么固定资产投资中，当然房地产投资是占固定投资中很大的一部分，起码占到20%左右。和人民的生活有关系，所以这个红线部分就造成了房地产热。这个蓝线就是宏观调控了。宏观调控首先是投资。既然投资热了，那么我就把这块打压下去。实际上宏观调控的长期目标，有一些经济学家，实际上是房地产背了外贸顺差的责任。就是说中国的经济增长不能完成靠进出口，因为现在顺差太大的情况下对人民币升值各方面的压力非常大，因为这个站了中国GDP大概是40%的部分。所以比较要有新的内需使外贸顺差平缓。这个就不能原来投资性的需求。就是把炒房、或者是投资性的需求压缩，把实际、真实、居住的需求扩大。把高端的、第二套房子的需求适当压缩。把中低收入的需求适当往上拉。同时宏观调控肯定是冲着银行的低利率去的。所以宏观调控不能只看在房地产中在调，实际上是从整个经济的过程中调。

　　从和谐社会的角度讲，任何一个国家，如果你的实物资产，比如房地产资产，这部分升值的话，一定会导致平复分化，为什么呢？因为只有有钱的人才能购买实用资产，而这一部分又在不断升值，是不是使有钱人更加有钱，穷人更加穷。所以这个宏观调控是末端考虑是考虑不清楚的，如果从起始端考虑就知道了，为什么要强调90平方米、为什么要强调中小户型。如果从实用的角度考虑需求的话，那么炒房的就不多，那么作为炒房的行为就会被压缩，而实用的需求就会提升。

　　第三个就是从资源消耗型向资源节约星产业转移。住宅产业是典型的资源消耗型的产业，我国城镇居住面积人均是26平方米，已经过了饥渴居住的阶段。比香港都多很多。今年年初我曾经发表了一篇文章，提到是不是人均是26平方米就够了？我们现在还应该提高住宅的质量。因为我国的土地、水资源、能源等等都已经形成了限制性因素。

　　实际上宏观调控有三个背景。首先“国六条”，这个我就不详细说了，然后“国十五条”是“国六条”的深入，实际上“国十五条”中有一个引起大家非常热烈的讨论就是90平方米的政策。“国十五条”以后当中很多的细则又分类出台了，我认为到现在还没有出完。这些“国六条”、“国十五条”都是八部委、九部委签了。所以都在各自弄自己的事。比4月28日，央行宣布上调贷款利率0.27个百分点。5月8日起，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。7月5好起央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点。9月22日，北京市银监局下达了《现场检查意见书》。这个是房地产方面除了很多很严格的政策。

　　然后再看看，继这些政策之后，有一个房地产发展规范性政策。一个是165号文件，就是刚才说的“国16条”中有90平方米的政策，165号文件把这个90平方米的更加标准了，比如确定了90贫困户是住房建筑面积。166号文件就是整顿、规范房地产交易的秩序，比如取得预售证10天内必须卖房等等。

　　还有171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内成为“外资限令文件”。

　　74号文对二手房的税收有规定，6月1号以后把个人购买不满5年的房子销售的话，要征收全额的营业税。我觉得这个是全部是在加税的，每个一个是减税的。所以就看到我刚才说的背景当中，为什么出台的政策全部都是紧缩的？

　　然后在看一下土地，国办发（2006）50号文，把全国省、区、市及计划单列市的土地审批相等将纳入九大土地督查局严格监管之下。

　　刚才我讲了背景、目标和政策基本上回顾完了，我们看看结果如何？首先看看土地市场，今年以来整个土地市场的情况是开发土地的面积增加，购置土地的面积减少。这个就和2005年不太一样。2005年宏观调控之后，业内外都知道促成了一个买地的高潮。很多大的房地产开发企业都四面八方出动。到二线城市大量购置土地。由于去年买了很多很多地，又说几年不开发的话，要收回。我当时预测到，2005年这么多人囤地，那么2006年开发的量肯定会增加的。另外低价的差异性很大，现在开发土地的面积同比增长34%，购置土地的面积同比减少了33%。

　　然后看一下投资的情况，因为大家可能更关心这一块实际上前三季度投资同比增长了24%。增加了2.1个百分点。但是三季度与二季度相比，三季度的投资幅度有所下降，但是还是比去年同期要增加。三季度是同比增长24%。但是比二季度的增幅减少，也就是说投资的增幅绝对量在增加，增幅确是在逐渐下降的。这就是宏观调控的目标，就是不要涨那么多，但是还是在增的。

　　我们看看商品房销售面积在三季度呈现增幅下降，主要是增幅下降，而不是整个量的下降。可以看到这个数字，1—4月份是9.4%的增长，1—5月是14.7%。1—6是增长16.5%。但是到了三季度是同比减少了13.97%。所以在这个当中现房销售减少28.2%，期房销售同比减少4.63%，这个说明了交易量在下降的。宏观调控之后，越到后来的话，商品房的量就逐渐减少了。交易量和价格是两回事的。

　　最后我们说一下最敏感的价格是怎么回事？三季度房地产价格涨幅小幅回落，房屋销售价格1—3季度同比上涨了5.5%。七月份的指数是105.7%，还是涨了的。八月份是105.5，九月份是105.3。这个销售价格在这个小数点后的一位内波动，这个是很少的。所以我觉得房地产的价格是在稳定的状态，并没有很大的波动。因为是在小数点后一位数的变化。

　　再看看全国70个大中城市中，房地产销售价格同比上涨比较主要是深圳12.8%、北京是9.7%，呼和浩特8.3%，厦门是8%，下降的只有上海，这个是涨幅下降，并没有房价下降，这个下降幅度是1.1%。其实上海只是远郊区的房子下降了，所以使平均数就下降了。

　　35个大中城市中有8个城市房屋销售价格同比涨幅连续3个季度增加，有三个城市（成都、贵阳、兰州）。

　　二手住宅的销售价格涨幅是在回落的。三季度，二手住宅销售价格同比上涨4.5%，涨幅比上季度低1.3个百分点。租赁价格是稳中有升的，幅度很小，都是零点几个百分点。最后我想讲一下这个看法不一定对，但是数据可能是准确的，房地产金融的情况到底是怎么样呢？长期以来我国房地产的融资渠道一直是比较狭窄的。2002年以来，只有61家上市融资，融资总额仅80亿左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行。

　　投资房地产信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%。房地产投资资金仍然住是银行贷款。

　　2006年1—9月，房地产开发资金来源，国内贷款3939.58亿元，同比增长49.4%。利用外资259.41亿元，同比增长46.6%，自筹资金6091.67亿元，同比增长23%。其他资金8111.19亿元，同比增长23.8%，这些就是资金的来源。在今年三季度，房地产开发资金来源中，国内贷款、外商直接投资增幅均比二季度上涨。

　　再看一下我们的信贷，上半年国内的各个金融机构的贷款总额占了全年的87%。也就是6月份以前把钱都贷得差不多。接着，银行在紧缩银根，三季度国内贷款增幅比二季度有较大幅度减少。二季度国内贷款总额1287.22亿元，比一季度减少89.77亿元，3季度国内贷款总额1196.25亿元，比二季度减少90.97亿元。

　　第二个是定金和预收款。第三季度，定金及预收款的比例出现一定程度的增长，但增幅较第二季度放缓。我们看一下房地产的金融。这个是2003年以来的全国的定金的情况，应该是很好，现在是一直在降。然后在宏观调控之下，银行缩紧银根，其他的融资渠道基本上没有。外资进入也不多，但是他们看呼声很大，但是实际上钱不多的。这个是整个的一个趋势图。

　　我们再看上市直接融资这一块，看一下IPO，今年七月，保利地产在上海证券交易所挂牌上市了，融资额度20亿元，首日实现了估价上涨5成的业绩。这个是很厉害的。国内的股市目前逐渐在恢复融资能力，但是保利和北辰的案例并不明显。所以众多地产公司纷纷采用借壳曲线上市。2005年下半年以来，总计有30多家房地产公司完成了借壳上市。目前，还有天水股份、武汉石油、等多家公司正在与房地产公司就借壳上市的事宜。

　　在看一下外资，二季度利用外资总额115.7亿元，同比增加59.6%。其中外资直接投资81.26亿元，同比增长156.7%。外资进入速度加快与全球流动性过剩和人民币升值预期有关。

　　2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构投资房地产作了一些规定。

　　所以受这个文件的影响，外商投资房地产的幅度比二季度有明显的减少，但是仍然是差不多近年来的高水平。三季度房地产开发资金来源当中，外商直接投资60亿。同比增长77%，所以我觉得大家还是关注增长率，不是绝对值。幅度比2季度是减少了79.7个百分点。

　　我们看一下大家关注的央行发布的《2006年上海金融稳定报告》中指出，2005年上海的外资到底进来了多少？实际上有几个渠道往上海进，一个是通过一级市场，境外公司在上海。是通过境外上市公司在香港主板市场发售的H股直接买。还有一个是间接投资，还有一个非居民直接将外汇资金结汇购买房产这四种主要途径，流入上海房地产市场的境外热钱有37.63亿美元。这个数字比2004年公布的在上海的数据是增长了40%，所以为什么大家都在说上海的外资特别多？因为它有以上讲的四股力量在里面的。

　　最后说一下房地产的风险问题，这个分析我认为是全球性的分析，并不止是中国的，但是这个在中国什么时候出现这个情况，这个是一个预警而已。

　　2006年10月，央行在其公布的《中国金融稳定报告（2006）》，中发出的警惕房地产金融风险的警示。指出房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失”等三大风险。

　　房地产业关系到国计民生，但它生产周期长，资金需求密集，资金供需存在时间差。解决时间差，就需要金融支持，那么随着银行贷款在房地产各个环节支撑作用的加强，金融风险也逐渐凸显。房地产逐渐攀升房地产泡沫的过程中，会相伴而生银行不良贷款率的同步上升，泡沫破灭后对经济金融和居民生活带来的巨大负面影响，从而将危及一国金融系统的健康稳定。一但出现风险绝对是一个恶性的，我们看一下到底占了多大比例呢？根据央行的统计数字说，2005年底，房地产的贷款余额是3.07万亿元，占人民币各项贷款余额的14.84%。与GDP的比率为16.75%。所以这个数字是不小的。这种情况下，肯定银行担心了，一会而这个经济学家说要跌三成，又有说要破裂的。还有商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。与GDP的比例是10%左右。

　　所以由于当前国内资产证券化的金融产品缺乏，房地产融资方式尚未形成合理的风险分担机制，绝大部分风险集中在银行体系，加剧了泡沫破灭可能引发的负面效应比较大。房地产价格下跌还可能通过银行控制信贷损失的行为进一步加剧房地产市场的波动。

　　所以10月份央行的报告建议在相当大的自助性需求也没有得到满足。相当数量的商品房投资及投机需求将继续存在的情况下，需要保持各项调控的顺利实现。

　　总的来说，还是要把我们国家银行的这个事情解决，同时把银行的抵押贷款能够证券化，这个手段我知道国家发改委都是努力。所以从什么地方下手？我就比详细说了。总而言之，大家可以思考转型年代的中国的房地产，可能今后，中小户型和中低收入反复出现是今后的政策导向。下一步，通过对宏观调控政策的进一步理想境界深入贯彻，无论如何中国的房地产还是要发展的，而且还是有好的前景的。我始终认为，尽管当前的大家的注意力被具体的调控数字所吸引，宏观调控的基本精神仍然是使得这个重要的支持产业得以健康发展。

      我就说到这儿。谢谢大家！