易郡是由实力雄厚的香港泰盈集团倾力打造，是一个低密度的现代中式风格的绿色生态别墅社区。位于北京市顺义区李遂镇顺平东路，潮白河畔，顺鑫绿色渡假村旁。周边近千亩的平原森林环绕，松杨迭翠、浓荫蔽日、青草连连，潮白河穿流而过，林水相映、水沙交融，构成了一幅独特的田园画卷。它交通便利，距机场13公里，并与顺平路、京顺路、机场路、京通路等多条主路相连接，可谓四通八达。

　　项目设计理念：中式别墅为什么现在比较热，能够在经历一段时间的西化之后能够产生中式，各个国家对自己民族的形式、传统一直是情有独钟的。而且在历史上过一段时间都会出现这种思潮，而且随着经济的发展往往越来越强烈。这次产生的原因我想是跟中国经济发展到一定程度是有关系的。另外跟住宅商业化之后，经历了近十年西洋的别墅产品，之后经过反思开始对自己民族的东西有一种回归的感觉。其实有过几次，80年代、90年代都有，那时都带有行政色彩的，而且是体现在大型公共建筑上的。这次是源自于市场本身的，没有任何行政色彩，而且是体现在居住建筑上的，居住建筑都是大规模建筑的。这次由于是来自于市场、来自于住宅建筑，我认为带有一定的必然性、普遍性，而且有一定的规律性。深层的原因就是与我们经济发展打下了良好的基础。

　　对于中式的理解，说这个概念大家都有点儿很清楚，中式跟西式是不一样，有区别的。但是要从深层次讲，这是一个很复杂的东西。简单地说中式复兴或者是西式沦落，或者说谁更有生命力，这些都是一些部客观的说法。我觉得还是应该分析到底什么是中式。是这样的，你看日本也是这样的，在发展初期经济不够发达的时候，往往对自己民族的东西不自信，的确那个时候外来的东西比较先进，市场往往都追逐外来的东西，这些都是很正常的，也很必要。在这个过程中一个民族还在学习外来的优点，这是必然的。而你发展到一定的程度就会发现外在的很多东西不适应中国，而本土的东西有很多优点会慢慢发觉出来。

　　接着说中式，其实中式相对于西式来讲是一个宽泛的概念，区别于西式，因为中国有多个民族，而且不同地区每个民族都有自己的建筑形式，都有自己的建筑特点，这是由于民族的习惯和当地的气候不同造成的，这些统称都叫中式。但是中式有着极强的地域性，在北京拿一个南方的建筑或者是四川的吊脚楼的话，本身就违反了因地制宜的原则，所以中式准确谈应该是谈地方建筑，或者是本土建筑。实际上国外从工业革命以后出现了新建筑，产生了现代的建筑运动，这么多年一直是现代建筑在主导，中途出现过后现代，后现代也就差不多十年的寿命，后现代也是源于对古典的怀念。发现新建筑有很多不符合的地方，就把古典的元素作为符号化贴上去。由于是一个表面符号的东西最终没有生命力，后来就偃旗息鼓了。之后出现的还是现代建筑，不过出现的是晚期现代主义，更强调人情味。从规划、社区、建筑、材料都强调人情味，强调最初的工业感、机械感，好像住就是居住的机器。

　　新本土主义：近些年国外更多主流的东西在住宅中强调的是新地方主义，或者叫新本土主义，也有叫新乡土主义。什么意思呢？建筑尤其是住宅更重要的是地域性、地方性。因为建筑是离不开当地的，离不开气候的，像一个汽车、一个家具可以搬来搬去，没有地域性，而建筑的地域性是极强的，每个地区的习惯、气候都是不一样的，所以强调地方主义、本土主义、乡土主义。加了一个“新”字，这就是一个很重要的概念，就是强调它的现代性，要符合现代的生活，要用现代的技术、现代的材料，要有时代感。在住宅中主导的有可持续发展的实际上是新地方主义，不是简单的一个民族形式，或者是中式或者是西式也好，不是这么提的。现在说到中式要看到它作为中华民族大家庭来讲因为是多民族，就有很多形式，对于一个地区来讲，比如说对于北京来讲它的中式应该是北京地方的建筑，北京特有的建筑。

　　而这种地方建筑古今中外对传统的回归、继承实际上都有两个思路，一个思路就是从地方的建筑形式上出发，完全照搬或者是符号化，把这个符号搁在现代建筑上。还有一大类并不是从形式出发，而抛开这种形式的包袱，从建筑的内涵出发，去研究原来传统的建筑形式所形成的原因，从这些内在原因出发。因为当时形成的原因可能有很多，有些已经不适用了，有些还适用，不适用的就抛弃了，适用的就还把这种原因作为现在住宅设计的源泉。这两大思路，从形势出发、从内容出发，其他还有很多变化的形式是在这两个形式之间的变化和穿插，虽然说到中式很简单，但是大家一看千年文化大家都分不清楚什么叫中式，或者是哪一种更有意义。

　　这两种刚才我说过的几次中式思潮那都是追逐形式的，从国外的经验和中国的经验来讲都是不能持续的，都是失败的，因为它内容上是枯竭的，而追求了表面形式。从形式上出发的手法并不是没有价值，在特殊的建筑类型上、特殊的时期是需要的。比如说在旅游建筑，在有些文化建筑上是需要的。像大观园这种很典型的，我们到国外的话肯定是希望看本土、原汁原味的建筑。这种做法往往是不可取的，虽然有人做但是在国内外历史上已经证明了，尝试了很多但是都是不成功的，都是很短暂的。而从内容出发的，完全真正的内涵，形成传统形式的原因，结合现代的技术和现代生活的要求，创作出住宅的建筑应该说是有生命力的。为什么有生命力呢？因为这种手法有内在的规律，可持续发展，因而它是有生命力的。

　　四合院：新地方主义应该是博采众长的，并不是盲目地抛弃西方东西，你盲目地抛弃西方东西跟你盲目地舶来是一样愚蠢的。对西方的东西的舶来过程对房地产、对建筑来讲是有意的，而且它有很多好的东西。所以西方好的东西，比如在北京市建房子，适合现在生活的一定要学到，而北京传统的东西有些不适合北京现在的生活一定要抛弃，中西都有适合你地方的东西都拿来，由于建设的地域性非常强，抛开民族的形式，从地域出发，谁适用你用谁最后的结果你的房子肯定是有中国韵味、有北京韵味的，因为你是在北京建筑的，这就是它的特点。 跟以前北京老四合院是一样的，并不是一开始就是四合院这种形式，而是经过慢慢的演变这种形式更适合北京才产生的四合院。像北京四合院有气候的原因，也有封建制度、家庭关系的原因，那种格局对以前来讲是适应的。比如说主人是在正房，儿子在厢房等等，都是正常的，通过四合院来交流。这种家庭结构、家庭关系、尊卑的感觉现在是不存在的，现在的家庭即使是两代同堂住在一起，感觉很不适应，包括很多技术问题、房间的不连通，还有功能上的原因都是不适应的。制度、体制的变化都会影响到建筑的形式。

　　气候对建筑形式的影响就更大了，而且也更根本了。为什么一个地区的地方建筑形式有一种延续性，为什么不用考虑形式研究它的气候出来的形式跟几十年前、上百年前的房子有同一种的韵味呢？是因为气候起的作用。因为气候是永恒不变的，你研究气候就会发现，北京为什么要挡西北风，西北面要封闭一点，为什么都是东南是入口？这从北京的气候能够看出来。为什么北京墙大量是灰色的？在北京为什么那么重视朝南、朝阳，北高南低，为什么要南向，包括选址的的风水也是北高南低，不能在北坡上，房子以朝南为最佳，为什么？这就是地域性。

　　比如说地中海的建筑到北京来，由于气候(风、温度、湿度)都不一样，它比较重视通风和遮阳，经常有一些大的深凹或者是阴影出现，拿到北京的话，由于北京的风沙大使得很多形式都无法保留，包括颜色等等。即使温度一样的地区，比如说北美，我们舶来北美的东西比较多，因为温度接近，相对会好一些。但是即使是相对会好一些的东西，你如果更深挖掘的话会发现它同样不适合于北京。北美的环境好，更重视景观，它没有西北寒流，中国是大西洋暖流经过西伯利亚吹到这里就是西北风了，这种寒流在北美没有，北美不在乎西北风，由于环境好更重视景观，这种房子拿到北京你会发现不适应。首先北京城里、近郊没有太多的景观，再加上咱们的建筑面积很大，你这种朝向就没有意义了。因为设计这个窗户是为了看这棵树、看这个小溪、看这座山，你失去的是朝南，所以在北京既然外面可看的东西比北美少，而朝南又特别重要，西北的防护又特别重要，所以在同样纬度的房子体现在建筑形式上是有本质不同的。建筑的要素是不一样的。

　　易郡的建筑设计与可持续发展：因为北京泰盈房地产开发公司做的易郡的项目，打造这个项目的宗旨就是要打造适合北京人居住、可持续发展的。具体体现在从规划到建筑设计一直到很多材料的选择上都体现了这种宗旨。比如规划上的，我们强调的是所有的房子都尽可能朝南，但是大家知道完全朝南之后会会和小区景观有机结合起来，既朝南，又没有使景观过于单调。另外我们大量做的是四合院和三合院，四合院挡风沙这方面是非常有意的，我们做三合院就比较注重围合的方向，开口的方向一定是朝东或者是朝东南，西北绝对不会开口，这就是一个适合北京的考虑。

　　在个体的建筑设计上更多考虑的是材料的持久性。举一个小例子，现在北京基本上都在做外保温，这样更节能。外保温市场大量用的是白色的聚本板，它的保温是不可持续的，每年衰减的很厉害。我们选择的是挤塑板，会比聚本板高三倍以上，当时的保温效果也大大大于聚本板，更可贵的是它的持续性好，相对于聚本来说每年基本上不衰减。除了保温，包括窗户的设计怎么样能够让它保温，我们选择的是实木窗，比如用的地板辐射热都是节能的一种措施。这种持续性包括环保、低能耗的考虑，从规划上讲我们也做到了，中间从小区的北端到南端做了一条汗溪，因为北京很缺水，我们就考虑用汗溪来收集小区的雨水来形成景观，在汗溪末端入口处形成一个湖面，这些都是生态的做法，都是可持续的。

　　另外可持续还包括这种建筑形象、外观、美感是不是可持续的。在建筑材料的选择上一般都是选择的自然色，比如说木材(包括窗户、装饰品用的是木材)都是考虑尽可能地接近本色。砖用的是粘土烧出来的自然本色，灰色，是传统工艺烧出来的本色。在园区中从实景中可以看到整个颜色基本上都是自然的，绿色的就是绿化，石头是石头的颜色，砖是砖的颜色，瓦是瓦的颜色，完全是本色，这本身跟大自然是协调的，同时这种颜色是历久弥新的。为什么中国的家具历史越悠久越美？用的木材都是本色的，通过使用使木的本色突出，同时有了生气和人气，所以本身的花纹、光泽随着时间的推移越来越美。建筑我们也希望随着时间的冲刷越来越美丽。

　　为什么要提到这一件事呢？其实北京说起来空气特别脏，很多新建的房子由于没有考虑到这些方面，都是舶来的，或者是觉得在南方、德国、澳洲很好看就拿过来了，没有考虑空气特色。其实本身是挺美的，造成它在北京不美。为什么同样美的东西到北京就不美了呢？就由于这种美不可持续，不能历久弥新。很多人买房子很高兴，但是一入住怎么就这样了？或者是再过两年怎么都面目全非了，在北京做住宅一定要综合考虑可持续发展，包括美的可持续发展。

　　市场与建筑的矛盾：市场与建筑的思想的矛盾，这个问题其实也是我一直困惑的问题，当初我做建筑设计时由于不贴近市场，或者由于被认为不贴近市场，很多好的东西、健康的东西都难以时间，这可能是当时我离开设计行业的主要原因。我多年一直在市场中观察、分析，并且在房地产操作，包括国外也在分析，我的结论是实际上建筑的理想、建筑学的原则与市场是吻合的，根本是不违背的。但是我们的市场为什么总是跟建筑理想有一定的脱节和矛盾呢？可以这么理解，是咱们的市场发展初期的一个表现，或者说是不成熟的一个表现。我想随着市场的不断成熟，肯定会和建筑理想、建筑学的原则是接近或者是吻合的。刚才说第一个原因是由于发展初期不成熟，这种落差是必然的。

　　还有一个原因我们的市场导向很多是不健康的。主导市场的力量一直在强调市场的需求跟建筑学原则的矛盾。市场是不成熟的，什么样好，什么样先进，什么样应该是成熟的，市场还没有经历，还不知道，包括消费者也不清楚，这种发展的过程、不成熟的过程通过市场主导的力量强化了、理论化了，这样造成了市场跟建筑学的隔阂。如果你看透了这个东西会发现根本的利益是一致的。可以说如果建筑学跟市场是有矛盾的，建筑学就没有生存的意义了，而且建筑学就不可能这么有生命力，生长了这么多年，建筑学是很古老的学科，包括中国的建筑学跟风水是协调一致发展过来的，因地制宜这些功能、原则跟风水、建筑学本身都是一致的。而这些正好恰恰又是人的需求，为什么能这么发展？是因为人的需求，而不是自身这么发展。人根本的需求是这样的，人最初为什么要建房子？为了遮风避雨，为了防卫产生了建筑，因此产生的建筑学跟人的需求是根本一致的，这种矛盾是不存在的。我所做的工作是发现市场的真正需求，而这种真正需求是建筑学的理念、建筑学的原则，把它有效地结合起来，通过有效的引导再推向市场，这么做才是可持续发展的、才是健康的。

　　从院落的数量上等于是提供了一个多层次的院落空间，满足不同的需求。其实核心是用建筑围合出来的愿望，这其实是四合院的精髓，我们把它现代化，通过功能组织使它更适合现代的家庭生活。这应该是家庭生活主要的室内空间，由于它能够避开西北风，能够避开别人的视线，而且都是通过大玻璃、落地玻璃，与室内的功能(客厅、餐厅)交融，所以它是家庭人活动的中心，这是一个核心。其他的愿望有入口的前庭，有一个大的花园，入口是起着入口的功能，还有一个小的点的前院，这些都有不同的功能。外边最大的花园主要是给客户提供一个空间，使他能够更接近自然。能在这里根据自己的理想种植绿色植物。功能是不一样的，通过细分院落空间细分功能，提高院落生活的品质

　　形式上大家一看觉得是北京的房子，基本上是这种感觉，包括外国也有很多人看过，更强调强烈的地方特色。我想这种形式应该是京味或者是中式为主，但是比较专业的人能够看出来里面有很多西式的东西。之所以能够给人一种有京味韵味的感觉，还是从北京地方传统建筑深层次、内涵挖掘的一些东西出发，而这种形式是挖掘的结果，并不是刚开始非要用这种形式。相同的思路要用不同的手法也可以得出有差异的板型来。外形的另一个原因是在材料的选择上，我们主要是选择了适合北京的材料，而且也考虑到北京四合院建筑的文脉，灰色调更增加了京味的感觉。咱们事后看这个形式好像是中式成分比较多，准确地讲就是中式的。

　　关于别墅：中国整个来讲，包括像沿海城市，像北京这种城市土地资源还是比较紧张、比较稀缺的，从主流上讲我觉得别墅永远成为不了主流，跟在加拿大不太一样，那里地广人稀。但是在这里别墅的市场规模、份额在未来肯定是永远在扩大的，因为它的品质比住宅好，生活的追求是更高层次的。大家知道人肯定是往高处走的，随着经济的发达，别墅的规模本身包括份额肯定是在不断扩大的。只不过我认为可能形成不了主流，所谓主流就是主打产品全是这个，在国外很多国家都可以形成，一般的工薪阶层可以住别墅，但在咱们国家形成不了，形成不了这种意义上的主流，但是它的生命意义应该会很强，而且在不断地发展。

　　我想能够可持续性发展的应该是因地制宜的，从地方特点的别墅才能够可持续，也就是刚才我们谈的新地方主义、新本土主义这种类型的别墅才是可持续的。因为它考虑了地方的气候条件，实际上考虑的是风水，因为它低能耗，因为它的外观可持续，综合地讲，它更适合于当地人的居住。因为人的生活习惯是离不开气候的，是气候造就了人不同的生活习惯，所以从多方面来讲它是可持续的。

　　易郡定位：易郡别墅的定位不是豪宅，不是塔尖的消费人群。我们认为随着发展别墅的消费群体会向塔尖向下发展，会扩大，这是必然的，而且现在已经能够看到了。我们的定位是高级白领，我们觉得这些人都是30岁到45岁之间，都有良好的文化背景，甚至很多有国外学习、工作的经验或经历，他对产品的品质要求比较高，而且是第二次置业。另外由于他们有良好的文化背景，对中西方文明都比较了解，对本土文化也比较钟爱，应该说这个群体整体的品位是比较高的。虽然收入不是在塔尖，但是这批人在品位上，从人群来分应该是往上的。这批人的特点一般来讲在各个企业或者是在他自己的公司、或者是在单位都是绝对的骨干。

　　他有稳定的比较丰厚的收入，由于瞄准了这种定位使我们的价格首先在面上要控制， 这些人对住宅的需求我们也调查过了，不是需求特别大，不仅仅是因为钱的问题，即使是有足够的钱也不需要太大的空间，他们觉得没有用，不追求大，追求品质。只要我要的东西，少也可以、小也可以，要的是品质。所以在面积上是控制比较小的，200到300，最大的面积是300多，通过控制面积来控制价格。而总面积通过分析认为比较适合我们的客户群定位，不宜大。其实从中国风水来讲也可以说一点，房子是不宜大的，要适度。房子过大，风水过大没有人气，所以是通过控制总面积通过总价。单价现在因为还没有销售，所以想提前开，但是价格没有最终定，初步的价格可以告诉大家，总价应该是从130万到150万，从这个价格一直到300多万的总价。从我们小区的品质、容积率来讲，包括用材的考虑来讲这种总价得到这么一个品质，得到这么大的院落从消费者来讲是非常实惠的。可以跟北京的别墅向比较，性能价格比是极其好的。

　　户型：户型上从院落空间上分成两类，一类是四合院，一类是三合院。从面积大小上来说，从200到300多都有，户型也考虑了各种需求，有的户型是平层的，有的户型是有车库的，有的户型是没车库的，但是有免费的车位，就在自己围墙的边上。有的户型卧室多一点，可能会有双主卧，都是考虑不同的家庭结构有不同的需求。在产品的特点上刚才也说了，再强调一下。一个就是院落特点，用房子围合院子，院子的特点跟一般用围墙围住院子的特点区别在哪里呢？用围墙围出的院子由于跟建筑是脱开的，建筑有四个立面，建筑只有一个立面面对院子，它跟院子的交融就减少了，另外用围墙围出的院子，咱们的住宅是相对比较密的，可以被其他的户看到。

　　由于被看到，由于没有挡风沙，使这个院子的利用率大大降低，它不全是你的。因为你不能尽情地在这里享用，由于气候、由于能被别人看到，(中国人还是比较害羞的)。像我们这种建筑形式，由于不能被别人看到，你可以尽情地在那里生活，可以在院子里吃面条，它的使用率就高了，功能价值就高了。另外由于房子围成的，院子的边界是你房子的落地窗，使房间的功能跟院子有机交融在一起，使房间的功能很容易就转移到院落空间里，也正是由于它围着就造成这种院落的功能价值极高。我们认为这种特定是非常符合北京人的习惯、符合北京的气候。

　　产品还有一个特点是建筑材料的可持续性和自然色。从建筑上是灰色调的，从建筑环境来讲是本色、自然色。这是我们建筑的一个重要原则。还有一个特点尽量降低建筑的层数，怎么降低呢？有三分之一的产品是平层的，再一个不做地下室。因为做地下室无形中增加了一层，楼梯上下层会高，我们觉得北京建筑的精髓还有一个是应该是贴近自然，尽量接地气，贴近自然、顺应自然，所以大家看到北京的房子是水平向的，西方是垂直向上，南方的土地比较少，也有点儿向上的感觉，跟民族的心理、运用的材料都不一样。西方的建筑是竖直向上的，由于用的是石材，跨度小，而中国用的是木材，木材的跨度大，这是北京建筑的特点。为什么这么设计呢？因为我们住别墅的目的也是为了接近自然，因为与地的接触面更大。再一个有地下室的话从地气来讲是断了地气的，也是不太理想的。从这种文化需求和实际功能的要求来讲比较强调尽量减少层数。

　　环境：这个区域应该是北京非常有发展潜力的区域，随着奥运会水上项目的建设、随着潮白河两岸规划的确定，两岸要搞生态园林，不同的地区两岸有不同的特点，有的搞旅游度假、有的搞生态，有的搞什么文化，总之两岸有一个规划。另外随着将来潮白河的水，现在大家知道是没水的，随着南水北调等等有几个方案会使潮白河有水，随着这些方面的完善这个地区极具发展潜力。现在来看是处于发展初期，大家能够看到到了那边到处都在修路，实际上现在并不是特别方便。而且大家觉得那个地方知名度并不是特别高，有经验的人可以知道这种发展初期或者是正在到处建的地方恰恰很有升值潜力的。所以这种地区挨着河、挨着森林资源环境质量是非常高的，随着设施的完善这个地区的地价肯定会大幅度增加的。

　　开发商背景：泰盈集团是一家香港的公司，现在的业务主要是在大陆，在国内的多个城市，可以说是一个全国性的地产和地产的代理业务的公司。目前在沈阳、长沙、南京、武汉都有开发的项目。同时泰盈集团还有在全国26个城市超过100个项目的房险代理经验，这在代理公司中可能也是比较少见的。由于北京进来的比较晚，而且泰盈公司的做法是从市场导入，由于北京市场化程度相对低一点所以进来的晚。在进北京之前，现在做的易郡是第一个完整、独立开发的项目，在此前在北京合作过，在西南有一个红景绿洲是合作的项目，试探性的。包括惠谷时空在往望京的开发区，当时也是非常成功的。易郡是第一个完整独立开发的项目，而且泰盈公司在这个项目中为了确立自己的品牌投入非常大，而且信心、决心也非常大，希望在北京能够打造一个品牌，做出一个让消费者满意的产品，同时还希望这个产品能够经得起时间的考验，能可持续发展。

　　物业：物业管理公司还正在招标，跟一家叫北京兴昌物业管理公司签了一个前期的协议，但最后的物业管理公司还想再慎重选择几家比较有实力、有管理经营的管理公司。兴昌的物业管理公司是一个新组建的公司，但是它的合资方是港资和中资合资的，合资方两家都是非常有经验的物业管理公司，尤其是港方在香港是唯一的一个上市的物业管理公司，它的背景完全是专业的，只不过在北京成立了一个合资公司来开拓北京市场。我们也是试探性地先做了一个前期的合作，在考察，同时也在考察其他的物业管理公司。我们对选择物业管理公司也是比较慎重的，同时也是对客户比较负责任，选一个合适的、有管理经验的，收费比较合理的物业管理公司。