刘冰：望京的论坛，这些年已经开了很多次，但我参加的论坛不多。2004年以前的论坛非常少，2004年以后，论坛非常多，上个月刚开了一个楼市的，在座的嘉宾还有人去。不管怎么样，走马灯似的，有很多开发商，在从业人员当中，认识的人也不少。96年我到城开集团房地产经营分公司工作，做销售。从99年到现在，当时一直参与望京的销售。我们公司在望京这个地方做过七个小区，刚才唐总说有两万套房，其实不仅有这些，在望京干过多少呢？通过我们公司销售的项目，大概有一万五千多套，从我负责的项目到现在有一万五千多套在望京。

　　刚才说过项目有7个，大的有五万平米，总面积有十五、六万平米。一共多少面积呢？大概有174万平米，总价值差不多90个亿。在望京本地拆迁户也有，但很少，我们承担了一个公司在望京，通过9年的工作，我们卖出90多个亿的房子。在其他地方有多少呢？毕竟一个公司不可能把望京所有的都做起来。刚才说到望京论坛很多，但每年参与论坛的人都不一样。对于我们来讲，望京从一片农田到房产，起码有300个亿是望京区域以外的人发展起来的，有300个亿放在一片土地上，这块土地怎么不繁荣呢？这块土地是怎么繁荣起来的呢？望京的发展也经历了几个阶段，上次在楼市上也说了，从

　　记得96、97年，新楼盘开价的时候是四千多块钱，98、99年的时候到了五千多，这时候政府要搞经济适用房，本来我们做的商品房，是非常好的小区，后来当做经济适用房了，从而使望京的房价一直平定在2001年。可以想象，从2001年至2002年，当时房价有五千三、五千四左右，从2002年开始，房价有五千七百元，现在的房价是六千多元。政府的政策调整以后，有些开发商的项目开始有点便宜了一点，从2003年以来，望京的房地产是五千六到六千多。2004年，这一年当中基本没有太多新的项目推出。

　　到今年8月份以来，也找不到有六千元的项目，都是七千元的项目。在望京北边出现一些项目，可能价格会稍微低一些，但不管怎么样，可以看到望京房价的明显趋势，从四千多涨到七千多，上涨了百分之七、八十，这是一个明显的趋势。

　　未来会怎么样？从我们掌握的情况来看，包括我在望京干了这么多年，我感觉有几个趋势。一个趋势就是望京的价格会进一步上涨，就看你是否扛得住。如果看准了大势，这块地非常的宝贵，搁一年就涨一年。这是第一条，望京的价格在上涨，而且会进一步上涨。上涨的主要原因就是望京的地越来越少，土地在减少。

　　新开的项目和往年相比，越来越少，望京的土地资源越来越少，再开发的话，就是五环以北了。那天我还在公司说，我们还有一片非常好的地，如果晚两年开的话，就是你说多少钱就是多少钱了，但前提是要做好。随着一、两年之内，我认为望京的商业会有很大的发展。

　　望京价格上涨的第二个原因，就是随着前期300个亿的投入，这么多的住户进来。同时，望京的商业气氛也在成熟，交通的问题得到了解决。望京对区外的人士有更大的吸引力。据新开的一些项目，尤其是贵的房子，区外人买的非常多，一般是五环以外的人。

　　望京区域有这么几个特点：一个是土地资源的供应会大量减少，现在在望京找不出多少地。第二，客户的需求量在不断的增加，现在还没有到顶峰。为什么说没有到达顶峰呢？因为商业气氛还没有完全发展成熟，像沃尔玛国际商业、华纳影视城和望京国际商业中心，如果再进一步发展商业的话，会加大望京区域价值的提升。

　　我们在这已经干了9年，价值翻了几倍，但具体翻几倍不好说。现在亚运村的房子，现在好多卖九千的、一万多的。同时也要在那里搞一个望京枢纽中心，等于在四环和五环开了一个项目，这样与亚运村更加接近了，同时价格也会拉升上去，这是望京的一个特点。

　　还有一个特点，随着望京价格上涨，楼盘的品质也在不断的提高。在2004年以前，望京地区还有很多塔楼，我们刚才说的佳润花园等都是望京2000年、2001年的作品，当时唯一的板楼像风格雅楼特别的火，比其他项目贵1000块钱。2004年出现的楼盘，都没有塔楼了，把楼盘的品质都提高了，同时也说明了望京客户的形式也在发生变化。我们当时有一个项目，讨论了好几年，本来98年要出来，后来一直弄到2001年才卖出来。到了2002年，有一个汤house公园，对望京的形象也的确有改变。

　　今年的六月份，我们有一个项目三期开盘，价格是八千多，第一天开盘，就全部抢光。当时我们几个销售的人说，销售的最佳状态是什么？股票最佳状态就是弄得最高的时候卖出去。房地产也是这样的，第一个人愿意出9800元，第二人愿意出8000多元，到最后剩下的就不卖了，这是最佳的状态。像电视就不一样了，因为房地产是不可再生资源，卖完了就没了。所以，话说回来，现在来看，望京的客户能够接受高价位的楼盘，从原来小资的居住群转到未来精英的居住群。

　　主持人：感谢刘总。刘总可以做望京板块的公共形象代言人，说得大家心花怒放了。第一是地少了，房价越来越贵了，还告诉大家哪有路、哪有桥，这非常的好。望京的房价为什么涨？这不是偶然的，是区域价值兑现。买房，对精明客户来讲，是买看得见的未来，不是买今天，也不会买特别遥远的未来。望京，正好符合这一点，它的未来，两三年内就会有一个翻天覆地的变化。

　　就像刘总所说的，现在望京到底缺什么？到底有什么遗憾？无非是交通，还有就是商业氛围。现在从这两点来看，其实交通，它和亚运村已经打通了路，规划越来越好。另外，说到未来的商业，我们知道沃尔玛、宜家都会进去，包括影院，整个区域的商业气氛也会繁荣起来，而且很多项目都是有商业配套的。如果这两点实现以后，是离理想之地不远的。

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