【主持人 刘文斌】谢谢钟教授的发言，你的意思是三句话，一个是金融街唯一出路是向外扩大，新丽泽最好是作为金融街配套为主的服务。在这个做的过程中还会有其他的机构把总部加入进来，我们要考虑的问题主要是交通，然后对产品的经营应该是分批开发出精品。这是钟老师的主要意见。我们看看另外哪位老师再讲讲。钟老师已经抛砖引玉了，他认为可以是做这块的地位，有没有不同意这个观点的，觉得可以做其他定位的。马总您看您是怎么考虑的，因为你做项目的时候也有一个考虑，但是仅仅是代表你一家之言。

　　【马强】各位专家大家好！非常高兴通过这样一个论坛跟很多知名专家见面。今天这个论坛的主题叫新北京、新丽泽，金泰地产作为承办单位之一，我们感觉探讨这样一个话题非常有意思，也感觉肩上还是沉甸甸的重任。

　　【马强】为什么想到这样一个主题呢？我想和我们做金泰城丽湾这个项目直接相关，我想有三点。第一个，首先在整个丽泽核心商务区，也叫芦沟桥东区整体改造规划里面，我们这个金泰城丽湾项目是第一个实施的项目。就是说丽泽核心商务区的开发以我们这个项目成功运作为标志，刚刚启动。但是，第一个项目是住宅项目，这个住宅项目的定位是我们的吕总，是我们老朋友了，在产品定位的方面吕总给我们很大帮助。

　　【马强】就是做住宅定位给哪个人群，我们当时就假象一个目标客户群，就是为金融街的白领人士量身定制，我们经过大量的调研、深入的研究市场，就基本把这个人群锁定的，在这个基础上稍微延展一点，就是我们客户群包括金融街的中高层白领，还有三里河政务区的公务员，还有西区的军区的少壮派军官。还有一个是我们在营销过程中发现的，就是一些媒体的朋友也是我们的客户群。

　　【马强】后来我们发现我们整个定位是非常精准的，我们当时打一条广告语叫“西二环从此向湾，金融街在此停泊”，还是以金融街为主导。从我们的定位感受来讲，就是刚才钟伟教授的结论我们是比较欣慰的，就是它作为后平台的基本的功能的满足，就是作为居住是成功的。

　　【马强】第二步，因为当时和丰台区政府合作，除了这个项目以外，还有一个A14地块，这是一个纯的工建区，建筑规模20万平米。因为我们这几年长期在丰台地面上工作，应该说我们这种敬业精神也得到了丰台区政府和有关部门的同志的认可，原则上在莲花河以西A8、A9、A10地块经过区长办公室研究，也意向由我们做一级开发。但是，我们肯定是按照土地的有关程序去做。

　　【马强】这样的话，我们做住宅，在二环边做住宅，在四环做住宅，只要做精品，这个路线是一样的，在哪做都没关系，做住宅可以做。但是，做工建，我们必须要考虑业态，到底往哪个业态发展。首先想到是丽泽核心商务区，但是感觉内容是比较宽泛的，所以我们也把握不准。所以，从这个角度讲，我们从我们企业发展自身的角度讲，我们希望找到一个更精准的定位。但是，这样一个定位又是我们力所不能及的，我们单拿出一个概念，以孤零零的一个工建辐射，我们没有这个能力。所以，我们的定位一定是在区域定位过程中，或者是区域定位完全的基础上，我们作为其中一分子发挥我们应有的作用。这个是对于后续土地开发，挖掘它深度价值做的一个考虑。

　　【马强】第三个，我们这种思考，应该说和地方政府的思考是不谋而合的，丰台区政府应该说刚才调整完领导班子，应该说新一届政府对于这块地，丽泽核心商务区如何深入定位、精准定位，他们是高度关注的。我们的想法是和他们不谋而合的。所以，我刚才讲就是出于关注我们企业长期发展的自觉来考虑，我们也要做好这个定位，我们这种考虑又和政府的想法不谋而合。所以，应该说这种定位如果我们能有所贡献的话，应该能够达到双赢或者多赢的结果。谢谢大家！

　　【主持人 刘文斌】谢谢马总，原来你们假象的目标人群还是金融街的白领，结果证明是对的。又因为企业下一步的发展发展一个方向，同时政府也是需要一个定位，也是为政府做贡献，我明白了，这就是叫和谐社会、服务地产。下一个请柯老师，柯老师是我们CBD的总设计师，现在给我们新丽泽设计。

　　【柯焕章】我原来接到这个通知，不理解这个背景和具体的意义如何，所以我开始没有想来参加。后来安家一再邀请，说不管有什么开发都可以一起讨论，这样也好，我借这个机会也谈一下自己的看法。

　　【柯焕章】首先我讲一下丰台区的情况，我从规划的角度讲的更多一点。丰台区这些年的发展是很快的，和北京市的情况是一致的，城市建设、城市化的发展、城市环境面貌的改善都做了出很大的努力，这个是大家有目共睹的。而且在丰台区这个区域里面盖了很多住宅区，好多楼盘，而且这些住宅区现在看起来是越做越好，档次越来越高，水平也是很不错的。

　　【柯焕章】但是我明显感觉到一点是什么呢？丰台区，就是丰台这个城市的南部和西南部的，就是市区里面的南部和西南部这个大的区域里面至今还是没有能够形成一个具有相应的功能和相当规模的城市的功能活动中心。到现在为止还没有像朝阳的CBD、海淀的中关村西区，丰台现在还没有这样的城市公共活动中心。

　　【主持人 刘文斌】丰台区政府政府现在着急的就是这个。

　　【柯焕章】对，丰台区也不是不想做，也是做过努力的。比如80年代在丰台的老镇开始发展建设，包括北大地这个地区也盖了一些服务公共设施、包括区政府、区委、图书馆、文化馆也盖了一些，但是量有限，规模也有限，功能并不是很健全、完善，而且现在看起来这个东西的档次已经比较低了，形不成作为丰台区，或者是作为北京市区西南部区域的城市的公共活动中心。

　　【柯焕章】第二个在90年代，我们在1992年总体规划指导下，做了丰台区的规划，而且也做了丰台区往南扩的发展，包括丰台的科技园区，尤其是西南四环、南四环两侧规划了一个新的丰台的功能中心。但是由于多方面的原因，首先是思想认识的原因和具体操作实践的原因，并没有发展起来，并且把这些地都开发了，把保留的公共设施用地都开发了，现在还有一个汽车博览中心没有建起来，这个应该说是比较可惜的，但是现在没有办法，已经没有空间了。

　　【柯焕章】上世纪末跟本世纪初，从规划上考虑，北京南中轴地区的发展，应该说南中轴地区是丰台区一个重要的区域，这个地方是应该发展为一个很重要的城市的活动中心，实际上也是这么定位的。但是，这些年还正在建设当中。从目前来看，力度也不是很大。而且对具体定位也不是很清晰。

　　【柯焕章】所以到目前为止丰台区还没有一个比较象样的，没有完完整整的，具有一定规模的功能十分突出强烈的城市公共活动中心。

　　【柯焕章】现在提到丽泽地区，尤其是丽泽路的两侧，这是新的总体规划都按照两侧一定深入的公共设施用地，当然规模不一定像你们说的那么大，也差不多。这个地方确确实实是一个比较难得发展空间。他不仅有比较好的区位条件，就在二三环之间，区位条件不错，有一定的发展空间，交通条件也比较好。他东边就是城市中心地区，北边直接可以到达西客站。所以，他基本的基础条件应该说是很好的。

　　【柯焕章】所以，对丰台地区来说，就是说给城市的西南部这个区域来说，现在说南中轴还有一块宝地没有进行全面的开发改造，就是这个丽泽地区，如果能够形成一定规模的城市公共活动中心，尤其是作为丰台地区的一个城市的公共活动中心，我觉得这一点来说应该是合适的。而且也是必要的，因为整个西南区域上百万的城市人口，没有一个比较像样的，设施比较完备的具有相当档次的公共活动区域，这个也是说不过去的。

　　【柯焕章】问题是在丽泽这个地区的定位的问题，对于这个定位问题，我刚才看通知是金融产业，这一点我可以说有点不同的看法。因为是不是定位于金融这个产业，这个问题确实值得深入的加以研究和探讨的。因为真正要名副其实的自己金融中心，他是有一定的界定的功能和相应的规模来支撑的。

　　【柯焕章】比如像世界级金融中心，伦敦也好、纽约也好，他真正金融的商务区也是有限的，也就是两个多平方公里的规模。像纽约这样世界级的金融中心，我上次问他们的规划局长到底有多少写字楼？他说真正的写字楼有4000万平米，在下层金融方面，包括中层的一部分也就是2000万平方米的规模。我们北京，包括上海到目前为止还称不上世界区域级的金融中心的地位和身份，还在努力争取，在积极的做这个工作，不要把自己想的很高，实际上自己到不了这样的地位。所以，他所需要的金融产业的设施也是有限的。美国有一家公司估算，像北京这样的城市的写字楼还到不到2000万平米，就是一千五六百万平米就了不得了，当然将来还有大的发展，这是以后的事了。

　　【柯焕章】但是目前北京金融设施是什么状况？大家都知道，东边有个CBD，西边有一个金融街，西北有一个中关村西区。东边的CBD在2008年以前节能够建成，包括写字楼是490万平米，还不包括往燕沙商圈延伸的部分。而且现在这个地方已经集聚了将近100来来外资银行在这落户，包括他们的办事机构。所以北京CBD本来定位主要是面向外资的银行、金融机构、保险公司等等在这个地方集聚，到目前为止开发也是这个状况。

　　【柯焕章】金融街是歪打正着形成的，这个就不说了，实际上后来就把它定位成一个金融管理中心的概念，几大银行都集中在西二环和西长安街上。后来金融街也做了不少工作，也吸引了其他的一些企业跟金融的机构的进入。

　　【柯焕章】中关村主要是为高科技服务的，定位是高科技商务中心，当然也得有一定的金融的设施。说到金融街，金融街是不是能无限拓展呢？这个也不是看的很准，因为目前金融街本身基本是饱和了。

　　【主持人 刘文斌】我现在听到小道消息，金融街对财政的贡献已经占到全北京的25%，占到西城区的50%，因为这个数字引起了北京市政府极大的热情，说金融街要扩张，要往西那块，就是西城区政府隔二环往东再弄一块。

　　【柯焕章】是有这个意思，而且现在正在做这个工作，作为金融街肯定不甘心这二三百万平米，就守着这个产业，他肯定是千方百计想拓展。最近又结合奥运会的城市环境整治，西二环在做试点，已经开始搞上了。他就想把对面的一些住宅，都是20来层的住宅，没盖几年，想拆了，实际上也没多少。他还力争想做这方面的工作。

　　【柯焕章】另外，我有一个不是很清晰的消息，也是了解的，另外有一家公司，我不说名了，他们也在努力想借金融界的光往西拓，正在做这个工作，现在目前就是月坛北街一直到阜成门外大街外交学院那个区域，三里河东路那一带，他们也做这个工作。

　　【主持人 刘文斌】还有一家公司想往北做。

　　【柯焕章】也是瞄着金融街的规模的拓展，他去承接。当然，他们的想法挺大，这个东西即便做了，也不一定有那么的大规模，发展空间也是有限的。

　　【柯焕章】我想从政府角度，今后金融产业的发展，我的理解还是应该有适当的分工，倒不是那么绝对，今后尤其是加入WTO以后，放开了以后，外资银行陆陆续续开展人民币经营业务。刚才钟老师提到，现在CBD有些金融机构往西二环金融街转移，但是我想将来大量的外资金融机构还会在CBD落户。CBD不仅有比较大的发展空间，而且周围也进一步拓展，而且已经形成这样一个氛围，而且这个氛围正在加强，到2008年把800万平米盖起来，也不是今天这样的情况了，何况这个地方还有他自己的很多的有利的优势条件，这个具体就不多说了。

　　【柯焕章】所以，这样一来，这个金融街的蛋糕到底能有多少分到你这来，我就看不太准了。所以，毕竟我们北京到哪一面真正能够发展成世界区域级的金融中心，甚至世界级的金融中心，这个还有比较长的过程。如果在短期的十年、十五年之内，现在金融街也好、CBD也好、中关村也好，还有一个奥运中心，2008年以前盖起来，保留一块商务设施用地，而且亚奥地区还在进一步发展，燕沙周围也在发展，这个量相当大，能不能消化得了，我觉得还是有点担心的。

　　【柯焕章】所以，如果咱们这要把丽泽这个地区定位在金融产业为主导的话，我觉得金融的发展能不能实现这个目标，我觉得还不是很有把握的。

　　【主持人 刘文斌】如果您给一个定位，应该是哪一个方面。

　　【柯焕章】你听我说，我有点赞成刚才钟老师说的定位在金融街的服务平台，或者是服务配套这样的角度去理解，也许还稍微贴谱一点。

　　【柯焕章】因为我现在还想不太清楚，作为北京这样一个城市，金融商务设施到底需求总量有多大，现在看这个量是相当大的，今后能不能消化得了，现在拿不准。

　　【柯焕章】第二个，就是丽泽地区，金边是金融街拓展，对金融街到底有多大的吸引力，尽管是往南移也好，但是过去还有三公里呢，从复兴门到菜户营桥三公里呢，不知道这个吸引力有多大，哪些金融机构真正会到这个地方，甚至是总部到这个地方落户，这个问题看的不是很清楚。

　　【柯焕章】正像我前面说到的，作为富态区，作为北京中心城市的南部、西南部的区域，它从功能上确实需要有一个比较强的城市公共活动中心。所以，我建议叫丽泽商务区也好，叫什么也好，对于它的定位我是建议定位在一个综合性的、多功能的城市公共活动中心，实际上也是丰台去的重要的公共活动中心。

　　【柯焕章】这个中心里头应该包含哪些功能和内容呢？我理解这个中心的各项设施应该是比较齐全、比较完备的。它不排斥它不排斥也不应该拒绝这个里头会有一定的商务办公设施，我想应该是会有的，也可能会有一些金融机构，银行或者保险公司、证券或者是其他的企业会进来。也包括一些企业的办公机构在这个里也包括一些中介服务机构，像律师、会计师事务所等等。我想也可能还会有一些其他的机构，比方外省市的驻京机构，现在正在清理驻京办事处，但是相应其他的包括一些企业和事业性的机构，他们也在北京设点，现在这个边已经有这样一些机构，以后可能还有更多的机构到这。

　　【柯焕章】另外，这个还会接纳一些城市中心地区转移出来的机构，因为市区里面的中央机关的下属机构和北京市的下属机关，城里面挤不开了，他就要往外走，现在也不少，丽泽这个地方离这么近，他条件一不错，他何乐而不为呢？所以，他肯定有相当一定量的商务办公设施，同时还应该有相应的商业、文化、会议、休闲的设施相配套，这才是提供一个高档次、高水平的综合性的服务功能的平台。

　　【柯焕章】第二个，我们吸取前面丰台区建设的经验教训，丽泽路两侧的建设一定要提升档次，提高建设的水平，不是像以前弄一点基础配套设施就完事，这个可能就不行了。在这个地方怎么形成一个具有相当规模的，而且有良好氛围的，具有很强吸引力的一个综合配套的区域。比如崇文区那么破旧的地方，谁都不愿意去，以前说崇文、宣武破，不愿意去。现在今非昔比了，那个地区已经改造了，而且越做档次越高。前些日子有一个本家的项目也做了推广，他不仅盖住宅，也盖商务写字楼，包括有一定规模的商业，而且档次是比较高的，还有相应的休闲、娱乐设施。崇文区以前都是三教九流、下九流住的地方，现在居住结构都发生了变化，包括文艺界的、媒体也有在那个地方住的。所以，到这消费、休闲的层次就变了。

　　【柯焕章】所以我想丽泽地区要打造的话，比他的区域条件更好，有更好的发展空间，而且它不仅是为丰台地区的市民服务，而且面向北京，真正把这个地方的特色做出来，肯定有吸引力。所以，我说马总不要担心功能定位太杂，当然也不能太杂了，还是应该有主次，但是关键是要配套期权，要有相应的档次和水平，做到一定规模，肯定会有吸引力。我就是这些，谢谢大家！

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