去年前11个月北京商业用房存量达200万平米，预计今年总供应近500万平米，远远超过需求

　　在4月10日刚刚结束的2005年春季房展会上，以投资目的为主的房地产项目多达10多家，与以往投资性项目很少上展会形成鲜明的对比。在多项限制房地产投资行为的措施出台及银行上调房贷利率、首付成数之后，北京的投资性房地产项目不减反增。业界称，投资性项 目上房展会从一方面反映了其销售压力。

　　直击10多个项目上展会，宣传8%-12%的回报

　　记者在春季房展会现场就看到10多个以投资为主的房地产项目，包括皇家港湾、中关村e世界、中关村科技贸易中心、纽约客、CASA服务式私家主题寓所、韩SHOW、沁春华美购物中心、鼎源·生活广场等。大部分项目在宣传资料中称可以获得8%-12%左右的投资回报。比如位于使馆区的酒店式项目皇家港湾在其宣传资料上称，“根据周边项目出租状况，投资皇家港湾预计年回报率达到8%以上。”“从去年开始就出现投资性房地产项目逐渐增多的趋势，房产与投资的联系越来越紧密，包括产权式商铺、产权式酒店、产权式公寓以及购物中心等具有投资性的房地产项目不断推出。北京从2004年到今年共有140多个商业地产项目投放到市场，其中87%的项目以销售为主，只有13%是开发商进行持有性质的经营。”伟业精锐商业管理公司董事总经理蔡宇翔认为，由于商业地产，尤其是商铺投资的利润要比目前住宅产品投资回报高，刺激了商业地产投资市场的快速增长，在这样的市场引导下，商业地产的开发量开始猛增。

　　数据去年前11个月商铺销售面积仅94万平米

　　而根据市建委公布的数据，北京市2004年前11个月商业用期房批准预售面积160.3万平方米，商业用现房竣工面积133.1万平方米，共计293.4万平方米，实际销售面积共计94万平方米，二者差异巨大。

　　北京中原地产预计，2005年北京商业用房的施工面积约在700万平方米左右，新开工面积约在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米，加上市场上的存量，今年北京的商业用房总供应量将接近500万平方米，远远超过市场的需求。

　　“大量以投资为主的商业地产项目进展会也进一步说明目前京城商业地产开发量的增加，同时也说明了购买投资性商业地产的投资者已经开始逐步理性，开发商的销售开始吃紧。”中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平甚至认为，目前国家对住宅产品的开发进行宏观调控，一些开发商有可能在今年开始从住宅开发转移到商业地产项目的开发上，在这样的实际情况下，2005年京城商业地产的开发量将会比去年有所增加。

　　剖析实际利润6%-8%，供应集中区前景不乐观

　　大量商业地产项目入市，必将对京城商业地产市场，尤其是以投资为主的商业地产形成一定的冲击，而商业地产开发商也必将通过一定的销售手法刺激销售。

　　但就在去年，以“巨库”、“第五大道”等以投资为主的项目由于定位不准、规划不当或是经营不善等原因，达不到销售时所承诺的投资回报而引发纠纷，一些投资者变得更加谨慎和理性。“目前北京商业地产的核心问题一是短期供应集中放量导致的需求相对不足。由于市场对商业地产的需求整体上是增长的，而商业地产有着很强的区域特征，所以今年北京商业地产将是有涨有跌，一些商业配套稀缺的区域商业地产前景看好，而供应集中的区域则不容乐观。”北京超然房地产经济公司副总经理杨少锋认为，虽然目前投资房地产行业的回报要高于其他行业，但事实上普遍的利润是在6%-8%.一些项目在投资回报率上大做文章以吸引客户，动辄宣称其回报率能达到10%甚至更高，这已严重背离了行业普遍的赢利水平，投资者务必谨慎。

　　投资警示

　　商铺租金下降快

　　买产权式商铺宜选择有实力公司担保的项目

　　北京市建委的数据显示，去年1-11月北京市商业营业用现房平均销售价格为8429元/平方米，同比下降了39%.这是京城商业地产从2001年开始出现销售热潮后销售价格首次大幅度下降。

　　杨少锋表示，随着2005年大量商业物业集中供应，商铺租赁市场不容乐观，预计租赁价格下降幅度会远超过销售价格下降幅度。

　　王永平分析说，在商业地产的投资中，高风险和高回报并存，购买投资性房地产产品最主要的是关注担保问题。目前的产权式商铺项目大多有“高额返租、到期回购”的销售承诺，但产权商铺投资涉及开发商、经营公司、投资者、租赁户等多方主体和买卖合同、租赁合同等多层法律关系；在商铺分割的方法和技术参数上缺乏相应健全的配套法律，投资行为远比其他产品复杂。经营公司届时是否如约返还稳定回报以及到期回购等约定义务是投资者面临的首要风险。

　　所以投资产权式商铺一定要选择风险保障方式可靠的项目，由上市公司或者是具有一定实力的公司做担保则相对安全。（张学冬/文）