●新规划下大型品牌房地产企业纷纷在顺义、通州、亦庄等新城区抢地布局

　　●目前新城区土地放量有限，部分房企选择先做土地一级开发而后伺机拿地开发项目

　　北京城市总体规划修编的最大亮点是提出了“两轴-两带-多中心”的城市空间布局，亦庄、通州、顺义、怀柔等多个区域将成为未来北京市发展的重点区域。新规划由此给了大 牌开发商纷纷抢占地盘的契机，但由于新城区的土地放量有限，目前大部分开发商对新城区的态度是不离不弃，或者转战土地一级开发市场，甘愿挣百分之几的利润，或者宁愿蛰伏不动伺机而出，而本土开发商也在强练内功，迎接“8.31”后新一轮的争地之战。

　　动作　大牌开发商纷纷抢地新城区

　　首创置业董事长刘晓光向本报记者透露，城市新规划给房地产发展商指明了重点发展的方向，首创将致力于做郊区项目，他们的目标是重点打造小城镇，此前一直处于计划当中的怀柔新城目前已经板上钉钉，现已被调进怀柔区城市规划的详规当中，面积大约有14平方公里，目前首创负责做其一级土地开发工作；同时，首创也计划在通州打造小城镇项目，目前尚在前期规划中，案名等更多的信息不便透露。

　　与首创置业相比，其他房地产大鳄也纷纷把目光投向新规划当中的重点区域。在北京市场做得风声水起的南派开发商代表珠江地产和富力地产，均看好新规划当中重点发展的新城区之一亦庄。珠江地产在本地已圈地1700多亩，还有另一来自上海的实力派开发商看好一块达700多亩的土地，预计两个项目的总建筑面积将在百万平方米以上，现在这两个项目正在紧锣密鼓地运作中，预计明年5月将正式进入市场。另据记者了解，一向低调的北京嘉源置业投资有限公司也联手其他两家地产商率先在亦庄打造小城镇概念，现正在着手做一个近50万平方米的欧式小镇。

　　除了亦庄之外，通州也是开发商争夺的一个焦点区域。鲁能集团一位高层人士向本报透露，现在鲁能集团也非常看好通州区，正在做第二批闯关成功的项目———东海花园。记者随及查阅了“8.31”第二批过关项目名单，找到了这个序号为156的东海花园，该项目位于通州区宋庄镇壁富路以西，属于居住用地，地上建筑面积为1503392平方米，目前在通州地区这个项目算是惟数不多的大盘。

　　据北京嘉源置业投资有限公司的项目总经理张玉生介绍，对于大项目来说从开发商拿地到开发项目进入市场至少需要一年半左右的时间，因此就目前已经公示的新规划看来，现在正是开发拿地的黄金时期。一方面有些计划发展的新城区还没有动起来，比如市政配套还不成熟，地价和房价还没完全被激活，现在抢先入驻会获得最大的土地和房价升值的收益，如果下手晚了这块利润空间就没有了。张玉生称，现在虽然公司手头上还有几个项目正在做着，但考虑到明后年的开发情况，因此已经着手拿下亦庄土地。

　　北京顺驰置地有限公司董事长荆宏表示，拿地是房地产发展的重要环节，也是重要的生产力之一，新规划的出台给了开发商拿地一个非常好的指引，按着政府规划来拿地，是一种规避开发风险的方式。城建集团相关负责人罗高波也表示，目前来看，到新规划的新城区去拿地正是时候，利润将能实现最大化，无论是地价还是房价。

　　现实　　新城区目前土地放量有限

　　与目前记者所了解的开发商在房地产市场的表现相符合，重点发展区域的政府相关部门表示现在要地的开发商们确实很多。比如，顺义区国土资源和房屋管理局土地储备中心现在每周接到的来电来访都比新规划公示之前要多几倍。

　　据顺义区国土资源和房屋管理局土地储备中心的李主任介绍，他们所接待的大开发商有首创、天鸿、城建、城开等京城本地大开发商，也有富力、珠江、万科等来自外地的多家知名开发商，此外不出名的开发商也大有人在。但面对大大小小的开发商纷纷涌向顺义，李主任却表示目前顺义的土地放量并不多，近期就没有大规模的土地放量。李主任称计划推出的顺义万泉地块约有200亩左右，但目前不具备上市条件，具体什么时候上市现在还说不清楚。目前大家可以看到的已准备开发的顺义新城等大规划，还都是生地，真正可以拿到市场上进行公开交易的土地寥寥无几。

　　同样，地处亦庄的北京经济技术开发区建设发展局办公室主任张志全介绍，现在前来亦庄谈项目的开发商很多，但是亦庄区域可供开发的土地，尤其是住宅用地已经非常有限，亦庄核心区的住宅用地已经开发完了。

　　据他介绍，在后来做新规划时把亦庄经济技术开发区东扩了14平方公里，南扩了10平方公里，东扩的土地主要分布在马驹桥镇及其附近，可供房地产开发的只有110万平方米，其中有50万平方米已经在开发建设中，余下地块有部分被北京嘉源置业投资有限公司拿走，目前真正可以投放市场进行公开交易的地块并不是很多。

　　张志全还表示另外在亦庄南边、西边的开发量也非常有限。同样，记者在通州采访时，也听到对目前土地放量有限的声音。

　　区域政府官员和部分开发商反应新城区土地放量有限的情况记者在北京市国土资源局土地交易市场得到证实，仅就目前正在交易的10个地块中，属于卫星城的地块只有两块，一块是通州区梨园镇小稿村的国有土地，建设用地面积212650平方米，另一块是昌平区中关村国际商城综合购物中心用地，位于昌平区北清路与八达岭高速公路交叉口处，建设用地面积有403744平方米。

　　在北京市国土资源局土地交易市场即将入市的两块地中，记者也没有发现其中任何一块是属于新城区的。

　　局面　　部分开发商角逐新城一级开发市场

　　在采访时记者发现，由于土地放量有限，开发商开始角逐土地一级开发市场。

　　所谓土地一级开发就是开发商要把一块“生地”做成“熟地”，这其中包括要做好相关必需的市政配套、地下管线，要使地块通水、通电等达到七通一平，具备上市交易的条件。

　　据记者了解，顺义区目前就有两家大开发商在做一级土地开发，顺义新城的土地一级开发规模大约五六平方公里，目前被财大气粗的鲁能集团所把持着。据介绍，鲁能集团已经与当地主管部门签订土地一级开发的合作协议，并已经开始启动了道路征用、耕地补偿的方案，初步预计2006年将完成。

　　据鲁能集团的一位高层介绍，他们对顺义新城区的发展前景非常看好，但是现在土地必须要等到进入公开的交易市场才能拿，最后地块是否能够落到鲁能手里还很难说。但他表示，希望能够通过前期的介入达到近水楼台先得月的目的。

　　同样，在天津与地产大亨冯仑合作开发泰达城而被业界所知的天津泰达公司也对新规划下的顺义新城区虎视眈眈。据了解，目前其已经拿下了温榆河生态走廊大约四五个平方公里的土地一级开发权，也被称之为空港城，城里规划大型国际展览中心。据顺义国土资源和房屋管理局有关负责人透露，天津泰达为此还特意注册了新的一家房地产公司———津泰鸿房地产公司，目前刚拿下与当地政府部门的土地一级开发委托书。

　　记者在采访了首创置业股份有限公司业务拓展部的总经理胡卫民，了解到目前首创置业正在做的怀柔新城的一级土地开发的整体计划，这个项目大约14平方公里，从2003年下半年开始，计划要到2010年结束，按照计划首创置业要在这里投入60多个亿。从而也可以看出土地一级开发也是大手笔，需要足够实力。

　　胡卫民表示，从成本核算来看，做土地一级开发实际利润很低，只有百分之几的利润。而目前房地产开发的利润一般情况下应该到百分之十几多的甚至可以到百分之二十。由于目前地块越来越少，做一级开发虽然看上去利润不高，但总归还是有得赚的。再说，对于一个几十个亿的土地一级开发来说，尽管是百分之几的利润，最后算下来的结果数字还是很可观的。另外，做土地一级开发的开发商，往往对地块比较了解，如果将来争取做项目，也算轻车熟路。

　　另据了解，珠江地产在亦庄接触的近1700亩的项目，目前也正在做拆迁、建回迁楼等工作，实际也算是土地一级开发，这样操作是在等待着拿地机会，积累拿地的优势。

　　本版采写/本报记者吴海花

　　市场观察

　　它拿了亦庄最后一块协议用地

　　已在通州成功开发天赐良缘项目的投资商之一北京嘉源置业投资有限公司拿到的土地属于亦庄马驹桥镇最后一个协议拿地项目。

　　嘉源置业有关负责人张玉生称，凭着职业的敏感，在两年之前就看好亦庄马驹桥镇，果然在新规划当中，该地区被列为发展重点，嘉源置业坐上了最后一辆协议让地的班车。但张玉生没向记者透露地块具体的价格，他称这属商业秘密。

　　顺义第一个拍卖项目进展顺利

　　被媒体称为供地制度改革后，顺义区首个国有土地使用权拍卖项目，也是作为北京市规模最大的一块通过拍卖转让使用权的生地，顺义区小东庄项目，目前开发商已完成部分开发工作。

　　据开发方之一的北京京汉集团总经理董海滨介绍，当时通过拍卖的方式到顺义区拿地，不怕高价就是看好顺义城区的发展前景。

　　现在项目进展顺利，主要工作安排计划有2004年内完成动迁，首期工程土地平整完毕，符合施工进场条件；2005年内实现开工面积30万平方米，国际双语幼儿园、国际标准泳池等重要配套设施完工；2006年实现首期、二期工程竣工并交付使用，所有剩余工程全部开工。2007年10月前全部竣工并交付使用。

　　记者手记　　现在要看综合实力

　　曾经一直觉得在房地产市场上最重要的竞争因素是产品和土地。但在这次的实际采访过程当中，我豁然发现，今天的房地产市场正在进入一个房地产开发综合实力较量的时代。

　　协议出让土地被禁以后，当初谁有关系拿到地谁就有市场竞争力的局面正在演变为谁有实力拿到地谁就有竞争力的局面。新规划指明了开发方向，但新城区土地放量不足，这时综合实力谁强谁弱将更重要。今天尤其要考验房地产企业的融资水平，还有土地一级开发水平。

　　比如首创置业。在其他开发商忙于找地的时候，它凭借自身的资源优势和技术优势，把目光转向土地一级开发市场，投入数十亿元，尽管利润率不高，但只要有利润就谈得上赢利。与许多开发商相比，在新一轮土地战争面前，它走得既轻松又从容。