一种在土地开发规划阶段引入投资的融资思路,引起开发商的普遍关注。

　　背景：土地一级开发需辟融资新渠道

　　随着去年银行加息等一系列对地产行业贷款限制政策的出台，土地一、二级开发商几乎在同一时间面临相同的问题：资金的来源。如何拓宽融资渠道，如何寻找银行之外的融资 渠道成为各方关注的焦点。

　　中关村区域的开发正面临这一问题。目前，正在开发中的中关村西区有六块土地没有出售，其中三块已在国土资源局的土地交易市场挂牌，但挂牌几个月来，仅在春节前有一块土地被人以底价报价。据业内人士分析，长期无人应价的主要原因之一是地价太高，同时区域内写字楼放量巨大，令许多二级开发商望而却步。据了解，今明两年中关村区域还计划开发西北四环两边、邻近中关村大街北段的中关村科学城即中关村东区，开发面积2.4平方公里，主体构成依然是写字楼。一级开发之后土地收益不能及时实现，同时新的土地一级开发计划行将开始，这对中关村土地一级开发商提出了相当大的资金要求。在金融紧缩背景下显然不能仅仅依靠银行贷款，还需要开辟新的融资渠道。

　　构想土地规划即开始融资

　　中关村写字楼商会副会长杨建平认为，中关村东区准备今年或明年动工，中科建希望土地在开发规划阶段就引入投资，就是要做投资规划，而不是项目建成后的销售规划。

　　杨建平表示，相比去年北京发行的苹果信托，中关村科贸的“类信托”等而言，这种模式的区别在于，前者投资方以小买主为主，总量与单量都不大，投资人结构比较散，同时前者受银监会颁布的房地产信托管理办法中的200份限制；而后者，即在规划期就引进投资的融资方式所面对的投资方是具有相当于项目整栋购买实力的大投资商。对此，成业行总经理张寒燕介绍，目前权益性信托是募集海外资金的主要方式。具体操作方式是由海外公司购买股权，一级开发商在本土注册开发公司，将土地一级开发后折价成项目未来建成所需总资金的一定比例，海外投资方投资购买权益，项目建成售出后开发商以每年溢价回报投资方，当项目的全部价值归还后，投资方权益退出，目前新秀水街等项目就是采用类似的操作方式。

　　今年可望推出成功案例

　　对于“不动产证券化研讨会”这个融资思路，金融信托专家孙飞表示，目前的中关村西区及未来的中关村科学城计划实施的融资模式既不同于现存的信托产品也不同于年初中关村科贸中心推出的地产类信托产品。孙飞认为最终实现既要有很严谨的设计，同时还要符合有关政策法规的规定，目前的状况还是在理论上的探讨阶段。　　

　　吴恒杰(中关村写字楼商会副秘书长)表示，目前在欧美、日本等地，不动产的融资资金来源不完全依赖银行，信托、保险及行业基金所占融资比重很大，美国目前可以达到5000亿美元，日本也有400亿美元，中国现在是刚刚起步，目前市场投资的多元化要求融资也要多元化，多元化是房地产金融发展的必然方向。目前由日本不动产研究所操作的在上海等地成功的几个案例，对整个中关村地产在融资多元化方面有极强的借鉴意义，即投资公司在中国进行股权融资，然后在国外将其进行证券化交易，这样就可以既达到不动产证券化目的又不违反中国的政策法规。

　　孙飞(金融信托专家)也表示，在保证安全的前提下，前期土地开发信托也是可以介入的，风险控制与安全性等核心问题解决后，设立土地开发信托模式就可以，原北国投制作的CBD的土地信托就是类似的成功的例子。 (文/孙飞)