主持人：我建议大家给点掌声，我觉得专家的特点就是能把复杂而感觉遥远的问题简单化，我一个合格的主持人就是需要把这种观点再复杂化。张老师高屋建瓴地谈出了他自己的观点，我们的钱花在什么地方？到底能够带来什么样的转变，我们花了这么多钱，有没有向终端表达清楚？一会我们要听殷总和赵总的观点，这也是一个挑战。

　　接下来问问陈总，您和黄总在节能住宅和科技住宅方面，都是早期摸着石头过河的，有没有什么启示？

　　陈豪：我们在杭州也做过很多的产品，包括金都花园，金都新城，到了98年，在杭州的产品竞争实际上是在节能和设计上，包括科技的运用。98年在杭州做了一个新金都城市花园，那个时候和住宅产业办合作的，叫做城市住宅试点小区，当时是推广四新材料的运用，实际上是一些科技产品的运用跟一些节能、节材运用的推广。

　　那边建设时用的新材料、新技术，我们通过了2年的设施，到了2000年的时候，住宅产业化办公室也组织了很多的专家到我们那边去综合地验收和评比，也是获得了建设部的五个奖项，一个是规划设计奖，还有一个是建筑设计奖，再一个是工程质量奖，还有一个是科技进步奖，再一个是优秀开发管理奖。实际上也是对我们新金都城市花园经过了两年的产品运作期的综合评估的肯定。

　　我们整个集团通过了新金都城市花园的运作之后，也得出了一个经验，就是产品的打造最关键的还是在前期的规划和技术科研的确定，刚刚张主任也说了，就是在产品规划设计之前，对我们的业主最主要是带来什么，我们要不要这么投入？可行性研究我们是很重视的。

　　到了2000年，当时我们集团，叫做走出杭州，适度向外扩张，我们到嘉兴去做了一个国家康居示范工程，就是我们黄总在北京试点的工程，我们做了康居示范工程，一个是节能方面，主要是住宅产业化的设施。

　　也是经过了2年，第一期通过了验收，我们特别要提的就是我们整个小区所有的屋顶，所有的每家每户都配了

　　到了2003年，就是我们整个集团的战略，就是说走出浙江，向全国几个城市去拓展，那个时候我们到了一个是北京，还有一个是武汉，三个项目同时在运作。包括我们杭州本部的金都华府，还有嘉兴的第一个康居示范工程以后的又做了第二个项目，5个项目在03年的时候，跟人居委同步申报了集团型的人居环境金牌试点。人居环境也是符合国家正在推广的节能省地、环保、可持续发展。

　　我们也是跟着这些理念，来做一些产品的规划、设计，包括产品的一些打造，怎么样才能够做到节能，怎么样才能做到可持续发展，最重要的是建筑科技的一些运用，建筑科技的运用，我们是不是要超前一步？还是要超前半步？我们集团做了研究以后，只要是建设部或者地方要推广的这个政策，刚刚在研究的时候我们觉得是一个方向，觉得这个是我们住宅规划设计的超前半步。如果整个政策才刚刚研究的时候，我们就开始推广的话，我们觉得是超前一步，可能我们投入带来的产出不一定能够达到我们的理想状态，如果说是政府在政策研究好，即将出台的时候，按照政策走的话，是超前半步，应该是给业主和企业带来更多的利益。

　　主持人：谢谢陈总，其实我注意到，在你刚才说的从98年最早的第一个项目，到现在的历程中，作为南派发展商，是比较谨慎的，从早期新技术新材料的运用，到明确了科技住宅的含量，也伴随着你们谨慎的扩张之路。有人说南方的发展商要比北方的发展商要精明的，您觉得做科技住宅这样一个思路，对你们来说双赢体现在哪？

　　陈豪：我觉得整个一个产品的投入，因为房地产的项目，一般来说运作期是要三年到五年，换句话说，我的产品规划设计的时候，到推向市场，起码要2-3年的时间，再加上如果建设完的话，时间是相当长的，现在的科技发展比较快，如果说我们在政府或者说整个市场上有很多科技产品刚刚要推广阶段的时候，如果我们没有加大投入来做这个产品的话，那么两三年以后你这个产品就是落后的产品。

　　换句话说，我们的业主买到你的产品的产品，实际上已经是落后的产品了，这样的话，没有给业主带来根本的一些产品的好处，那作为我们开发商来说，也是带来了遗憾，当然了，我们在产品规划设计的时候，我们对投入的成本，跟我们目前销售的利润率会降低，但是我们的产品可持续性是比较好的，因为我们是在做企业，不是在做一个项目，因为企业要也一个恒定的、稳定的跟可持续的利润，才能够支撑整个企业的发展，我们开发商的口碑也是源自于我们的业主，你这个产品在不断地改变，不断地进步，不断地投入的时候，作为我们开发商来说，除了我们的利润以外，会带来很好的口碑。

　　主持人：这里问一下北京的黄总，还是这个问题，今年

　　黄建堃：我正要补充几个观点，听了几位的发言，再谈几个观点。第一，节能住宅不等于高价位，我记得汪部长在9月份在中央经济台有个《对话》节目中，问了一些发展商，你做节能住宅，你的价格多少？有的发展商不敢讲，但是我回答了汪部长的话，我说我的平均售价是4千多，成本是3千多，在科技住宅我增加的成本也就是200-300元，就是成本的10%左右，利润率大概15%左右。

　　搞节能住宅，技术的运用上成本并没有增加多少，有一个房地产商问汪部长，他有一个顾虑，他怕多花钱，怕老百姓不认，我的观点是花不了多少钱，只要运用成熟技术，符合当地需要的一些技术，也不需要面面俱到，关键技术解决了，花不了多少钱，也就是说从它的性价比上，业主是完全能够接受的，你的品质提高了，相对来说你的利润率还能提高，比普通住宅来说发展商赚到了更多的钱，做到了三个利的统一，环境效益、经济效益、社会效益的三个统一。

　　第一个澄清的观点是节能住宅并不是高价位住宅，低价位也能做出很好的节能住宅。

　　第二个，节能住宅不等于人工环境，可能在这个问题上，有一些争论，刚才提到一些人工环境的用词，我觉得节能住宅更应该强调自然环境，充分利用自然环境，你比如说龙泽苑的项目，我们做了封冻试验，就避免冬季有穿堂风，避免大量的热辐射，夏天的时候，通过设计，通过封冻试验，南北的压差，能够做到自然通风，不要用人工环境，不要靠人工环境解决自然的问题，且不说人与自然的充分结合，靠人工环境是大量耗能的，另外要选择合理的面宽与进深比，有的房子面积很小，进深很大，中间形成了暗角，不通风的死角。

　　我们在设计过程中，做到了合理的大面宽短进深，合理的穿地比，穿墙比，鼓励自然通风采光，从我个人来说，不赞成人工环境。

　　第三，节能住宅不能光靠责任与觉悟，我刚才说发展商要把它作为一种责任。现在国家出台了强制性的规范，比如说65%你做也得做，不做也得做，上次汪部长的对话节目，说上海有节能警察，它要审查图纸，要审查建筑，有的发展商做了节能设计，图纸通过了，在施工过程中偷工减料，把节能这一块偷工减料下去，这是绝对不能允许的，你不符合节能设计不能开工，不符合节能要求，到时候就不准你销售。

　　从购房者来看，也要看看它的竣工符合不符合设计，符合不符合国家的规范要求，建设部的节能规范有了，地方的节能规范也有了，作为一个合法的发展商，必须要按照法律的规定和要求去做。

　　主持人：好，谢谢黄总。刚才陈总和黄总把我们第一个程序的问题理清了。作为发展商来说，作科技住宅前期要投入，这是一个双赢的事情。接下来到第二层次的讨论，我们要让老百姓感受到节能住宅能为我带来什么，物业费高不高，这也是我们感受最大的，下面问一下金都杭城副总经理范建伟，我们对房价、区域感受更深一点，这方面不是很了解，希望在您的阐述中，向网友说清楚节能住宅到底能带来什么好处？以后住在金都杭城，中水回用大概花多少钱？普通住宅是3.9元。

　　范建伟：前一段时间有这样的传言，说北京市的水价涨到6块钱。中水回用技术在北京来说是必不可少的大的方向，老百姓这一块用得好的情况下，都是在1块钱到1块5左右，包括保温隔热项目等等金都杭城做了很多，首先是节水节电、保温隔热。先说中水回用，主要是针对北京市地下水资源不是很丰富，属于缺水地区，我们公司为了实现可持续发展，我们在西区5号楼南侧篮球场地下设计建造了中水站，通过对雨水进行处理，达到二次利用的标准，对于物业洗车以及园林景观用水的水源，日处理量达到300吨，提高了水资源的利用率，有效降低了业主的生活成本。

　　物业这一块采用了6升冲水马桶、瓷芯龙头，室外绿化采用喷灌技术。物业、公共部位夜晚照明采用声光控制及节能灯具，变配电室采用集中电容补偿等。按照建设部的标准和规定，不采用黏土制品，而是设计采用了大孔轻集料砼砌块和陶粒砼砌块作为填充墙材料，有效地节约了宝贵的土地资源。

　　混凝土墙是60公分的保温板厚度，钢筋砼墙导入系数是在0.5以内，混凝土板是60公分的保温板厚度，钢筋砼板导入系数是0.5以内，轻集料砼砌块填充墙是60公分的保温板厚度，传热系数为0.45以内。分户墙采用的是12.5MM厚度的双面抹胶粉聚苯颗粒砂浆，户内与公共部位35mm单面抹胶粉聚苯颗粒砂浆。

　　外窗我们采用的是5＋9A＋5mm厚双层断桥铝合金中空玻璃，型材我们选用的是湖南长沙的“经阁”(国内十大品牌之一)，5mm厚玻璃，采用的是秦皇岛“耀华”(汽车级)，铝合金隔热条，是德国进口的“泰诺丰”(世界知名品牌)，五金件，采用德国进口“丝吉利亚”(世界知名品牌)，密封胶采用的是广东白云(国内第一名牌)。

　　户门我们采用的是木质四防门--防火、防盗、隔声、保温。低温热辐射地板采暖体系，热源采用燃气壁挂炉(意大利合资“依马”品牌)，管材采用PE-RT管或铝塑复合管(国产名厂名牌)，屋面保温采用50mm厚挤塑聚苯板。我们想把好的产品和服务带给广大消费者。

　　主持人：您形容一下住在节能住宅里，我们的业主能够享受到什么服务？

　　范建伟：从节能包括选材方面，我们都是精而又精了，希望老百姓买我们这个房子，不但从舒适度，包括从价位，从产品选择方面，都能有一个比较好的认识。

　　主持人：最后还是把问题抛给中原的殷总，以上的长篇大论，从发展商的角度从专家的角度，都是从高屋建瓴地从必要性讲，发展商也说了这是一个双赢的事情，而且消除我们的一些误区，就是节能住宅不等于高价位的房子，节能住宅不等于高养护的成本，最后可能面临一个难题，他们作为领头羊，我们发现在北京市房地产市场上以往类似的风尚等等，给老百姓形成惯性的思维，就是节能的科技的东西就是很贵的，就是离我们很远的。最后一个层次，请您给出出主意，我们做了这么好的东西，出了这么多的成本，讲讲营销方面的问题。

　　殷则环：人们在接受某件事情的时候，就像消费者的惯性思维，拿产品来讲，北京市场产品的变化，拿最早的产品改变，原来北京密密麻麻的几乎都是塔楼，黄总刚才讲到了板楼的设计，这种短进深，其实当时进深在12米左右是比较合理的进深，因为采光点是7米左右，没有黑暗的这种，其实是最早，没有人提到这是节能产品，其实对节电和舒适度都是非常好的，这也是节能的标准。

　　当时板楼出来的时候，住惯了塔楼，也是一种选择，我们后来知道所有的产品，知道板楼比塔楼要贵很多的钱，这是大家接受的一个过程。我经常去外地的一些城市，大家原来对6层楼的接触程度和板楼又不一样，这是大家接受的一个过程。

　　我认为相应在设计周期方面，明年会大批量，未来之后可能会有很多的产品，这是一个趋势，首先说了它的成本不不并不高。

　　从政府的引导，大家会关注到，一到夏天会说到用电，一到冬天会说到采暖的用煤或者用电的采暖，大家在大力地发展核电以及降低能源的问题，统一地在走这个调子，在很多的购房者当中已经形成了相应的概念，再加上本身在后期整体的使用上，其实是给客户带来很多的好处的，我说了有吃螃蟹的人，有去认可的人，在北京之前很有名气的两个楼盘，都是卖得很贵的，龙泽苑一直是在市场上比较低调的，大家都知道是康居示范工程，但是没有对节能做大幅的宣传，并没有进入到很多的购房人群，产生很深的印象，它能带来什么好处。

　　在座的很多的媒体的同事，大家的关注度是相对不同的，其实建设部早就一直在，参加过很多的研讨会，一直在说节能节能，这是政府的关注层面，所有的客户从何去得知，一个金都杭城一个龙泽苑，他们针对的客户并不是广泛性的，这个必须得深入人心以后，让大家了解到它有什么好处，会给客户带来什么样的东西，在价位合理的情况下，带来什么样的实实在在的好处，这个广而告知以后，才会得到客户的认可，所有的都是市场化的，否则的话，再如何引导，会增加很多的成本，把压力集中在所有的购房人群上，会有其他的选择。

　　在这种整体的情况下，并不代表住在我这里花费会很高，中水提得很早，但是大多数的开发商做不了中水，中水的成本其实是很高的，在材料得失用上，所以从这里面有一个项目出来了，得到了市场的认可，口碑的项目出去以后，而且在实际使用中，让所有的购房人群得到了好处，这是不远的将来，所有的开发商都会注意到的，客户的选择是整个市场的选择，现在的购房人群很关注产品，我相信这是一个趋势。

　　主持人：殷总用蛮历史的眼光，比如说在不远之前，北京人觉得住塔楼很气派，非典整个改变了这种趋势，的确也是一个酒香不怕巷子深的市场，殷总在西二环有一个项目时，为了强调区位性，打了一个很好的广告，叫做生活提前半小时，给我们这些想表达好产品的人，您是不是给一些建议，像我们这些节能住宅，是不是在策划上，有一些具体的点吗？是不是要收费？

　　殷则环：把所有的难题都交给我了。铸造一种节能的住宅里面，使用过程中你会意识到它的好处，会带来很多实惠的东西，包括生活各方面整体的考虑都会得到从心里到真正生活上的方便，我说的方便可能包括你的支出，其实少花费了等于你多收入了。

　　黄建堃：节能住宅马上就像大家关心小排量汽车一样，节能住宅会引起大家高度的重视。

　　主持人：我们现场也有北京今久广告传播有限责任公司总经理赵宏伟先生，您从您的角度给发展商提点建议，今天一个朋友说一提节能觉得离我们很远。

　　赵宏伟：还是回到最原始的问题，作为广告公司也好，还是市场的机构也好，最重要的是要帮助开发商找到顾客的需求，找到顾客想要听到的是什么东西，我们探讨了这么多年的节能住宅，从我最早听到节能住宅是有7、8年的时间了，为什么开发商没有推行？开发商为什么没有考虑这个因素？

　　今天我看到这个论坛，因为金都给的系列题目是节能住宅会成为2006年的楼市亮点，在早2-3年，我给建设部提的意见，说几年前接触过建设部科技司等办的论坛，这些论坛基本上都是由专家还有一些开发商负责工程的，还有建筑材料商开办的论坛，几乎没有市场推广的机构和媒体来参加，这两年多多少少有了。老百姓理解不了，这是不能推广的原因，它永远是在科技的圈子里面打转，老百姓要把它翻译成生活语言的东西，这是普通不起来的原因。很多人很关心节能的。举个真实的例子，他是我身边的朋友，在国外的代理机构是中国区的总经理，买了一栋北京非常有名的别墅，买完了之后，他深受其害，为什么？就是保温这一项，根本做不到，他本身是搞专业的人士，他说但是我没有千里眼，不能看到墙里面是什么，只能一些口碑和品牌，他的房子是200多平，每个月的电费将近达到6000多块钱。

　　他现在没有办法，住着那么好的房子，竟然还是在买电暖器在使，这是很可怕的事情，我们都受到节能的害处，我们老百姓怎么使？我们要向老百姓和购房者推广，而不是局限在专家和开发商的论坛里面，希望金都杭城能够把论坛扩展到能让购房者参与的东西，这比广告语要好得多。

　　问陈总两个问题，有两个楼盘当初主打节能住宅的风尚和魔马，他们的价格在1万3、4，我们的项目在CBD区域，价格会不会很高？会不会让买房人望而却步，我们有一期和二期，别到时候第二期是2万开盘，真正关心节能的老百姓就会享受不到。

　　第二个问题，刚才陈总和范总用大量的数字阐释了您的很多工作，想问一下，您用什么样的做法和工作让我们这些普通的购房者能够相信金都杭城在入住后能保证到这些条件？

　　主持人：好，第一个问题我觉得比较尖锐，为什么花了这么多成本，卖到这么一个价格，7000元-8000元，二期会不会这么高？

　　陈豪：每一个项目在整个操作过程中，基本上都是有一些恒定的方法，我们的金都杭城项目是9月28日开盘，开盘以后走势比较平稳，我们的均价是7700元，我们也不否认，我们在热销的时候，我们会有一定幅度的涨价，因为这个是因为我们有一个利润的实现，我们不可能像赵总刚刚提到的两个楼盘这样，会排除一些我们整个公司原则性的涨价的方法。所以我可能明确地回答赵总，或者是我们的业主，房价一定会涨，但是会稳定上扬。

　　主持人：第二个问题，是做了好的房子之后，业主们会担心，怎么把可持续性进行到底。就是从物业方面有什么保障？

　　陈豪：第二个问题，实际上也是在考问我们，我们现在说的这样的节能的产品，比如说交房的时候，是不是能够达到这样的标准，这个问题对我们来说比较简单，第一个我们现在已经符合了政府的要求，包括我们的节能措施，或者我们的配套设施，要公示，这个必须要有。

　　第二个，在我们现在的售楼中心已经有两个样板房，我们所固定的包括窗，包括一些保温的设施，我们都已经实实在在地在做了，我们给业主看到，今后用的产品就是这样的产品，再加上其他的我们跟业主之间合同里面的约定，所以按照这样的标准去做的，我们也就是说金都一贯的作风就是做得比说得可能要好。

　　主持人：好，今天由于时间的原因，我们的论坛可能就要告一段落了，今天我们在金都杭城的售楼处探讨的是“科技成就节能住宅”的话题，刚才殷总提到新事物一定会战胜旧事物，这是一个历史趋势，我们知道房地产是一个复杂的系统工程，在节能住宅成为楼市的亮点和主流趋势的时间里，我们在做各种角色的代表，我们是共同推动的关系，有政府、发展商、经济人士和相关的媒体行业，不同的角色，我们最后的努力也决定了节能住宅一路是否能够走好，所以在最后一段时间里，我们请在座的各种角色的代表就节能住宅，我们今天论坛的感受也好或者寄语也好，做一个总结。

　　张庆丰：节能建筑不仅仅为大家带来实惠，也会为大家带来生活的新的动力。

　　张虹云：我们的论坛是一个节能住宅的问题，看了看整个项目的方案，其实节能只是项目里的一个部分，它可能更多的方面还有更多的亮点，包括在景观上等等，我们都没有去琢磨，今后楼盘的销售如果把节能提得更高去宣传，当然这是一个很好的卖点，会不会掩盖了其他的优势，在做这种销售文件的时候，在推出的时候，怎么样用一个概念包含着节能，而且让节能作为支撑这个项目的点，还要把其他方面也突出出来。

　　黄建堃：节约型社会，循环经济，这是我们的国策，在住宅方面，科技住宅、节能住宅应该是全社会的责任，它不光是政府的责任，也应该是全社会的责任，发展商的责任，特别是舆论界的责任，我觉得现在各主流媒体关注的是广告费，不是关心的节能，不是关心的这个国策，你们看看房地产的这些新闻，围绕着冷赞天天在炒，给点新鲜的，给点节能、环保的东西，让大家耳目一新。

　　主持人：也希望黄总以后多支持我们媒体，发展这些主流的声音。

　　殷则环：我还是对客户说两句话，恭喜第一批吃螃蟹的人，你们是第一批享受到真正实惠的人。

　　赵宏伟：节能住宅是老百姓生活的福音。

　　张剑：让节能成为生活的必需。

　　刘纯意：希望节能住宅成为未来楼市的焦点。

　　张学东：政府主管部门在有责任的开发商的推动下，我觉得节能产品越来越会成为购房者关心的焦点。

　　范建伟：专业铸就品质生活，科技引领人居未来，节能人居是全社会的责任。

　　陈豪：祝节能住宅省长期的钱。

　　主持人：今天非常感谢政府的官员，感谢各位嘉宾。今天最大的感受是节能住宅离我们越来越近了，房地产的论坛每天都在召开，如果通过这次论坛，让节能住宅离我们的消费者越来越近，这是我们最愿意看到的会心的成果。我们的金都房产集团[专业构筑品质生活]系列论坛今天是第一期，金都杭城也会花更多的经历，为老百姓的生活，选择了一处好的房子，就是选择了一种新的方式，节能住宅会改变我们新的生活方式和我们一段社会人文生活的好的历史，我们媒体也会为大家提供好的生活方式。

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