由于东部地区与西部地区不同的历史成因与环境格局，决定了各自不同的经济模式与地段价值，未来两者势必又将沿着不同的轨迹发展而形成新的格局，由此引发东西部未来区域价值研讨！

　　《中国经营报》和长城联合将于2006年6月28日下午在北京昆泰嘉华酒店二层大宴会厅所举办的"东富VS西贵--未来区域价值研讨!"地产经济论坛。

　　论坛名称：中经地产圆桌论坛

　　论坛主题：东富VS西贵--未来区域价值研讨!

　　主办单位：《中国经营报》、居住改变中国企业联合会

　　论坛时间：2006年6月28日

　　论坛地点：昆泰嘉华酒店二层大宴会厅　

　　到场嘉宾：(以下排名不分先后)

　　NAGA上院总裁李建国

　　财富公馆 (论坛 像册 户型 样板间)总裁罗光明

　　香山81号院 (论坛 像册 户型 样板间)副总经理马琦

　　北大房地产研究所陈国强

　　坝上草原别墅总裁金鹰

　　好山阁总经理遇秀峰

　　北京公馆 (论坛 像册 户型 样板间)项目副总经理金鑫

　　以下为现场实录：

　　主持人：尊敬的各位嘉宾、各位业界同仁，大家下午好！感谢大家参加由中国经营报、北大方面研究所，中国房地产研究及住宅研究会共同主办的东富VS西贵-中经地产圆桌论坛，首先请允许我向各位介绍到场的嘉宾：NAGA上院总裁李建国先生，财富公馆总裁罗光明先生，香山81号院副总经理马琦女士，北大房地产研究所陈国强博士，运河岸上的院子沈琳小姐，坝上草原别墅总裁金鹰先生，好山阁总经理遇秀峰女士。

　　主持人：同时这次活动也得到了许多业内开发商的支持，天鹅湾 (论坛 像册 户型 样板间)、保利垄上 (论坛 像册 户型 样板间)、易郡 (论坛 像册 户型 样板间)、西钓鱼台 (论坛 像册 户型 样板间)家园、大成国际等，另外，也感谢到场各位媒体朋友和业内外同仁对我们这次活动的持续关注与支持！

　　主持人：上个月30号中经地产圆桌论坛后，越来越多朋友加入到区域价值讨论中来，随着话题的展开，人们对住宅的品质十分关注，我们知道西部发展速度非常快，但迅速崛起的东部住宅项目也给业主提供了非常好的居住环境，到底哪边的价值更大呢？这就是我们今天讨论的话题，首先请陈国强博士为我们做这方面的解析与梳理。

　　陈国强：各位来宾大家好！今天东富VS西贵-中经#zhPoint#地产圆桌论坛，上个月30号我们大家围绕这个主题就商业地产进行了探讨，可以说已经有了很好的开端。我主要从名盘区域价值、区域发展的角度做一些阐述。

　　陈国强：我感觉他们两者之间名盘于区域价值之间是一种良性互动的管理，是相互促进、相辅相成、相得益彰的关系。我们在全国各地房地产市场的发展当中，可以看到非常多这样的例子，一个区域的房地产市场的发展可能就是有一两个名盘，或者一批知名楼盘带动起来的。反过来也一样，我们知道早几年上海世纪公园板块、广州的华南板块，这些大家都不陌生，像万科在全国的许多项目都是很好的例子，在我们北京市场也有相当多这样的例子。

　　陈国强：随着社会经济的发展，以及房地产行业开发理念的更新和进步，行业整体开发水平的提高使得市场上越来越多的开发商意识到要坚持实施品牌战略，应该开发品牌项目，打造名盘，而不应该去开发一个庸盘。名盘与区域价值之间应该是良性互动的关系。

　　陈国强：我们知道市场上名盘的产生既离不开宏观经济发展的背景，同时也需要根植于这个区域的人文气息，在这样的一个特定的土壤当中，才有可能产生知名度、美誉度比较高的楼盘，才能够得到社会的普遍认同，从而适应目标客户和投资人来这个区域投资购买。如果这个地段或者说这个区域有几个叫得响的名盘，这个区域就会吸引比较多的人。房地产市场上的名盘效应和其他领域的名人效应、品牌效应相似。

　　我们也经常看到，有些楼盘规模并不大，因为它在市场定位上有独到的眼光，在建筑风格上别具特色，或者在景观的营造上花了心思，从而成为了市场上的佼佼者。上海有一个九间堂是一个顶级的别墅项目，位置在上海世纪公园东侧，地段十分优越，也是上海市内环线内的城市别墅。大家可能都了解，上海房地产市场建筑风格百花齐放，现在真正受到追捧是九间堂这样的住宅产品。

　　陈国强：九间堂的项目结合了中国的传统文化、建筑文化的元素，同时又结合了西方的高科技，可以说是中西合璧，具有中国文化底蕴的建筑，这种住宅应该说符合财富精英们的需求。在北京市场上也看到过很多这样的例子，今天参加活动的项目都是市场上的名盘.

    像东区的NAGA上院、财富公馆，西区万城华府 (论坛 像册 户型 视频)、西钓鱼台等等，很多名盘已经成为了这个区域的名片，也成为房地产同行们参观、借鉴的样板项目，这些区域、这些地段，正是因为有了名盘的支撑和带动，他们的区域价值获得了显著的提升，区域发展也呈现了更加美好的前景，所以我们说房地产名盘的效应，首先它可以带来很好的市场需求；其次，它可以活跃一个区域的房地产市场；再次，它可以挖掘提升整个区域的价值。

　　陈国强：如果这个区域有名盘产生，房地产同行们应该高兴，名盘会把这个市场的注意力吸引过来，名盘会把这个区域的价值充分的挖掘出来，既然对于区域来说，名盘是区域的一张名片，甚至是城市的一张名片，可以提升正个区域的知名度、美誉度、吸引力.

    作为区域政府来讲，我们建议区域政府应该鼓励、支持房地产开发商打造更的多名盘，这样可以使整个区域房地产开发水平提高，可以使整个区域和城市的建设水平得以提高，也可以使整个区域和城市的吸引力提高，我们在这里也有理有乐观的预期，应该会有越来越多的区域政府认识到名盘和区域价值、区域发展之间良性互动的关系，从而作出理性的判断与选择。

　　陈国强：从开发商的角度来讲，名盘效应对于他们也是一个很好的名利双收的结果，一方面既可以获得满意的经济效益，同时又可以获得比较好的社会效益，因为一个知名楼盘往往它的社会效益比较好，既可以得到政府的支持，又可以得到方方面面的认同。

　　陈国强：从市场的实际状况来看，往往品牌楼盘、品牌项目具有最强市场竞争力，根据我们长期关注，品牌房展往往比非品牌房产有更强的市场竞争里。道理很简单，购买者会认为他们更能规避市场风险，品质更有保障，所以我们建议开发商应该把自己的开发理念调整到名盘战略、调整到打造楼盘的知名度、美誉度，提升自己的竞争能力和盈利能力，有效的抵御市场风险。也祝愿今天参会的企业和项目都能够成为市场的赢家 (论坛 像册 户型)，或者永远做这样的赢家，谢谢大家！

　　主持人：感谢陈博士刚才精彩的演说！从陈博士演讲当中我们明白了一个很浅显的道理，哪里发展环境好，哪里的项目肯定会相对集中一些，优质的住宅项目聚集的地方，区域发展价值自然也就越高，区域环境价值和优质住宅之间就是一种共生的关系，如果说区域是一部好车，优质的项目楼盘就是这部车的引擎，有规模、有档次、有实力的楼盘对于区域的重要性不言而喻。

　　今天我们探讨的是住宅的区域价值，作为主办方的中国经营报社继上个月的论坛之后，今天选择了住宅为今天对话的主题，中经地产圆桌始终关注的是百姓关注的，中经地产圆桌是全新的栏目，下面请中国经营报的代表、资深编辑，谢红玲老师致辞！

　　谢红玲：大家好！我想不台下各位基本上都是熟悉我们中国经营报的朋友，了解我们历史的人都知道我们是从1985年几个年轻人集资办起了这份报纸，到今天这份报纸和中国千千万万家企业一起走过了21年，终生学习、智慧经营、回报社会是我们报社这么多年以来的宗旨。大家不知道的情况，我们也是全国报纸中也是最早开设房地产专办的媒体之一，可以说20年来，跟着房地产业的发展，我们是房地产开发异域化、国际化这个过程的深度的观察者也是记录者。

　　谢红玲：2003年伴随着房地产业发展高潮，通过对市场的分析、还有案例的解读以及对产业趋势的观察。地产圆桌目的想给大家搭建一个思想碰撞的平台，希望大家边干边反思，在反思中进步，同时也推动整个行业的发展，欢迎各位积极的参与，谢谢！

　　东富VS西贵 高端住宅诠释区域价值

　　主持人：下面有请几位嘉宾上台进行对话论坛！

　　谢红玲：第一位嘉宾是NAGA上院的总裁李建国先生，比邻CBD核心区以公馆之名敲开财富之门的财富公馆执行总裁罗光明先生，定位于半山私人别馆香山81号院的副总马琦女士，还有深度解读区域的专家北大房地产研究所的所长陈国强先生。

　　谢红玲：谢谢大家的光临！今天我们主要是探讨北京东部和西部两个区域区域价值以及我们在座的开发商为什么会在现有的地段中开发现有的产品，你的产品和你的区域是怎样实现共融的，台上四位嘉宾只有一位女士，请马琦女士就她的产品建筑和地段之间构成了一种什么样的关系，给大家做精彩的演讲，谢谢！

　　马琦：大家好！大家知道东边有很多外人，西边学校比较多，西边从客户层面来说区别挺大的。东边说一个很现实的问题，比如买六七十万的人，可能也会开宝来，西边就不一样，买几百万的房子也可能骑自行车来，先说点有意思的事，调剂一下！

　　马琦：我个人是学美术出身的，包括我们这个团队对建筑的追求更多一些，建筑是一个很严肃的事情，它是集大成的学科。现在产权证上写70年，70年后这个项目至少不会倒塌。我们非常有幸在香山这么高尚的地方拿一块地，我们做的时候真是如履薄冰，我们希望在香山这个项目能够精神永存。现在的建筑的潮流就是推陈出新，大家比较容易走个性化的道路，因为很容易彰显你自己与众不同的做法。

　　我们在做这个项目的时候，觉得香山是很沉重的一个项目，做房地产的人都会认为，一个开发商在香山拿一块地就意味着成功了，但是我们希望能够有所不同，希望能够做一个产品，能够跟香山的精神永存。

    我们在这方面做了很多的探讨，我们也很幸运的找了两位设计师，其中有一个人是博士生导师，这个设计师用了很多巧思的东西，包括我们用的毛石墙，塑像从香山挖出来的石头，建筑师和这些东西不谋而合，做了很宽大的屋檐、高大的木窗，这些都跟香山很符合。

　　马琦：国外有地位的人住的地方并不是那么醒目，因为国外的人很注重环境，国外有一个园林设计大师说过“景观是由大树扛起来的”。可见植物和重要周围环境的重要性。如果一个非常突兀的项目，大家会觉得它很醒目，可能过三五年这个建筑可能会变成很不合适的项目。我们当时觉得合适是最好的.

    如果我们能够在香山这样的地方做一个产品，让它三五十年后都在那里，这就是很成功了，我个人觉得作为发展商来说，最重要的是判断和甄别的能力，我们自己不会盖房子，但是你是不是能够控制和激发最有效的资源，这是发展商的优势和本事。

　　马琦：我们这个项目之所以在产品上推敲很深，因为它很小，如果很大的公司开发几十万平米的东西的话，可能容易做出比较机械化成为的产品，我觉得那个是不同的诉求、不同的客户定位造成的，我们有这样的优势才有机会做这件事情，同时因为他关注地段、太关注香山的情结和文化，也激励我们在产品上研究比较多。

　　主持人 谢红玲：谢谢！西边的代表已经把西边客户的特点，通过一个小小的细节反映出来了，不知道东边的项目，你的地段、你的产品之间是怎么共融的，又是怎么迎合客户的需求的？

　　罗光明：今天咱们探讨区域地段的价值，我谈谈个人的一些看法。从一个城市的发展来讲，一个地段的价值首先是城市发展规划决定的；第二，就是城市基础设施和配套决定的；第三，就是一个城市区域的文化所形成的。北京作为一个历史名城，从解放以后我们国家政府机关基本上都在西部区域，西部区域形成了北京市的政治中心；

　　第二，北京西部已经形成了一个比较明显的金融中心；第三，西部它是教育和大学的聚集地，应该讲西部区域已经逐步形成集政治、金融和教育的中心，这三大板块拉动了城市区域的价值和区域经济的发展，从这个角度来讲，西部的贵就在这三方面体现。

　　罗光明：东部有国贸、CBD商圈，这是个非常非常明显的，从这个区域上来讲东部区域的发展很大程度取决于CBD商圈经济的发展；第二，东部也是使馆区域的聚集地，他们的聚集带来的是同步于全球的相关的生活方式；第三，CBD商圈世界500强已经有300家入住北京，有80%入住CBD商圈，他们给北京市的发展带来了巨大的价值，他们也给这个区域带来了消费导向和指引。下面我结合项目谈一谈。

　　罗光明：我们项目离国贸CBD商圈只有15分钟的车程，我们目标直指CBD高端人士，在这方面我们是有所考量的。我们这个项目也在考量一个事实，当今最高端的交通工具就在我们项目旁边，从我们项目所在区域来讲，我们有着得天独厚的区域交通环境；

　　第二，北京市东部区域建设和发展角度来讲，温榆河区域北京市政府决定在当地投入150亿的投资，把这个区域建设成一个最大的生态走廊。从这个区域未来得发展来讲，我们把项目定位于比较高端的项目，定位一个产品我们是充分的考量是一个地区的发展和地区未来的发展方向所决定的。

　　主持人 谢红玲：谢谢罗总！罗最的项目比较靠东，所以东部的价值就变成CBD往东了，咱们李总的项目在东二环，东二环也是东边，这个东和CBD往东这个东又不一样，CBD往东有温榆河自然生态景观做大支撑，东二环商务带现在发展的很迅速，商业氛围很浓，东二环这一带的项目又怎么彰显地域的特点呢？

　　李建国：提起东富西贵这是一个悠久的历史，不是现在提出来的，过去的东富指的是东城区，西贵指的是西城区，这是过去遗留下来的。我们的项目在二环内，处于真正的东富区域，现在城市发展也是在延续着，政府也是把机关放在西区，大的商业区仍然放在东城和朝阳地区，我觉得这个还是有延续性。东富西贵现在提起来还是有一定的道理，因为是历史传承下来的。

　　李建国：北京十分太大了，每个区域有每个区域的特点，有些人是喜欢东城和朝阳，因为这个地方商业比较发达，有CBD为龙头、有二环的商务带，所以一些财团、一些大公司都喜欢在东城和朝阳落户，这是非常正常的。西区可能官员多一些，东边商务人士多一些，比较高调，它们不完全一样。

　　究竟哪个好，主要看自己工作环境在哪，喜欢静还是喜欢动，我们就是针对喜欢动的客群，我们客户群多数是在香港、新加坡和台湾，国内占的份额比较小，这些人出生下来就生活在公寓里，这批人几十年习惯了公寓生活，他们非常喜欢城内的高档公寓。

    欧美人可能喜欢别墅的多过喜欢公寓，所以他对公寓的感觉比较差一些，每个项目都有它针对的客户群，就像罗总他们，他们针对目标客群是CBD的CEO，我们项目目标客户就是全球性的华人，尤其是两岸三地的客群比较多。总结一句，其实单纯哪个地方好很难说，每个人也不同的观点，在座的各位都有不同的观点，看你喜欢哪个区域，哪怕个区域就更好。

　[1]　[2]　[3]　[4]　[下一页]