今年的宏观调控使房地产市场出现了新一轮的观望态势，但商务市场却在6月住宅禁商的带动下呈现转机。最近位于亚奥版块的明天第一城 (论坛 像册 户型 样板间)成为新的投资热点，即将推出的22号楼明天Studio(工作室)被许多小公司预定。为此，7月9日下午，由明天第一城发起的“新政下写字楼产品研讨会”在其售楼处举行，与业内专家一起剖析这一投资现象。

　　到场嘉宾：(以下排名不分先后)

　　深圳长城物业管理有限公司北京分公司 物业部经理宋敬达

　　香港太平洋投资顾问有限公司总裁贾卧龙

　　明天第一城总经理助理贾玉鹏

　　中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨

　　山水堂品牌传播顾问机构创作总监刁择明

　　以下为现场实录：

　　主持人 李金艳：尊敬的各位领导、来宾、媒体朋友们大家下午好，首先我代表北京明天地产开发有限公司，非常感谢大家光临这次奥北新标——新锐 (论坛)办公物业明天Studio(工作室)研讨会，大家知道，从6月19日开展，北京市工商局叫停民宅商用，也就是说今后的住宅等等凡是非办公的物业都不能办公。

    由此必将使一些小的公司失去办公的场所，需要一些替代的商业，我们明天第一城的项目即将上市的22号楼，被众多的中小公司抢先预定，因此就这个现象召开一个产品研讨会，就未上市招抢的原因，以及亚北地区商用住宅的发展前景，这就是我们这次研讨会的内容，下面我介绍一下来到我们这里的嘉宾：

　　深圳长城物业管理有限公司北京分公司 物业部经理宋敬达先生客服部经理张鑫鑫女士、香港太平洋投资顾问有限公司总裁贾卧龙先生、京华地产主编郭鸿宾先生还有张学东先生、明天第一城总经理助理贾玉鹏先生、中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨先生、山水堂品牌传播顾问机构创作总监刁择明先生。

　　来参加的媒体有新京报、新浪网等等，欢迎你们！下面我宣布本次奥北新标——新锐办公物业明天Studio(工作室)研讨会正式开始！首先请明天第一城的总经理助理贾玉鹏先生介绍一下明天第一城的销售状况和开发理念，我们大家都知道，明天第一城主要以小户型物业著称，在北京市市场上掀起了一轮又一轮的抢购高潮，其中的奥妙到底在哪里，请贾总介绍一下。

　　贾玉鹏：大家下午好，首先感谢各位光临我们明天第一城的售楼处，大家对这个项目都是耳熟能详，自从05年4月22日正式推向市场以来，受到的广大用户的大力支持和市场的极力追捧，我们基本每个月推出1000套房屋，每一期房屋基本在开盘当天达到的80%的销售率，之后的20天左右，整个的一期百分之百销售完毕，就是一套不剩的概念，任何的朝向和户型都被抢购一空。

    我们的四期是769套房屋，开盘的当天就全部售謦，我们说开盘当日就是收盘之时，为什么这么说，我们769套户型最差的都在当天抢购一空，很多的业主也在跷足而待，说能不能推出下一期，我们在这种情况下推出了五期，也是受到的广大客户的认可，在这种情况下，我们明天第一城非常感谢广大的业主对我们明天第一城的支持，同时我们明天第一城热销也为国美地产在房地产的领域工作推波助澜，大家知道国美电器很好。

    但是国美做房地产的开发理念大家可能不是很了解，国美这块再住宅第一个项目是国美第一城，是05年整个北京市的单盘销售冠军，明天第一城是继国美第一城之后的又一个大的项目，也是按一样的思路走，而且国美地产也是秉承国美电器的思路——低价促销，我们做房地产也是一样，每个产品都是小户型、低总价，服务的质量都非常高，用比较低的价格走向市场之后，用最短的时间收回资金，然后开新的楼盘，这种低价促销是国美电器发展的一条重要的成功道路也会成为我们国美地产的发展的成功道路。

　　我们这个区域比周边的项目价格低1500多元，以这个价格发起了自己了优势。

　　主持人 李金艳：谢谢贾总，我们可以了解到，明天地产总价低的优势始终是北京市业主追捧的热点，我们这次提出的也是总价低的，所不同的是办公产品，还没有上市就受到了广大的中小公司追捧，明天Studio(工作室)的产品是怎么设计的还是请贾总给我们大家介绍一下。

　　贾玉鹏：给大家简单的介绍一下明天Studio(工作室)的特点，现在亚奥区域的写字楼的市场现状我们做了详细的调查，现在我们列的都是亚奥地区的高、中、低档的写字楼，而且价格等等方面我们做了详细的调查，有一定的知名度，对办公的物业都进行了详细的调查。

　　大家可以看到，目前整个亚奥地区的租金售价等等都是比较高的，但是和CBD区域还是没有办法比的，但是在这个区域里面是相对比较高的售价，说明现在现有的形势使用的成本是比较高的。

　　我们经过综合的统计，这个区域的写字楼租金的5.47元/平米/明天，出售均价是15000元/米，车位是600元，物业是1.5元左右。

　　大家也都知道我们政府出台了民宅商用的叫停的政策，这个因素应该说对一些民宅进行创业，这样一个创业型的公司提出了难题，他如果这个公司继续经营的话，他第二次再验照的话，是不是允许再次经营，如果不在这个地方经营，找一个新的地方注册就存在一个异地经营，这个具体怎么做政府没有相关的文件，但是这个异地经营是现在明令禁止的，所以我们说创业性的公司有很大的难题。

　　很多的公司为什么看中民宅商用呢，因为他的售价都是比较低，一些公司是比较小的公司，他所能支付的成本，或者是购买商用民宅的首付成本都是比较低的，出现了这个政府之后，这些公司何去何从是非常关键的问题。

　　在这种情况下，市场强烈的呼唤一种能够替代原先在民宅商用的公司，他们用什么样的产品替代这个产品，这样的产品一定要达到价格非常低，无论是售价还是租金，第二这个又不能失去自己的身份，不管是高度等等，都不能低于很差的写字楼，而且整个的面积又不能太大，这样的产品是市场急需的产品。

　　所以，这样低成本的纯商务办公楼，就是说户型小总价低，运用的成本、使用的成本、物业费、包括空调、公司办公的成本都是比较低，这样的产品应该说现在是市场需要的产品，这样的产品一推向市场肯定得到市场强烈的追捧。

　　现在我为大家过渡到我们现在明天Studio(工作室)，22号楼，这个可以跟大家仔细的说一下，它的立项就是办公，而且他的位置就是在朝阳区，这个在清河的北侧、地铁8号楼的南侧的地区，这个楼刚成为这个地区新的标志性建筑。大家可以外立面也是比较豪华。

　　为什么叫Studio，当时我们设计的时候，大家可以看到我们的平面图，这就是我们明天Studio(工作室)整体的产品平面图，大家可以看到，每一个北侧的小户型，基本都是40平米左右的，南侧占50-60平米进行分割，而且需个户与户之间都可以打通，是可以打通的不动产。

　　同时我们大家可以看到，我们设计的时候卫生间、厨房都没有齐做，很大的空间都是留给自己做，我们也设计了40平米的精装大堂，还有商务中心、也就是客户服务中心，我们在公共的区域还设立了单独的卫生间，完全是按照写字楼的要求去设计和建设的。

　　而且这里要和大家说的我们明天Studio(工作室)的售价基本是6800-7000元左右，这个对创业性的公司来说是非常诱惑力和吸引力。

　　明天Studio(工作室)适合什么户型呢，这个区域在未来的发展，应该说承办奥运会之后是一个刚刚起步的，北京市在奥运会之前投入了1800亿对这个区域的改造，但是这个区域的真正的发展要在奥运之后，所以响应这些产业，比如广告设计、信息、传媒、经营贸易，为这些靠脑力经营的小型公司，大家急需一个有品位、有档次的办公场所，而且办公的时间要比较的灵活，公司平时维护的成本要比较低，而且公司要比较注重形象！这就是我们明天Studio(工作室)22号楼针对的客户群。

　　大家可以看到这是22号楼的整体区域！大家可以看到，这是地铁13号线和5号线交汇的地方，而且中间的区域全部是大面积的绿化，没有任何的建筑，从安立路往北一走，一过了清河，这个就是一个标志性的建筑，非常的抢眼。

　　补充说一下，三条城市干道，12条奥运规划干道，还有13条公交车站，下了车之后1分钟就可以走到22号楼，东面是京城高速，西面是八达岭高速。

　　立水桥区域有一个13000亩的奥运森林公园，还有22万平米的城市绿地环绕，还有10万平米的明天商业中心，我们还有12000平米的精品休闲城，基本楼下楼上成为一体，楼上办公，楼下是休闲的氛围。

　　我们的服务也是办公和创业性公司非常住的一点，我们的服务物业费只有2元钱，但是提供的服务绝对是超值的，长城物业比较有经验，它也是国家首次进入SO认证的公司，在南方也是做高档的住宅，也是有非常好的经验。下面请他们介绍一下。

　　宋敬达：大家好，这个Studio办公管理我们将着重在生活化、信息化方面，在服务方面我们首先设立客户的服务中心，我们第一点就是首先选择商业楼宇经验的客户人员到这个项目担任这个物业的服务员工；第二我根据这个Studio的办公情况，延长我们的工作时间，一般的是朝九晚五，我们将延长这个情况，并且晚上有人值班，我们还要进行对业主的定期调查，从各方面调整和完善我们各方面的服务。

　　另外，针对这个Studio办公公寓，电梯的管理也是重点，我们一方面在电梯高峰的时候临时加一些员工提高电梯的使用效率，另外我们平常会增加电梯的检修，保证电梯的正常使用，在保洁管理方面，大家知道这种办公的企业来说，形象是非常重要的，所以保洁也是我们的重中之重，我们会为重点的时段和重点的要求进行管理，重点时段比如说上下班的时候，重点的要求比如说玻璃幕墙的整洁，我们都会保持这个干净。

　　另外我们在北京的沙尘暴很多，我们也有相应的预案。另外像Studio办公公寓这种性质的办公楼来说，可能在安全方面也是大家关注的一点，针对Studio公共公寓，我们也经过细致的研讨，我们决定首先在大堂进行服务，一方面要求的人员对楼内的住户有一定的了解，另外对外来的人员进行登记，随时对生僻的人进行询问。另外我们在楼内设立警卫，发现一些做推销的等等，我们也会进行及时的询问。另外就是一个机房，真正的做到万无一失！

　　另外像Studio办公公寓的广告管理，我们也会和明天地产进行协商，聘请专业的广告设计进行统一的管理，我们也会通过物业对各方面进行整体的设计。

　　第三、有一些公司有需要，我们会设计一些宣传页面，用于一些公司的宣传广告，我们针对Studio办公公寓也是进行了详细的调查，我们有信心把它打造成奥北地区的经典楼盘，谢谢大家。

　　主持人 李金艳：刚才贾总也是详细的介绍了明天Studio(工作室)的开发设计，我总结一下，明天Studio(工作室)的户型是非常小的，30-40、50-60，但是明天Studio(工作室)并没有落后，从宋经理的介绍我们也知道，他的工作时间也有延长，对于中小型的公司他们非常需要的就是更周到，更全面的服务，对这个公司来说，上下班的时间不是很固定，加班的时间也比较多，从物业的服务角度想的非常的的周到，而且我们也用一些其他的商用服务，在我们明天Studio(工作室)大堂里面可以公用传真、打印机等等。想的非常的周到。

　　我们作为市场的执行者，贾总经历了明天第一城的住宅、办公产品的市场定位和客户的服务过程，在操作的过程当中，非常的符合亚奥区域的市场特点。作为政府方面，中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨先生也到场了，请他讲讲新政之后写字楼市场的发展方向，会不会对市场产生什么影响，Studio的出现具有什么里程碑的意义！有请钟先生。

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