新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。

　　9月13日下午，嘉宾是奥北中心的销售部经理魏平女士，企划部副经理张瑞雪小姐，还有设计师蒋四盼先生做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对东亚·奥北中心项目的各种问题。

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　　以下为现场实录：

　　主持人：新浪的各位网友，下午好，这里是新浪的直播间，我们今天邀请的嘉宾是奥北中心的销售部经理魏平女士，还有企划部副经理张瑞雪小姐，还有一位是设计师蒋四盼先生，是维拓时代建筑设计公司的，也是奥北中心方案的主创设计师，欢迎大家的到来。

　　前不久很多网友非常关注东亚奥北中心，因为南区的住宅卖得非常火，几乎是每推一栋楼都在几小时内迅速消化掉，很多网友问，是不是这个产品、价格在区域当中是不是有比较特殊的特点，会使这个产品在区域当中销售得这么火爆，所以想先请魏经理，给我们介绍一下南区销售究竟是火爆到哪种程度，回放下历史？

　　魏平：主持人好，新浪的网友们好，从八月份开始我们总共开盘了三次，8月6号推出了5号楼，8月10号推出2号楼，8月24号推出1号楼，分别是在一个半小时和三小时内抢救一空，这种速度在这个区域范围内是少见的。

　　我们分析有以下几点原因，首先是区位，我们项目是位于立水桥核心地带，同时紧邻着奥林匹克公园，自然环境和土地含金量大幅度提升，不仅适合居住，投资潜力也是非常大，第二是交通上，地处城铁13号线，还有建设中的城铁五号线，东侧是立康路、北苑路、有将近30多条的平面线路，出行非常便利、快捷。

　　第三点是从产品上，户型上是经过了反复地推敲，设计非常合理、实用、面积小，总价低，是广大购房客户群能够承受的范围，投资回报率也是非常高。

　　第四点是配套，周边社区非常成熟，休闲、健身、教育、医疗等这些方面的配套都已经完善了，同时自身的商业配套，也会为业主提供便利的生活。

　　最后一点也是我们的惟一性，南区是隶属于朝阳区，享有了区域整个的惟一性，这也是我们的一个特点。从我们已购的业主统计上与我们最初的销售目标客户群还是相吻合的。

　　主持人：网友是非常非常想了解价格，南区的价格增幅能有多大？

　　魏平：我们一期从8月6号开盘的时候，均价是5800元，到8月10号推出2号楼的时候，均价是6200，8月24号推出1号楼的时候，价格是6800。

　　主持人：这个涨幅的原因究竟是什么？

　　魏平：我觉得产品符合需求还是比较大的，因为本身在这个区域范围内我们的价格，跟目前现在已购的购房者，本身也是在他们的承受范围内，由于本身在小区内，位置、采光等不同，所以价差也就拉开了。

　　主持人：以你们销售的状况来看，这些客户首先是什么样的客户？其次他们主要看中了哪些户型？

　　魏平：还是25岁到35岁左右的青年人，首次置业的比较多，包括白领、还有年轻的，新婚夫妇这种相对比较多。

　　张瑞雪：在购房的客户，中关村这面的将近一半。

　　魏平：很大的比例。

　　主持人：看来还有13号线这种交通便利给他们创造条件，他们一般是看中哪些户型？

　　魏平：其实我们的户型比较全，从南区是30平米左右，有一居室是55平米左右，两居室是70到90平米左右，年龄稍微低一点的客户群体，还是偏小户型比较多。像刚才说在我们年龄范围内，30岁左右的偏两居室的相对多一些。

　　主持人：面对现在如此的市场火爆，想不想考虑会不会提前推出你们的北区住宅，因为反正是供不应求，你们会有什么样的举措，目前北区的项目给我们介绍一下。

　　魏平：我来介绍一下北区的情况，北区总占地面积是33000平米，总的建筑平米是116000平米，是由6栋楼体围合而成，其中一二三号是塔楼，四五六是商业楼，其中公寓部分是地上20层，地下两层，同时在原有的基础上又降低了户型的单体面积，零居室是在28平米左右，两居室在70到90平米左右。同时拥有了繁华与宁静宜居的特点。

　　张瑞雪：其实北区的主要特点是进，可以享受到双轨的优势，因为跟双轨的交界点，又有五六百米的适当距离，享受到自己的宁静空间、宁静生活。

　　主持人：刚才说到28平米，不知道北区未来的价格会是多少？能给我们透露一下吗？至少我们现在知道南区的情况了，北区你们相比较而言会是一个什么样的价格，会不会在这个上面加几百块钱一平米，还是说这个项目未来的价格跟南区基本上差不多？

　　张瑞雪：北区的价格面市的价格应该被南区现有的价格略低。

　　主持人：这是一个好消息，网友一定要注意，给我们算一下如果二十七八平米的话，总价能有多少呢？

　　张瑞雪：不到20万。

　　主持人：不到20万能买一套房子？年轻一族，与其租房子还不如买一套，这样的房子即使是现在居住，以后投资都可以。这个是值得我们重点推荐的，这个28平米的产品，在北区比例能有多少？

　　张瑞雪：零居会占到23%。

　　主持人：差不多有多少套？

　　张瑞雪：将近300套。

　　魏平：零居是23%，一居23%，两居室54%。

　　主持人：产品跟原来的南区相比，你觉得北区的产品跟南区有什么不一样呢？

　　蒋四盼：这个我介绍一下，北区的设计思路是要把小户型发挥到一个极致，比南区相对应的户型更紧凑，但是这个紧凑并不是以牺牲功能为代价，在设计的时候，对使用功能的考虑是非常细致、比较到位的。北区的户型一样沿用了南区的对居住理念的探索，首先我觉得居住上来讲，有两个比较重要的，一个是共建分区，这个是我们设计上的一个比较专业的术语的东西，指的就是说对外的和对内的要分得比较明确，对内的是卧室的这种居住功能，对外的是起居室的活动功能，相对来说是比较独立的，再有一点是餐厅和厨房的相对关系，这个在住宅的使用上来说是一个非常中戏的地方。

　　因为厨房大家都知道，是一个操作功能性非常强的一个，家里面比较特殊的一部分，所以它必须得安排在一个合适位置，不能让它打乱了居住的共性分区，不能让它和卧室或者起居室的其他功能相互混淆，做到这两点，住宅的适用性，也就是说功能性就会有比较好的一个条件。这样的话我们的产品设计出来给人的直观感觉，可能就是使用起来会很好用。

　　主持人：因为你是建筑师，如果用一句话概括的话，你觉得你设计的小户型主要体现一个什么样的概念？

　　蒋四盼：体现在一个最主要的概念就是可居住性，并不是以牺牲功能为代价换来的小户型。

　　主持人：并不显得局促，还是有一定的居住品位在里面。

　　蒋四盼：对。

　　主持人：我记得南区的小户型相对比较挤了，北区的小户型是几梯几户啊？

　　蒋四盼：有一梯六户和一梯十户的。

　　主持人：这个里面最大的面积能有多少？

　　蒋四盼：二居室最大的在90平米左右，最小的平米左右。

　　主持人：二居室所占的比例高吗？

　　蒋四盼：两居室的比例54%，最大的两居室90平米左右，更多的是80平米。

　　主持人：下面请给我们介绍一下北区的户型。

　　蒋四盼：我着重介绍一下咱们的两居室的主打户型，一个是M户型，一个是L户型，M户型在咱们的每栋楼的南侧，是相对来说采光效果非常好的一个户型，它的面积在84平米，这个户型是咱们两居的一个主打户型，时用性是非常强的，这个户型充分做到了动静分区。

　　首先从入口进来以后有一个功能比较详尽的入口玄关，紧接着进来酒席非常开敞的起居厅，在起居厅的西侧是两个卧室，其中朝南的是主卧，面积稍微大一点，大概13、14平米左右，在北侧是一个次卧室，是用西侧的窗台采光，这样的话充分地使主卧室的生活条件更为地好，更加有生活的品质，在两个卧室之间是这一套居室的卫生间，卫生间这个地方也是非常方便实用，离卧室很近，起居室的部分并不是很明确，所以对起居室形不成任何干扰。

　　我刚才咱们开始的时候介绍过第二个，厨房的功能性，它的位置安排是非常重要的，咱们这个户型是安排在和卧室相隔非常远的地方，这样一方面不会干扰到卧室的生活功能，也不会干扰到起居的生活功能，另一方面和餐厅的结合又是比较紧密的，这样使用起来生活上会非常方便。

　　再来我想介绍一下咱们的L户型，就是紧挨着M户型的两居室的户型，这也是咱们小区的主打两居户型，面积在81平米，这个户型的条件其实相对于M户型来说，可以说它的使用条件是更好的，因为它处在咱们每一栋楼的一个东南角，或者西南角的位置，其实大家知道在角度的地方相对来说采光是最好的，不会受别的户型的遮挡，全天的采光时间非常长。

　　而且这个户型的最大优点，起居室、次卧室、主卧室，三个房间全是朝南的，这样会有非常好的采光及日照的条件，它的功能布局其实是和我刚才说的M户型设计理念非常相似，完全达到了分区，也就是居住性更强的卧室和活动性更强的起居室，分成了两个不同的分区，之间的干扰性是非常非常小的，卫生间的布置也是比较接近于卧室的居住区，使用起来非常方便，对起居室形不成干扰。厨房和餐厅的关系是和M户型是一样的，厨房不会影响到起居室和卧室。

　　咱们这个奥北中心的北区其实相对于南区增加了一个自己的特色，也就是说北区的户型有很多户型，它的起居室或者在卧室的位置增加了阳台的设计，这个阳台的功能其实在生活里是一个比较重要的环节，现在咱们的阳台其实是分为三种，一种是三面通透，全是玻璃的阳台，被我们称作是全景阳台，光点是非常好的，充分地吸纳阳光非常将，再有就是观景阳台，采光的通风效果也都是很不错的。

　　再有一种是在有些户型的主卧室的外侧有一个不封闭的开敞安排，这个被我们称作是呼吸阳台，也就是说在城市里，大家在家里待着的时候有一个和外界自然环境交流的空间。增加了生活的情趣。

　　主持人：其实我觉得北区比南区更好，很多南区的客户会后悔，我是不是应该当时应该等一下或者怎么样。

　　蒋四盼：其实这个是一个设计的过程，我们在设计北区的时候借鉴了南区的设计经验以及市场反馈回来的东西。

　　主持人：我当时看到你们的户型，有一个户型让我特别喜欢，我也向我同事推荐过，有明厨、明卫，各方面的条件非常好，我不知道在北区的设计中有没有这种户型？

　　蒋四盼：刚才介绍的北区的M户型有点类似于南区的E户型，有两个方向的采光通风。

　　主持人：是两居室。

　　蒋四盼：81点多平米。

　　主持人：这样的户型相对来说会非常抢手。不知道网友有没有机会抢到。

　　想问一下北区在推出的时候会有什么样举措？比如说有什么优惠政策？或者什么时候推出？这个是网友最关心的。

　　张瑞雪：我们每一次推盘的时候当天都会有优惠。

　　主持人：能问一下你们南区推出的时候优惠的政策是什么？

　　魏平：首次推出的时候，开盘当天可以享受到9.8折，基本每次推盘是当天可以享受9.9折的优惠，另外还有首付款的比例上，分别从首付30%一直到一次性付款都会有不同比例的优惠。

　　主持人：北区的产品定位和客户想锁定哪一类的客户？

　　张瑞雪：现在是这样，北区的产品定位跟南区稍有不同，并不是特别明显，还是以年轻的人群为主，北区因为有一个宁静的宜居特点在里面，年龄层可能稍微更大一些，但是主要的客群还是以25到35岁，还是跟南区比较接近。

　　主持人：这个产品现在是一个什么样的状况？能够排号吗？

　　张瑞雪：因为我们是严重按照国家的政策规定，我们也不会进行排号、认购，都不会做这样的工作，但是现在如果到售楼处做咨询的话，可以在售楼小姐那儿了解到比较详细的信息，留下相关联系方式，我们售楼员在第一时间通知客户。

　　我们也会严格遵守国家的政策规定，拿到许可证以后再公布相关的价格还有开盘方式、时间。

　　主持人：现在目前北区开盘的时间会是在这个月还是在下个月？

　　张瑞雪：应该是在这个月。

　　主持人：你们提前公布这个信息的话一般提前几天？

　　张瑞雪：因为现在国家规定只能提前三天。

　　主持人：因为很多网友都会说，又是20万还能打9.8或9.9折，所以很多人会排队，会不会一次性把这些户型拿出来，还是说部分的？

　　魏平：我们每一个楼的户型还是比较平均的，每一次我们的推出都可以可以多种选择的。

　　主持人：在你们后面的楼盘，听说也是六千多降到四千多，从你们对这个区域的产品等各方面的情况来看，你们的区域当中跟其他产品相比，北区的推出会不会受到一定的影响？或者说你们会有什么样相应的举措，你们的产品跟他们有什么不一样的吗？

　　张瑞雪：应该是这样，同样在一个区域，客流有一部分是有交叉，这是一定的，存在一定的分流的这种现象也是不可避免的，但是我们的产品和他们的产品很多地方都不同，首先户型这方面来说，我们这边比30平米的零居到90平米左右的两居的整个跨度，我们没有三居室，它的户型是没有零居室，从60平米左右的一居到100多平米的三居室，但是户型上来说，我们的户型跟他们有一些分开了。

　　我们这边的客户群更倾向于小户型这个方面，因为我们一居室的最小面积是38平米，40平米左右的一居室占绝大多数，如果买一居室的话，如果希望买60平米左右的话，有一部分人和考虑他们，但是如果考虑总价更低一些，可以考虑我们，这是一个防细，另外一方面，我们单从区域的这个角度来讲，我们南区是守着城铁的交汇出入，它的距离会稍微远一些，但是从张英的影响，他那边比我这边更大一些。

　　北区这块，因为跟城铁交汇口会有一个五六百米的距离，本身自己独享宁静的空间，所以这点还会有很大的不同。

　　主持人：南区和北区其实是分开的，我想问一下，以后的物业管理会不会有一些问题？

　　张瑞雪：南区和北区是两个不同的物业公司在做，所以不会存在任何问题。

　　主持人：物业费是多少？

　　张瑞雪：1.78元。

　　主持人：曾有很多人发表一种预言，以后买不到大户型了，说先把小户型放一放，因为大户型更稀有，从你们奥北中心火热的场面来看，其实并不是如此，所以想问一下，你们怎么看待新政对市场的影响，你们觉得小户型未来的发展方向和前景有多大？

　　张瑞雪：其实从小户型的需求来讲还是比较稀缺的，北京房地产发展的十几年的时间，一直以偏大户型为主，北京这边小户型产品一直是大家属于大家望而却步的，因为前面做的很多小户型产品，销售情况不理想，所以多数开发商不愿做小户型产品，但从小户型的需求上来说，是属于一个需求量很大的产品类型。政策虽然说对98平米以上的户型做了硬性的规定，但是北京的细则一直没有出来，具体这个细则是怎么来划分，一直媒体也好，地产商也好，甚至上经纪公司、专家这方面也是各有各的说法，也存在一些争议，具体什么情况，我们只能等细则出来以后再重新研究细节的东西。

　　有一些人认为明年六七月份开始，可能小户型属于井喷的时期，从现在的这种情况来看，小户型产品高效需求在里面。因为小户型的产品需求本身是一个刚性的需求，刚刚走向社会的这些青年人不会因为将来的小户型，放量会比较大，他会等着小户型出来的时候再买，有一些为了结婚，为了自己一家人的生活更好的话，这些人不会等着明年、后年小户型大的放量以后，我再领结婚证，对不对？

　　主持人：从你们目前的情况来看，区域当中这种小户型产品多吗？

　　魏平：目前还不是很多。

　　主持人：其实亚北在我的记忆当中虽然推出了很多盘，但是真正的小户型产品不是很多，所以在这个区域当中小户型还是必不可少的，我的感觉跟房价有关系啊？会不会有这种情况？

　　张瑞雪：有这种情况，因为价格承受能力是一个不变的因素。

　　主持人：你们觉得现在目前如果是有很多的网友可能也会想，是不是现在目前出手的最佳时期？你们给大家分析一下？

　　张瑞雪：你说什么时候是最佳时期，要看你自己对个人对房子的需求情况，如果你急需的，这段时间必须要买的，出手就是这段时期。

　　主持人：你们曾经遇到的买家情况是怎样？

　　魏平：在销售现场，我们注意到，购买的客群基本上没有犹豫的，相对觉得产品是我需要的，价格是能够接受 的，能够承受得了的人群。

　　主持人：他们还是非常坚定地说赶紧地出手。我想问一下，如果北区出来的话，会不会在短期内迅速地消耗掉，你们的预期是什么样的？

　　魏平：我们北区房量也是比较大的，比较充裕，我们也想客户群体也是理性消费，考虑好了以后再做决定。

　　主持人：一共有多少？

　　魏平：分三个楼，一共是1437套。

　　主持人：第一批会推多少套房子？

　　魏平：第一批应该是我们会推500多套。我们三号楼。

　　主持人：南区还有剩下的麻烦？

　　魏平：南区还有部分余房。

　　主持人：但是不多了吧？

　　魏平：对。

　　主持人：南区还会再涨吗？能给他们选择的余地有多大呢？

　　魏平：现在南区这块两居室和一居都可以选择到，另外客户可以根据自己的需求不同，比如说南区离城铁站更近，喜欢这种繁华生活，赶快来我们的售楼处了解三四号楼的情况，如果是觉得价格总价承受这块可能是觉得更重要的，也喜欢稍微宁静、幽静的生活环境，考虑我们的北区是他的最佳选择。

　　主持人：现在目前大体的推出的时间段也是等这个月了，你们的总价相对来说也就20万就能买一个零居室是这样吧？

　　张瑞雪：对。

　　主持人：从你们介绍的情况来说，北区是宁静的生活，各方面的情况相对来说比南区好一点，我觉得恐怕刚开始的价格也许被北区稍微便宜一点，但是过一段时间肯定会超出南区，所以网友们赶快出手。

　　其实网友可以总结出来一句话，20万可以买属于自己的空间，住宅，如果有网友想关心，密切注意奥北中心的北区开盘的一些状况，如果有需要了解更详细的信息，一方面可以咨询奥北中心售楼处，还可以上我们新浪网了解相关的一些信息，我们也会提供这种动态的信息随时告诉网友。今天非常感谢三位抽出时间来给我们介绍一下奥北中心的北区项目。谢谢。

　　(本次访谈结束)