刘亮：比方我们北京地区，我觉得，大家生活水平都提高了，我们能做地板辐射采暖，在一百多平米的户型，地板辐射采暖，散热器也看不到，我有条件的话，我装新风换气机，北京夏天非常热，冬天非常冷，春天有扬沙，夏天开空调的时候，或者冬天用暖气的时候把窗子一打开的话，冷风进来很多，这个耗能，新风换气机有一个好处是你可以把噪音隔绝在室外，大家对窗户的隔声有很高的要求，有双层啊，断桥啊，但是你一开窗，什么都完了。我们最近和华远 (论坛 像册 户型)公司合作一个项目，就是用上这个新风换换气系统。

　　王军：刘亮说那些是对于普通住宅比较合适的配制，有些项目，其实用了同样的设备，同样的系统，售价非常大，这个差异不是本身的差异，而是地段差异太大了。我们建议在北京地区，比较合适的呢，一个是做好保温，同时做好采暖、空调的适宜系统，同时减少热损失。

　　刘亮：用新风换气系统，可以节省20%的能源，他是利用排走的空气能量回收过来。

　　提问：这个设备多少钱啊？

　　刘亮：设备不贵，几千块钱。如果开发商上的话，更便宜了。

　　提问：有什么标准吗？

　　刘亮：我们曾院长刚刚介绍了那三个标准，尤其是最后那个绿色的节能标准。

   恒温恒湿不等于衡温衡湿

　　主持人：我在跟曾院长交流的时候，我也请教高曾院长，她说最好的通风方式就是自然通风，这是大自然赐予我们最好的礼物，最好的照明方式就是阳光，任何灯光都比不上阳光，科技当然是越发展越快，更高的科技也有达不到的地方。现在很多的住宅，在一方面强调自己舒适度的同时，另一方面给我的感觉，也是给人最直观的感受就是不能开窗，或者窗子很小，或者能开的角度也很小，甚至有一些以衡度衡湿或者是告别空调暖气时代为口号的一些楼盘，甚至不鼓励开窗。

    如果都是这样的话，虽然应用了一些科技手段进行通风换气，但是舒适度恐怕也不如自然通风来得更好，来得更环保节约。就这点关于窗子这个问题，通风这个问题，我想请曾院长再给我们讲一下，是不有是这么一个趋势，有些楼盘越开发越高档，越来越不能开窗户。

　　曾捷：你说这个情况确实存在，这个风环境是我们开发商和设计师都要注意的，风环境有好的一面也有坏的一面。高层建筑的话，会有一些风的效应，高层建筑间风速加大啊，这个设计师规划的时候要做很好的规划。如果室外风环境规划得好的话，会加强室内自然通风的效果。从大的环境来说，可以使我们的设计把风环境朝我们需要的方向发展。我们院做这些设计的时候，一般首先对室外风环境进行一些模拟的考虑。考虑到您刚才说的室内通风这块，实际在北方呢，效果不是非常的明显，在南方的话，要降低夏季的空调能耗，自然通风做得好的话，效果非常明显。

　　在深圳的一个项目，是一个设计师他买房子的时候，他把这个楼号的数码输入到电脑里头，他做了一个风环境的模拟，他选中一套自然通风效果最好的房子买了下来，现在已经住了几年了，他做了统计，在深圳那么一个地方，夏季空调需要开多长时间，有说五个月的，有说六个月的，但是他开空调的时间不到一个月。所以，这不光是舒适度，还有节能的问题。面对窗户越来越小，越来越封闭这个问题呢，我觉得有些设计师，一些开发商纯粹满足规范的最低要求，规范对开窗面积有要求的，这个最低要求实际上并不一定就是最适合的要求。

　　为什么我前面说这个规范是最低要求，我们要提高这个要求，要提高这个要求，投资就要多一些。但是我想这个价钱其实相差不是很大的，可能大家对这个不是很重视，所以造成这样一个情况。如果大家都重视这个舒适度和节能的话，这个应该不是一个技术问题，而是一个观念问题，应该很好解决。另外窗户的开启方向也要考虑，比方窗户朝哪个方向，冬季我是尽量减少风的渗透，夏季我要风尽量进来，这是经济化设计，这也是一个科技的问题。

　　主持人：现在进行的是我们本次论坛的第二个环节，现场互动，我们给大家时间，各位记者在平时工作中面临的一些房地产问题，跟科技，跟技术，跟提高住宅品质相关的问题，给我们提出来，由专家现场解答。

　　提问：衡度衡湿从风尚国际的告别空调暖气，还有罗马嘉园，应该是代表我们中国科技地产的一个领跑者的地位啊，但是刚才我听了几位专家说了这个衡度衡湿不一定适合我们的居住，是不是对人体不健康啊？

　　刘亮：实事求是地讲谈不上有害，他是相对的平衡，而不是恒的恒。如果是永恒的话这是概念炒作的问题，你夏天使用空调，你在在26度，你过一段时间，你拿温度计测就是26度，那个时候你享受的就是恒温的效果，相差不会很大。只不过那个方式在技术上，在住宅的暖通技术上是比较领先的技术，但是我可以这样讲，无论是罗马也好，还是风尚也好，他们是天棚辐射，是第一带辐射板的方式，下面比较先进的清华大学有这样的实验，还有一些技术吊顶辐射板等等。我觉得只是一个采暖方式的不同，如果都能达到相同的效果，你吃人参燕窝和吃肉包子都是一样。

　　王军：其实就是市场需求的问题，就像我刚才讲的，一个商品的基本功能和附加功能一样，基本功能已经够用了，你非要附加一些附加功能，手机可以看电视，可以上网，但是你要付钱，你要非追求的话，没人拦着你。

　　刘亮：但是目前这个技术也不是非常成熟的技术，但是会担心，如果一旦管道在混凝土里发生问题，会怎么办？

　　主持人：拆楼啊。

　　刘亮：对，这两个设计师到我们院讲述了，我当时问了这个问题，他说如果真是发生这个问题了，确实非常难办，我们只能期望与在施工中发生更好，如果漏了肯定要漏水，漏了的话，你就是要把楼板凿开，把破损的管道替换，非常麻烦。而且哪一段破损还不太清楚，所以这也有他的问题，这个塑料管使用寿命是否合建筑的使用寿命同期也不好说。

　　王军：其实我觉得，衡度衡湿只是一个概念而已。

　　刘亮：对，只是一个概念。其实住宅品质还有很多东西，比如工程排水，都是大家值得关注的问题。

　　提问：像您刚才提到一个很有意思的比喻，吃燕窝和吃包子都可以达到饱的程度，我要去买房子，开发商说我之所以卖这么贵是因为我达到了一个高科技，或者说我采暖方式有了一个科技的有机结合，但是购房者我并不明白，我只是知道他和其他的房不一样，是高科技的，这种概念的影响我可能会买这个房子，我想问一下专家，这个高科技和现在的应用方面，您觉得达到什么样的尺度为好，从现在的市场情况来看，您觉得第一代的科技的应用就已经使房价很高了，但是购房者并不清楚，您对这样的状况有什么看法？

　　刘亮：我觉得开发商想这样做是想锦上添花的意思，不光是衡度衡湿，包括绿化。但是那样的房子并不适合老百姓居住。

　　提问：为什么不适合呢？

　　刘亮：价格太贵了，不是不适合住，是老百姓不适合住。

　　曾捷：就是吃窝头也可以饱肚子，吃红烧肉也可以饱肚子，我们不能说吃红烧肉的就说吃燕窝不好。在衡度衡湿在欧洲用得很多的，但是在欧洲也不叫衡度衡湿，他更多的是广告的意思，他说告别空调暖气，告别的只是空调和暖气费。国外的节能，外围结构的保温性能很好的话，使这样的系统会比较好的效果。随着科技的发展，我的外围结构和保温性能很好了，才可能出现这个科技的进步，这个科技的进步是方方面面的。

    地板里的管道也是科技，以前的管道很薄的话，我们不可能用这个技术。我们在今天不是批判那样一种系统，而是这样一种说法，叫告别空调暖气也好，衡度衡湿也好，不是严格意义上的说法，也不是我们住宅发展追求的一个大方向，但是就像衣服一样，会有一些奇装异服，他们是吃螃蟹的，他们把螃蟹吃得非常熟练的时候，这样的技术就可能变成适宜的技术了，变成性价比很高的技术了，可能过了十年，我们也会像欧洲一样，把这个变成很适宜的技术。

    燕窝偶尔吃吃也可以，整天吃窝头也不太舒服。这么大的量我们要满足不同的需求，不同消费者的需求，如果你要买那个很高档的房子，两万块一平方米，那么开发商肯定要给这个房子一个高价的概念，我们设计过一个经济适用房，其实按照标准的话，已经达到A级的标准，就是四千块钱左右的样子，那个房子性能也好，那个房子的性能拿出来卖一万多一点不差，消费者不是有足够的银子才可以买好房子，如果有一双雪亮的眼睛，也可以买到很好的房子。

　　王军：因为地域不同和气侯的不同，大家一谈到节能和环保就要想到掏多少钱，其实节能和环保不一定掏钱，还可能省钱。我们做过一个项目，在成都，当地呢阳光少，风少，湿度大，夏天需要自然通风，冬天也需要自然通风，包括整体设计，到单元设计，其实我是采用什么方法呢，就是全部开合，做好保温的前提，就是开敞，而且是全部小户型。我没有做到增加钱，而是减钱，效果一样很好，提升住宅品质不要一听说就是要花钱。

    我个人也设计过高档住宅，豪宅不是代表你付出的就是住宅的高端，他地段贵，舒适度也可能有，比如我辐射式采暖，这是一个好东西，可能在座的绝大部分老百姓承受的能力是有限的，一套房子的售价可能是一个项目组的设计费。不是我们在排斥这个东西，没有排斥。如果提到品质问题的话，现在市场上已经有零能耗产品，一栋房子放那儿，通过太阳能，地热，一系列的东西完全可以达到正常居住。

　　国外发展的趋向是一个面大面广，一个是老房子的改造。现在也涉及到保温节能的问题，建筑师在研究一个窗户接点，怎么保证气密性，同时外形是什么样。今天这个论坛，我觉得很好，让一些专业的人士表达一些想法，并不是我们对市场上存在的情况去揭发，不是的，包括中央提出的90平米户型，就是解决我们老百姓住房的问题。可能我们买房比较早，买上了，现在很多人是买不起房子了，所以大家从不同的角度看待这个问题。

    零能耗技术目前尚不成熟

　　主持人：刚才听曾院长讲，其实住宅的舒适度可能是完全可以用建筑本身来解决，并不是要多高的成本，刚才曾院长讲了他们设计过的一个经济适用房，舒适度并不比高端房子差，这个我们很高兴，王先生讲了一个手机刚出来五千多，隔一年三千多，我们多么希望住房也是这样啊。

　　提问：刚才王先生也提到90平米的政策，这90平米政策出来的，对90平米设计三居讨论比较多，从技术上，包括暖通啊，照明啊，这方面，我想请教一下，90平米设计三居的话，在技术上会有一个什么条件。

　　王军：实际上呢，在政策出台之前，我们做了一个项目，是一居室50平米，两居70平米，三居是80平米，一个回迁房。三个卧室，客厅还是南北通的，起居厅和餐厅是分开的，这只有85平米，实用率高达90%。大家会疑问，为什么以前看不到这个户型，因为以前的开发商不做这个户型。出了这个政策之前，在五环六环外可以买到，在室内买不到，因为地价太贵了。

    这个不代表产品品质的下降，这个对建筑师的要求更高了，从这一个简单的户型就可以解答所有的问题。这个项目在成都，每个楼座就可以形成一个穿堂风，整个一片区域，而不是像以前一面墙似的把整个风阻断了，对北方里讲我要阻断风，对成都当地我要把风穿过去，结果了南北通透的问题，也实现了一梯四户前面两户的通风问题。这个是用减法提高了品质，而不是堆金积玉把建筑品质就提高了。你说高端住宅能不能做，也能做，我们也做过。我们并不愿意去做那些技术并不成熟的设计，会带来很多的隐患，品质越高，业主的要求也越高。

　　所以，我觉得，要沿着量大面广的处理方法，第二个对前沿科技要接受它，研究它，知道它的利与弊，大家提到衡度衡湿是一个很小的点，大家对他不了解，希望通过这个论坛，让大家明白什么是科技，科技的根本原理是什么。这样的话用自己的头脑去分析更好一些，不要听别人去说。

　　提问：你刚才提到成本问题，这是老百姓比较关心的，有一些楼盘可能运用了这些科技的手法，但同时也带来同样地段的房价比别的房子高出一倍，对普通老百姓没有能力判断，你们能不能给老百姓一些建设性的建议，给他们一些判断的方向。你刚才说多零能耗，这个零能耗究竟是否可以带来居住的舒适，老百姓关心的是我住进去以后，是不是可以达到我期望的生活，这种零能耗，目前市场上也有一些项目在提出这个概念。我们希望帮助我们的老百姓正确分辨这个问题。

　　王军：首先零能耗呢，目前来讲也是一个概念，概念一提出呢，他希望先抓住消费者的眼球。零能耗对舒适型的提高，并不是必须的。有可能我能耗越多越舒服，零能耗只是一个环保的概念，对于国家解决能源紧张是有利的，对于住户来讲也是有义务的，对开发商也是有利的。但是就我的概念，我们都是老百姓，首先老百姓关心我吃饱的问题，因为零能耗了我要多掏很多很多的钱，那对不起。可能我住进去之后再不花钱了，可以，但是我要关键看能省多少钱，不要零能耗了，却多几十万。

　　曾捷：零能耗现在应该是科研的阶段，是示范阶段，零能耗不是住宅的品质和舒适度的概念，应该是绿色建筑的概念，绿色建筑的六大指标里有一个就是节能，零能耗的建筑会有什么样潜在的问题呢。要实现零能耗，用相等的技术就要带来投资的增加，这样零能耗的技术，现在并不是一种成熟的技术，或者性价比也不是很好的。比方现在零能耗目前只是停留在一些实验性的建筑，比方公益性的建筑，比方少年儿童活动中心，停留在教育和研究的阶段，如果现在谁要把零能耗的概念带到住宅里的话，我觉得是非常超前的。

　　王军：零能耗不是没有能耗，只是采用的自然可再生的能源，第一个是太阳能，大家也看到了，有些城市太阳能路灯，但是这个太阳能路灯一定比普通的路灯贵。第二个就是地热，这个投资也很大，风能啊，等等一系列的问题。从环保的角度是我们提倡的，我们建筑过程中会逐步采用这些产品，但是目前不是一个主流的方向，不是量大面方的方向。而且有些技术是有局限性的，太阳能板的造价很高的，第二个集热有一个限度，一个小房可能很小就够了，对一个高层建筑的话，集热板的面积要非常大，造价非常高，得不偿失了。

　　提问：那第一个问题呢，我们能不能有一个大概的告知，让我们买房人对科技成本有一个大概的知晓。

　　曾捷：我自己觉得，房价跟建造的成本没有直接的关系，因为你发现，同相邻的两个地块，一个开发商可能是五年前拿的地，一个开发商是去年拿的地，这两块地的价格相差已经很多了。但是卖房的时候，价格是一样的。

　　王军：作为一个社会上存在的个体来讲，要关心国家大事，有一个基本的经济头脑。“831”大限之前，土地开始拍卖了，到目前为止，同一地块，以前协议的地价，后来拍卖的地价呢，已经相当于已经盖好房子的价格了。你拍了五千块钱了，他自然卖到一万。这就是市场，这就是现场。

　　开发商说了，我是商人，我的主要责任是给其他股东赚钱，这是没办法的事。

　　主持人：刚才讲了一个话题是零能耗，曾院长也讲到了，有一些技术也是实验阶段，也还没有成为一种成熟的广泛推行的技术，既然住宅这种产品，一个小区怎么也得几十万平米，涉及到上千户的家庭，在一些建筑领域前沿性的技术，虽然买房不买房是自己的事情，作为我们一个建筑科研工作者，我们是怎么看待这个问题的，一种很不成熟的，还是处于实验阶段的技术，在一个几千户的小区里应用，国家是不是有一个限制。

　　曾捷：现在21世纪是信息的时代，很多情况下沟通是非常重要。很多网民在骂政府，说政府什么事不干，我们研究单位也在做很多的工作。我们在研究一些创新的技术，这些创新的技术怎么实用，我们建设部，都是在对技术进行研究，这些技术有它管理的一套体系，而且有一些示范工程，而且这个示范工程是很多年的，比方绿色建筑示范，就是把这些带来很大经济效益的技术通过示范，使得技术成熟，使得施工工艺成熟，从产品到最后交到老百姓手里的程序都成熟了以后，再大范围推广。

    也有一些新技术的推广通知，一旦示范成熟了会拿来推广的。这一套是非常成熟的，我觉得开发商是很了解的这套东西，但是不是每个开发商都了解的。有一句话叫做上帝的归上帝的，凯撒的归凯撒的，我觉得科研啊，要发挥政府和科研机构的作用，通过他们的研究，使得先进的技术通过示范，取得经验然后广泛推广，真正使住宅产业健康地发展，而不是东冒出一个概念，西冒出一个概念，把老百姓都弄糊涂了。

　　提问：刚才院长在开始的时候提到品质有各个个性，第一个是实用性，一套住宅里的功能空间以及适用性，我想请问各位专家，住宅功能的使用方面，在技术上有没有什么要求。

　　王军：实际上在住宅商品化之前，其实很多专家在做一些有利的尝试。当时面积很小，现在是住到90平米了，我刚开始结婚我可能一个两居室就够了，慢慢地有了孩子了，我可能需要多一间房。再慢慢地孩子长大学，独立了，这个过程中对建筑的要求是不一样的，就这个问题呢，对设计单位来讲提出一个更高的要求，对房屋灵活性的考虑。

    从第一次投入来讲，没有多大区别，只是我会留有一定的灵活性，是不是设计一次到位，如果是设计一次到位的话，可能面对的群体不一样，我可能设计一些开拆可合的设计，包括一些开间的使用，这样会带来一些成本是必然的，但是是有意义的，这样对住房的空间利用性会更高。将来市面上大多数的产品可能都是这种产品。

　　网友：你们也说到了，美国也有很多的成熟技术，用了很多，目前我们国内有哪些是比较成熟的技术，可以在普通住宅中普及的技术，能不能给我们列举一些。比较经济，而且舒适度比较高。

　　曾捷：在最早的时候，我们考量住宅品质，实际上绝对不是两个，十个，二十个指标可以考量的，在住房性能标准里有268个条款对住宅品质做一个要求。应该说，很多的要求是跟技术无关的地跟技术有关的我们要求适宜的，性价比合适的。住宅呢，我确实很难说出一个，住宅就应该是一个什么样，而且中国是幅员辽阔的国家，气侯也不同，有五个气侯区，这五个气侯区的居住要求都不一样，包括文化背景，经济背景都不一样，东部的住宅跟西部的住宅不一样，南方跟北方也不一样。

    我想对住宅有两个误区，谁都住嘛，谁得可以说两句，其实住宅有很多隐性的问题，比如噪声的问题，噪声的隔声性能，很少有买房者关心，但是据日本统计，房屋投诉最多的就是隔声性能。我在想如果要想买到比较好的房子，我们拿尺子来衡量，住房评定标准分A级，B级，有的连B级都不到的。如果我们开发商用这个评定标准衡量自己的房子，国家买房这个是什么级别的，我觉得这是一个最简单易行的办法。

　　提问：其实网友是没有办法做到，政府有没有一个强制要求。

　　曾捷：建设部有一个推介性的要求，也有强制性的，比方示范性的，列入建设部的啊，一定要在评定之内，对那些住宅一定要达到评定才能出让。对一般的普通商品房就是推介，对一些自信的开发商就会把自己的产品拿出来，我们这儿就会发现，我们做了很高档的住宅，一些豪宅NAGA上院啊，就是3A住宅，就是做得很好，还有王军做的那个经济适用房，我们也去衡量一下，也可以达到A级标准。

    不管你好房子也好，坏房子也好，通过这个评价标准，我可以知道这个房子定在什么水平。这个制度在中国99年开始实行，在日本也是差不多同时实行的，在日本很多的住宅就是主动叫做做，我一评定是3A的话，我就很好卖。我是希望自信的，或者有责任感的开发商都能来参加住宅的性能评定，通过这把尺子衡量一下自己的作品，对购房者有一个实实在在的交代。

　　提问：我刚才听专家说的意思是，目前的衡温衡湿是不太适合住宅，那么适合哪类的房地产项目？哪方面的技术比较适合咱们现在的住宅项目？

　　曾捷：我觉得，起码一点，零能耗还是慎用，开发商使用的时候慎用，第一个费用很高，第二个技术不成熟，可以说零能耗的建筑，可以用在一些公益性的建筑，政府投资的一些东西啊，我希望给全社会做一个宣传，使大家增强节能的意识，还有一些单位研究通过做这个示范建筑，使我们国家在这条道路上赶上其他国家的水平。

　　刘亮：或者是非常小范围的高档住宅。

　　王军：而且产品本身的形式也受限制，可能TOWNHOUSE和别墅更适合一些。由于技术本身就有局限，是多项先进的技术融合在一起。

　　主持人：高层的话，要有问题要拆墙就有问题了。

　　王军：而且硬件成本太高。

　　主持人：我们今天上午在这里举行了一个很专业性的论坛，“提升住宅品质”，刚才几位专家和在座记者做了一个互动，我们想请在座专家用简短的语言对今天论坛的观点做一个小节。

　　曾捷：住宅品质是一个实实在在的东西，我们希望更多的脚踏实地的工作。

　　王军：提高住宅品质，从点点滴滴细节习做起。

　　刘亮：现在作为提升住宅品质来说，追求一种合适的舒适度，低能耗，健康绿色环保，这三项对于消费者本身来说，关系到用户的切身利益。

　　张：今天开这个会，刚才那个屏一定放住宅评定化的一个表格，但是我发现在座的各位记者没有一个人关心，我不知道你们是否对这个内容有了解，一个人或者是普通老百姓想买到一个好的住宅，最起码知道这个住宅有哪些东西，你关心你的住宅是用什么东西做出来的，包含哪些东西，我觉得这个是很关键的，应该让更多的老百姓了解这个东西，才能知道什么是好的住宅。这里头体现的很多是基本的概念，老百姓可以拿这个表格自己去对照，哪些是符合自己的住宅。

　　曾捷：这三个标准是可以在网上下载的，都是公开的，这三个规范是建设部要求所有的设计院今年要认真学习，还要抽查的标准。就是部里对推广这个，到底这268条都是怎么要求的。

　　张：包括机电的管线是什么样的管线，年限是什么样的，都是很重要的，这些东西普通老百姓是不知道的，希望在座的各位媒体向老百姓去普及这些知识的，这样你才能具备这些购房的基本知识。

　　主持人：我们这个论坛，还是澄清了很多的认识，也学到很多的知识，也达到预先的效果，当前的房地产市场是处在一个相当不规范的市场，同时，买方和卖方也是信息极不对对称的市场，你没有办法跟开发商谈这样的条件，甚至没有跟他签补充协议。这样一种市场还谈什么质量，还谈什么经过综合评价以后选一套适合的房子，人家给你房子就不错了，我们希望有关部门管一管，至少成为一个供需方平等的市场，感谢与会的各位专家和各位记者。

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