主持人 蒋举：这一期在北京是非常有名的，太阳可以晒到后墙根两米远的地方，这个在北京地产圈里面传为佳话。

　　张彤梅：这样的产品我们是第一个做，大面宽，短进深，纯薄板楼，每个楼间距非常大，一期楼盘大家进去感觉非常开敞、透亮，进到房间里面更是一目了然的空间。这个好处从根上解决了节能、环保的问题。现在很多楼说要节能、环保，但是进深一大自然就节不了能，那样房间内部的空间很暗，你就得经常开灯，这首先来讲就是不节电。进深大可能外维护面很小，失去的能量就大了。

　　现在住宅市场主要是针对年轻一代，年轻一代居住的空间需求实际上就是小而全就满足需求了，你进深14米跟10米相比，中间黑的两三米对于他来说没有用，但是他要付出经过代价，这样的户型总价许多人承受不了的，短进深房子刚好满足他们需求，可以舒适生活。

　　短进深房子风经常穿透房子，在夏天可以不怎么用空调，因为一期住户经过一年多的使用反映非常好。我们目前做的长城国际，还是倡导这个理念，就是大面宽，短进深。长城国际所有户型都是面宽6-7米，但是进深都在6-8米，也是一个薄薄的板，两个板楼中间做了11个采光天井，采光通风性能很好，体现出很高的舒适性。

　　长城国际是打造豪宅的理念来设计居住与办公空间的，住宅优良性的标准不是以面积大小决定的，而是以品质度。我40-70平米住宅配的厨房、厕所、门窗，都不比200、300平米大户型差，做这样的设计是具有挑战性，要有思想高度和前瞻性的眼光。

　　比如说外窗，这个楼为什么给人感觉不像住宅，更像五星级大饭店呢？因为所有开窗非常大，而且采光量也非常好。很多人想这么大窗户会不会隔冷呢？但是我们用的都是高科技材料，选择的LOW-E玻璃，这个我们可以不选，一般的中空玻璃保温隔热可达65%，但是开发商不计代价采用这样科技材料使居住品质得以大幅提高。

　　长城国际虽然现在售期房，但是在内部处理上，各种插销、灶台的处理是清晰的，不是因为毛坯房不给预留到位，很多东西留得非常准确，住户不需要大改大拆就可以满足需求。要细说这里面还有非常多，由于时间关系我只能把面上宏观的东西说一下。

　　主持人 蒋举：刚才听公总、程总包括张工分析了客户需求，一个是强调年龄段，另外强调了独立性、私密性的问题。我当时买了一个三居室120平米，老爹、老妈都接来了，老爹、老妈一来主卧是你的，我住次卧，从那时开始晚上一过12点，手机肯定响。我老妈打电话来问，我说你不给人点空间，我在外面谈恋爱行不行，她一赌气搬远了，结果在这个院里面又买了一个两居室，娶了一个太太就住在这里。我一听长城国际有这样户型，一套40平米，两套80平米，3套组合起来就是120平米，我早知道就买这样的房子，可以随意自如的分合。吴总您通过操盘的案例，看长城国际销售的情况，分析一下卖得好原因，分析一下通州的市场情况。

　　吴宏群：感谢有这个机会跟大家交流，非常高兴，我们公司从2002年进入通州，一直做到现在代理了四、五个项目销售，应该说见证了通州房地产的发展。一开始到通州的消费者大部分往往看中交通价值，有的客户甚至没有来过通州，就在轻轨旁边买了每平米三千元左右的房子。

　　随后这几年的发展，大量开发商进入，人气兴旺起来，将近三、四年，通州区商品房销售量在全市一直居第二位。这么大销量带来的商机，把整个城市配套功能完全改变了，比如说有眼光的商家家乐福等商家都来了。

　　从2003年到现在，通州房价从平均价几乎涨了百分之百，这因为通州现在的产品品质与传统的已经完全不一样了，比如说高科技建筑材料应用进去，它的成本也自然大幅度提高，我们自己操盘也有一些亲身体会，我们做桃花岛 (论坛 像册 户型 样板间 视频)的项目有很多创新，很多都是看中我们产品拥有很多新功能才去买的。

　　我想世纪星城也是这样，在一样位置的地段时大家会选择产品价值更高的产品，整个通州的价格和价值在同比增长，有的人说涨幅过高，过快，比通州三、四年前高出许多，但你要看到以前通州是什么样的房子，这是我的一点看法。

　　主持人 蒋举：我想问程总一下，你们和张工做了市场调研，当时是如何选择这批客户的，是怎么样定位，当时怎么没有叫上我呢，这个客户群是如何选择出来的？

　　程天庭：做任何事情，特别是大型投资项目，对于整个市场的研究、判断、分析是非常重要的，我们要找到出什么样的客户群，让项目符合他们的需求，这是要经非常慎重综合分析后才做出的决策。

　　从已全部销售的世纪星城 (论坛 像册 户型)一期来看，客户有接近70%是来自国贸CBD地区，还有一些是朝阳区和东城区、崇文区等其他市区。当时我们断定，一期户型都是两居、三居产品，大多数客户是国贸CBD，而绝大多数为小户型的长城国际，更应该然把客户群目标锁定这一地区，这是我们根据一期的销售情况和市调分析结果所做的判断。

　　这时候我们还关注到中央电视台、北京电视台、凤凰电视台东迁趋向，我们分析三大媒体对市场造成什么样变化，我们看到了三大电视台东迁后将带来庞大关联文化产业群的文化传播、广告创意和影视制作机构，这样单位约有两万家，如果每个机构有10员工，那么就大约有20万多员工需要到北京东部来工作置业。我们就针对这样形势和这些客户群设计出具有现代、时尚气息的户型与配套，植入高科技建筑材料，定位出了公建形式和地标性建筑形态的。

　　长城国际3条商业街也是针对客户群体对现代时尚生活诉求而规划的，这3条商业街里面有大型高挡酒楼，有各种西服、皮具等精品店，有高档酒吧、咖啡厅，国际连锁快餐，比如说肯德基、麦当劳、必胜客，还有汇集全国各地精品小吃的美食一条街。我们规划了这样的商业形态，为业主提供各种周全的服务，用丰富的业态满足年轻业主消费生活的需求。

　　主持人 蒋举：在这儿我公布一个资料，据通州政府发言人介绍，尽管中央政府目前并没有明确回应专家、学者提出了建设一都两城的主张，但通州区已经为未来的发展做好准备，并在大运河畔，预留了15平方公里的中央行政办公建设用地。北京市城市空间战略规划的实施和紧锣密鼓的北京东部市政基础设施建设都在表明形势正日益加快地朝着这个方向前进，从两轴两带多中心到建设通州、顺义、亦庄三个新城城市战略的实施，都明白无误的演示着这样历史发展必然，同时环渤海经济圈的建设，将赋予通州更重要的历史使命。

　　刚才我们谈的通州区域经济过多了强调了交通基地建设，但是对于环渤海经济的理解，我想听一下各位老总的看法。

　　公衍奎：现在环渤海提法首先是中央一个战略决策，或者是中国一个大区域经济发展的导向。从产业经济的角度来说，也有它的必然之处，我们说中国经济发展的布局，首先是珠三角，然后是长三角，之所以选择珠三角，后来建长三角，这有产业本身的原因，当时珠三角迅速发展起来，是因为它有港澳口岸的地理优势。

　　从这两年看，整个产业发生了一个很重要的变化，价值在往整个产业链上游转移。钢铁值钱了，能源值钱了，现在这些产品都往北方转移了。从买房子的人可以看到，周边很多产业就很快拉动价值，产业价值使他们实现了利润。北方发展本身有雄厚的产业积淀和资金积累，北方有很多大港口，很多资源大省，很多工业大省。这些的力量就使得环渤海经济圈建设有很强的后劲，这是从产业经济角度来说。从城市发展角度来说这个时机也到了，北京、天津、青岛、大连等城市都发展起来了，积累了很强的力量，形成一个庞大的城市群。

　　现在长三角的产业向纵深延续已经很好了，我们说北京也已经具备发展条件。其实还要从北方区域发展角度看问题，说到我们经济、消费力量的时候，应该看整个产业群，应该看整个城市群。北京的五环、六环甚至七环不应该只是联络北京内部，因为城市发展必然要超过行政界线，这样北京地位就会加强。

　　北京如何强化与周边联系，往东发展最有优势，东部有大口岸，有滨海的城市，我们看国际上大城市都是近海的，我们向东发展是近海，这样第一步就到了通州，这是一个独有的优势，从这个角度来说，我们要将城市发展规律要把握好。

　　主持人 蒋举：珠三角、长三角的发展依赖于改革开放的政策，也靠自己大胆开拓进取，我们作为通州业内人士也要把握好新形势新机遇，先把市场搞起来，把产业建设起来。

　　公衍奎：没有政策我们北京市仍然会掌握。

　　主持人 蒋举：没政策我们也要往东部盖房子。

　　新浪叶晴：长城国际在通州的同类产品是最贵的吗？

　　程天庭：不敢说，这最重要的是你是否做出物有所值或物超所值的东西来，你得给自己留有余地，给消费者留出升值空间。你没有条件就把价格定高了，没有人接受，你房子品质不好你就卖不好，你自己想高也不高起来，市场不会接受。我们做什么样产品，要根据自己开发成本，市场的接受能力，这两者必须平衡。我们在建设长城国际中投入了成本相当大，而且也做出与其他同类型产品很多不一样的品质，从建筑外立面到高科技材料的投入以及各种生活配套，这些都是用钱的，什么样的品质和优良配套就会支持它什么样价值。

　　每个消费者也会根据条件做出评判和选择，你是否值这些钱？任何成功的项目一定是精确地根据市场的需求定位出它的价格。

　　主持人 蒋举：吴总桃花岛卖多少钱？

　　吴宏群：5500块钱。

　　公衍奎：房地产项目不是批量生产，不会有固定的价格。与投资股票一样，你说两支股票为什么差异那么大？住宅本身差异性很大，比如说地段，同样的产品二环内与城郊就是有巨大差别，再说到建筑、材料以及配套成本确实不一样。

　　程天庭：通州价位相比较还是属于偏低，刚才也针对去年今年的数据分析了一下，如果横比过去，通州与包括朝阳区在内的中心城来对比，差距非常大，但是随着交通不断完善，比如说已动工建设的两广路延长线、M6、S6号线城际列车、首都机场3号航站楼及其迎宾大道，这些交通设施的建设将为通州新城创造非常快捷的出行速度。

　　从国贸坐938支7等8条公交线到世纪星城站点路程仅13公里，只有一站，而且途中不停靠不堵车，有心人做了一个计算，最快只10分钟，就是用10分钟的时间我们跟国贸地区相比，房价差距是1比2.5倍。在国贸那边买一套要100多万元，这样价格到长城国际可以买2.5到3套。这样来计算就显示我们项目性价比很高，如果有100多万元用于住宅消费的话，在长城国际买一套，将节省60-70万元，还可以买车和其他大宗消费品，使自己享受更富足的物质生活，另外也不会被贷款拖累，你可以轻松的生活，没有什么忧虑，我们觉得这样做比较得当，也比较轻松。

　　吴宏群：程总就说区域的价格没有达到区域的价值，还有很高的空间。

　　程天庭：现在交通越来越便捷，你从国贸到南三环，交通相当拥挤，途中所用的交通时间比到通州新城要多得多，比较起来通州条件还更优良，南三环现在房价要比通州还要高很多，你如果能够通过实地考察综合地作出判断的话，你就会庆幸到通州买房子，到世纪星城买房子是一个正确的选择，明智的选择。

　　主持人 蒋举：在今天开会之前确实我带了一些疑问，在通州买房子这件事情几年前北京人带有很多的疑问，包括传统的北京人怎么出了城了呢？现在这个概念不存在了，原来还有一个概念，说通州的房子就是盖好了毛坯，3000多块钱卖给你可以住就可以了，今天我看到长城国际完全不一样了，经过这次研讨听了张工和几位专家的分析，通州也有好房子。另外，价格的问题，6000多块钱贵吗，刚才程总也分析了，用时间成本来分析，用整个生活质量来分析这个价格你自己心里面很清楚。

　　还有通州的房价还会提升吗？这是大家非常关心的问题，大家都想买通州的房子，房子还会涨，但是不买到哪儿去住，您今天不买，明天别人把一楼买了，你就没有一楼买了，别人把长城国际买了，你就没有办法买长城国际，我虽然说的非常简单，但是这里面有市场的规律。今天非常感谢各位网友，各位嘉宾参与我们的研讨会，非常感谢各位的光临，我们的研讨会到此结束，谢谢各位！

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