(二)对房地产金融的基本预期

　　1、银行仍将是今后一段时期房地产融资的主渠道。首先是银行资金来源充裕。截至今年3月末，商业银行各项存款余额已达26.9万亿元，由于投资渠道狭窄及居民对养老、医疗、子女教育等资金储备的需求，加剧了银行存款的一路攀升。其次是其他融资渠道门槛较高或渠道不畅。

　　2、长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势。首先银行监管部门已对房地产投资中银行信贷资金占比过大、风险较为集中的情况较为关注，自2003年以来的121号文件和去年银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件的出台，逐步提高了房地产信贷门槛，银行房地产信贷资金的投放得到适当控制。其次是越来越多的房地产企业在无法获得银行资金的情况下，对房地产融资渠道的创新需求迫切。三是社会资金的快速积累，银行利率长期呈负利率，投资人对新投资产品的需求日益旺盛。因此，新的房地产投资信托产品将应运而生。

　　3、银行房地产信贷业务的竞争将依然激烈但更趋理性。一方面国外商业银行个人住房贷款业务占比通常在20%以上，我国目前只有9.1%，还有很大发展空间，同时银行均看好住房市场的长期持续发展，因此将不会减少对该品种的投入；另一方面随着国有商业银行股份制改造的深入、风险防范意识的增强和防范技术的提高，市场竞争将日益理性，同时针对业务发展初期风险的产生，商业银行防范体系也日益完善和成熟。

　　4、业务品种将出现多样化趋势，特别是房地产信贷的中间业务将得到大力发展。商业银行将实现以客户为中心、以市场为导向的经营机制转换，房地产信贷品种将随着新客户群体和新市场领域的出现而得到不断创新，业务品种的创新机制将更加灵活，更能适应市场的需要，品种的多样化将成为市场竞争的一个重要手段。同时，房地产信贷特别是由个人住房贷款派生出来的如房产评估、购房与贷款咨询、代理收付、代办保险、代办产权登记等中间业务将得到大力发展。在发达国家，商业银行办理个人住房贷款收入的大部分不是利息收入，而是非利息收入。可以说，个人住房贷款对相关中间业务的带动作用，是该项业务对商业银行具有吸引力的重要原因。

　　5、个人住房贷款的经营与管理将实现电子化、标准化和集约化。目前，各家银行个人住房贷款业务的经营成本较高，主要原因是其经营和管理的电子化和集约化程度较低，随着业务的发展和竞争的加剧，各家银行都将尽可能地运用电子化手段，降低成本，简化手续，提高效率。

　　6.强化管理，防范风险将成为房地产信贷业务持续发展的重要课题。金融业在大力推进住房信贷业务的同时，将不断强化业务管理，这是该项业务能持续发展的根本前提。

　　7.个人住房贷款证券化将得到较大发展。《房地产信贷资产证券化管理办法》出台与实施，将大大推动房地产金融的证券化进程，目前在资产规模较小的一些股份制商业银行，其个人住房贷款占比已较高，流动性风险已显现，具有证券化的需求。

　　8.住房金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融机构及其他中介机构将积极介入这一领域。首先，个人住房贷款的有关环节，如信用取证、抵押物评估、抵押保险、担保、贷后跟踪、拖欠追讨等环节将会有越来越多的保险公司、担保公司、评估机构、律师行等中介机构介入；其次，证券化的出现将需要证券公司、保证公司和包括基金、保险公司等在类的二级市场投资者的积极参与，使住房金融市场出现进一步细分的趋势。

　　三、房地产金融持续健康发展的政策建议

　　(一) 进一步明确国有土地产权关系，建立国有土地经营、监督、受益等一系列政策制度。

　　一是要明确国有土地所有权的产权代表；二是国有土地所有权代表要与土地经营权严格分开；三是土地经营实体应在满足国家政策目标的前提下实行市场化运作；四是要建立由代表社会公众利益的机构承担的对该经营实体的监督机制；五要明确经营国有土地收益的使用范围，使用的受益人应为社会公众。

　　(二)规范政府行为，创造公平、有序、透明的房地产市场环境。

　　一是国家房地产销售管理和抵押登记管理部门应在全国范围内统一销售登记和抵押登记制度，规范销售登记和抵押登记的程序、收费标准及相应责任，建立起统一、规范的销售登记和抵押登记制度。

　　二是提高销售门槛。目前，商业银行监管部门要求商业银行只能对主体封顶的商品房发放个人住房贷款，但房地产销售主管部门在项目建设资金投入25%-50%时就可发放预售许可证，一定程度上对商业银行个人住房贷款市场竞争产生不利影响。建议进一步严格期房销售政策，提高期房销售门槛，规范房地产市场，防范房地产企业风险向银行和个人购房者的转移。

　　三是完善行业监督机制，规范房地产评估师的执业行为。对评估师和评估机构的工作加强监督，对恶意高估或低估房地产价值的评估师和评估机构进行严厉处罚。政府行政主管部门和行业自律部门应加强职业道德教育，强化服务职能，提高效率。

　　四是培育房地产拍卖市场，目前我国房地产拍卖市场尚不成熟，对商业银行处置不良贷款的抵押房产造成一定的阻碍，建议制订房地产拍卖规程，解决商业银行抵押物的合法、快速处置问题。

　　五是加快房地产信息系统和预警预报制度建设，通过市场信息发布，增加房地产市场的透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费，并对商业银行提供有效指导。如上海各楼盘的房地产交易信息均可在网上查询，对防止开发商哄抬房价起到重要作用。

　　(三)健全法律环境，维护债权人根本利益。

　　一是建议将恶意欺诈套贷的“假按揭”纳入金融欺诈的范畴，以有力打击“假按揭”行为，有效保护银行权益。根据《刑法》第193条中对金融诈骗罪的规定，其中“使用虚假的经济合同的、使用虚假的证明文件的、使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的”均是“假按揭”的特征。但目前部分地方司法实践因受种种因素的影响，往往以开发商骗贷资金未挪作他用，不是以非法占有为目的为由不予立案，造成银行在处理“假按揭”问题上的被动。由于目前的司法解释未对“假按揭”是否“以非法占有为目的”做出明确说明，造成在此问题的处理上往往含混不清，相关部门针对“假按揭”出台相关司法解释。这将在很大程度上改善社会信用环境。

　　二是建议对最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)予以补充，其中第六条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。该规定一方面易引发借款人道德风险，对我国信用体系和信用环境造成严重的不良影响；另一方面商业银行为了防范风险，将严格控制贷款对象，对普通自用住房的资金需求将严格控制，不利于国家启动内需和解决居民住房问题目标的实现。

　　(四)健全房地产金融环境，确保持续健康发展。

　　一是完善个人征信系统，控制贷款风险。一方面，进一步完善个人信用体系的建设，提高数据质量和使用效率，为银行提供借款人资信审查的便捷性和有效性；另一方面，完善开发企业的法人信用体系，提高对不法开发商和不诚信开发商的打击和监控力度一人多贷是正是投资甚至投机需求的最重要表现形式。

　　二是严格监管标准，防范恶性竞争。为确保房地产贷款市场的稳健发展，各地区、各商业银行应采取统一的房地产信贷政策。但事实上，部分商业银行通过降低贷款门槛来获得更高的市场份额，其他商业银行为了市场竞争的需要，也随之降低贷款条件，从而造成了贷款市场的恶性竞争，同时也加大了整个房地产贷款市场的不安全性。因此对各家商业银行执行统一的监管标准，加大监管和奖惩力度，从而实现房地产贷款市场的有序竞争。

　　三是完善公积金制度。住房公积金制度作为金融制度的一部分，目前尚未纳入人民银行、银监会的统一监管，不利于金融调控，并在一定程度上给商业银行住房金融业务及金融体系造成了不利影响。因此建议，一是将住房公积金制度纳入金融体系统一监管；二是进一步明确住房公积金的具体用途和范围，使公积金和商业银行贷款在不同领域发挥各自的作用；三是进一步完善公积金制度，规范操作，堵塞管理漏洞，避免对市场及金融体系造成冲击。

　　四是创新个人住房贷款保险品种。目前住房贷款保险仅针对因天灾人祸导致的抵押物价值受损和灭失的抵押物风险，对借款人因收入降低、遭遇意外等导致还款能力降低或消失的风险防范不够，不能真正通过保险防范个人住房贷款风险。建议在现有的个人住房贷款保险基础上，针对借款人还款能力风险提供信用保险和履约保证保险。同时，还应引入再保险机制，为提供贷款保险的保险机构提供再保险，以有效转移和分散风险。

　　文/中国工商银行总行消费信贷管理部处长 殷红博士

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