下面有请中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平先生为我们演讲，主题是“中国地产金融现状以及应对”。有请！

　　叶剑平：大家好！今天我讲几个问题，第一个讲讲现状。上午也在讨论，现状我把它归结为两大一个单一。目前中国房地产自有资金加大了，主要的原因我和李总的说法不一样，一个土地取得的成本在提高，或者说整个资金向前移了；第二个预售的条件在提高，刚才说的10个亿，有1个亿，甚至几百万几千万就运作一个项目的时代已经过去了。一般情况说25%的投资完成可以进行预售，后来央行提出要封顶才能预售，现在考虑是不是再提高。现在银根在紧缩，今年上半年的统计数据和中央调控的目标是相背离的，城市扩展还是过速，在这样的情况下就出现的一个尴尬的局面，一方面要求紧缩，另一方面又做膨胀，有没有别的东西和代替，实际上一个寻找出路的问题。

　　不管大的环境小的环境，土地成本都在提高。土地采取招拍挂的制度，毫无疑问拿地的时候要百分之百的付钱，或者短期内把地价先交了，在这样的情况下，土地成本提高了。第二，房地产金融风险加大，金融风险就是市场风险，大家说市场很好，那这样的话风险不会太大。市场目前的风险是政策风险，市场的目标很政府的目标不一致，国六条的出台就是实实在在的政策风险，当这也是分类的，对一些产品是有风险的，对另外一些产品是个利好的，所以它总是两个方面的。

　　第三个就是财务，从管理上企业的财务风险在加大，企业的负债很高，一旦有问题，市场一旦有问题，这个风险就会释放出来。当然还有道德风险，道德风险很多，有一段时间建设部的会上，通过统计恶意把预售款卷走的企业很多；第二，虚假去搞信贷的也很多；第三把项目资金挪到其他投资上去，这也很多，所以现在央行要出台一些更严格的条例限制、监管资金的安全，这是道德风险。

　　还有就是土地投资的风险。刚才已经说了，土地的投资的风险，土地里面有很多问题，国家土地储备政策是在产权很不清晰的情况下借贷的，一旦产权人为了保护或者以后政策的倾斜、转变的时候，实际上这里面产权的处置是非常麻烦的。一旦麻烦的话，这里就会隐藏很多风险，不管是拆迁还是征地，都会遇到各种各样的风险。最后一个风险是法律风险。法律风险和土地风险相连接的，法律风险主要表现在法律的漏洞和缺失。风险加大的主要表现以政策风险为主导。

　　第三个问题就是融资渠道单一。刚才说了融资渠道主要就是银行，一些基金也好、信托也好，但是真正投入到方面的并不是很多。国家遇到了第二个问题就认为确实房地产有风险，一定要控制，在这种情况下，银行在未来的发展中势必慢慢的要撤出，要有新的产品代替，为什么培训学院做了这样的一个对话？应该说我们现在走在十字路口，一旦银行的资金不让它进去，民间的资金又那么大，这样的情况下如何开辟一些渠道，把高额的储蓄疏导到其他投资领域里，包括基金、其他的金融产品，如果能够顺利的疏导的话，这种单一模式就变成多元模式了，这就是后面要讲的内容。

　　这是几个图，第一个就是投资同比的增长，前面一段时间增长非常快，后面一段时间基本上保持一定的增长率。这里整个房地产企业的一些状况，在后面几年它变化的比较大。这是整个价格，就是中国的房地产价格指数涨的是非常快的。这个是住宅的供求情况，实际上这个图主要说明由供过于求变成了供不应求的状况。这些资金构成的情况。

　　在这样的情况下谈一谈未来的一些应对措施。中国方面从不成熟走向相对成熟，现在都说是过热，从过热的情况下再走向理性，这样一个过程中到底要解决什么问题？问题很多，我简单的说几个问题。我提出了三个创新一个保障。第一个就是金融产品的创新，这个是今天上午美国专家介绍的，大家应该有体会。美国人在赚世界人民的钱，非常厉害。在房地产不景气的时候，它可以打包，让日本人买。房地产很好的情况下，它又把债券、债务又卖给日本人，日本人房地产要卖出去的时候，美国人又去承接它的财产。几次振荡许多国际资本就留在美国了，它的形式就是通过各种各样的金融产品，这里我就不多说了。

　　现在有了另外一个问题，外国资本到中国来欢迎还是不欢迎？原来说狼来了，一方面欢迎，另一方面又害怕，就是这样子。像加入WTO的时候都说你们准备好了吗？房地产专业人士认为不到中国来觉得很落伍，变成这样的一个情况。来的多真正做的很少，为什么？这就是我们没有准备好。金融产品创新就是把大众的甚至在国际商的一些钱怎么样把它引过来，用于房地产的产品的投资上，而不是炒房上。比如说温州的民间资本很大，其实做的多累，房子买来后要抛出去，一买一抛税收又很多，成本也很高，中央政策出台一下子就逃不走了，在这种情况下，实际上对民间资本的措施是不公平的。钱生钱才能资本，资本的

　　第二，制度创新。制度创新这里一个是产权制度，包括抵押的权利、土地的产权、企业在里面处置的权利等等，都要定一个要求。还有就是法律制度，安全的投资是靠规范的交易形成的，规范的改易是靠法规界定的，只有满足这样的条件才能够达到投资的安全，才能够使得大众的投资集聚在一块儿。第三，金融制度。银行好多功能要剥离出来，让其他的投资基金也好、信托也好，其他的金融产品也好，应运而生。

　　今后建筑商、代理商变成了开发商，慢慢可能投资就是投资商，其他的都是专业化服务，包括财务管理等等都要创新，要跟美国人对接，人家看你的财务报表才会看得懂，管理模式要保障。第四，安全保障，一个是交易规则的安全，一个是担保的安全。还有就是政府的公信力，政府对房地产市场应该有一个预期，而不是不断的调控，要有一个预期，这样的一个预期使得大家对未来的发展有信心和把握，如果没有这些做基础的话，坚决的一些东西就没办法实现。它们是相互联系、相互关联的。

　　最后一点，与国外资金对接(谈的多成的少)，很热闹，这些人很累，天天谈，天天吃饭，在这种情况下，这就说明里面有问题。到底什么问题呢？现状里我也讲了哪些问题，一个是产品的单一，我们加入了全球化里面，迟早要把它推出去，因为我们的门已经打开的，不管怎么对接，对接肯定是迟早要有的。形式上目前的来说政府限制外资进入房地产，但是外资又看好中国的房地产，悄悄的联系，对接的方式现在很多，现在房地产已经有好多好的办法。这些经营型物业或者直接持有的有很多，北京好多大的楼盘开始持有经营型的物业。还有投入基础设施，这一块中央政府是鼓励的，我们的政府鼓励投资基础设施，基础设施就是土地的一级开发、城市的建设，包括道路的修建都是基础设施，这部分是鼓励的。

　　一些对接部分都属于不是公开的，也不是很正规的，都在摸索过程当中，没有统一的一个模式。在不久的将来肯定有一些资金要进来，而且门将越开越大，所以通过这次研讨我想可能大家会感觉到，真正要融资都要跑到美国去，从房地产来说尤其如此，因为美国房地产不管债券、债务什么东西都可以卖，负债也可以变成钱，债权、债务都可以变成钱，它资本的融资能力又非常强。在这样的背景下，未来跟美国人对接是必然的，而且他们的兴趣要比其他人大。我今天就讲这些，希望对大家有点启发，谢谢大家！

　　主持人 于宝刚：非常感谢叶教授的精彩发言！在谈到中国房地产融资产品创新过程当中，叶教授提到了，引进国际商已经运行而且被实践证明了运行非常有效的产品，把它引进中国来，在我们国家加以使用，这就是一种产品创新，当然这种引进不是简单的引进，而是引进来之让它扎扎实实的落地，这种落地就是国外的先进的房地产融资产品和中国房地产实际相结合，这就是房地产融资渠道的创新。作为方面企业家来讲，我们不但要学会引进新产品，还要使这些产品扎扎实实的落地，能够使用和操控这种新产品，并且在此基础上创新或者衍生出更符合中国房地产市场发展新产品，非常感谢叶教授的精彩发言！

    下面有请David Balderson先生做精彩的演讲，刚才嘉宾对话过程中David Balderson对怎样实行中美房地产的对接做了精彩的发言，更精彩的发言下面就要开始，有请David Balderson先生！

　　David Balderson：大家好！我来自美国纽约大学，我是在那边有两个不同的角色，一个在客户服务方面进行培训；第二，纽约大学有很好的项目，我会向大家介绍一下。作为这个学校的代表有很多机会和毕业生进行交流，并且得到了很多的信息，因为他们都在不同的岗位、不同的公司，能够知道他们的一些动向。我的主题就是从反馈意见当中得到的结论，中国是一个很有机会的地方，机会何在是我今天演讲的主题。

　　有两个现象是值得一提的，一个就是工业革命，一个是二战之后美国的经济得到了发展，中国现在的情况就像他时一样。我去过不同的国家做过考察，对投资商、施工单位还有开发商都有很多的，到中国这边也是有幸跟今天参加会议的开发商互相交流，我也清楚的知道你们有什么的样的项目，你们有什么项目跟外界资金接触。7月份离开中国回到纽约的时候，接触了一个小的投行，他们管的资金数量是很大的，他们问我哪里有机会，我说中国是有很有机会的，你要选择合适的投资方式。现在一方面美国市场在寻找物业，中国市场上有很多物业寻找资金，我们如何建立这个桥梁是一个关键。大家都读《金融时报》、《华尔街日报》，我们讨论大的投入商，像高盛、花旗银行，他们都已经在中国存在了，我们更关注的中小型投资行业的机会其希望在什么地方。

　　我们也在做矩阵图，在平衡风险和回报两个中间寻找适合这类投资者投资的形式。今天谈论了很多问题、困难的方面，像透明度，像以银行为主导的他们更看中的是短期的行为，这只是问题所在，我们更应该问当地的开发商，他们认为机会在什么地方呢？我们应该强调的一个问题，我们谈论了中国的开发商、也谈论了美国的投资商，他们两个之间怎么进行沟通、怎么联系起来，这是一个关键的问题。一旦你有这种机会和他们接触上，你们需要准备很多东西，像他们展示，就是他们希望得到的矩阵图，无论是投资回报率还是最终的收益率，这些都是他们关心的。

　　今天来的来宾都是已经做房地产或者未来要做房地产的人士，今天我会问大家一个问题，如果现在我给你介绍50个来自纽约的投资商，你是不是有信心给他们做一个汇报，你的项目是什么样的？你是什么样的公司呢？刚才做报告的谢小姐也是纽约大学的校友，像幻灯片里问的问题，你能不能向大家介绍可行性报告是怎么做的？市场策略是什么样的？回报率是怎么分析的？这些都是不可缺少的。如果你不能够成功的像他们展示，可同样的开发商在上海、成都，在不同的城市，所以这个竞争还是存在的。至关重要的就是知识，你知道的越多，你就会越有准备，就越会突出。建立这些知识能够得到和他们在一个平台上交流，有必要有这么一个方式，提供这些知识。

　　我谈一下纽约大学和人民大学合作方式的问题。我们不仅给大家提供一个很好的培训计划，更重要我们组成了一个校友的团队，在纽约的校友会考虑如果在中国投资，你们是他们最好的合作伙伴。我们有7种不同的课程，有不同的教育的方式，我们并不是完全给你做演讲，灌输知识，我们告诉你，你应该知道什么东西，我们会把你引见给投资者，帮你建立这种网络关系。今天休息的时候没有看到很多人互相有个交流，这是一个很好展开人际的机会，希望大家互相结识一下，建立这种联系。我们这个组织会像今天到场发言的嘉宾一样，我们有花期总部投资副总裁，还有发言的教授，他们都会为投资者也好、开发商也好，寻求合作伙伴。这个组织还会建立不同的讲座和演讲，会有三四个不同的题目，你们会有机会跟别人聊你的项目和公司，最可怕的就是你没有这种途径，不能跟这些人直接的沟通和交谈，不能吸引他们，就不会有人看你的项目。知识、机会、成功都是互相联系的，必须要找到一种方式，使得双方都取得双赢的成功。谢谢！

　　主持人 于宝刚：感谢David Balderson先生的精彩演讲！David Balderson先生就中国的房地产企业和国际资本的结合具体操作思路给大家提供了一些新的想法，也希望David Balderson先生今后能够为中国引进更多的美国房地产基金做出更大的贡献。今天各位嘉宾从宏观上对美国的房地产金融和房地产资本市场基金方面的历史进行了介绍，也对中国房地产金融政策的现状和未来的发展趋势进行了讲解，在微观上对怎样做好中国房地产企业治理结构和产品创新以及和国际资本融合应该做的工作，因为了热烈的探讨，虽然说时间很短，但我们今天所探讨设计的内容都很重要，非常希望今天我们探讨的内容能成为在座房地产企业未来创新或者说建立科学的法人治理结构，引进更多的国内外战略投资者提供更好的帮助，今天的论坛就结束了，下面请中国人民大学培训学院副院长袁开红女士做总结发言，有请袁女士！

　　袁开红：我做一下此次论坛的总结。2006中美地产金融高峰论坛就要结束了，一天的时间大家围绕论坛主题热烈讨论，分析中美地产金融行业之间可以相互借鉴的经验，探索中国地产金融发展的方向，取得了丰硕的成果。此次论坛我们有以下三个明显的特点：第一，参加论坛人员的广泛性，今天论坛的嘉宾有来自政府、房地产界、新闻界，还有来自美国学术界、地产界和金融行业的专家，从而使论坛的内容达到相当的广度、深度和高度，取得了很大的推动效果；第二演讲内容贴近实际，各位嘉宾演讲中从事考虑到中国的现状，对房地产行业以后的发展提出的中肯和可行的观点和建议；第三，交流的充分性，通过主体演讲和交流互动，在各个环节当中，各位来宾的思想得到了充分的展示，碰撞产生火花，这样的交流会为整个行业发展提供一个新思路。这些都是此次论坛成为新政之后中美之间规模最大、档次最高的全球化地产金融交流活动，也为我们今后组织国际房地产基金管理人同中国房地产企业家的直接对话和合作探讨奠定了基础。

　　2006中美地产金融高峰论坛无疑对促进中国和美国之间的交流起到了很重要的作用，我们希望通过此次论坛能够推动房地产先进技术的引进、推动优秀的管理模式的借鉴、推动房地产金融的创新、推动房地产融资渠道的扩展、推动房地产业的持续健康的发展，论坛是短暂，但是这些成果是我们长期的财富。最后请允许我代表本次不论坛的主办单位中国人民大学和纽约大学向各位利用表示诚挚的感谢，向支持本次论坛成功剧举办的各方朋友、各大媒体支持单位，表示诚挚的谢意，谢谢！  

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