“2006中国地产金融年会”于10月23日在嘉里中心饭店胜利召开， 本次年会邀请嘉宾包括了海内外地产界和金融界的顶级人物参加，主要内容包括：高峰主题演讲与论坛；八大主题封闭专场；发布六大专业报告。地产金融年会已经成为房地产业内最具影响力的会议之一。新浪房产对本次年会进行现场直播，以下为“地产金融根本性的突破是什么？”对话实录。

　　主持人 李国平：下面进入对话环节，有请万科集团副总经理、北方区总经理丁长峰先生，天恒拓展房地产公司总裁李建国先生，SOHO中国联席总裁张欣女士，中信资本房地产投资董事总经理程骁远先生，天鸿方面董事长柴志坤先生，中国时代投资控股时代总裁禹晋永先生，上海五合智库投资顾问咨询有限公司副总经理蔡文韬先生，这个对话环节请新地产主编张文豪先生和我一起支持，有请！

　　主持人 张文豪：下面进入到下午非常精彩的环节，就是跟很多发表过演讲的，还有大部分没有发表过演讲的著名人士进行探讨。对话环节希望下面的听众能够积极的互动，在我们进行当中的时候您可以举手示意，并且可以向某位嘉宾提出问题，坐在台上大部分嘉宾都是业内业外比较熟悉的人物。

　　主持人 李国平：现在最大的问题在于没钱的人家不给你钱，有钱的别人来找你，这个是一个很大的问题，一直有一个比喻，说现在金融和地产像两情相悦的男女，但是一直在河的两边，先请万科的丁总谈谈目前万科跟基金合作方面的一些情况。

　　丁长峰：很多人认为万科不缺钱，因为我们融资的渠道比较多，面对万科未来庞大的增长的目标，毫无疑问我们也是缺钱的。几年之前万科给自己定过一个目标，到2014年我们希望将营业额提高到1千个亿，这两年我们发展得比较快，去年我们的营业额达到140个亿人民币，我们估计今年也会有一个比较大的增长，相信今年的表现也会不错。

　　但是这样发展的途径来看，我们原先所定的目标应该是肯定没有问题的，在这样一个发展的过程当中，毫无疑问钱对我们是非常重要的，万科前些年是这么做的，一个是将我们的融资渠道变得多元化，万科给自己定过三个三分之一，三分之一来自预售楼款，三分之一来自于我们从股市上的融资，三分之一来自于我们跟基金公司的合作。第二个万科给自己所做的财富上的管理，特别是这两年宏观调控情况下，各地的公司对于速度、效率以及管理都非常有序，这保证了公司有非常好的财务管理。

　　今天中信的程总跟万科就是长期的合作伙伴，我们在短短半年到一年的时间里我们合作了很多项目，我们相信下面会有一些深入的合作。跟基金合作的过程之中作为地产公司自己的透明度、规范运作是不是拥有一个良好的管理团队，万科这方面的得分会稍微好一些，这个我相信也是程总他们青睐万科的原因。

　　主持人 李国平：下面我们想听听天鸿在这方面的情况？

　　柴志坤：前面几位老总讲得也比较多了，我们从03年开始就第一个探讨的问题是境外上市，到了04年年底，05年我们当时在研究做私募基金，后来我们实际上在整个的过程中，真正跟外资对接的就是项目的一个合作，由于时间关系，我就在这不一一历数整个过程中一步一步的变化。

　　可能跟基金也好、跟境外的

　　第二大家和大的基金合作要注重两个方向，第一要越来越多跟国内资本的合作，尽管今天在座有很多外资的公司，我在两三年前就跟外资公司的朋友探讨这个问题，外资进来是解决中国资本的问题，从长一点的时间来看，在过程中跟中国企业建立起中国资本流动的市场。如果你希望跟基金有更大的合作，应该更注重公司股权层面的合作，有说这么多。

　　主持人 李国平：现在的情况也是这样的，在一个项目层面，可能我们现在地产和金融的结合相对比较容易一些。说起来naga上院是北京比较著名的项目，在这个项目上我们融资方面遇到了一些什么问题，用什么方法解决的，这方面请李总介绍一下？

　　李建国：我们是比较小的公司，首先在我们进入这个行业定位的时候，如果跟万科、天鸿这样大的公司争，我们的实力是做不到，所以我们定位在高端上，高端也算是在夹层中生存的行业，但是要求高技术、高难度，我们在定位上是高端的，我们也是先做成品牌，但是这个要求团队是非常难的，像是一个非常高难度的动作，在做的过程中是很累，但是我们一直坚信这条路可以走下去。融资方面难度就大一些了，很多的包括银行、投资基金，都是对高端的持一定的怀疑的，所以银行跟我们配合上非常的保守，一定按照普通的做抵押，所以给我们的项目增加了难度，我们的解决的途径一是股东方投资，还有是靠销售回款，这两点支撑项目。

　　难度是有一些的，但是解决办法还是有的。这样资金深充足了，有了一个比较强的团队和我们的经验，继续快速的扩张，这是我三年来摸索出来的经验，由于我们对高端的产品经过几年的认真地去做，起来摸索出了一套非常可行的办法，当然它的周期稍微长一些，利润相对其他的项目要高一些，我调整了心态了以后，明年我们也要开至少两个项目，我想为了快速发展还是多跟一些基金和大的企业进行合作，也可能受国家政府的调控，这个是没有办法的，中国的政策确确实实稳定性是很差的，单纯靠银行做高端项目真的是也一定难度的。这也是我一点经验之谈，我就讲这到，谢谢！

　　张文豪：谢谢李总，李总盖的房子很好，希望将来有大的资金的支持下盖更多好的房子。坐在中间的一位老总，我为什么把话头接过来，我和这位老总之前有一个很深入的交谈，禹晋永禹总之前在国美置业任职，那时候我们交谈的内容都是融资方面的内容，当时我也受到很大的启发，当时禹总的看法也非常有前瞻性，今天请他过了一段时间以后对这个问题的思想可实践是怎么样，下面请他谈一谈？

　　禹晋永：跟张总打交道还是去年偶然一次机会，那时候我跟黄光裕组建了公司叫国美置业。从传统开发来讲主要是做商业地产开发，通过和大连万达合作通过战略性的合作，我们更重要的是从资本市场导入。今天谈的主题是地产金融是否到来，我谈到它已经到来，实际上我们在这方面的运作也是这样的。

　　现在我们公司由15家境外的基金组成，这些基金在香港注册，在北京广泛的拿地，现在我们拿到的土地已经超过了1万亿，北京最大的地我们也收入了曩中，到时候我们也有一个新闻发布会。

　　我们的理念不要投传统的地产，因为传统地产会给传统的地产商带来巨大的资金压力，这样的压力会让传统的地产商抬头部分起头来，很多的地产商从而走向了夭折，我的理念是资本市场是在自己的公司运用，从来不在别的公司运用，很多公司跟我们谈的时候我们都拒之门外，多少年做地产我们始终坚持这个原则。我们不会像有的学者在吗指点江山，有的开发商也是指点这指点那，我们曾经也是传统地产商，只不过当时我们是国有企业，当我们作为民营企业到境外投资，回国头用外资赚我们自己的钱，我们倡导的就是将一个传统地产的权益放在资本的市场里去，获得境外投资者投资，这个也是我总结出来的，把项目资产化，资产要权益化，权益要资本化，资本要市场化，最后要证券化。

　　听到嘉宾演讲的时候，特别是地产上市这一块，我们做地产资本这一块对上市公司跟境外资本市场接触的比较多，可能有一个概念性的问题。刚才张欣女士讲到的，他们在那上市的过程，我觉得这里有一个最重要的问题，就是对资本的认识，要怎么样让中国的地产企业走向资本市场，怎么样去融资，这个问题很重要，最重要的前提是对基本概念的认识。地产是地方性的产业，什么样的产业都要受到宏观调控，这种调控是没有错的，只不过你怎样去适应。

　　美国人组建的市场里尤其看中这个产业未来得发展，而不是看中你今天有多大的实力，今天很大实力的矿山公司等等有很多，但是他们未必到那个地方上市，一些小的公司很可能获得他们的支持，并不是你做了多大的项目一定能上，不是这个意思，这个概念是一个错误的。我经常讲房地产商有摩天大厦，但是他们未必走得出去，像网络、牛奶这些地方并不是很大，但是他们适应率很高，重要的一点就是对未来把握得怎么样。

　　我们恰恰也是按照这种理念来做，我们在中国境内购买大量的土地，反过来我们对它进行开发，而这个境外的基金看中的是我们的权益，无论它是持有基金也好，开发基金也好，收购基金也好，任志强先生把它分得太细了，太细了没有好处，当初我们成立这样的基金在香港，刚开始是13家，约定有一个章程，低于5块就卖给我，其他人进来高于5块可以买，所以非上市股份已经实现了5块，香港的报纸就讲说我现在拿上市香港的壳，我已经拿了好几个，我已经向外界传播今年年底我们就要上市。无论是中国在外资方面国家也没有什么限制，无非就是注册资本达到1千万美金以上，项目资本应该是在50%，就是这个表现，买房也没有任何的限制，老外买房的比较多，他不是零售市场上购买，国内注册一个非常小的公司，就可以到这买房，自己的小公司就住下了，没有任何的限制，怎么样在资本里，这个话题比较大一点，目前我们做的就是这样，同时我觉得住房问题上，国家规定小面积的时候之前，小

　　张文豪：现在地产金融一个热门的话题，其中一个表现就是有很多在地产服务行业里从事过很多年工作的一些公司，都在把这个业务当成自己非常总是业务，比如说我们在国内知名的五合公司，最近它最重要的业务之一就是它有一个智库的业务，今天我们请来了五合智库上海有限公司的副总蔡总，我们想问一下五合智库这一段时间的研究来看，你们发现这里最关键的问题在哪里？

　　蔡文韬：今天一些嘉宾谈了一些大型房地产企业跟资产市场的对接，不管是国内还是国外，我觉得目前中小房地产企业他们应该如何来解决这么一个融资的渠道的问题，我觉得刚才前面程总这边也提到一个商业基金，有目前来讲产业基金这块可能是最好的解决中小企业这么一个融资的渠道。产业基金不管他是公募还是私募，我还是希望它募集的是国内基金，国内的基金是非常充足，国外的基金市场已经比较发达了，我们如何来发挥国内这些资本的优势，跟国外资本共同来开发房地产市场，我觉得这是主要解决的问题。作为中国的产业基金的一个主要目的，产业基金从短期投资的角度来看，国内的产业基金相对于国外的一些基金来讲它是一个优势，它可能更了解本地市场，可能投资决策速度非常快，这样的话可以解决国内企业面临的种种问题，包括过桥贷款的行为。

　　但是，从长期角度来看，国内的产业基金它肯定存在一个问题，国内目前来讲目的没有一个长期的固定利率支持，在具体的操作规范中有没有办法为客户提供这样的一些问题，从具体的投资的对象来讲，就存在很大的操作难度。我们觉得一个中小企业，还有有可能是地域比较有一些缺陷的城市，比如说一些非一线二线的城市，他们可能有一些我们个人评估下来，在当地风险不大的一些项目，但是这些项目又得不到外资的青睐，这些项目、这些企业怎么获得资金的支持，可能目前在市场上来说外资是没有办法完成这些操作的，或者说外资这么一个操作程序是比较复杂的。可能操作一个是中小企业不知道操作渠道，自己的运作不规范，所以说面临着一个问题，就是要把整个市场操作的规范也要配套起来，目前面临这么一个问题。

　　还有一些目前可能存在的市场的空白点，解决跟国外的基金还有国内的资本还有一些并没有涉足的。还有一些园区的开发建设，这些园区的基础建设投资回报率比是很高，但是有一些地方作为担保的话，这种形式会是一种比较好的投资产品。在国外基金不认可的时候，国内这些产业基金会是他们比较好的投资产品。

　　还有一些针对旅游地产的，刚才我谈的都是长线投资，长线投资国内资金操作比较少的，因为旅游地产也是一个长线投资，它的盈利模式还是要靠房地产开发盈利，但是它前期投入比较大，旅游地产真正运作起来牵扯到每隔三年要投入三分之一，这些资金由哪来呢？可能还是主要靠国内资金运作，如果产业基金国家政府逐渐规范了以后，有了专业性也可以规范民营资本的运作，规范整个中国的金融市场，我信这个还是有利于中国房地产市场、有利于中国的金融市场。

　　主持人 李国平：谢谢蔡总，最后问程总以及万科的丁总一个问题，还是回到我们的话题，说了半天，中国目前地产金融到底算不算有突破，现在看来，从程总看来已经和万科有很多的合作，从你们来看算不有一个根本性的突破，如果还不算有根本性的突破的话，解决的方案到底在哪，请您简短的做一些讲述？

　　程骁远：我认为还不素是一个突破，因为我们的操作模式还是一个很国际化、很规范的操作模式。其实很多人都在做，当然对于万科来说，其实它跟我们的合作也不是第一单，以前也有跟境外的资金进行过合作，只是合作的方式不太一样。从突破来看，我对整体金融市场发展是很有信心的，不管有没有这样一个市场，这个市场确实存在，大家都在说中国不缺钱，但是有很多项目缺钱，怎么样把它们摆一起呢？政府的口还是没有开的。

　　从政府来说房地产是一个非常大的行业，每一个举动对它来说都是一个调控，并不是开放。房地产作为所有资本类里最重要的不资产种类，必定会受到很大的重视。现在保险公司每年的保费在往上涨，年金也是不断往上涨，这些钱股市可以投一部分，债券可以投一部分，房地产为什么不投呢？房地产的风险真的很过吗？其实不是，房地产投资是非常稳定的东西。之前我们国家对于所谓的别的行业的产业基金也好、对一些私募基金也好，也是采取比较不愿意正视的方法，现在不行了，老外把我们的水泥、制造业都卖光了，现在想一个办法，把我们自己用在这方面，我想房地产方面也会很快有这个局面出现，到整个局面出现的时候我认为是真正的突破。

　　丁长峰：我同意程总的话，刚才有一位嘉宾讲得很好，中国宏观调控政策是不断的，很多人觉得无所适从，抱怨的声音比较多。抱怨是没有用的，房地产是关乎国计民生的大事，不管未来的金融政策会怎么，我们首先要相信它会向更加跟全球化接轨的方向走，有两点是可以肯定，第一个如果一家房地产公司不能建立多元化海内、海外的融资渠道，它将来不可能在大企业俱乐部里竞争的；第二，如果你这个公司团队素质不是很好的话，真正全球化那天可能你就会失去机会，所以我们自己要很多的调整。

　　张文豪：我也一个问题，大家刚才说了很多，还是在一些大的层面上讨论，今天在座的嘉宾有北京的，也有外地的，来到这既想听一听也想有一些实际的需且。像程总已经和万科合作了好多项目，据我所知目前合作的公司只是万科，第一是不是您除了万科和别的公司就不合作，我原来听说外资对地域的要求比较高的，像上海、北京这样的一线城市，中信资本是不是也会把眼光投到一线之外的二三线城市中去？

　　程骁远：首先我先回答第二个问题，我们对地域的选择没有像一般基金的考虑，从我们现在跟万科合作的四个项目和另外一个准备合作的项目都是在二线甚至在三线城市，在东莞、武汉、大连、天津还有苏州，如果是一些商业项目的话肯定会在一些所谓的二线头的城市或者一线城市，主要看一些项目的类型。

　　主持人 李国平：如果不是一线的公司会不会跟二三线公司合作？

　　程骁远：我们选择项目的时候，确实从项目本身来看，当然我们相信作为一个开发项目的合作伙伴是最为关键，只要合作伙伴的风险降到最低的时候，我们会把精力放在项目上。丁总也曾经提过，只要公司治理做得好，我相信也是不难能够取得投资这的所谓的资金的。

　　张文豪：也就是说大家还都有希望。

　　程骁远：间接回答了第一个问题，还要补充一点，如果整体的市场金融开开放了以后，我认为房地产行业可能盈利压力不会像下来这么大，像现在很多的境外资金进来，大家跟国内的企业对接的时候，发现理念上有很大的差别，尤其是在回报说，如果国内的市场开发的话，对本地市场更了解，可能要求回报不会那么高，整体市场会更稳健。

    主持人：本次多方对话结束。