变“集资建房”为“市场化运作”，转“低价房”为“团购折扣房”，从“政府搬迁”中谋求“部门终极利益”……这是建设部、监察部、国土资源部三部委集资建房“禁令”出台前后，地方党政机关和部委厅局采取的应对措施。不少业内人士认为，“禁令”的滞后性毋庸置疑，但集资建房产生的大量“隐性囤房”，必须尽快纳入调控视野，这样才能使调控落到实处。

    “自有土地”集资建房运行两年多,“隐性囤房”难以估量

    “三部委‘禁令’并未让我们伤筋动骨，不少先知先觉的地方厅局早就将‘自有土地’运作成了第二套甚至第三套住房。”就在三部委集资建房“禁令”出台前，广西建设部门一位负责人坦率地说。

    事实上，早在2003年，厅局单位可以利用自有土地建设房屋的相关文件就已经出台，“集资建房”在文件中变成“市场化运作”第二套房子，但这与“集资建房”如出一辙。

    记者在江西采访时了解到，江西某地政府2000年7月开始筹划搬迁政府新址，在城郊一带建设新区，当年底就在新区新建2000多套住房，以“市场化运作”的旗号来解决市直机关工作人员住房问题。但房屋直到2004年底才全部建好，市场价格是1800元-2000元/平方米。而同期新区周边地区商品房均价已经达到3500元/平方米左右。2006年，这一区域的商品房均价为3600元-4500元/平方米。

    熟悉商品房运作规律的业内人士姜辽海透露，这类做法在中西部省会城市中屡见不鲜，短短2年至3年时间，政府就与开发商联手抬高了新开发区2-3倍的土地价格，看似“市场化运作”的背后，实际上是将行政权力与牟取部门利益进行了交易。

    在东北、华南、华中拥有多家房地产企业股权的业内人士吴玉斌认为，这些现象不是个案，而是地方各级政府和部门普遍存在的情况。“凡是有权有钱的单位都在盖房子，比如公检法、国地税、银行、大学、大企业……”吴玉斌估计：“东北市场上集资建房面积占房屋开发总面积的20%-30%，甚至更多，市场经济相对发达的华南、华东也有2%-15%。”

    开发商“变脸”牟暴利,“权房”交易谋求部门“阳光”利益

    记者对一些省会城市厅局机关采访时，不少“一把手”明确表示：“国家政策要用足，为单位和下属多谋福利，才能‘得民心’，前几年没有抓住机会搞房子的，现在还是要学会打‘擦边球’找‘阳光’机会，不然离任之后谁也不会理睬你。”就是在这样一种心态驱使下，房产商和一些地方政府机关纷纷变“集资建房”为“市场化运作”，挪“低价房”为“团购房”，从“政府搬迁”中谋求“部门终极利益”……确保自身利益实现。

    变“集资建房”为“市场化运作”。其基本程序是：把单位或者部门拥有的土地向规划部门、土地管理部门上报，要求将这部分土地作为办公用地或者职工宿舍用地使用；政府相关部门做好备案后就可以动工；工程全部采用招投标、工程监理等规范做法，房屋分配采用内部“评分”分配。但这一做法大大减少了土地出让金，单位无须交纳营业税，这就减少了一半以上的成本，部门和职工完全可以以低于市场价格一半以上甚至更低的价格购买到房屋。

    变“低价房”为“团购房”。在“集资建房”和“低价房”成“高危字眼”的背景下，地方政府和厅局为解决问题，纷纷采取“团购房”的方式，来规避风险。不少房地产开发商存在着由于资金链条发生问题，无法在规定年限内完成房屋开发的，相关职权部门往往开出价码：允许土地延期开发，但前提是留下一定数量由政府部门成员“团购”。房地产开发商杜峰源承认：“团购价往往比市场价低1/4—1/3，开发商受益、职权部门受益，国家财政和宏观调控措施就打了折扣。”

    从“政府搬迁”中谋求“部门终极利益”。“搬迁”“扩容”是政府抬升地方房价的主要做法。政府将办公地点搬迁到新区的同时，将原办公场所拍卖给开发商，同时要求开发商“共同开发”新区；并以承诺招商引资、优惠土地政策的方式，将行政资源变相转化为开发商的潜在效益。

    在搬迁已成定局的情况下，政府和相关业务部门“暗示”开发商低价内部销售部分土地，政府部门则公开或者私下要求公务员集体购买开发商初期难以销售的楼盘，将开发商部分“溢出”利润转化为部门的群体利益，并承诺在其他项目建设过程中给予开发商更多利益。银行也乐于向公务员贷款，开发商、政府机关、公务员和银行都从这一“搬迁链条”中受益，房价也就自然节节攀升。

    曾留学韩国的学者陆群有把这种房屋占有状况称为“隐性囤房”和职能部门与开发商之间的“权房交易”。他说：“开发商售楼情况信息逐渐透明，但落到党政机关工作人员手中的‘第二套’乃至‘第三套’住房却无从考量，统计部门也无法公布这类空置房屋的数据，这部分信息不透明恰恰成为房价高企的‘助推剂’。”

    将单位、部门的住房状况纳入统计、审计视野

    不少专家学者建议，在房地产已经成为全社会高度关注问题的背景下，应该将部门考核、单位业绩、干部考核捆绑起来，将单位、部门的住房状况纳入统计、审计视野，在最短时间内弄清楚“隐性囤房”状况，对全国房地产市场作出正确的评估。