南部切割线：

    鞍山路——辽阳西路

    在青岛南部

    地带，大量楼盘集中于此。这也是青岛房地产传统的集中地。在过去对于青岛楼市有一条宁夏路的分割线说法。但随着快速路的修建，这条贯穿东西的城市主动脉成为新的楼盘中轴线。而如果从大青岛的地理范畴来看，这个楼市的集中板块可以以鞍山路——辽阳西路为切割线，在此线以南，集合了青岛市楼价最高的、地段性最明显的楼盘。这些楼盘的特征也基本都与青岛城市的特色融为一体。不过，由于建成年代的不同与地段的差异，我们还是能从中梳理出一条楼市发展线来。

    亲海一线

    在过去，青岛楼市开始走向市场就是从这一地带开始的。当时，青岛的房地产商还没有完全掌握销售的技巧与推广策略。更多的时候，开发商是直接“克隆”南方的一些方式。并且，对于青岛市场的走势开发商也没有足够的信心与心理准备。一位开发商曾经略带遗憾地说：当时，因为一个问题自己的地块开发原本要推迟。好不容易做工作，算是如期开工销售。但现在想想早知道房价会到如今，还不如留留再说。另一位曾经参与某花园销售的业内人士回忆：当时没有什么价格策略。就是看看今天房子卖得不错，跟老板商量商量，明天每平方米涨50元。明天涨了还是卖得好，就再涨价。有一段时间，报纸上的广告图案不变，就价格三四天一变。这些楼盘现在大都成为青岛最让人心动的项目。而当时购房的人仅从价格收益上可以说获得巨大回报。

    但亲海一线由于开发地块有限，又受到城市发展节奏的制约。一段时间内没有大的变化。出现了新盘开发量微小，整个区域没有新方向。直至2005年下半年，亲海一线突如其来又重新成为青岛楼市的新焦点。

    鲁能·领秀城、颐和星苑、千禧龙苑二期、恒基新天地、山水名园二期等都成为近期楼市的关注点，而接近奥运地块，除了已有的燕岛国际外，海信地产与泰山房地产在去年末也分别从土地市场上拿到了新地。

    与过去的亲海地产不同，这些新项目不少都是大体量，高价格。由于地段的稀缺性,东部海边的二手房都超过1万元每平方米，甚至在某些地段出现了更高价位的房子。这就意味在这一段上的新项目已经不可能再随意定价，而更需要策略性。据了解，此类新项目在推广上，会有开发商以“低开高走”的价格空间策略获得市场认同。而大体量也决定了销售期将远远超过以前的项目，销售对象也会面向更广范围。

    香港路两侧

    香港路两侧据称将有二三百万平方米的楼盘入市。从近期开发项目来看，主要是以商业地产为主。包括凯悦、东海路9号、中环广场、鼎盛时代、世纪名人广场、亚麦大厦等项目纷纷展露头角。这些盘锁定的目标客户群，将是以商业客户为主。香港路是青岛的经济中心，而这两侧如此集中地出现这么多商业项目，无疑将是对开发商和青岛经济吸纳力的考验。

    宁夏路—山东路

    相比起近海一线的项目来说，宁夏路—山东路则更多的是倾向于市场白领群体市场。目前，山东路板块在售的住宅项目有环宇康庭、良辰美景、班芙春天、江山帝景等，写字楼有鲁邦广场、金孚大厦、国华经典等，不过这一区域的开发面积有限，盘量都不会太大，而且开发类型会越来越集中在高层之上。因此，可以看到精装修、小户型与高层成为这些项目的主要特点。另外，也需要指出的是，由于普通商品房的介入，这一区域的市场价格将有一个对比度，对于未来市场价格应该有一定的参考意义。

    浮山后——海尔路

    将浮山后与海尔路连接成为一体，将在城东塑造一个新的城区概念。浮山后在过去两年，一直是住宅市场的最大“供货商”。现在虽然各个重点楼盘都已经入市，但销售压力与竞争并没有结束。因为城建、海尔、鲁信等大盘还有一定的销售期。作为一个成熟的居住区，浮山后已经被青岛人接受，下一步交通的发展，将是促进更多青岛人移居于此的关键。海尔路提出的商贸大道概念，虽然在一定程度上与香港路有正面冲击的意味。但这一区域的发展商看好的可能是直通北部的便捷通道。大青岛的发展速度将决定这里的兴盛程度不同。