中介数据显示：其交易量前两个月也开始下滑，主要原因是房屋质量一般，且价格与一手房落差不大

　　北京信一天房地产经纪公司最新数据显示：2004年朝阳区二手房交易量约为8470套，望京地区约占朝阳区二手房交易量的17%左右。中大恒基提供的数据表明，2004年望京二手房交易比2003年增长一倍，成为本市二手房交易的热点区域。

　　热区

　　花家地、南湖及望京新城交易最热

　　目前，望京地区二手房交易主要分为四个区域：花家地、南湖、望京新城及利泽。其中前三个地区是目前的热点区域，南湖地区尤以南湖东园和南湖中园需求量最大，房价也最高；花家地地区以花家地西里、北里二手房交易最集中；望京新城多属次新房，也比较受人关注。而利泽地区由于靠近北五环，地理位置比较偏远，交易量也相对较低。

　　据了解，目前望京地区二手房房型比较丰富，如花家地区域盛产已购公房、望京新城央产房则比较集中。此外，整个望京地区还有二手商品房、经济适用房、空置房、二手公寓及使用权房等，可满足不同人群的需求。

　　价格

　　近两年平均单价上涨了700元左右

　　2003年至2005年前两个月，望京地区二手房价格基本呈递增趋势，每半年平均上涨约150元至200元/平方米左右。以市建委发布的二手房平均指导价格来看，2003年上半年，望京地区交易均价为4150元/平方米；2003年下半年，交易均价为4350元/平方米；2004年上半年，这一均价变为4452元/平方米，到2004年下半年，交易均价上涨到4603元/平方米。而最近两个月，望京地区的二手房交易均价又略有上涨，约4850元/平方米。

　　北京信一天企划部蒋波认为，导致望京二手房价格稳步上涨的主要原因是，新规划出台后让更多人意识到了该地区的发展潜力。

　　蒋波预测，随着望京地区房源供给量的进一步放大，二手房价格走势将逐步稳定，今后望京地区的二手房均价不会出现较大涨幅。但宝星国际策划及销售总监王怡群的看法与此不同。王怡群认为，望京一手房与二手房市场关系比较复杂。目前望京一手商品房供应量不多，所以二手房市场仍将看好，但明后两年随着一手商品房的大量推出，二手房市场势必会受到一定的冲击。不过，随着望京区域内可开发土地的日趋稀少，开发商可能会由此抬高新房价格。而一手房价格的上涨也会带动二手房房价的上扬。

　　走势

　　交易量今年开始走下坡路

　　随着望京二手房价的一路走高，该区域二手房源也日渐减少。

　　“链家”统计数据显示，望京今年2月份租赁市场总成交量较1月下降了17.8%，与去年同期相比下降了13.4%，尤以二居和三居租赁成交量下滑趋势最为明显，分别下降了9.3%和12.4%.

　　中大恒基市场研究中心分析人员认为，进入2005年，望京二手市场一直在走下坡路。一个主要原因是望京二手房供应量逐渐下降，目前该地区的供需比例为1：4，市场供需严重失衡。还有一个原因是，望京地区二手房均价与新房价格没有拉开差距。根据中大恒基统计数据，望京二手房均价在5500元至6000元/平方米左右，而该地区的新盘价格在6500元/平方米左右，二手房和新房的价格落差并不明显。此外，二手房房价增长速度也大于新房。2004年，望京二手房平均单价上涨了800至1000元，而新房仅增长了500元左右。基于上述原因，中大恒基认为，目前望京二手房交易前景堪忧。

　　但王怡群则认为，目前望京二手房遭遇尴尬的主要问题并不在于房源少或与一手房市价没有拉开差距，而应归咎于房屋整体品质不高。在望京地区购置房屋的人群中，外籍人士占了很大比重，其中尤以韩国人居多。这部分人对房屋质量和居住品质要求较高，而望京二手房虽建成时间不长，但建筑质量、户型设计及小区规划等方面多表现平平，且格局设置也多与外国人生活习惯不匹配，因此市场销售并不好。

　　链家市场总监宫萍认为，相对于老城区，望京商品房集中发展于上世纪90年代末期，二手房房龄都不长，因此和一手房房价拉不开差距也很正常。宫萍也承认，目前望京二手房的主要问题不是价格过高，而是户型与市场需求不相吻合。望京很多楼盘大户型过多，房屋总价偏高，影响了其成交量。再加上目前央行再次加息的传言日盛，也影响了购房者的信心指数。

　　市场分析

　　二手房交易走旺有赖交通改善

　　主要交通路段的拥堵状况目前改观不大

　　望京地区二手房市场前几年由于交通不畅，严重制约了该地区的发展。而自2004年以来，朝阳区政府为改善该地区交通状况加大了投资力度，新开通了几条市政道路，交通拥堵呈现出较大改观。但蒋波认为，目前望京地区主要进出口仍集中在京顺路，而这条路的交通状况始终没有太大改善，高峰时期进出望京很不方便。“不过任何一个区域的发展成熟都需要经过5至7年时间，相信未来随着市政规划的进一步落实及轨道交通的发展，望京的交通压力会得到充分缓解。”

　　宫萍也表示，目前望京地区租赁市场总体表现还不错，未来两三年内随着更多外企的进驻，会有越来越多的中高收入群体选择在望京置业，这对一手房及二手房市场都将是个利好。

　　望京一直是韩国人在北京的主要聚集区，按照官方统计，这一数字已经超过两万人。也正是因为这一庞大的韩国人群，直接抬高了望京的二手房租赁及成交价，也提升了商品房的投资回报率，拉动了一手商品房价格的上扬。但韩国目前外汇管制比较严格，韩国人如果要在国外买房，必须在当地连续居住满一年。这在一定程度上限制了部分韩国人投资望京商品房，包括二手房的热情。（张宏强/文）