中大恒基市场研究中心综合研究显示，2004年是北京租赁市场平稳发展的一年，虽然2004年相继出台了一系列政策及行政法规，但市场总体走势没有出现随波起落过大的震荡，供需两旺是2004年租赁市场的一大特点，供需比例相对平衡。

　　一、成交量

　　年度成交总量较2003年同期增长27%， 尤其是二居室，增幅达到43%。租赁成交量持续增长势头稳步挺进，平均每季度以7%左右的加速度递增。

　　随着租赁市场逐步走向规范化和成熟化，中介公司的地位和作用尤显重要，品牌和实力成为各中介抢占市场先机的砝码。各公司尤其口碑颇佳的公司都加强了品牌建设，并从人才、市场运作、宣传上做文章，抢滩市场，从而也带动了市场的红火，消费者传统消费观的改变，促成了供需双方两个市场的繁荣。

　　二、户型结构

　　经过统计分析，从户型来分，2004年度四个季度市场成交情况如下：

　　二居室是租赁市场主流，占到整个市场的半壁江山。二居室之所以受到青睐主要是因为户型合理，面积有效利用，既不浪费又无拥挤之感，比较适合家庭租用。同时，也深受广大合租者的欢迎，一般适合于4～5人合租，经济又实用。一居室年度内呈现交易量下挫的走势，主要来自于高端租赁市场发展迅猛的排挤，三居室市场走势不温不火。

　　据中大恒基对租客的分析研究：2004年度租客身份较为多样化，从年收入逾百万的高收入阶层到月薪几百元的普通打工者，在租赁市场的高、中、低端市场纷纷对号入座。作为中坚力量，学生和中低收入的外来人口是稳定的消费群体。来自高端市场的租客属于弹性需求的范畴，受到来自政策等多领域的影响，消费决策直接反映到租赁市场上。

　　三、成交价格

　　成交价格呈上扬趋势，涨幅均匀，保持在80元至150元之间，这是一个合理的增长区间，也证明了市场发展较稳健，而且，市场潜力正在稳步释放。

　　四、市场走势

　　今后3年内，租赁市场总体将会有较大的增长空间，势头强劲，没有外部条件过大左右的情况下，高端物业的增长会最为明显。按不同城区的租赁交易特点，可以简单的进行划分：

　　导入型——大兴、昌平、通州

　　住宅郊区化的趋势使得远郊的二、三级市场小荷初露，市场共性为：住宅项目的自身品质优良，居住环境自然优美、低密度的舒适度享受，适合于追逐回归本真的中高收入者。从需求分析，有着巨大的潜在市场，可能成为交易瓶颈的因素有三：最突出的是交通问题，其次便是周边的配套建设，第三区域的整体发展水平。

　　成长期——崇文、宣武、丰台、石景山

　　如果从时间的角度，崇文区、宣武区在租赁市场的发展为时不短，但是，单纯从交易的数量来讲，将其和丰台、石景山一并划入成长型区域不无道理。总体分析，2005年这几个区的交易量比重将会有大幅提升，主要原因是经过几年的培育和发展，特别是2004年的集中放量，市场已初步形成并逐渐升温。最大利好就是交通状况得以改善，配套建设日臻完善，再加之性价比优势，越来越吸引着庞大的租客流涌向四大区域。具体分析，这四大区域的租赁市场又各具特色，经过一段时间的发展，很可能出现和朝阳、海淀两大热点区域争天下的局面。

　　成熟型——海淀、朝阳区

　　无论是二手房市场还是租赁市场，这两个区域一直是典型区域，由于特有的区域资源优势，带动并催熟了租赁市场，从过往的交易分析，从成长区已过渡到成熟期，没有重大利好等外部环境影响，两区的交易量短期将保持在一定范围内上下波动，主因来自强大的需求和供给。朝阳是商务环境最成熟的区域之一，CBD商圈的晕轮效应助力相关产业的快速成长，租赁市场也借东风茁壮起来。海淀凭借知识的力量在京城几大区域中独树一帜，学生和IT从业人员共同为租赁巨轮把航，但是，受房源所限，饱和后不会有更大的增长空间。

　　衰退型——东城、西城

　　由于受房源等因素约束，东城和西城的交易量不会有增长的趋势，随着整个租赁市场的全面攀升，两区的比重将呈下滑的趋势。

　　年度关键字

　　土地、金融、行政诸多政策力促行业、企业“双规”

　　2004年是房地产行业风疾雨紧的一年，对于租赁市场影响有几个特征：其一，旨在规范一级市场的土地政策、金融政策等，因市场联动效应对三级市场有所波及，总体影响不大，但造成了细分市场的重新洗牌，比如10月29日央行加息，虽然大多数认为是政府投石问路的试探性动作，可也左右了部分消费决策。主要影响集中在高端物业的投资消费领域，投资客户放慢投资脚步，开始了持币观望。中大恒基的监测数据显示：加息后，用于投资的租赁业务减幅一成左右。

　　除具体业务层面影响之外，一个趋势也逐渐明朗起来，政府正努力建设规范有序的良性市场，从目前市场分析，整个房地产经纪行业尚谈不上品牌效应，经纪公司多重业务轻品牌，消费者则更多关心性价比等交易物的自身特质，行业内诸多稍具实力的公司也只是将公司的品牌形象单纯作为了对外宣传的功课，没有实质性的建设。究其原因，复杂多样。但是，一年来政府部门作为频繁，一记土地、金融、行政组合拳给整个行业、各个企业带来了思考的迫切感，新的格局下求得生存和发展。

　　城市对话 CBD商圈VS中关村商圈、通州VS海淀

　　在租赁市场所覆盖的几大区域中，CBD商圈彰显商务王者风范，中关村依靠教育和科技两大王牌，独树一帜。CBD已经聚集了各类企业单位3000余家，其中在来京的170余家世界500强中，130余家落户CBD,占76%。中关村的人才优势让其他商圈无与争锋。CBD已经进入信息时代，醉翁之意不容小视。中关村则着力于丰富产业形态，商业氛围直指CBD，竞争还在加剧。两大商圈的辐射效应，带动和影响了通州和海淀两区的租赁市场。通州有CBD后花园之称，正成为工作在CBD的白领人士的首选；中关村商圈则促成了海淀租赁市场的繁荣，学生和IT职员是这一区域租赁市场的主力军。2004年，在两大商圈之间，上演了有来有往的企业回归重头戏，这直接影响着通州和海淀租赁市场的走势，两大商圈的竞争，交通是各种资源中相对重要的一个，有人将2004年下半年的数家名企回归中关村的现象多归咎于CBD交通繁重这一顽疾，除此之外，人才资源的流动也会影响租赁市场。

　　奥运经济

　　奥运效应已经辐射到租赁领域，中大恒基市场调研中心抽样调查数据显示：自雅典奥运会以来，由奥运效应带动的二、三级市场正渐渐升温。随着2008年北京奥运的临近，奥运板块、奥运商圈焕发出新的生机，奥运板块具体指北三环以北、北五环以南、八达岭高速路以东、京承路以西的区域范围。亚运村、惠新里、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区位于该区域的核心区域，这些小区也是传统的热租区域，从2004年的成交量看，奥运板块普通住宅租赁成交量占北京总成交总量的6.8 %，二手公寓租赁交易量占全市的23%，与2003年同期同比分别涨幅3.5%和14%，奥运建设的陆续投入和推进，对租赁市场来说是空前的利好，这里必将聚集更多人气，供需两旺成为突出的租赁热点区域。特别是到奥运前后，一个空前的火爆租赁景象值得期待。

　　地铁效应

　　按规划的定义，北京现有的路面交通体系是环形放射状，车多人多是不争的现实，如织的交通网并没有缓解交通压力，反而被人诟病。地铁与传统的路面交通不同，从一定意义上来说，地铁就是市内高速路，没有平面交汇点的拥堵，省去了交通管制的等待，快速便捷，另外，运载能力大，安全系数高。地铁效应开始形成，地铁沿线的租赁市场紧俏起来，北京现已开通运营的地铁1号线、2号线、13号线、地铁八通线四条线路，在建的地铁5号线、10号线 、4号线等地铁线路将成为北京交通的新动脉。地铁沿线租赁市场持续走俏。

　　以最近开通的地铁八通线为例，成为通州发展的巨大引擎，建起了通州与CBD联系的纽带，工作在CBD的白领在通州或租或买，年轻的打工族也逐渐青睐通州首次置业，有眼光的投资客更看好这一区域的巨大升值潜力，供给方面，通州有丰富的存量房储备可供交易，供需相对平衡。从中大恒基的交易数据来看，通州最大的交易量在10月份，热租地区在北苑、新华大街、梨园，一居与两居的户型最为抢手，一居室面积在50~60平方米，月租金为700～800元/月，二居室面积在70～80平方米，月租金为900～1100元/月。租金价格较为便宜及交通十分便利，将会吸引更多的人走向通州地区。

　　季节分明

　　一般而言，租赁市场有三个季节分水岭：其一，第一季度的2月中下旬，之前，在京务工的外地人回家过春节，租赁市场陷入寒冰期，之后，陆续返京的人群带来了租赁市场的逐渐升温。3月，工作稳定后，租赁市场异常活跃，呈现出供需两旺的繁荣景象。据不完全统计，近几年，每年来京的外地人迅速递增，2004年达到400百万人，其中有租房需求的250万人，这是一个惊人的数字。其二，第二季度的4月末5月初，高校毕业生毕业在即，名目繁多的招聘会带来了大量的租房需求，包括即将走向社会的在京大学生，他们一般会选择在临近母校的区域；大量来京寻求发展的外地大学生，与在京的同学临租之外，交通方便成为此时期最主要的因素。这时期也是在职人员变换工作的高峰期，工作的变动必然引致居所的搬迁。另外，继春节后，外地人会集中趁机来京发展，未来发展的不确定性会让这部分人坚定不移地加入租客军团。其三，第三季度的9月，高校开学，在校大学生、研究生成为搅动租赁市场的主力军，掀起第三次租赁高潮，尽管2004年有关部门对大学生租房问题明令禁止，但中介公司推出新的租赁业务，对高校周边的租赁市场的影响不大，以学生为主包括毕业2年以内的打工者构成了高校附近租赁市场的主要消费群体，租金也整体走高。(文/中大恒基市场研究中心)