任何国家的经济中心城市都会集聚着不同收入层次的人群，对于一些发展中国家的经济中心城市而言，如果正处在经济高速发展和社会转型的阶段，常住居民之间的收入差异还会有更明显的层次性特征。
上海目前正处在这样的阶段，从经济发展的态势来看，上海还将继续加速现代化和国际化，高收入者的比例会上升。随着上海发展现代服务业的进程加快，上海的白领阶层会继
续扩容。与此同时，上海的外籍居民和留学生的数量会在今后两三年间有明显的增幅。此外，上海还是高等学府集中的城市，上海的优质教育资源正在为全国所分享，本科生和研究生的数量也在持续上升。加上一些季节性的需求，如考试准备期间的租赁房屋、大型会展期间的集团性租赁需求等，上海房地产市场在进行结构调整的同时，会出现房屋租赁市场火爆的局面。
上海作为中国公认的经济中心，是一个非常吸引外来就业人口投身事业的城市。由于户籍管制的逐渐放松，部分创业人口向中心城市集中，也是社会发展的一个必然趋势。而高级管理人才和海归人才的流动性还很强，对于高级公寓的租赁需求将在今后一个时期更明显地表现出来。在一个很长的时期内，上海都将是人们期望的理想聚居之地。据上海社科院的一项调查表明，上海市每年外来流动人口约500万人，其中约60%的人在沪居住时间超过1年，5%左右的人在当地购买自己的住房，影响当地住房需求约400万平方米。需要指出的是，目前我们看重的还是其房屋购买，对于更大规模和更经济的租赁需求却关注不够。
另外，上海的
留学生群体也将成为租赁房屋的主要客源。有预计表明，上海将在2010年前替代东京，成为东亚地区最受留学生欢迎的城市。以复旦大学留学生的居住情况来看，早在改革开放初期直到上个世纪90年代中后期，当时的留学生们必须居住在学校指定的宿舍内，美其名曰“保护留学生的生命财产安全”。当时的这种模式也留有明显的计划经济体制的痕迹，但也与当时上海市居民普遍居住条件的窘迫和留学生数量不多有关。但是随着上海特别是浦东开发开放的进程，留学生数量猛增不止，到上个世纪90年代末期，复旦大学取消了留学生必须住在学校宿舍的规定，从而开启了留学生在外租房的大门。据不完全统计，复旦大学的留学生，特别是老生，90%以上是在学校外租房居住的，他们绝大多数以复旦为中心、5公里为半径寻租。
高校毕业生和近几年的新婚家庭也有强烈的租赁需求。客观地看，新就业者和新婚家庭，如果没有外力的支持，要在今天的上海直接购置新建
商品房，是比较艰难的选择。而相对理想的状态，就是依靠房屋租赁控制前期的生活成本，而后再俟发展景遇作进一步的打算。上海的高校毕业生人数逐年增加，2005年高校的毕业生人数已经超过12万，这些人中的绝大部分都将面临着租房问题；另外，每年上海市的新婚人数大概在9万对左右，其中，相当一部分有租房需求。由此可见，如果我们根据社会发展的基本需求进行统筹运做，在提供商品房的同时，也努力地提供租赁性公寓和其他相关租赁房源，这一市场必将是稳定和持续发展的。(要英 复旦大学国际文化交流学院副教授)
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