—中原地产三级市场部研究中心

　　同2005年北京二手房买卖市场的成交量跌宕起伏相比而言，租赁市场要显得平静许多，但平静并不代表不变，二手房租赁成交量犹如芝麻开花节节高，处于稳步上升发展状态。

　　据中原地产三级市场部统计数据显示：2005年第三季度租赁成交量同二季度相比增幅 达26%，仅9月份1个月的成交量就达到了第二季度总成交量的40%。下面主要从成交结构、成交区域、成交价格三个大方面来对三季度的租赁市场进行分析：

　　一、成交结构分析

　　一居室成交稳定，二居室占主流，但有下滑现象，三居室成交量上升

　　据中原地产三级市场部统计数据显示：2005年第三季度在房屋租赁的总成交量中一居室占有比例为20%，二居室为62%，三居室为15%，平房及其它占到5%左右。但同第二季度相比一居室成交量基本保持稳定发展，三居室成交量呈现上升趋势由二季度的12%上升到三季度的15%，增幅达3%。而二居室虽然仍占据主流，但成交量同二季度相比却出现下跌趋势，由二季度的占比66%下降到三季度的62%，降幅达4%。(见图一)之所以会出现上述现象，中原地产三级市场部研究人士分析认为主要是受供需关系影响所致。

　　一方面，一居、二居作为热租

　　另一方面就是在整个租赁市场往前发展的状况下，随着成交量的上升，只要两居室的上升幅度没有超过总体成交量的上升幅度，也就必然会导致两居室在成交量中占比出现下滑趋势。尽管如此，两居室依旧是租赁市场的主流；

　　第三，三居室以其合租时个人分摊费用低的特点历来受到刚踏出校门的大学毕业生的强烈追捧。而三季度是大学毕业生找工作的高峰期，北京巨大的发展潜力及良好的工作平台，吸引了许多外地大学生来此实现梦想，致使租赁市场需求量增加，与之对应的成交量一路走高。

　　二、成交区域分析

　　据中原地产三级市场部统计数据显示：在2005年三季度的租赁成交区域中，朝阳、海淀依然是主要成交区域，分别占到三季度总成交量的28%和32%，其余各区的成交量占比分别是：东城6%，西城7%，丰台8%，宣武6%，崇文5%，石景山5%、大兴1%、通州2%(见图二)

　　三季度同二季度相比，南城如崇文、宣武和丰台租赁市场继续升温

　　据中原地产三级市场部统计数据显示：崇文、宣武和丰台三区的成交量较二季度相比均有3%左右的上浮，价格也有50—100元不等的上涨。特别是丰台区的成交量已经比二季度的成交量翻了一倍，由二季度成交量占总成交量的4%上升到三季度的8%。这主要是因为随着南城交通和配套设施的不断改善，为南城租赁市场的活跃发展提供了有力的支持，继而出现一些租赁热点区域如崇文区的天坛、永定门区域；宣武区租赁热点主要集中于广安门、西便门、天宁寺、牛街、马莲道等区域；丰台区则主要集中于方庄、六里桥、洋桥、马家堡、木樨园等区域。这些热点区域成交量的上升导致成交价格也呈现不同程度的上涨，增幅在3%左右。

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