主持人:这里是亿房网的现场直播，今天我们请到大嘉宾是亿房网论坛里面地产营销的斑竹孟先生。

孟：大家好，我想今天和大家谈的是武汉市房地产营销界的变化和新政以后的走势。

主持人:首先我们会请梦版主为我们讲解武汉当前房地产价格的走势。

孟：现在武汉新房的价格处于是卖方市场，现在的价格比去年上涨20％（据官方统计），新房的销售额比去年下跌很多，但是新房的房价迟迟不肯下来，这是新政对房价的影响，武汉市的价格从明年往后走肯定是只高不低，这就是市场和开发商之间的博弈，之前有一些楼盘卖得好、有一些卖得不好，就是产品差异化的竞争，我觉得只有开发商做一些符合市场的产品才能做到共赢，我今天谈一谈武汉市开发商和消费者之间关心的问题。

主持人:老百姓买房是人生中的大事情，花几十万甚至上百万买一个房子，买的东西在花同样的钱都想买到最好的东西，但是房子也是一种商品，他们也同样存在着一种差异化，这种差异化表现在各式各样的方面，比如说物业管理等等，您能不能给我们讲一下产品的差异化具体表现在哪里？

孟：我打一个比方，去年花30万可以买三房两厅，今天已经很难了，这就是老百姓对市场需求的变化，现在开发商大多数的房子三房两厅都是120平方以上，这样不仅产品品质上去的，而且房子也好卖的，举例，像上星期在汉阳有一个楼盘，一天之内买了90多套，它的楼盘是汉阳最高的，但是还有很多人排队买，这就说明了市场所推出的房子并不是每一个开发商开发的房子都是符合市场的，而我们要针对市场开发一些产品，如果多做一些30万之内的房子会好一些，现在不仅是新房在上涨，二手房子也是在上涨，我觉得这就是市场和开发商之间的博弈，而开发商如果想要更多的利润，只有从产品的差异化竞争。

主持人:刚才您提到了二手房的问题，这两年二手房已经不断地上涨，是什么原因呢？

孟：我想有三大原因：第一个是武汉市的旧城改造的力度加大，不断地拆迁量，使拆迁人口对二手房有大量的需求，因为他们手上有一定的拆迁资金；第二个是城市的扩大，不断地外来人口加入到二手房的行列；第三个原因是不断地一些中介商他们到武汉来收购大量的二手房。造成了今天二手房是奇货可居的局面。

主持人:您是我们地产营销的版主，同时在我们的论坛里以一种专业的手法点击楼盘，也是以一种专业的眼光来看，您在看这个是处于一种什么样的立场来点评呢？

孟：我想既然是点评一个楼盘肯定是有优势和劣势，对一个楼盘的价值我想无非就是地段、品质、价格综合来衡量一个楼盘，一个楼盘不是说价格高就品质好、也不是说价格低就划算，而是要从一个综合的角度来看待，我所站的立场还是处于买家的立场（买这个房子到底是值得不值得）。

主持人:我以前看过你的很多帖子，你在点评时以一种尖锐的态度来评价，你在点评所有楼盘的同时都会有一种营销手段的问题，会点评他们的优势和劣势，营销在整个楼盘推出时能够有多大重要性？

孟：我想对每一位开发商来说营销是第一位的，只有资金回笼才有更多的利润和汇报，往往很多的楼盘是在营销时犯了很多的错误，而房价又是因为资金回笼的原因房价一直上涨，所以我觉得这是一个怪圈，有一些楼盘确确实实在营销方面做了很大量的工作，而这样就是一个双赢的局面，开发商把房子也早早的销售出去了，而消费者也得到了性家比很高的楼盘。

主持人:现在的开发商是越来越注重形式，在我们做楼盘的广告时，大家还没有真正看到楼盘之前接触到的是广告，这种广告对大家有一种煽动性，煽动了大家的购买欲望，这种购买欲望促使他们购买房子，你在点评楼盘时针对这样的意见来发帖，在发帖的同时有没有开发商对这个帖子提出抗议呢？

孟：这个是难免的，一个楼盘也有优势和劣势，我觉得所有的广告、营销，大多都是说的一些卖点和优势，但是这些优势里面肯定有一些是错误的，甚至是致命的，有些楼盘你现在买觉得划算，也许过了几年以后这个地区就不能发展了，这个对于买家来说是非常伤心的事情，我一直是站在买家的立场上，让客户深入地了解楼盘，知道这个价值在哪里。

主持人:房子是关于我们一辈子的大事情，需要很多的钱买一套房子，开发商在宣传的前期不会告诉你楼盘所有的具体设施，只是在炒作一种概念，或者是仅仅挨着一颗树就叫做空气新鲜、阳光好，但是你在发帖子时指出了这些弱点，我想让你说一说一个普通的老百姓在买房时要注意哪些问题？

孟：三个问题：第一个是对地段的考量，有些人要买就是买郊区、有些人是要买就买市中心，一定要考虑到自己的便捷性，比如说就业、上学等等；第二个是要对品质的考量，有些老百姓要掂量自己的钱袋子，一定要选择自己适合的；第三个是价格，除了价格要综合地段和品质来看，不仅仅是要从周边的环境考虑，比如说有些人在光谷那片上班肯定是买那片的，所以我觉得买楼盘一定要掂量自己的身份和适用性。

主持人:现在的武汉楼盘开发走势已经刮起来了别墅风，以你个人的眼光来看，适合不适合武汉的大众消费者。

孟：别墅永远只属于2％的人。

主持人:不管从报纸或者是我们的论坛里反映出两个问题，一个是开发商认为武汉的房地产价格还是处于比较低的状况，而广大市民的反映是房价太高了，我买不起了，以你个人的眼光来看，这中间有什么样的区别？

孟：一个是与武汉市的地价起动比较晚有差异的，武汉市第一次土地拍卖是1992年开始，深圳是80年代开始，从今年开始大多数的楼盘都是公开的招拍多种形式。这就造成了房价居高。

主持人:你在亿房网上是一个名人，所有的观点都是以发帖子的方式来，以你个人的观点来看，一个楼盘对开发商能够起多大的作用？

孟：一个是对公司的介绍，另外一个是针对品牌维护方面的宣传，武汉有些大的开发商虽然是宣传了，他们大多是从项目上的入手，我觉得这是浅层次的，以后互联网对房地产的影响肯定是会朝着公开、公正、便时、便利，这样对开发商也是节约了营销成本，对消费者也是第一时间拿到楼盘的信息，这是一个互赢互利的局面。

主持人:买房子能够买到品质最好的房子，开发商以最少的投入换取最大的利润收益，这里面会导致什么样的问题，或者说开发商在开发楼盘时会出现很多优惠、设施给还没有见到正式房子的业主，但是在交房时出现了很多的问题，而业主通常是处于一种劣势状况，在当前的政策方面，是不是这些政策都倾向于在帮助开发商？

孟：我觉得不是这样，就目前的形势政策应该是倾向于消费者，从目前的政策来看对开发商的约束越来越大，对开发商的约束力也是随着政策的改进而不断规范，我想在以后也可能出现只准开发商卖现房的现象，我觉得这不是对开发商的依赖，而是在平衡中间的关系点。

主持人:当前国家住为了抑制房价上涨出台了一系列的政策，这些政策的出台对房价起到了一个什么样的抑制作用呢？

孟：我想抑制作用影响不会很大，但是从投机的角度来说，抑制投机是很重要的，只有这些新政的东西出来以后，投资炒房的才有收敛，只有这样房价才会保障，比如说上海从去年、前年的走势来看一下子上涨了接近50％，有些报纸说上海把20年的饭已经吃光了（就在2、3年的时间），这些新政对房价的影响不是很大，但是对于抑制投机和所谓的炒房团来说影响是非常大的，只有抑制了炒房团房价才能平稳健康发展。

主持人:房子是老百姓关心的话题，这次来到房交会的现场你的所见、所闻、您觉得2006年的房产走势会怎么样？

孟：我觉得整个的武汉市会朝着5、4、3的价格走势冲刺，就是中心城区是5000、中环线4000、外是3000，但是新房价格的走势并不是说由我来说了算，也不是说由开发商说，是由市场说了算，明年有一大批的中高档楼盘推出，比如说香港的港商今年的拍地有可能在明年动工，有一些大盘现在是压着明年放量，我觉得明年是房地产的转折点。

主持人:现在开发商一方面在物盘子、老百姓在捂钱袋子，开发商是说房子怎么好，而老百姓已经慢慢在理智了，武汉楼市的冬季已经快来了，从你个人的观点分析这种局面会不会长期下去了。

孟：我倒不是觉得这是冬季，只是觉得是相持的状况，老百姓在观望，开发商把价格标得很高，开发商要想从中获取受益，就应该从产品的差异化来入手，而产品的差异化要针对市场来分析，造出更适合老百姓的房子来满足于市场的需求。

主持人:今天的直播就到这里，谢谢您来到我们的直播室，谢谢！

主持人:本场直播到此结束，谢谢