田野：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们：

大家下午好！

非常荣幸代表主办方欢迎房地产业六方会谈的现场，谢谢大家！欢迎来到武汉房地产业六方会谈现场，我是今天的主持人田野。

自加入WTO以来，中国经济步入稳定增长期，房地产行业也迎来了历史性发展机遇。2004年，全国房地产投资额超过1.3万亿元，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10％，房地产行业对促进经济增长发挥了重要作用。

进入2005年以来，房地产行业进入调整阶段，政府连续出台的房产政策，对于部分地区的不合理房价起到了相当的作用。同时，政策影响到武汉市场——消费者持币观望，金融界收缩银根，开发商销售开发放缓。

国家宏观调控等一系列政策的出台不是为了打压楼市，而是为了产业的健康发展。

在外部环境变迁的时候，武汉的房地产企业理应积极思考、主动应对，只有这样，才能从环境变化的被动接受者转变成为调控政策的支持者和受益者。

为了推进武汉地产行业朝着良性、健康方向稳健发展，社会各界也有责任与房地产企业一道集思广益、共同探索，实现新形势下地产企业的调控和完善。

基于此，我们今天举办了武汉地产业六方会谈活动，以“新形势下武汉地产之路”为主题，集政府、学术界、金融业、媒体、开发商、专业服务商的合力，分析新形势下武汉地产行业现状，搭建沟通平台、探求行业积极应变之道。

下面，请允许我介绍出席本次活动的领导和专家以及地产行业代表，他们是：

国有资产监督管理委员会研究中心宏观战略部部长赵晓先生；湖北日报报业集团副总编辑雷刚先生；武汉市房产管理局局长周茂棣；交通银行武汉分行老总；华润置地有限公司执行董事陈凯先生；武汉宏宇实业董事长王道友先生；新宏泰房地产代理有限公司总经理钟志明先生。当然我们也要把热烈的掌声给光临现场的各位房地产业和财经界的精英的们欢迎。

感谢各位领导和专家在百忙之中莅临本次论坛，让我们用热烈的掌声欢迎他们的到来！

本次主办方之一——湖北日报报业集团，一直以促进社会经济的发展为已任，始终与湖北的企业界站在一起，为社会经济的和谐发展献计献策提供空间而鼓与呼。下面，首先有请湖北日报报业集团副总编辑雷刚先生为本次会谈致欢迎词！

雷刚：尊敬的各位领导，各位专家，各位来宾朋友们：

大家下午好！首先请允许我代表湖北日报报业集团、武汉市房地产交易管理中心，武汉房地产开发企业协会对各位的到来，表示最热烈的欢迎！

今天来到我们论坛现场的，有远道而来的建设部、国资委的领导和专家学者，有武汉地产业的主流企业代表和金融机构、专业服务机构的代表，在一定程度上讲，本届论坛可以说是集中了房地产界的大家、大腕、大盘。我很高兴在今天的论坛上与大家工商新形势下武汉地产应变之道，感谢各位对本次活动的支持和参与！

在今年的“两会”上，国务院总理温家宝在政府工作报告中，对中部战略思路进行了勾画，为中部地区新一轮的发展指明了方向，湖北省和武汉市应该走在中部的前列。房地产业是武汉市的支柱产业，在国家宏观调控的关键时刻，举办这次论坛，将有助于借鉴成功经验，提高产品水平、有助于将科学发展观的精神进一步深入房地产领域，为中部崛起的实现做出应有的贡献；这也是我们湖北日报报业集团作为湖北省委机关媒体，以实际行动为中部崛起鼓与呼，推动房地产业健康、快速发展的重要举措。

我们期望以本次活动为契机，为大家搭建一个交流沟通的平台，共同推动中部崛起进程，使房地产业真正走上健康科学的发展之路！

最后，预祝大会圆满成功，谢谢大家！

赵晓：我非常关注从宏观经济的领域来关注中国房地产业，原因很简单，因为房地产和宏观经济的关系，在很大的程度上宏观经济决定了房地产的发展。大概我本人是从1998年就开始了房地产，那个时候我们在97年的时候提出了中国通过紧缩的议题，当时我们说中国要进入通货紧缩，如何走出通货紧缩我们要发展新的支柱产业，带动性强的支柱产业首当其冲的就是房地产。同时我们也呼吁了住房的消费信贷的制度，金融创新，现在转眼之间我们看到这些东西统统都有了，房地产发展起来了。但是又出现了一些新的问题。

我在去年的时候讲过一句话住房的问题上面1/3是宏观的问题，1/3是金融的问题，1/3才是房子自己的问题。1/3是宏观的问题很简单房地产和宏观经济之间相互的影响，当一轮发展中房地产支撑了经济的发展。在2004年我国房地产的增长值占我们GDP的10％，达到1.3万亿。那么我们的GDP的整个增长的点数里面房地产大概占了一个多点，如果考虑到130多产业的拉动可能有2个多点。但是与此同时宏观调控或者是宏观经济又密切的影响到房地产，今年以来，宏观调控基本上转向以房地产的调控为特点，通过房地产的调控来调控整个的宏观经济，特别是在汇率没有办法调整，或者是政府对汇率的调整有许许多多顾虑的时候，这意味着我们外力的需求没有办法控制，那么制止好控制内部的需求，这个时候房地产就首当其冲。

我曾经讲过另外一句话，就是房地产的调控是在为中国的出口或者为我们外地的需求买单，它也是相互影响的。房地产的调控采取了很多的措施，但是有一个手段一直没有用，那就是利率的调整。如果说人民币贷款的利率上调两个百分点，那么我们知道现在开发贷款和购房贷款加起来总共是3万个亿，两点的利率上调意味开发商或者是买房子的人每天要多掏600亿，房地产的利率在2003年整个全行业是300多亿，如果上调两个点的利率可以变成一个全行业亏损的行业，所以我在中央电视台对话和房地产的精英，对话的时候，我就讲过一句话，我说你们千万不要认为房子卖得好是你盖得好，那只占一部分的原因，关键是外部的市场。中国有一句话牢牢的记住就是宏观比能力强。如果宏观形势不强就会发现影响的困难。所以1/3是宏观问题，1/3是金融的问题，很简单盖房子不是用自己的钱是用别人的钱来推动建设。我是从宏观经济的角度来关注住房的，但是过去我比较关注的是从经济和总量。最近有一些问题在困扰中，使得我开始从其他的一些角度来思考这个问题，一个就是我们知道前一段央行出台了一个或者政策的报告，在这个报告里面提到要取消住房的预收制度，这个政策是非常荒唐的政策。当然应该说它还不是一个政策，它不是一个政策建议，但是这个政策建议本身也是非常荒唐的。因为我们知道交易的形式是由交易双方来决定的，不应该政府人为地规定哪一种交易方式可以，哪一种交易放是不可以。哪怕我写书，我写书特别好，我先给一笔钱再回头给我书，这没有关系这就是一种预售，这个是很简单的商业交易。完全由市场来决定的。

但是央行居然建议说取消商品房的预售资格，所以我写了一篇文章，明确反对这项政策建议，这篇文章因为我写的层次非常的清楚，也非常的有力量，很多人看了以后觉得没有话说，你说的就是对的。但是在互联网上我仍然造成很多朋友的抨击，一些朋友在网上骂我，他骂我的原因是什么呢，他说你讲得都有道理，但是我觉得你还是错的，因为你的立场错了？我说有什么立场呢？他说很简单，只要房地产的价格是往上涨的，那么就是对开发商有利的，房价往下落的就是对老百姓有利的，所以说凡是有利于房价上升的政策都是有利于开发商的政策，谁要是支持这些政策就是站在资本家的局面，凡是有利于房价下降的就是对老百姓有利的，谁要出台这样的政策就是站在老百姓的立场。我说你肯定是站不住脚的，我说很简单，一种是买房子的老百姓，一种是买不起房子的老百姓。但是我说我主张不要取消预售制度，或者是住房它的价格不会下来，也许我是站在已经买房子人的老百姓身边的，另外我说同样在房地产公司里面，也分为两个阶层，一个是老板的阶层，还有一部分是普通的建设住房的问题。

包括从融资来打工建筑工程到装修的这一部分人，我说我也许是站在他们的一面，最后我说实事求是的告诉你我谁的立场都不站，我只站在自己这一边。但是他这个问题引起我很深的思考，我明白为什么互联网上会有那么多人关注住房，因为他们买不起房子，他们买不起房子他们就认为房价太高了。这个很清楚，老百姓最关注的问题是买不起房子，因为他们认为房价太高了。这个问题思考是有不正确的，因为你买不起房子可能是房价太高了，也有可能是收入太低了。

赵晓：当然还有两兼而有之，究竟是什么原因呢？究竟是房价太高了还是你的收入太低呢？或者是哪一种原因更主要。我发现房价增长太快或者是太高了有一部分的原因，但是我们看到在大部分的地方住房都卖得非常的好，包括在一些人们认为有泡沫的地方，实际上住房的需求仍然非常的强劲，住房卖得非常的好，开发商经常讲的一句话就是你看我的房子卖得呼呼叫，根本没有问题。我发现很多的人都在买房，我在北京的时候我还知道有一位山西的朋友，煤矿的老板买了13套房子，但是的的确确又有人买不起房子，这个是什么原因呢？我发现这个原因的解释要从二元结构的角度，我从收入分配的角度来理解，我们知道现代谁在买房子，实际上是又有钱又有房的人在买房子。那么我这句话是什么意思呢，因为他们有一部分人我们知道，他又有钱又有房子，最简单再北京我们知道，有一些垄断部门什么部门我不说，我很清楚如果你是这个企业里的员工，如果你是一个副处长你调到这个企业去，基本上你一去就可以在三环以内分一套房子，然后所有的工资收入很高，什么东西都是分的，又有钱又有房，我们说这种人他还要不要买房子。一个要改善住房，所以会买改善型的住房，买一套朝向更好的户型更合理的房子，还有一种他要进行投资性的购房，为什么要进行投资性的购房呢？因为他知道房子还要涨价，在中国也没有什么东西可图的，债权没有，所以只能买房子，无论是什么目标他都会去买房子。我们看到另外一部分是买不起房子的，这批人是什么样子的，首先我们看一个情况，我们知道在过去这几年里面，中国有一个城市化的进程，城市化的进程是中国可以说是最大的变化，也是中国社会我们经济增长非常重要的源泉。

在城市化之前，中国是这边是城市那边是农村，这是一个典型的二元结构的社会，进入城市化以后农民开始进程了，按理说正在消除这种二元结构，但是不是这样的。其实城市化的最后进程并没有完成，农民进程了它还没有买得起房子，一个农民如果没有买房子，那么基本上我们说城市化的进程就没有完，这里面有什么特点呢？大家知道房子商品和其他的商品有什么不同，我们知道确认他不仅买不起房子。我们知道什么叫美国梦，所谓的美国梦就是在美国拥有一套自己的住房，就是洋房和汽车，在美国你可能呆了很长时间，流浪很长的时间但是直到购买自己的房子才认为自己是美国人了。自己也是这样的。

我95年分配到国家经贸委，当时我一去就有北京户口了，但是在很长的时间里面我是不把自己当成北京人的，为什么呢？因为我住地下室，我和好几个人住一个屋，根本没有觉得自己是北京的，一看周围工作很多年的同事，常常有很多的房子。他们有房我觉得我和他们是不一样的，那个时候我不把自己看作是北京人了，直到单位分我一套房我才感觉概括是一个北京人了，这个就从住房开始。

所以住房的商品它是一个必需品，第二是身份的认同，什么时候比如说万科的分公司它的员工如果他们在武汉买了自己的住房，那么在武汉形成了习惯那么基本上会认为自己是武汉人，换句话说这个房子牵涉到人的身份的认同，这个问题就很大了。我刚才说如果买不起海鲜没有问题，但是我进城买不起房子就有着急，我们发现这样的人会越来越多。大家知道，从96年之后中国的城镇化进程加快，每年有1多点的城市化人口每年就1300多，换句话说每年有2000多万。那么换句话说来说，中国原来有一个非常庞大二元结构，这个二元结构表面上看城市在消除这种二元结构，其实没有，由于种种制度的原因，实际上是把原来的城乡二元结构变成城市内部的二元结构，而且人们的收入之间的差距很越来越大，换句话说来说是什么意思呢？城市一部分人又有钱又有房子。

赵晓：由于中国的大部分人都很穷，他不能购买国外好的产品，我们的贸易顺差就显得很大，但并不是国外的商品就不好，国外就没有值得我们去买的，不是国外好的东西很多，是因为我们大部分人买不起。这些问题人们都不会太关注，人们会把收入分配二元结构的特点最后的矛盾最集中的放在这里面，换句话说我们每年增加2000多万人进人。这里面的原因是什么呢？其实不见得的是房价太高，也不见得是开发商的身上。有一个人说了，我们要给富人建房子，后来这一句话他被批评非常的厉害，很多人处于这种义愤就骂他，其实他只讲了一个事实，因为富人有需求，作为开发商来讲是要满足需求的，所以他在这里面他说我为富人建房子，只不过是在这种二元结构下开发商简单的一种对策，换句话说来说，如果富人的房子不能得到满足，回过头来说不仅穷人要骂政府，富人也要骂政府。现在至少满足了富人的需求，富人满足了以后没有什么意见，但是穷人有意见，穷人有意见买不起房我们怎么处理？现在政府采取两个办法，第一个办法就是我们现在看到的把房价打压下来，但是打下房价能不能使得穷人买得起房子，我们做一个简单的分析，就是此路不通。原因很简单，比如说上海的房子从2万块钱降一半，穷人买得起吗？买不起。再讲一半穷人买得起吗？还是买不起。因为穷人和房价差距太大，而且房价有一定的支撑在里面，比如我到杭州的西湖去，我看到西湖旁边的有一些房子2万/平方米，我觉得房子就值2万/平方米。上有天堂下有苏杭。换句话说，如果这个房子降到一万块钱，我告诉你中国的富人一定会去抢购。

如果附加降到偏离它的价值的地步就一定会有让进入到里面操底。所以通过打压房价来让穷人买得起房子是不行的。还有一种办法就是经济适用房来满足中低收入的阶层，但是我们知道经济适用房在中国完全失败了，真正来买的还是富人来买的。北京市人的平均收入是多少呢？月收入是2000多块钱，那我们知道判断房价是不是你能够买得起一个最简单的结算就是说每平方米的房价和每个月的收入是不是等同的，如果每平方米的房价高于每个月的月薪，这个房价实际上已经高过你的购买水平了。

所以北京的经济适用房一个最大的问题就是停车位不够，经济适用房满足穷人的房子停车位不够，你们想想这是什么问题。还有就是经济适用房导致很多的腐败，再一个经济适用房可能会在北京排出黑社会来，因为经济适用房比普通的房子要便宜，如果你一个人去买，买了再卖给别人就是投机倒把。你也可以雇佣100个人在买，如果这样的话就成了组织行为了，如果你们和另外的100个人发生纠纷了，你们就会打起来。
赵晓：还有一个最关键的问题是什么呢？经济适用房因为我们穷人太多了，我刚才讲了我们城市化率是每年一个多点，换句话说每年有二千万人进城，越来越多都是农村的人进来。如果说比经济适用房的核心是政府掌握资源，然后来把这个建房分配过穷人，如果穷人一百个人里面只有一两三个穷人可以这么做，也许就可以满足。

如果一百个人里面有30个然后以后就是40个人，那么这个问题就不可能解决，除非政府不允许搞市场化，所有的房地产政府我都自己新建，这种才有回到计划经济。所以我们看到，目前我们采取的主流办法基本上都是错的，也基本上都是不能解决这个问题的，这个问题要怎么解决，我们要回到本而不是标，这个本就是什么呢？就是要改善中国的二元结构。缓解中国收入的两级分化的问题，这里面有很多的措施，比如说所得税的办法，财产税，通过这种税收的调节来缓解穷人和富人之间的收入差距，那么除了这些之外还有很多，比如说中国知道最富的是垄断机构。

除了这些之外我们看到最重要的还有几个，比如说改变教育，因为人的收入差距很大，除了我们体制性的因素之外，很大程度来自人的实力不均等，实力的不均等会导致收入的不均等，这种不均等首先是教育导致的，现在政府什么都可以不做，但是教育一定是要做的。因为这个问题已经引起了一系列的问题，除此之外还有一个问题就是农民进城，他们为什么买不起房子，其中一个原因他们只能靠出卖自己的劳动力来获得，其实他们本来还可以靠脚下曾经拥有的土地来增值来挣钱，但是我们说这种土地的增值那么拿不到，有一个学者估计因为土地增值过程中农民能够拿到的收益大概是5％到10％。剩下的是多少呢？剩下的基本上都被别人拿走了，农民首先的损失是多少呢？30万亿人民币，我们知道中国的股市才几万亿，我们在所有银行的存款总外币的存款才10几万亿，但是农民因此造成的损失是30万亿。如果他们拥有更大的收入，我想中国的二元机构不会那么严重。如果收入差距得到了改善，就像我们十六大，十六大战略任务就是我们要创造一个新的中产阶级，我觉得这句话很重要。假如说中国现在主流的消费人群不是那些又有钱又有房的富人，而是一大批的中产阶级我相信开发商一定会改变口号，他会说我会为中产阶级建房子，但是现在的问题是我们的中产阶级太少了。

所以归根到底，我们要解决的是什么问题呢？我们要解决的是一个二元结构的问题，是一个收入分配差距的问题，这个问题会影响到住房市场的消费。回过头来会影响到中国房地产业的健康发展，因此它是一个很住房发展非常密切的关系。我们要消除二元结构，缓解我们收入差距的问题，只有通过这么一个根本性的调节，我们才有可能让大部分的老百姓买得起房子，所以换句话说政府一味的打压房子是达不到目的的，我们必须回到我们根本的问题，今天由于时间的关系我今天的演讲就到这里。谢谢大家！

田野：谢谢！感谢赵晓先生的精彩发言，也希望整个房地产行业更多地关注弱势群体的居住问题。

下面即将进入此次会谈活动第二轮环节——由来自政府、学术界、金融界、媒体、开发商、专业服务商六方的代表进行交流对话。

下面有请参与六方会谈的嘉宾，让我们以热烈的掌声欢迎他们上台：

国有资产监督管理委员会研究中心宏观战略部部长赵晓；湖北日报报业集团副总编辑雷刚；武汉市房产管理局局长周茂棣；交通银行武汉分行副行长张常胜；华润置地有限公司执行董事陈凯；武汉宏宇实业董事长王道友；新宏泰地产代理有限公司总经理钟志明。

我们知道，在国际社会上也有个“六方会谈”，不过那是关于朝鲜核问题的中美韩朝俄日六方谈判，此会谈非彼会谈。主办方借用“六方会谈”这个活动称谓，我想，与其说是为了增加影响了，不如说是为了强调在宏观调控背景下探索武汉地产行业的必要性和现实性。下面，就把发言时间留给参加会谈的各位代表，让他们就地产行业的发展与提升之道发表自己的真知灼见，来一场智慧尖峰对撞的欢畅交流。

我们经常在现场谈论的时候，我都有一个想法是为什么呢？因为在论坛的过程中间要鼓励嘉宾说真话是我一贯秉承的一个习惯，我们大家用一阵掌声鼓励嘉宾一定要说真话好吗？今天场上的嘉宾有政府、学术界、金融界、媒体、开发商、专业服务。我们先请钟志明先生发言，作为房地产的代理商一方面要和老百姓打交道，另一方面要和房地产开发企业打交道，我想您观察进入到05年的时候到底发生了什么样的变化，他们有改变吗？您觉得他们的处境到底怎么样？

钟志明：感觉是很明显的。从一个开发商来讲或者是一个老百姓来讲大家知道参加今天的房交会来讲，今年的房交会是最大的一次房交会。为什么呢？第一个方面就是刚才说的今年的量也就是房地产的供应量很大，另外从我们的媒体也可以看到，从我们政府的统计部门也可以看到成交量确确实实在萎缩，在下降的，而且下降分量是比较大的。这是一个现实。

第二个一方面就是客户的购买他期望值，就是政府的宏观调控以后都希望房价是往下降的，但是事实是房子的价格还在往上涨。所以这个矛盾应该说是很难得到调和的，而且供应量有限。这是一个现实的问题。
田野：您觉得像王总他们这样的房地产开发商今年的日子不好过？

钟志明：我认为日子更好过。因为购买能力在这个地方，大家可以从2005年5月份之前买房子像买菜一样的不正常，记得我们宏观调控以后有一个发展商的朋友就说，你们代理公司的春天来了。

田野：为什么这么讲？

钟志明：因为房子难卖了，因为真正的楼盘确实要做得好的话，做出品质来，或者是适应市场的产品要由我们这样的公司来做，但是我说了一句话，真正有实力有品牌的开发商你们的机会也来了。

田野：您觉得是这样一种状况，那用很简短的语言告诉我一下，手里有钱的老板怎么办呢？

钟志明：都在观望。

发言人：今年我倒觉得和去年比差不多，原因是什么呢？很多的客户观望，我们很多的产品卖得不快，原来准备今年投放的规模今年实际设想大一倍，然后我们进行的调整，调整的话面临很得的银行资金周转的过程，但是我倒觉得很奇怪的现象，我们武汉市有多客户他没有研究市场，我和很多朋友讲一个观念，你们不买下一步肯定要后悔。原因是什么呢？今天武汉市的土地1—9月份已经超过了去年的一倍，去年是46个亿。今年到现在1—9月份已经达到90多个亿，还不包括郊区的土地。

第二个拍卖的土地当中有一个现象，郊区最便宜的是40万，最贵的是80万，如果成本达到2000，四千块钱的成本土地的成本达到两千。在武汉市的房价均价已经超过四千块钱，但是市场价3100不到，在去年有一个论坛我说一个观点，就是到3500是多长时间，我说是三年。现在看来三年决定会超过3500。如果两到三年达不到4000块钱说明这个市场不正常，那为什么呢？因为我所有的东西都做了4000块钱的均价。

田野：您一直在和很多其实房地产的老总都在准备买房的人算一笔帐，他们就是拿一笔钱观望，因为他们觉得有风险，他们不是从事这个行业的。可是对于房地产开发商来讲就必须面对严峻的时刻了。您觉得作为房地产开发企业而言，要想未来在武汉过得更好，您目前正在忙着做些什么事情？

发言人：我要告诉大家，为什么持币观望。一个就是政府出台的政策底线在哪里，是不是政策处完了还有一部分新政策出来，他在等待这个最后的出台，第二个就是看看银行的政策利息是多少，对房地产投放的资金是多少，这个是很关心的问题。第三个问题是开发商挺不挺得住，是不是有降价的可能。

田野：这个意见是更高的，他认为房地产盖起来了，不卖就不行了。

发言人：实际上土地在不断的增值，很多人不认识开发商开发了，同样一块土地他每年增值的幅度比开发赚的钱还多，现在的实际反而观望一点利润更大，一年土地增长的速度比银行五年的利息还多，那就是放在那儿可以赚更多的钱，所以这里面有独特的道理，就是房地产是一个资源型的企业，他和我们买的汽车不一样，一台汽车顶多十几万，但是土地是会增值的。

田野：那您觉得观望的期限是希望越来越短，但是目前在武汉市观望的气氛和状态您觉得还会持续多久？

发言人：我觉得今年年底有一个恢复性的增长，在明年上半年基本上观望的态度会消除掉。以以现在房地产的资产是全世界最好的资产，他们在按揭的时候投放资金当中投放最小，银行本身就是一个企业。

田野：我们先请教一下场上另外一位开发区代表华润置地陈凯先生。我觉得比较奇怪的是，您所代表的华润置地进入武汉的房地产企业是在2004年9月份。那您现在觉得后悔吗？

陈凯：没有后悔。

田野：是硬着说还是有什么理由？

陈凯：可能很多做地产的，这个是非常好的时机在中国经济高速增长的时候，基本上大的趋势没有问题。最近国家一直有一个很大的政策，可能我们没有很切身的体会到就是一个城市化。这个城市化在中国目前程度不是很高，大概40％左右。其实城市化可以解决很多问题，一个是解决土地少，农民人多耕地的问题，再一个是解决就业的问题，第三可能是解决计划生育的问题，因为在农民没事干孩子生得多，进城以后确实没时间了，第三是负担不起更多的生孩子，因为要住房。这个都是导向性的一个政策，我们虽然不是研究宏观经济的，但是我们一直在研究，只要这个政策不变，城市化的道路不变城市的人口会越来越多的，他对住房的需求一定是保持一个增长的速度。所以从大的层面上来讲是没有问题的，大家不要被成交量的减少是不是房地产的冬天到了，但是我觉得房地产宏观调控是从技术上使得房地产业更加健康，这是我基本的想法。

第二个为什么说我们不后悔这个时间来进入。实际上地产发展有一定的区域性，本地企业在本地做得比较好一点，像我们这样基本上我们是02年开始就以全球战略化进入上海等地区的，我们要进入一个新的地区如果增长好的时候，你知道拿土地是很难的。因为宏观调控有更多的机会土地参与，有更多的企业可能考虑到现金流，我是不是再过两年再发展，所以正赶上这个时候我们比较轻松拿我们认为比较好的地块，去年9月份我们在武汉拿的地，包括今年北京拿了一块地，前几天在无锡也拿了一块地，但不一定是华润置地，是华润集团。我们觉得是非常好的时机来做持续的发展。

田野：你认为时间和地点都不悲观，而且对项目发展来讲是没问题的。

陈凯：我觉得这个是可以检验企业的很好的产品。

田野：作为外来的房地产企业你要观察对手，那么本土的企业在房地产之下面对什么样的拐点，你觉得他们相较于你们全球战略推广来讲有什么问题？

陈凯：我们是02年进上海的，我觉得武汉和上海有非常有机的联系，很多人如果你愿意讲我可以讲讲武汉和上海的关系，武汉有一段时间和上海太远了，没有去比较，和深圳广州离得比较近一点，但是现在国家到上海到成都有一个高速铁路在建。我们去上海的时候拿到一个土地，面临很多的拆迁我们进去了，当时很多地方的企业说你怎么会拿这样的项目？很难做的，拆迁成本很高，有一些地段又不是很多人认可的地段，我觉得这里面是一个问题，就是我们现在进武汉一样。我觉得我们可能在外地比如在香港上市的企业，在香港做过一个地产，可能更多的经历过这样一些过程，应该说我们经历过香港的金融危机，看到过类似的替换，它在城市中心的价值，所以我们敢去做这些，看起来觉得拆迁比较难，地貌也不好，可是我们会做，我觉得从当地企业有可能是旁观者亲。

田野：你认为有时候当地的企业太了解了，可能就会把风险地位放得比较大。

陈凯：对，永远是悲观的时候，尤其是这个时候，我昨天在上海参加一个论坛也是二十一世纪报道的，他比武汉更悲观的声音都有，上海不是讨论这个问题，而是讨论还会跌多少。

你如果这个时候不抽身回来看一看，你怎么做呀。

田野：你觉得这不是整个行业没有钱赚的时候，而是具体的企业和项目还是比较乐观的。

陈凯：审慎乐观。

田野：刚才是代理商企业对他们今年日子过得怎么样，到底目前行业面临怎么样的走向和项目的运营状况做了一个介绍。下面有请张常胜先生，现在您觉得银行在整个地产开发的项目中起的作用是什么，有哪些方面的改进。

张常胜：我回答你这个问题之前我想把银行的概况和做法介绍一下。一个我们用银行做房地产行业，首先对形势有判断，我们认为近年来整个房地产业的运行是健康的，刚才赵博士说对房地产的推动是明显的，另外一个在武汉市的正确指导下我们武汉市的房地产行业现在正进入良性的持续稳健发展的阶段，所以这个时候更是我们值得大力支持的时候。我们愿意为武汉市的房地产健康发展作出我们的贡献。第三个就是我们交通银行基于上述的判断我们一直是把房地产业作为我们重点支持的行业来对待，我们现在整个房地产业的贷款很高，开发型的贷款占到20％。去年国家实行宏观调控，但是我们对武汉市判断积极的认识，我们今年整个累计投放房地产开发商还是超过20个亿，我们支持30多企业的开发项目的建设。

同时我们今年对个人购房者力度加大，我们现在个人住房贷款余额达到40个亿，所有我们今年创新在10个亿，所以从这个形势判断我们是管理上的销售市场还是现在观望也好，说等待也好，我觉得现在从我们个人住房贷款来看好象还是力度比较大的。我们交通银行今天为了使房地产审批的加快，我们今年成立了专门的销售队伍，而且我们江南江北制定两个审批中心方便老百姓买房贷款。

第三个建设我们回到主持人的问题，其实我们其实我们银行在房地产开发的前后，我们实际上扮演一个积极的关键的重要的或者是不可缺少的一个参与者的角色。为什么呢？因为刚才介绍了，我们银行在房地产项目开发的前期，我们跟开发商提供的贷款就可以提供65％的资金支持开发商建房子，我们政策扮演是一个资金供应的角色。让开发商房子销售的阶段，我们个人购房者提供住房贷款，这个时候我们扮演的是资金活跃的角色。所以说这因为有银行的参与，我们觉得整个房地产行业就进入了一种投入产出的良性循环。

田野：您刚才讲的投资数额也好，还是贷款的比例也好还是可以证明力度和态度的，但是并不等于说你投了钱还是你在房产新政之前所投的哪些钱，那么在判断哪个企业会投的时候，因为房产新政你会不会有新的变化的调整。

张常胜：因为国家银行总行也好，对房地产贷款换了一些政策。我们认为是很正常的，因为我们也有了解，武汉市好象我们有一千家房地产开发企业，真正开发量有500多家，真正赚钱的200多家。就是说我觉得作为主办部门也好，监管部门也好，发生的门槛，这个时候对我们银行是一个指导性的作用。比如说王总我们是一种比较好的开发商支持的。

田野：我觉得您如果能够正面回答一下我这个问题可能更有助于北京来的朋友和现场来的朋友了解什么样的未来发展特制是可以特别武汉的房地产业的，或者是汇报率和风险都是理想的状态。

张常胜：毕竟我们不是房地产的开发商，我们未来社会怎么发展，我们只要回顾一下从78年改革开放以来，我们中国的变化情况，借助这个城市化还是必然的趋势，我们个人进城买房的话，中产阶级这个层面应该是我们房地产开发一个重点的对象，今后我想我们房地产开发商的房子应该为我们中产阶级设计。

周茂棣：我想讲这么几个观点。第一就是国家的宏观调控对武汉市究竟有多大的影响？因为我们讲北京，讲上海都没有用。必须讲武汉，在讲国家宏观调控对武汉房地产影响以前我讲一点，就是房地产是商品，而房地产是特殊的商品，房地产这种特殊的商品受行政影响到底有多大？房地产第一是不动产，它不能够通过运输的方法来调节余缺，杭州的房子再贵你不能把杭州的房子、上海的房子搬到武汉来，锡林兰州的房子再便宜武汉人也没有占光的可能。第二房地产是生活和生产最基本的必需品。你可以熬着，你可以等着的，你可以持币带购但是你的儿子要结婚了你不得不买房子，所以你怎么等怎么熬它是你生活最必须的，他到房子要买的时候你非要买不可。

第三，房地产是一个投资风险极大，收益极大和运作周期很长的行业。也就是说，房地产一个项目成功了，也许你的儿子孙子都有饭可吃，如果一个项目失败了，你的儿子、孙子也许就还不起这个债了。虽然房地产的利润很高，我们也希望所有的开发商让利于老百姓，别把利润搞得太高了。但是我们也不希望开发商却亏本，去还不起银行的贷款利息，第一个问题完了。

第二个问题国家宏观调控是在什么样的情况下出现的呢？它的目的是要干什么呢？国家的宏观调控是针对全国范围内的，请大家注意是对全国范围内的某些增长过快，国家投资过大而做出来的重要决策，金融机构对此是拍手称快的。因为金融机构针对香港的泡沫经济，中国是不是要经历这个过程了。中国这快土地承受着经济抗争的能力是很强的，也许我们这里年纪比较大的同志都经历了困难时期，我们都熬过来了，这个房地产我们也可以熬过去，不管是谁我们都有信心熬得过去。国家是从供给和需求两个方面来调控的，可以说调控的力度是适中的，所谓供给的调控是对土地的供应，对高档商品房的供应召开公开的形式，从土地供应的方式采取一个加大对中低收入住房供应的土地供应。

第二从金融杠杆的税收和财政的方面，金融机构对开发单位来说，两次调高了贷款的利息，不让开发商过多的用贷款而提高自己对自有资金金融的运作，第二从你购买者的贷款来说，买第二套房子有地方的金融机构提出，如果是判断买第二套房子可能金融机构在贷款的税收上要提高你的利息，不让你去炒房价。
第三是提高的金融杠杆。这样保护了正常的自购自买的需求和正常的交易，对炒房要加大打击的力度。因此我们可以判断，全国的地理这么大这一服药在全国的范围内凡是对重灾区吃了这个药就起作用了。全国这么大，宏观调控下的这一服药是对全国总体范围来说的，最近上海和杭州的房价下跌了，就说明国家的宏观调控起了作用，对于武汉房价一直不高，房地产市场一直比较健康和稳定，因此我们吃了这个药主要是起预防作用的，不是起治疗作用的。（掌声）

田野：您的诊断书已经下了。

周茂棣：武汉市的收入在全国副省级里面是18位，武汉的房价在全国副省级里面是24位，因此可能房价可能还会上涨。武汉市的房地产到底运作怎么样呢？规划土地局说地价的上涨不是房价上涨的原因，我不持赞成的态度，房子和地是不可分的。他们有四个不可分，第一个是在事物上不可分。房子必须在地上生长，因此把房和地分开来不是最好的办法。如果你拥有这个地上的房屋，你必定拥有房屋在这个土地上的使用权。第二点价格上互相包含，有的地方房子的房价之所以高是因为它批出的价格比较高。有的地方的地价比较高开发上之所以敢于拿这块地是因为他的房价可以卖得比较高，所以房和地在价格上是不可分的。第三点决定地价是不是房价上涨的因素。我估计在座的决定大专以上的文化程度，中专高中以上的程度决不会听这个六方会谈。

第三点，房和地在发展上是互相影响的。地价上升也会引起房价的上涨，比如说我们要做一个武汉火车站，那么火车站周围的地价肯定要上升，它就带动周围房价包括二手房房价的上升，所以第三点就是发展是互相影响的。最后一个就是它也是互相制约的。如果说全市的老百姓一直抵制购买房子了，开发商完蛋了，土地处的批出也搞不成了，如果房地产价格无限的上涨，老百姓不去追捧，开发商也还不起这个价。

下一段房地产到底应该怎么办？第一，开发商要不要拿地，第二个问题金融机构敢不敢于贷款，第三政府的地还该不该上涨，就是三个问题。我一一说一下，还有中介要不要发展。

田野：我们观众提的问题和周局长都有关，你还要回答一下现场关注提出的问题。

周茂棣：第一开发商还该不该开发。无论是对王总还是对您来说，一旦房地产上了路你不往前走刹车是不可能的，你的自有资金，你对银行的贷款你所办的按揭，你这个钱如何去增值都是每个开发商要思考的问题。当然也有开发商刹车了的，但是我所接触的朋友里面开发商刹车的很少，无论是王总还是其他的老板，在武汉市发展还不太过瘾，要占领山东，要攻占广东，他在武汉赚不到钱还要到其他的地方去，小开发商绝对是不行的，凡是规模的大开发商一旦上了路进行了开发一定是要向前的。最近我们有一块地16万，武汉市的地产集团也拉了，也是武昌的“地王”。也就是说他一旦要进行了开发，必须循环的连续要去开发，第二老百姓现在该不该去买房子。中国的老百姓有一个追涨不追落的问题，凡是这个东西涨了要排队去买，如果是落了还要等着它更便宜，房价会不会跌这是一个今天很关键的亮点问题，我觉得房价在近一两年内下跌的可能性是比较小的。为什么呢？第一，刚才我们王总说了，今年1—9月份土地规划局，土地中心所批出的土地平均地价达到了2800多块钱，前年是1300左右，去年是2100多块钱，今年是2800多块钱。这个枯燥的数字和比例我想尽量的少说。

拿到2800/平方米的平均地价，砖瓦结构大概700、800块钱一个平米，六层楼以上的电梯是必须配的再加上消防的要求，马桶的要求，水管的要求，保暖的要求，以后没有这个节能的要求是不批准的，那么节能的要求对每个平方米的房子最少要加300块钱。玻璃是中空玻璃，两个玻璃中间要有气体，要隔热，隔音，每个平方米的玻璃要涨多少钱，墙上的外墙要加保温材料，这个平方米要多300块钱。如果你不愿意买保温的房子那就要买现在的房子了。所以无论从地价的上涨，还是绿化配套设施的上涨，还是从验收的要求来讲收入是18位，房价是24位，还有六位往前爬的空间，因此房价要涨一点，但是我们希望不要涨得太快，希望和我们工资的水平同步增长。

第三，中介组织怎么样。本地的开发商在二十一世纪金融武汉的情况下，在顺驰进入武汉的情况下像我们一些中介组织一定要挺起腰杆有志气为我们的武汉企业争光，为我们的诚信，为我们的服务，用我们快速便捷的办理让老百姓相信你们，最后一个是对金融机构说的了，金融机构有一句俗话就是你不贷款是等死，你贷款贷错了就是找死。等死是慢慢的等，但是确实你的金融资金不找到一些贷款的方向，那么你增值的所获得的利息就不能支付存款的利息，凡是项目很好的，开发商很有信用的，你们可以大胆的去贷。即使他们不行了，可以把他们的房和地拿出来卖，希望我们所有的开发商能够持续健康的发展，希望我们中介商也能够顺利的发展，希望我们的金融机构呆帐死帐更好，也希望我们老百姓买到安心的如意的房子，谢谢大家！

雷刚：我们要为整个社会服务，具体到对房地产业的发展来讲，我们是一个听众跟大家都一样，我们也是一个观众，但冷静下来之后我们是一个传播者，我们是多重关系集于一身，最终扮演一个媒介的传播者。

我想我们是四句话，第一是冷静观察。第二热情宣传。第三公正报道。第四深入分析。刚才大家听到了很多很多的声音，从赵博士，周局长、王总等等几位政府学者的开发商，中介的，金融的声音都有了，如果我们下去大家一起讨论的话，消费者、购买者还有更多方方面面的声音都会到来。媒体是所有声音的倾听者，搜集者，整理者，判断者。但是最后还是回到四句话，我们用热情的宣传，我们整个经济社会的发展，我们要冷静的分析一切发展过程当中遇到的新的矛盾，新的问题，新的任务。那么我们还要把方方面面意见拿出来排列之后我们要进行深入的比较和分析，最终以客观、公正的报道来传达出去。所以我个人来讲也是一个多重身份的一个结合者，我是媒体的一个职员，同时我也是武汉的市民，我本身也是房产的消费者。我们也是集于一身的，对于这部分来讲，我们对于多重关系集于一身来说，我想就是把责任放在第一位，就是对于媒体人来讲，社会责任始终要放在第一位来考量，因为我们和所有的市场主体来讲我们是友好的合作者，是朋友，是共生共荣的关系，对党和政府来讲我们是很好的传达解释方针政策。对于市民大众来讲，我们应该是他们的心声，他们的呼声倾听者和表达者。所以在这种观念上首先没有别的，就是把责任放在第一。从目前武汉地产的发展情况来讲，我们的媒体是处在一种健康的轨道上，第二目前的形势是一种品质提升，资源重新整合，以及向着新一轮阶段发展的时期，这是我们基本的判断。

第三个我们会从综合考虑的角度，从党和政府从开发商，从一切市场主体从所有的老百姓的角度，从最多数人关心的利益上来调整我们宣传的基调，热情地宣传武汉市经济社会的发展，热情地推动和支持武汉房地产业健康良性的发展，我们也希望和所有的市场主体一起，和所有的老百姓一起迎接我们这一个城市走向新的一天。谢谢！

田野：谢谢！我们现在抓住时间回答一下大家提出的问题，然后再来请赵博士和其他的嘉宾做总结。周局长您抓住拿起话筒，因为第一个问题就是问您的。有两个不同的朋友问了一个问题，怎么说呢？经济适用房和廉租房应该优先发展哪一个方面，第二个是经济适用房经济吗？廉租房政策好那为什么大多数的人不接受呢？

周茂棣：经济适用房和廉租房都是国家在保证上面的一个举措，我觉得应该优先发展经济适用房，因为这个是面对中低收入的，是国家予以支持的，政府予以适度的补贴，开发商适度的让利一种小户型的商品房。武汉的经济适用房规定高层的最大面积不得超过95平方米，小高层不得超过90平方米，多层住宅不得超过80平方米，它是供最需要解决的人。开发商的利润控制3％以下，因此经济适用房的价格相对于同地段的商品房来说大概要便宜300块钱到500块钱，它所解决的是绝大多数中低收入家庭的，而中低收入家庭是拿自己的收入和自己持有的货币去购买的。而廉租房是国家全额从财政和公积金的增值部分来拿钱出来购买的或者是建造的，供社会最低收入的家庭居住的。比如说是残疾人，是孤寡老人，是拿了低保两年以上的，是住房面积很低的等等。而后者是我们国家在对社会的分配不平的情况下予以的一种补充政策，社会的分配分为三种形式，第一种形式是第一次分配是我们所有的人通过所有的劳动获得的劳动报酬或者是奖金，第二种是通过财政的税收的，第三种是社会的捐赠获得的调节，而我们的廉租房是通过第二次调节来决定的。它解决的住户可能在5到10年内退不出这一个房子，或者是双目失明的，国家每拿出一个经济适用房以后，国家无疑就背上一个很重的包袱，因为廉租房在一段时间内很多的发展，很多的供应我觉得是不现实的，而经济适用房是应该的，所以优先发展经济适用房，适度发展廉租房。

田野：谢谢周局长的回答。王总这个问题一看就是业内人士提出来的。他说作为民营的本地发展商企业，他很想了解这么一个问题，第一个这种新形势下未来武汉的房地产企业他认为您给他建议该拿什么样的地？是城区的高端价格的地还是城区的低端价格的地？

王道友：我根据你的实力来地。

田野：您这个实力有没有尺度。

王道友：比如有10个亿拿城区的地，因为你可以迅速的变现和开发，如果从未来来看，假如5个亿的资金，它的增值的幅度会比城区大得多，但是他开发的周期会更长一些，原因是产生的价格会更多一些。
田野：他说我本人关注今明两年中小型开发的企业，面临的问题是银行贷款比较难，销售周期变长等等，他该怎么办？

王道友：我建立走联合开发的道路。比如我品牌和实力的公司，完全可以把资源拿出来和别人合作，品牌做上去了自己获利更大。

田野：还有一个问题是说有人认为当前的宏观调控中一系列的稳定房价抑制房价过快增长的政策造成了开发商难拿土地了资金，所以导致了房价的必然上涨，您认为呢？

王道友：今天我们赵博士在，看房地产业，首先必须从宏观上把握，比如说美国非常发达的国家，它对房地产和支柱产业中排在第三位，中国人现在目前对房地产刚才赵博士讲的，去年的话和国家是两点几，实际上超过了经济增长的20％，这个贡献远远超过了中国房地产的贡献超过美国的经济房地产的贡献。第二个就是房地产目前中国房地产的增长率去年已经达到41.8％，这样的速度每年以1％到3％的推进时候，这样的话房地产是一个很好的行业，每年大概有几千万人要用房。城市的规模每年按照4％的速度增长的话，现在130亿平方米的房子，那么到2002年达到330亿平方米的规模。所以中国的城市基本上要发展两倍半的规模，这么伟大的事业在中国来讲是前无古人后无来者的。这是一个发展趋势来讲，如果我们发展的开发商看到一个大的方向，作为红孔来讲我认为这个是正常的，因为什么呢？这种调控从国家宏观经济来讲有一个幅度，好象身体每一项指标，有一个幅度。

所以我们要看一个正常的状态，实际房价的降价很多人有看到香港降价，为什么香港降价？就是说原来公务员的住房尤其是经济适用房冲击了整个市场，因为香港的市场前面是个人购买，或者是私人购买的，原来的房价加入8000/平方米，后来降到5000元/平方米。你家里面有一千万的资产马上洗到只有500人，另外一个倒霉的是银行，因为买一千万的房子交了2000万，这样的话银行亏损300万，第三个是我们政府受损失最大，以前一千亿的土地降为500亿，最后一个是开发商，上海最大的是整个的肌体，房地产业为什么是支柱产业，因为它带动所有的发展，对整个国家的经济贡献最大。从武汉来看，我们去年销售房子160个亿，实际上武汉有800万人口，如果一个人一万块钱，就是800亿，20％用于房地产160个亿可以直接购买房地产，我们拿40个亿作为保险系数，20个亿作为装修，再拿20个亿作为一年半的利息，所以武汉的市场最保守在200个亿到250个亿，我们的市场远远不够，我们的经济大概是10几位，我们的房价是20几位。原因是第一个城市的价格没有到位，第二个是收入不高，但是和我们的全国比较来看是非常切合实际的，我为什么说房价要涨呢？中部崛起是一个必然的现象，第二个武汉是产业梳理已经到非常关键的时刻。另外钢铁产业现在加速发展现在利润仅次于宝钢，第三个就是石油化工有60万吨到80万吨都是武汉，光这一项武汉的GDP增长50％，第四个就是我们制造业。现在很多的企业在武汉的制造业当中发生了很大的变化。房地产是一个经济的晴雨表，一个是经济的价格，另外一个是经济总量的多少，它是反映整个中国经济水平的一个晴雨表。

要看到这个的发展，一定要了解武汉的房价到底是涨还是落。原有的水平高还是低，这个宏观判断才可以带来微观的判断。

田野：刚才问题就是有人认为宏观调控中间一系列稳定房价抑制房价过快增长的政策造成开发商难拿土地和资金，所以导致房价普遍上涨，他认为是这样。

王道友：世界的经济在长三角，长三角的经济在上海，全世界的力量都在上海，上海的房价和香港比怎么样，便宜5到10倍，和东京比至少便宜20到30倍。上海为什么房价这么高，因为有浙江和江苏这两个省，包括周边的地区都是经济非常发达的地区，他是世界的市场，他并不是一个国内了市场。如果武汉是全国的市场那么整个房价会飞涨，一个是经济实力另外一个是城市价值。

田野：这个问题要请教陈凯先生。第一个他说你们的房价节节攀升和政府的政策有没有关系？这种关系是什么样的？

陈凯：有关系；这个过程中间土地是不断的增值的，我们有一个小小的研究。我们觉得土地的价值某种程度上是价格守恒的，比如说政府有很多的基建投资，比如说投入100个亿修一个学校，他这个钱投到土地上以后这个钱不会消失。怎么表现呢？地上的建筑物可能会发生变化，原来可能这是一个工厂，经过政府的投入工厂会变，工业的用地变成商业用地，也许会变成住宅。也有可能原来是买房子，结果土地价格投入以后会变成一个高层建筑，最简单的就是我们觉得你原来的房价2000块钱政府投入10个亿20个亿，地下可能就起来了，所以我们判断一个土地的价格我们会从宏观的判断这个市场，这个投入肯定是政府的。

田野：刚才您在一开始了时候讲到了选择这个时间点是觉得本土的房地产企业可能会有一些迟疑，决定全国性发展战略规划和眼光的大的企业选择这个时间进入是没有问题的，那果然就有本土企业提出了疑问，那你认为像你这样的外来背景平台的企业会对未来武汉的发展带来什么？

陈凯：其实我觉得企业都是竞争的。另外可能也许会带来一些新的方法论或者是价格观，比如说我们经常认为武汉的房价市中心和郊区的房价我们觉得不合理的。为什么这么说呢？当然王总、周局长都说了。我们来武汉一年城乡结合部的房价可以卖到3000多，很多楼盘大家都知道可能大家都在做。市中心4000多比较高了，其实王总已经回答了这个问题，建立一个投诉中心，我们认为不是很合理的。不合理在哪里呢？我们认为是中心土地价值没有被释放出来，和居住的观念有关系和导向有关系，和人气也有关系。做一个简单的比较，武汉我们如果不和其他城市比我们怎么叫武汉呢？你和北京比我们有一个项目现在卖1.4万，和郊区地区的卖7千一比较有关系，上海我们在上海内换线两万块钱，可能在郊区五、六千，香港就更不用说。现在有一个项目卖到三万块钱一尺。现在在武汉没有释放出来，所以我们觉得市中心有很大投资的价值。

田野：这是对于买房者来讲，特别对买房者来说呢？

陈凯：我去年来的时候去看一个楼盘，在汉口有一个解放公园下面有很多的学校，当时我看他已经卖到四千了，可能起价三千多，我觉得我们的判断这个地方不应该是四千块钱，我带着我们销售人员说你们怎么判断这个东西。我旁边有人说这个地方可以买一套，今年已经五千多了。这个是一个很现实的问题，当然我是觉得有宏观调控有很多，可是要冷静的分析，做地产企业也是一样，并不是说宏观调控就不做了，你不做的时候就有很多人要做了，买房子也一样，现在90％以下的人认为不是买房的时机，我说你可以判断一下，如果性价比比较合理就可以买了。我个人觉得武汉的房价比较健康，一年以前90％认为上海的房价要涨，但是我们认为就不行了，所以相对用冷静的眼光看投资，看做企业，我们不能永远说别人怎么说我们怎么做。

田野：无论是周局长还是两位房地产的老总，大家给各位买房者很好的建议，说买吧，现在是很好的时机。

赵晓先生现在有一个问题要问了，他问我认为操纵房价上涨的主要原因就在于政府。国土资源部说了，房价与土地增值无关，您认为吗？我认为主要的原因就是这个，你有什么样的意见？

赵晓：我完全同意这位朋友的看法，刚才周局长讲了一个数据，不知道大家听清楚没有，如果没有听清楚我再用另一种语言翻译一下，可能就比较好懂了。武汉市的房价在前年是1000多块钱，到了去年变成2000多块钱，到了今年已经接近3000块钱，我说的是地价。如果是这个概念的话，得出这两点我想很清楚。第一点我们的土地成本构成了我们现在的房价成本中的绝大部分，超过了一半，如果我们三千多块钱以后卖四千多块钱有差距了一半。成本价应该至少到四千多块钱。我们可想而知，开发商再加上合适的利润是多少，第一个信息是在武汉市的房价中地价占了一个非常大的比重。

第二个信息就是我们可以看出来，武汉市的地价已经在武汉市来说涨得太快了，基本是两年的时间翻了一番，如果你们认为武汉市的房价，前面我们的讨论维持在非常仔细的听，我觉得基本上朋友一致的判断就是这个房价还要涨，但是在我看来已经有不合理的成本，首先是地价涨得太快，三年之内涨了百分之百，如果你说这个地价涨得不快，那么你说怎么样的速度才是快的呢？所以从这个角度来讲，切实我刚开始来武汉的时候，我感觉武汉市的房地产在议论，然后看到我们秋交会有盛况，但是到刚才的讨论我反而有一点担心了。

房地产的盛况空前，其他现再讲IT也不行了，所以从这个角度我们仍然有需要注意的地方。第三点就是我们刚才讲到了一些看法，因为我们这个论坛，我们大家的思考也是激荡各位的思考，但是不代替大家的思考，从这个角度首先我们不能假设，因为中国城市化我们的房价确实是不断的上升的。他会有一个稳中上升，但是不见得永远是上升的，否则我们没有办法解释。比如说上海现在房价已经降了30％，我们没有办法解释，北京的房价也是稳中有跌，可能从长远来看曲线是往上走的。经过一个长期的分析不能代替短期的分析，短期分析非常重要的不是供应的分析，仍然是形势的分析。

还有就是刚才因为这位朋友提到了土地，我们的土地政策将来怎么变化我们不太清楚，以中国大陆的情况和香港不太相同的，如果我们放开这种形势，如果土地不是从一千多块钱变为三千多块钱，如果我们现在仍是一千多块钱的成本，那么在这个价格上其实房价我们看到它不会有一个太大的明显变化，再加上郊区的因素，经济会保持一个非常稳定的态势，从整个中国来看，因为城市化土地更加紧张了，其实不是这样的，大家知道农民在农村需要更多的土地面积来安置他，而到城市以后他可以住在楼里，城里是一个更有规模的社会载体，也就是说进入城市以后这种聚集型的情况可以减少土地的压力。

从整体上来讲，其实中国的土地供应人和土地的矛盾由于城市化是变得逐渐的宽松的，所以从供应方面并不存在土地一直到上升的趋势，有人城镇化以后土地是不够的，其实是不对的。另外一个城市的竞争力，很多人讲城镇的竞争力讲得非常多的，说简单就是在能够提供同样的城市服务的情况，你的城市居住成本，你的土地的成本有多高，换句话说城市的房价如果上升太快，其实是城市的竞争力下降的表现。如果有一个朋友在武汉买不起房子，他就会到兰州去，这个时候很多的企业就会跑到兰州去了，你的实际工作就是生活成本的一种反映，这个地方房价很高，你的工资必然很高，工资必然很高我的企业开在这个地方我的成本也会很高，我就不愿意在这个地方开。一个工厂纷纷的搬到另外一个地方你就会看到那个城市会增长，你这个城市反而会减少的。这样同样可以缓解土地价格的上升。所以我从长期来看我们不能讲房价一定是无限的上涨，从短期来看房价还是体现了需求的。
田野：谢谢！本来我马上会在观众提问之后就可以请教赵博士的问题了，您觉得结合武汉的状况，有一些什么样的判断，结果你也是一下子就提出来，我们非常感谢！这里有一个问题要请教钟总，刚才周局长介绍了，有很多外来的全国性的策划代理公司进入到武汉的房地产中介代理服务业，本土的公司是否就会退出舞台？对这个你如何理解？

钟志明：外来的公司到武汉来应该是对本土行业的挑战，但是也是一种激励。武汉本土的就像王总很多开发商也是在本土从小做到大的所以我相信本土的营销公司也能够从小做到大，而且会在吸收外地营销公司的基础上会做得更好。

田野：充分认识风险在充满信心。我们论坛现在进行到时间用得差不多了，我想各位拿起自己的话筒，我们轮流过来，因为我们今天主要的话题是新形势下武汉地产之路，怎么样会不迷路，各位就自己的关注点简短做一个发言。

王道友：我觉得地产首先要把握国家的宏观政策，把握行业政策，把握这个发展的趋势，同时也引领市场，把市场搞透了你对思路和对手都会很好，我相信房地产是一个非常好的行业。谢谢大家！

田野：王总经常提到这是一个20、30年之内都会很棒的行业。

赵晓：希望武汉的房地产业发展更健康，希望武汉的地价涨得更加慢一点，希望武汉的老百姓买房子的时候更加轻松一点，更有微笑一点。

田野：谢谢！周局长。

周茂棣：在国家宏观经济的控制下，武汉金融机构，金融手段，法律手段行政手段团结起来为武汉市的老百姓能够安居乐业共同努力。

雷刚：所处的时间是一个充满竞争的时代，也是一个不断塑造和打造平台的时代，也是老百姓追求美好生活的时代，湖北日报报业集团愿意和大家一起前行。

张常胜：我们交通银行愿意在武汉市房地产市场的健康发展中和大家一起受益，谢谢。

陈凯：我们华润置地在这一轮中或者是将来我们首先是练好基本功，一个企业一定要做好自己的产品，做好自己的服务，这样使得自己的产品在市场中更有竞争力。我们在这里面非常有信心在武汉的市场里面把产品做好，把项目做好，我相信这也是对武汉整个地产行业的推动吧，谢谢大家。

钟志明：新宏泰公司走过10年的经历，希望各位能够在这次宏观调控的经济情况下能够借势与众多的同行和开发商风雨同舟一起前行。

田野：今天在难得的下午时光邀请方方面面的朋友来一起谈新形势下地产的发展之路，再次感谢各位来宾，我们的论坛到此结束，谢谢各位。