主持人:首届湖北（武汉）房地产发展研讨会暨湖北省房地产经济学会2005年年会

刘宗发：各位领导、各位老总、各位专家、各位朋友，为了贯彻落实十六届五中全会和全国经济工作会议精神，推动我省房地产经济又快又好的发展，由省房地产经济学会主办的、湖北日报报业集团、湖北房地产报、武汉亿房科技公司协办、湖北省房地产经济学会2005年暨首届湖北（武汉）房地产发展研讨会现在正式开始！（掌声）。我们今天的大会分两段进行，第一段年会、第二段研讨会。

我先介绍今天出席今天大会的来宾，有省人民大会的韩省长（他要出席大会，委托范秘书长）、湖北省社会科学院院长教授赵凌云同志、省社会科学院副院长教授研究员、学会的副会长刘玉堂同志、副会长、国土资源厅邹清平同志、省社会科学院经济所所长、学会常务副会长、省建设厅办公室主任、省国土资源厅、武汉市房地产管理及办公室主任……出席今天大会的还有房地产一些部门的老总，武汉新世界康居发展有限公司董事长刘光本同志、武汉市青山城市建设综合开发公司总经理王海春同志、南益置业武汉有限公司董事长、黄石华夏置业有限公司董事长夏琴鸣……出席今天大会的还有著名的专家学者，有中南财经政法大学房地产研究所所长陈柏东教授、华中师范大学房地产研究所所长邓宏乾教授、浙江大学房地产研究所所长金元欢教授、武汉理工大学陈教授、省房地产经济学会副秘书长、社科院专家叶博士、出席今天大会的还有省房地产企业及相关组织、银行金融组织代表、有关高校研究机构的学者，还有湖北电视台、湖北日报、中国房地产报、楚天金报、武汉晨报、企业导报等新闻媒体的朋友……在这里向出席今天大会的各位领导、各位老总、各位专家、各位朋友表示热烈的欢迎！（掌声）

主持人:下面进行大会的第一项，请省政府副秘书长范锐平给我们做重要的讲话：

范锐平：各位会员、各位代表、朋友们上午好！首届湖北（武汉）房地产发展研讨会湖北房地产经济学会2005年年会今天在这里召开。首先我受委托并代表省人民政府向会议的召开表示衷心地祝贺，借此机会也向与会的各位会员、代表朋友们致以亲切地问候！房地产的持续发展关系了宏观经济的稳定、关系到居民住房问题的解决、既是经济问题、也是社会问题，也一直是省委、省政府高度重视、社会各界密切关注的重大课题，今年以来关于房地产上涨幅度过快的问题，温家宝在十届人大三次会议政府工作报告中指出要抑制房地产过快上涨的势头，并作为今天房地产的问题，国务院加强宏观调控的问题，解决市场运行的突出矛盾，特别是房价上涨过快的问题，出台了关于切实稳定住房价格的通知，提出了一系列的措施和办法，因此把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到加强宏观调控切实稳定住房价格的决策部署上来，统一到树立和落实科学发展观、正确的政绩观和以人为本的行政观上来，采取有效措施、及时解决出现的各种矛盾和问题，对巩固和发展宏观调控、保持房地产市场的健康发展、促进全省国民经济和社会发展持续稳定发展重要的意义。这需要政府有关部门、房地产企业、及相关服务部门携起手来共同努力，从这个意义上讲，湖北省房地产发展暨湖北省房地产经济学会年会的召开，全国经济工作会议刚刚闭幕，稳定宏观经济政策、保持经济稳定较快增长的势头，着力解决群众最关系、最直接、最切实的问题是这次会议的主题。一直以来省委省政府根据中央的部署，编制部署规划，加快步伐，创建和谐社会。在这样一个大的宏观背景下，科学的审视湖北房地产业发展的状况、存在的问题、面临的机遇，应选择的战略和策略，促进湖北经济持续稳定快速发展，成为当前学术界、业界、管理部门共同关心和亟待解决的重大课题。

主持人:湖北省房地产经济学会发挥着政府与企业界的沟通作用，能充分发挥理论研究与指导实践的优势，希望这次会议能共谋两侧，为推动湖北房地产的发展作出我们应有的贡献。首先要从整个宏观经济的发展趋势来科学地分析和把握房地产市场和房地产业发展态势。房地产业是国民经济的重要组成部分，与百姓的生活密切相关，与宏观经济的发展相互影响，又是国民经济的重要晴雨表、因此分析我省的房地产市场就必须对整个国民经济和全省经济的发展趋势有一个全面深入地把握和了解，并且随着全球经济的加深，我们在分析时还应当进一步了解世界经济发展的趋势对房地产市场的影响。其次在转轨时期供求关系的特殊性来分析房地产市场形势和房地产业的发展态势。住房是一种特殊的商品，其价格由价值规律、供求规律，改革开放以来我国从传统的计划经济体制转向社会主义市场经济体制，市场价格的变化既有其规律可寻又有在新的体制框架内的独特性，在这样的转轨期供求关系的转变非常特殊，在不同的时期会呈现出不同的格局，这需要理论界、业界认真分析找出其规律性和特性。

其三，要从房地产市场、房地产业运作过程中的政策效应、市场效应、社会效应的互动性来分析房地产业的市场形势和房地产业的发展态势。房地产是一个链条长、受政策影响比较大的产业。从土地供给、资金筹措、居民交付到物业管理都呈现出很强的政策性和明显的地域性，每一个房地产的政策都影响着市场行为。在供求关系不稳定情况之下，局部市场行为对整个房地产市场的影响应该很大，供不应求式的炒房现象和供大于求的抛售都是不正常的。房地产市场直接牵动百姓心态，老百姓对这些方面的反映强烈。总之我们要对市场、政策、社会三个方面的效应进行综合的分析和把握，以进一步正确引导和推动房地产事业的健康发展。

湖北省房地产经济学会是我省唯一一家从事房地产业发展理论研究、政策研讨并致力于为企业服务的学会，一直充分发挥服务企业做了大量的工作。今天湖北房地产经济学会汇集各位经营代表、权威专家、群策群力、共同反思湖北房地产业的成败兴衰，启迪湖北房地产业的发展新思维，为湖北省房地产业把脉，为中部崛起加油，推动全省房地产业、健康社会持续健康稳定发展。我们希望学会越来越办越好，真正成为房地产研究的权威部门，切实为政府的决策和企业的比较服务，最后预祝首届湖北（武汉）房地产发展研讨会暨湖北省房地产经济学会2005年年会取得圆满成功，祝各位朋友事业顺利，谢谢各位！

刘宗发：范锐平秘书长为我们介绍了房地产的重要性及发展的基本态势，以今后对房地产发展很重要的要求，同时给我们学会也提出了明显的任务。我们再一次以热烈的掌声对范秘书长感谢！请学会常务副会长龚益鸣同志汇报2005年的工作情况，以及2006年的工作打算，大家欢迎！

龚益鸣：各位领导、各位会员、受湖北省房地产研究会的委托做通报。

第一历年来的主要工作。理论研究活动是学会的基本工作，学会的秘书组每季度组织部分理事召开湖北武汉市房地产发展形势研讨会，并将相关的成果向所需要的会员提供，学会的理事会参与财政部总体设计的研究，参与在武汉召开的以财政部为主办单位的各级研讨会，学会秘书组在学会领导机构的指导下和部分会员单位的建议下，决定中部崛起与湖北房地产的健康发展，房价研讨的主要课题，学会也组织了多次的研讨会对房地产政策进行了全面深入的解剖。

第二、武汉亿房网、汉网、湖北房地产报、投资时报与学会密切合作，扩大学会的影响力。

第三、学会精心筹划创办刊物，与房地产企业的专家学者、广大的购房者提供更加专业的信息交流平台，学会秘书组组织了部分专家为城市开发献策。2005年3—10月湖北省秘书组组织了到北京、上海、郑州考察当地房地产的情况，在省内对武汉、黄石、襄樊做了调研。由武汉市财政司牵头、武汉市国税局、房产局开办了武汉市房地产研讨会。

第四、完善学会管理制度，完善了学会秘书组综合管理制度，并举行季度例会制，规范了财务管理制度，设立了银行帐户、严格履行财务制度，使学会的内部管理得到加强。

以上是我们历年来所做的主要工作。成绩是在有关部门的大力支持和房地产企业的配合下取得的。同时也应该指出，由于各方面的原因，学会的工作局面还有待进一步打开。科研、特别是政策研究还有待进一步深化。对会员企业的服务还有待进一步加强。我们相信在上级主管部门的领导下，有这么多单位的会员组织的配合，湖北房地产学会的工作会不断取得新的成绩。

第二，当前，湖北房地产发展面临的形势和机遇。房地产业既是国内经济发展中的基础产业，也是重要的先导产业和支柱产业，具有产业链条长、关联度高的特点，不仅能促进经济的增长，还能有效带动相关的上游与下游产业群的发展，推动经济增长，从我国的形势来看，房地产业的近期，某些方面存在不容忽视的重大问题，我们认为这里的突出问题是我国房地产行业缺乏整体的规划和行动，这主要表现在土地资源过快流失，开发失度发展无序，特别是92、93年全国开发出上万个，相当于当时已经建设城区的总和；其二，商品房控制量都在增强，1993年房地产控制面积是五千万平方米，2000年高达九千万平方米，2003年11月已经土地了10万平方米，其三，开发过程的无序发展，开发商急功近利，这要求强行土地规划，进一步完善房地产业的法律法规，用法律手段进行规范和约束，使之朝着健康的方向发展。让房地产企业具有真正的核心竞争力，全面提升城市价值。

我们认为2006年的房地产市场会更加规范，政府宏观调控的质量会进一步加强。企业所面临的挑战更加严峻，机遇也更多。应该说品质好的、有实力的企业会越做越大，不具备竞争力、缺乏战略管制的企业很难生存下去。随着国外企业的进入，一个公平竞争的市场正在形成，所有的企业都将会站在同一个起跑线上，有管理理念、有资本运作的企业会占领更大的市场，如何深入开展房地产的理论和政策研究，搞好企业的服务也将面临一系列新的课题。

第三，房地产学会下一步的工作。从基本面来看，湖北房地产发展的政策环境是好的，并面临着前所未有的发展机遇，面临的新形势的挑战是严峻的，学会的研究工作怎样面对新的形势，需要我们深入的研究。

1、要进一步树立为政府决策服务、为湖北房地产业的快速健康发展服务，为广大会员单位服务。深刻掌握湖北房地产业的经济情况，为省市政府的决策，结合实际，为会员单位投融资做好参谋。

2、加强与政府职能部门，房地产开发企业、经营业的协作，积极寻求与政府职能部门，房地产相关组织与实际部门的广泛交流、研讨、合作，共同研究湖北房地产发展的客观规律，谋划湖北省房地产发展的新思维、促进湖北省房地产业持续快速健康发展。

3、建立更加宽广的平台。这里包括建立土地信息、价格投融资动态的数据库；建立专家咨询队伍；建立平面媒体与电视网络相结合的宣传窗口为企业搞好服务。

上面这三大任务我们已经在初步落实，我们的工作报告是否妥当请全体会员做出指点，谢谢大家！

主持人：龚益鸣同志讲得很好，我们表示感谢。下面讲大会的第三项，通过发展新会员，房地产经济学会兴旺发达，现在有100多个会员，有很多团体和个人要求加入我们学会。请我们学会的副会长、专家刘玉堂做讲话。

刘玉堂：下面宣布团体会员的名单：第一，新安房地产开发有限公司董事长、武汉恒基实业有限公司董事长江先生、黄石华夏置业有限公司董事长、荆州市房产局负责人田先生、襄樊市房产局负责人。

个人会员：湖北经济学院、湖北政策研究所荆州市建委许女士（以上人名未打）

主持人：这些会员给我们的学会增添了新生力量，我们表示欢迎，我们这个学会欢迎房地产经济研究的同志参加我们的学会。请龚益鸣同志代表学会提出学会领导成员的调整方案，大家欢迎！

龚益鸣：我们原来的会长、社会院的院长因为工作调动不便继续领导学会的领导工作，新任的会长、学会的理事会请赵凌云同志担任，他原来是中南财经政法大学的副校长，是资深的经济学家，他对湖北、武汉的经济发展有深刻的研究，作为会长我们认为能够领导学会从胜利走向胜利，从起飞走向辉煌！也请大会进行表决。

主持人：请我们的老会长因为工作的变动调回武大担任经济学领导，还担任全省级的领导，工作忙不过来，我们新任的领导赵凌云同志讲了原来是湖北中南财经政法大学的副校长调到社科院做院长，他是一个知名的经济学家，我们秘书处提议老会长担任顾问，我们的会长就请赵凌云担任会长，如果大家没有什么意见我们就鼓掌通过（掌声）。我们向老会长表示感谢、向新会长表示祝贺。大会的第五项请学会的新会长赵凌云同志讲话，大家欢迎！

赵凌云向大家鞠躬：尊敬的范锐平副秘书长、尊敬的各位领导、各位代表、各位专家、新闻界的朋友们、女士们、先生们、大家上午好！我非常容幸地当选湖北省房地产经济学会的新任会长，首先预祝首届湖北（武汉）房地产发展研讨会暨湖北省房地产经济学会2005年年会圆满成功，湖北省房地产经济学会自2004年成立以来，始终高举邓小平理论和“三个代表”重要思想的伟大旗帜，围绕社会主义市场经济体制的完善，开展房地产业的经济理论、技术理论、发展战略和政策研究。传播房地产资讯、促进湖北房地产业的协调发展。湖北省房地产经济学会积极与房地产相关组织、社会团体、学术机构、实际部门进行交流、研讨、合作，致力于打造一个房地产业开发商、房地产企业、消费者、投资者和专家学者交流的平台，开展了大量卓有成效的活动，为促进湖北房地产业可持续发展构建和谐的湖北人居环境，提升湖北人居品位做出了应有的贡献。并得到了省委、省政府的充分肯定和会员单位的一致好评。随着国民经济的持续、快速健康发展，城市化进程的加快，城镇居民消费能力的增强、消费观念的日益更新，人们对人居环境、人居质量、人居品位都提出了越来越高的要求。由此推动了房地产业的快速发展。同时地方政府需要房地产业来推动城市经济发展、银行需要房地产业来吸纳持续增长的储蓄存款、投资者需要房地产拓宽投资渠道、消费者需要房地产来改善居住条件，城市化进程加快需要房地产来满足投资需求。这些需求使我国房地产业在短短几年内得到空前的发展。房地产业在很多省市的经济发展中都处于支柱产业的地位。今年湖北房地产业也呈现了较快的发展势头。对房地产业进行深入系统的研究，为房地产业的持续快速健康发展提供理论支持和理论指导意义重大。我对湖北房地产业的发展有一个基本的判断，未来五年是我省房地产业发展的关键时期，也是房地产业研究容易出成果的时期。相对于过去五年湖北房地产业的发展将进入一个调整时期，无论是消费者、投资者、发展商、房地产业关系者。

二是房地产业的竞争更加深入，房地产业的开发商面临着成本压力、需求压力、竞争压力，将促进各个发展商新的洗牌。

三、房地产业的持续健康发展是包括政府、房地产管理者、房地产开发商、学者、专家共同学习和互动的过程，在“十一五”规划的指导下将形成良性的机制，政府对房地产业的管理手段将更加科学。

四、理论创新将更加科学。可以预见在湖北房地产业的地位、房地产业城市化、房地产与武汉的新定位、房地产企业的战略选择等方面的理论研究将成为热点、将会不断推出新的研究成果。刚才秘书长已经就如何推动武汉市房地产业的发展成果提出了明确的意见，在此我借此机会对学会的工作提出要求。

一、牢记工作、明确任务、希望大家抓住新一轮的发展契机，利用好学会这个平台，信息资源沟通共享，合作与竞争共存，与湖北省房地产经济的建设发展为己任，促进湖北省房地产业的经济发展。

二、认清形势选准方向，增强责任感，在相关组织部门和学会主管部门，通过全体会员的共同努力，努力为政府的决策咨询提供服务，为提高房地产开发的经济效益和社会效益，为消费者、投资者提供积极有效的服务。

三、开拓进取、不断创新，增强工作的紧迫感和责任感，希望会员单位和个人会员积极探索新形势下房地产学会工作的新突破，进一步发挥学会平台和桥梁助手的作用，更好地实践其宗旨，为广大的开发商、消费者、投资者一道为我省经济的快速发展贡献力量，我本人也将努力履行会长职责，做好学会的工作，为会员单位服务工作，相信在大家的共同努力下学会的明天将更加灿烂、辉煌，再一次对出席大会的各位领导、专家、新闻界的朋友表示衷心地感谢！

主持人：赵凌云秘书长对我们的工作除了充分的肯定，提出了四条要求我们将贯彻落实。下一项请学会的副会长国土资源经济总工程师邹清平同志给我们讲话，大家欢迎！

邹清平：各位领导、各位企业家们我很容幸参加这次会议。我今天感觉到这次会议有这么几件喜事，一个是研讨会的召开；第二个是年会的召开；第三个是新会长的当选。我感觉到有三喜，在2005年末、2006年初时，我们学会在国家实行宏观调控以后，房地产作为一个重点的调控行业以后学会成立了，在一年多的时间学会做了大量的工作，在各位企业家的支持下、各位专家学者的支持下取得了显著的成绩。今年会议的召开我们得到了省政府的高度重视，范秘书长也做了重要的讲话，我作为学会的副会长也说几句表达我心情的话：

我们房地产经济研究会的重点是在研究房地产与经济的关系。大家都知道房地产行业是一个新兴的行业、是一个高速发展的行业、同时也是一个高利润的产业。我们现在面对的现实是房地产的暴利时代已经结束，但是房地产行业仍然是一个高利润的产业，从国家的发展趋势来看，“十一五”期间国家还将持续稳定、规范地发展房地产行业。从我省经济发展来看，房地产仍然是我省经济发展一个重要的产业，还将继续发展为支柱产业。从今年前三个季度的全省经济发展水平来看，房地产今年以来的增长速度仍然保持在10％以上的水平。从去年国家宏观调控到今年以来，如果说国家对房地产调控的政策对东南沿海地区起到了平抑房价、规范房地产发展的重要过程，但是对于湖北地区、特别是武汉地区的房价来说我们所受到的影响和冲击并不太大。可能更相反由于国家政策的冻结、由于国家供地政策的紧张，实际上去年到今年房价在增长，前一个时期的土地数字告诉我们，武汉市房地产均价已经到了3300以上（前一、两个月的数据）比去年有所增长。房地产和经济发展、与学会的关系，应该是我们召开这次研讨会年会的重点内容。从学会的角度来讲，怎么样在现行的政策下为房地产业提供帮助，为社会经济运行提供决策的依据应该是我们这次年会和发展研讨会的重要发展方向。当然这期间我们知名学者、成功的房地产企业家将会发表自己的真知灼见。对于未来房地产的发展我们究竟应该从什么样的角度来看？这首先就是一个国家政策的问题，从目前国家政策来看，对于房地产业仍然属于长期调控的产业，并不是完全放开的产业，在这样的指导思想下，房地产业的持续健康稳定发展就是我们的目标。随着这种政策的实施，国家从银根、地根对房地产进行了调控，从土地供应政策来说，国家将调整土地的供应方式，从而促进生产方式的转变，提高集约、节约用地的比例，房地产的发展将会在相当长的时间里受到国家银根、地根的影响，这对房地产企业的发展、对社会经济的发展、对学会的生存发展有着直接的关系。如果我们的学会不能从国家的宏观调控政策、不能从当地的社会经济发展对房地产的需求、不能从房地产企业自身的发展本身找到一个结合点、一个桥梁和纽带的话，那么我们这个学会就会失去生存和发展的意义。反过来我们找到了联系的纽带、找到了结合点、找到了契机我们的学会就会兴旺发达。今天召开的这几个会（研讨会、年会）就是在积极探索最佳的结合点和纽带。我想这个会（我个人体会）开得非常有必要，在内容上、未来的发展趋势上我有一点建议：

希望这个会不仅仅是一年一度的研讨会、或者是年会。我们还要形式多样地举行一些高级论坛、峰会形势的研讨会。我希望能够参加研讨会在座的各位代表、不再是房地产企业派来的，而应该是企业里的董事长、总经理参加的峰会，只有这样学会才能有凝聚力、生命力。也只有这样房地产企业的发展才能通过学会（这个纽带）来找到政府主管部门的执行点和政府未来规划的主要发展趋势。这样我们就能很好地把学会、以及国家政策和房地产企业的发展有机地联系在一起，相辅相成，相互推动。同时企业从学会里也得到了便利，对学会的支持和发展也将会贡献更大的力量。

这次会议我希望作为一个良好的开端，能够在这一方面做一些初步的探索，我本人也乐意为大家提供方便、咨询、帮助。新的一年快到了，我们学会在总结换届提出了新的目标和任务，我相信在新任当选赵会长的领导下，在省委省政府的关心指导下将会有一个辉煌的前景，我借此机会也祝愿与会的代表在新的一年里取得良好的成绩、取得辉煌的发展！谢谢！

主持人：我们的邹会长讲得很好，一个是学会如何研究在宏观调控下持续健康稳定发展房地产业。第二个是建议我们多做一点峰会、论坛，把学会搞得更活、更有生机，我感谢邹会长为我们学会作出了贡献！下面大会的第七项有请学会的副会长、武汉新世界康居发展有限公司刘光本董事长讲话，大家欢迎！

刘光本：各位专家、各位同仁、各位领导、新闻界的朋友们！这一年来我不愿意在公开的场合发表一些看法，今年也没有打算说，我提出了要求，我的嘴巴没有遮没有拦。我们学会成立一年多来，正好伴随着房地产最艰苦的一年半，在这一年半打压声、谩骂声等交织在一起，房地产在这一年半过得非常艰难。在这一年半里有很多业内人士洗过热水澡、洗过冷水澡、也洗过不热不冷的温水澡，我们行业虽然为国家经济发展做出了巨大贡献，但是相当多的部门、相当多的人士、计划经济的思维阴魂不散，对房地产的发展起到的相当的束缚作用。在房地产业发展的过程当中，今天我们依然面临着土地供应不足、拆迁难、项目推进过程当中的协调难、融资难等等一系列的拦路虎困扰着我们。值得欣慰的是湖北省委省政府、武汉市委市政府还是明智地，在这样的情况下先后出台了两个文件：湖北省人民政府出台了保持房地产业健康发展的通知；武汉市人民政府也出台了相应的文件，在历次宏观调控中，唯独这一次没有明显的“别人害病我们吃药”。因为湖北省武汉市房地产业在这一年半里总体上保持了比较平稳的健康的发展与态势。房价上升的态势并不是过快，投资的规模增长并不是太快，就这两个问题也符合国家宏观调控的政策。

我们学会在这两个文件出台的过程当中仗义执言、用我们深入的研究、用我们学者的良知、用我们实事求是的科学态度影响了湖北省委省政府、武汉市委市政府的领导决策。但是我们下一步要往前走，道路是非常恶劣，好在今年召开的经济工作会议为我们房地产业的发展带来了新的曙光，中央经济工作会议为明年的经济发展制定的任务里条条和房地产业的发展都有关联。

第一、稳定宏观经济政策，保持经济平稳较快增长，这是增长综合国力、缓解经济社会矛盾所必要的，扩大内需是国家长期的战略方针和立足点，因此房地产业必须保持健康发展。从大势上规定了房地产业必须保持健康快速发展和国家的宏观政策相适应。

第二、新农村的建设和城市化进程的推进为房地产业的发展开拓了更加广阔的天地。

第三、自主创新和产业结构的调整迫使房地产业必须彻底改变粗放型的增长方式、必须加大淘汰落后的力度。必须创造利用先进的技术、必须把全行业的水平推向一个新的高度。

第四、建设资源节约型、环境友好型社会，房地产业必须走节约资源、降低能耗、减少污染、改善生态环境的道路，这不仅是我们自身的社会责任、同时也必将为我们行业的发展提供更加美好的外在环境。

第五、在推动东、中、西良性互动，促进区域经济协调发展中，湖北的房地产业要从数量上、质量上、经济总量上为中部崛起做出重要的贡献。在城镇化、区域经济的带来中要有所作为。

第六、在体制改革、落实科学发展观的体制保障中积极地配合帮助政府认识经济社会发展中深层次的矛盾和障碍，充分利用政府在一些重要领域和关键环节上的突破，充分利用政府公共财政体制的建设、以及金融、税收改革的成果、顺势而为、发展壮大房地产业。

第七、积极利用对外开放政策、吸引资金、吸引人才、吸引技术、吸引先进的文化、吸引科学的管理经验、提高行业的管理水平。

第八、在关心人民生活建设和谐生活中，房地产业应该大有作为，我们既是经济的行为，又是党和政府关心人民生活的重要手段，也是和谐社会的建设者、组织者、推动者、受益者。

因此只要我们把握机遇，充分利用各种有利条件，我相信我们湖北省的房地产业在新的一年里一定能够有一个好的发展势头，谢谢各位！

主持人：刘会长讲得的确是很好，我们五中全会的精神、中央经济工作会议都研究得很深，刘会长给我们提出了三个问题，我们需要研究。一个问题是如何深入的贯彻全国的经济工作会议精神，抓住机遇加快房地产发展问题，怎么把房地产做强做大、为中部崛起做出贡献；第二个问题提出了如何让房地产企业“洗热水澡”，湖北武汉的房地产和沿海不一样，我们的土地有空间、市场有空间、价位有空间；第三个怎么解决“三难”问题（征地难、办事难、融资难）我们要研究，作出回答，为省委省政府做好服务。全党以经济为中心、全党以经济建设为中心、经济就是以企业为中心、企业就是以企业家为中心、企业做大了经济就发展起来了。大会的第八项有请副会长、武汉市青山城市建设综合开发公司总经理王海春同志讲话，大家欢迎！

王海春：尊敬的各位学者、各位专家、各位朋友上午好！大会主持人要我谈一谈目前房地产在国家调控政策以后、房价新政以后下一步的走势，以及房地产企业的对策，事先也没有做准备，谈一谈自己的观点，有不对的希望大家批评。

今年国家在年初相继出台了两个“国八条”，中央和部委又发出了“八条”，成了“三个八条”，地方政府又相继出台的政策，武汉市也出台了政策，规划局、土地局、房产局、开发办等等对房地产的规范行为、税收相继出台了政策。整个对房地产产生了一定的影响。当然邹会长也说了在湖北地区、武汉地区影响不大，这次给房地产带来的震动还是不大，作为下一步房地产怎么走势，作为国家的房地产调控政策来看，今年的房地产作为调控政策（我们叫做房地新政），实际上国家从2003年下半年就开始了调控。2003年中央政府主要是对加强土地管理、控制信贷政策上做了一些调整，2004年加大了力度，同时从土地、信贷，一个是地跟、一个是银根，2005年主要是针对房地产市场的不规范行为，以及个别地区，房价增长的幅度过快，结构不合理连续出台了两个“国八条”，通过对房地产一系列的调整对全国房地产带来了一些变动，可能有一些同志说国家出台这以后，什么时候房地产调控能够结束？有人认为是在今年、有人认为是明年上半年，包括建设部也发表了言论近期不会再出台新的政策，有的同志认为房地新政大改要结束了，我个人认为国家作为房地产政策是一个长期的。作为国家既把这作为一个重要的支柱产业、重点行业，它对这方面的关注就超过了对其他行业的关注。国家将不断地会利用金融、财政、行政、法律等等手段来继续调控。所以说我们对调控政策方面不能过于乐观，原来认为国家在调控政策上是偏紧。

第二个在今年和明年、甚至今后几年从房地产市场上的竞争是回归了新的竞争。房地产企业将面临着技术洗牌。现在尽管外部的大企业、大财团大量涌入湖北房地产市场、尤其是武汉房地产市场，但是不可避免地由于调控政策对缺少土地、资金的中小企业来说应该是灾难性的。对不具备专业素质、专业能力的投机商来说仍然要面临着洗牌出局的危险。所以说在今后几年内房地产业的调整重组我个人认为不一定完全是这样，将来有一大批房地产业要垮台关闭，我个人认为不会出现这样的情况。可能会出现企业与企业之间的互利合作、土地与资金的联合、资金与品牌的联合、房地产企业将会出现弱弱互助、强强联合、在这样的合作方式下再重组房地产业。今后几年房地产企业出现大的关闭不会太大，有的企业要关闭是可能的，我们在互利合作的情况下业务重组，这是我个人的观点。

第三个，房价问题，房价仍然要保持稳步、小幅的上升趋势，在房地新政以后，房地产市场究竟是跌？作为学者、作为社会都有不同的观点，有一部分人认为房价是要跌、我个人观点是房价绝涨无疑，涨是肯定的，这里面有很多人考虑到中央的调控政策就是要房价下降。我曾经在不同的场合发表一些观点，我们有的人认为王海春是不是和中央唱反调？我从来没有，中央没有让房价下跌，只是把过高的房价增长幅度下降，调整的目的不是要降低房价，我们也不要把房地产的走势作为中央的调控政策为依据，它的目的是稳定房价、抑制房地产投资过快。房价要上涨的依据在哪里？房价市场的需求决定了房价要上涨：

1、从土地来看，土地是要上涨，前几年中央有一个部委认为土地和房地产价格的上涨没有关联，我认为土地上涨不是房地产增长的直接原因但是影响着房价。2004年我查了资料，一季度全国35个大城市有7个城市的增长幅度是超过了10％，其他城市也都是在增长；二季度也同样有8个城市超过了。我认为地价的增长也是房价增长的重要因素，当然这不是直接因素是间接因素。

2、从建材的市场，建材成本的上升，从资料现实2004年国家建材大幅度上涨，增长31.85％，从增长的测算来看，整个增长幅度对房地产的影响大概在100—150。

3、从拆迁来看，拆迁难是事实，地方政府为了解决拆迁户的困难问题为了拆迁又相继提高了拆迁补偿。去年武汉市又提高了拆迁补偿费。整个拆迁费上涨了30％—50％。

4、住宅品质的提高、科技含量的提高，当然这是社会的进步、也是政府的要求，也是人民群众的需求。可以说我们今天建的此房非彼房，住宅的品质提高了，房价不涨，那就不正常了。

5、市场需求，市场需求是大的，随着人民收入水平提高为房地产提供了收入积累，推进了发展。

第一个人民群众随着收入水平的提高，要由一个居住型向舒适型转变、以小换大、要旧换新、以差换好，逐步形成阶级性的消费结构。对市场的需求它是在扩大。

第二个城市化进程的扩大，按照国家要求城市化水平本世纪要达到75％，今后每年将有一千到一千二百万的人口进入城市，这也加大了市场需求。

第三个我们的居住水平还比较低，按照建设部的要求、国家要求，我们将在本世纪中期达到38平方，现在全国2004年达到了23.67平方，这和市场有差距，我们认为2006年的房地产是乐观的，继续看好的。

对房地产政策：第一，要继续规划房地产市场的经营行为，政府要规范市场，保证公平竞争、制定必要的游戏规则，政府不要越位、错位，少职责、少干预、房地产行业是一个新兴行业，从面世以来就每隔几年受到一次打压，只要有重大的调控房地产业首当其冲，最近有媒体认为房地产是一个暴利行业，刚才邹清平会长已经讲了房地产的暴利行业已经过去了，相对其他行业高，即使高也是从个别的企业、个别的项目来看，整个的行业水平并不高，不能单纯看一个项目，单纯看一个项目可能有20％、30％，但是是毛利，如果平均一个项目3—5年完成，平均到每年的利润来看，利润并不高，甚至低于有些行业，现在认为的暴利说法我们认为是不对的，有些媒体呼吁福建要把房地产的成本公开，我认为这样是不公平的，要公平也可以，给老百姓的消费有一个透明度我不反对，既然要公平，全世界所有的行业能不能把成本公开，为什么单指房地产业？我认为是不公平的，政府要来保护这个行业，既要当做一个重要的行业、支柱产业，不能采取极端，不能认为老百姓买不起房，房价过高就指责房地产，房价过高有多种原因，政府的原因应该是占主要的。这是我的观点。

第二，要建立完善的住宅保障体系，现在一谈到房价过高、一谈到老百姓买不起房就是老百姓的责任，政府就相近千方百计打压，我认为低收入的居民、住房难、买不起房是一个社会现象，是现实社会的一大难题，作为市场、作为房地产行业、作为商品房是无法解决大多数人购房难的问题、尤其是低收入者住房问题，既是政府已经推出了经济适用房，经济适用房目前的房价也不低，在武汉市也是在两千以上，有的地段（青山地区）在2200—2300，市中心也是2400—2500元，这样的房价、对于绝大多数低收入居民来看也只能是望房心态，所以说经济适用房解决不了老百姓住房的问题。要解决低收入问题，我认为主要问题应该是要靠住房社会保障体系、靠政府，而不是靠市场来阻挡，应该由政府采用廉租房、或者是补人头真正的经济房。现在有一个中等城市，由补砖头变成补人头，通过向低收入住房补贴来取代经济适用房，所以政府应该加大廉租房的建设。

从企业方面来说：第一个要正确认清形势、坚定信心，对这个行业看好、做好我们的贡献。第二个方面要坚持品牌经营，为社会提供合格产品。现在作为房地产来看在经营过程当中，过去靠炒概念现在不行，作为房地产的竞争将逐步演变为质量的竞争、品牌的竞争、环境的竞争、功能的竞争。所以说作为房地产商来看应该要有社会责任、按照科学发展观来统领开发思路、大力推广利用成熟先进的技术、加快住宅行业、住宅产业的发展，为老百姓多建房、建好房、多办好事、把实事做好，真正来推动行业健康发展。我要说的就是这些，谢谢！(休息五分钟)

主持人：我们今天的大会第一段是房地产经济学会的年会基本结束。现在有请社可院的副院长、学会的副会长刘玉堂会议，大家欢迎！

刘玉堂：首先有请武汉理工大学管理学会程艳霞做专题演讲，大家欢迎！

程艳霞：各位领导、各位专家、企业界的朋友和闻界的朋友大家上午好，非常高兴今天有机会和大家面对面做一个沟通和交流。房地产在中国相对传统产业还是属于一个新兴产业，但是也是一个飞速发展的产业，但是在飞速发展的前提下我们给房地产业下的定义也是“非常不成熟的产业”，刚才几位领导和老总都说了，这种不成熟在现阶段已经划了一个“逗号”，这种“逗号”是暴利时代已经结束。中国经济目前是处于转型期，转型期的中国经济许多企业在发展战略、发展模式上受到了强烈的外部环境影响。而外部环境最直接地体现在一个国家的经济发展阶段、以及经济发展模式。大家都知道中国目前如果按照经济发展阶段来界定依然是属于工业化时代，工业化时代并没有结束。但是信息经济却介入了工业经济。这就使得中国的经济在企业发展中既带有工业化时代的特征、规模化、标准化、效率化，工业化时代企业的发展战略与模式就是产品创新、技术创新，以达到规模化、标准化的基本要点。但是信息时代有一个非常显著的特征就是差异化、个性化。

中国目前的企业处于转型期，这种转型最为明显的就是营销转型。而在信息时代由于受到信息强烈的冲击，企业在关注自己的产品技术创新同时，也高度关注如何建立以客户为导向的营销思想体系，以及相应的营销战略和营销模式。有人说营销领域最重大的创新就是网络营销开始挑战传统营销，也有学者认为，按照未来信息时代强劲的发展势头，网络营销会取代传统营销，我虽然不太赞成这种观点，但是在这里我想说明的是不管大家认同不认同、不管自觉不自觉、不管你想不想，信息时代已经到了，而且介入到我们的工作、生产经营活动中。二十一世纪的企业以终端、房地产终端是我们面临的广大房地产消费者，而网络在信息时代可以说是房地产开发商控制的终端最有效的、最快捷的低成本途径之一（当然这不是唯一途径），我刚才说虽然网络营销在挑战传统营销，但是不可能取代传统营销，但是在经济与发展阶段下，以及信息经济形态下，如何将网络营销与传统营销整合。这不仅是理论界高度关注的问题，我想在座的各位老总、来自企业家的朋友们，尤其是搞营销的老总们大家已经意识到一个非常重要关键的问题。今天谈到做专题讲座，我的专题就是围绕着网络与房地产业的发展和大家做一个沟通和交流。由于时间的关系不可能深入讲解，我想围绕着网络与房地产发展的三个交点问题：

第一个是网络与房地产的影响和作用。

第二个目前武汉房地产开发商、企业网络的应用状况。

第三个房地产企业的网络营销应用状况、对策。

我就这三个问题和大家做一个粗浅的沟通和交流。

网络对房地产经济的影响和作用。这个在座的各位应该是有共识的，在信息时代，网络对房地产的影响主要体现在三个方面：

第一个互联网综合运用迅速增长，而且增长势头相当强劲。这种增长迅速的主要特征主要表现在三个方面：

1、网络媒体的影响力超过了其他媒体。统计数据，目前我国网络媒体的年增长速度高达11.9％，传统媒体增长速度是比较慢的，甚至有下降的趋势。报纸和杂志的下降趋势还不是很明显，但是有两类媒体（广播、杂志）媒体的下降非常明显，分别为7.6％、5.2％，做网络策划的营销人员大家的感觉应该是比较明显。

2、网络影响网民的消费结构和行为。统计数据，2005年网民使用互联网阅读新闻分别为79.3％、37.8％。网络对网上消费者的消费结构和消费行为的影响是非常巨大。

3、网络媒体的联系明显地增加。这里有一个统计数据来说明。网民平均每天上网时间由2001年的5.27个小时2005年的14个小时，从上面得出不管大家认同不认同，不管大家意识到了没有，事实上互联网的综合影响力在迅速增长。增长不光是对消费者、房地产商来说影响力也是在日益增长。

第二个房地产企业建立项目网站和企业网站作为营销推动的重要手段。根据我们的调查和分析，利用网络做营销推广的房地产企业数量也是增长非常迅速。但是主要集中在房地产业相对完善和相对发达的上海、北京、广州，武汉有点滞后。

第三个房地产项目投向网络的费用逐步上升，但是上升的比率滞后，应该是属于中下游水平。

网络对房地产发展的作用（或功能）主要表现在三个方面：

第一个加强了市场信息的流通。低成本、快通道的优势打破了房地产市场的区域性，房地产市场的快速流通使生产更贴近，目前从网上获取房地产信息已经成为快捷成本低廉的方式，所面对的受众、目标客户群体越高、越年轻、他从网络上获得的信息的频率就越高。

第二个形成开发商公平竞争的平台。因为网络同千家万户联系在一起，将统一区域、不同区域的开发商的产品同一时点展现在消费者面前，网民只要鼠标一点就可以把所有的信息浏览到。这样就使得开发商之间的产品差异性更为直观、全面，而且很容易获得，你想封锁这个信息都不可能了。按照这样的发展势头，将来房地产的每一宗交易都会全面的在互联网上记录下来，被消费者浏览进行综合比较，最后作出购买决策。这样一来就使得信息的流动更加透明化、商业集团的的信息封锁，在网络经济飞速发展的今天已经不成为障碍了，这样的障碍被打破了，这样就使得竞争更加公平化。为不同开发商提供了公平竞争的平台。但是有一点网络为大家提供了公平竞争的平台带来了机遇同时也带来了挑战，利用网络的能力强弱与否，直接涉及到你在产生市场上的销售业绩和企业形象。

第三个体现在它提供了公司与消费者互动的机会，互联网提供了机会是相当相当丰富的。所有垄断的资源在互联网上都可以查到，房地产业交易网站建立了庞大的数据库，提供了搜索功能，这样使得消费者在网上冲浪的过程中可以快速在信息中各取所需，我们的房地产商也可以获得采购信息和市场销售信息，所以我们说各取所需。“要购房先上网”已成为许多购房者的共识，以我自己为例，当我成为“水蓝郡”的第一期业主时感受相当明显，我还没有成为它的消费者时，就已经通过媒体了解“金地”了。这“金地”形势我个人在这里了解到的，谈到网络互动平台了解是比较深的，我买的房子时间不长，但是就是一两年的时间购房方式，影响决策行为发生了很大的变化呢？实际上还是互联网的作用。

第四个提升企业文化和打造企业形象。房地产的暴利时代已经结束了，将来打拼的就是企业品牌和企业形象，消费者最看重的还是这个企业的企业文化，我不是作为“金地”的业主，并没有在这里宣传“金地”，我们很多同事、朋友成为“金地”的业主，在这之前我为什么买这家企业，因为它的文化吸引了我，我作为一个很理性的消费者，在选择楼盘时，选择给我提供很好的居住环境的开发商时，我把企业文化是摆在第一位的，面对高端消费者对企业文化的关注越高。

既然网络对房地产企业的发展具有这么大的影响和作用。第二个问题介入到目前武汉房地产企业对网络的应用现状是怎么样的呢？从几组数据给大家简单做分析：

武汉市房地产开发企业数量1264家；

有在售项目的企业数量426家；

有企业网站的公司数量40家；

有项目网站的公司数量90家；

目前武汉市房地产企业对网络的应用状况是不太乐观的。不乐观对武汉的房地产企业带来什么样的影响呢？可能大家还没有意识到竞争的危机感，因为武汉的房地产发展势头既有经济原因也有地理的原因，很多朋友在上海和北京，看到在武汉这么便宜买到这么好的房子，就是这样区域的特征使得本地的开发商忽略对网络的应用，但是这样的紧迫感我希望大家要加强。

从目前房地产企业网络广告类型以及表现形式，网站的主要栏目、引入存在的主要问题做了分析：

网络广告主要划分为：产品广告、企业广告、企业＋产品广告

数量分别为：45家、6家、9家

广告的表现形式目前主要是体现在四类广告上：链接、静态广告、动态flash广告、强制型广告（强行弹出广告）

一个是项目概况、地理位置、项目规划、户型介绍。武汉房地产企业在做主要栏目设计时还是以企业文化在指导大家的行为。只有四家公司开设了互动性论坛项目，只有两家运用的三维动画新技术。第一个新的技术运用比较少，网络上非常直观，如果有新的技术会使得整个项目的宣传企业形象更加生动、更加活泼、更加直观，这是传统营销上做不到的，因为鼠标一点所有的展示都在上面。这是体现消费者是否成为你的目标客户。

第二个栏目设计上以顾客为导向的营销思想体现不充分，这主要体现在互动性非常差。

（PPT）金色华府、巢NEST……从我择取典型的六家公司栏目设计上来看反映了两大类型：第一个是有效企业是企业导向专项顾客导向，方便、及时、系统，尤其是与顾客互动的栏目是特别强调，而且放在显著的位置，有些企业展示的是我想告诉顾客什么信息，而不是他想了解什么样的信息。从栏目设计上体现了两个鲜明的对比。

通过对上面现状的描述我总结了，目前武汉房地产企业在网络运用上存在的主要问题有两句话：

第一个网络媒体目前还不是武汉市房地产行业的大众媒体。

第二个网络媒体的延展性和互动性没有得到充分的挖掘。

这两大问题具体细化主要体现在四个方面：

第一个网站缺乏规划，很多公司的项目网站和企业网站是合二为一的，有些企业强化了企业建设而弱化了项目建设。

第二个虽然是做网络展示但是内容运用的是楼书、报广的形势。

第三个项目信息不全面、更新不及时。

第四个缺乏有效的推广形式（尤其是域名的宣传）。域名可以是房地产企业在传统营销上与一般的商品品牌的地位是相当的，这一点从网上搜索、调研情况非常不理想。

第三个问题根据上述存在的主要问题，提出了房地产网络营销的基本对策。（由于时间的关系我不做系统的说明）：

第一个网站的建设是网络营销的前提条件，需要注意以下几个方面的问题：

第一个根据楼盘和企业项目的定位必须明确消费者需要。

第二个合理规划项目网站与企业网的建设，突出各自的特点。

第三个要利用搜索引擎多种方式实行网站的推广，网站的推广就是企业的推广。

第四个专人负责网站的日常维护与更新。

第五个必须通过各种手段来提供网站更新的效率。

第六个要加强项目网站与当地主流网络媒体的整合。（这是我特别想呼吁的一点），现在我们的网站建设不乐观，更多的网站是体现在项目网站上，相对当地主流的实力很强的主流网络媒体点击率是非常高，因为他们的主题非常鲜明，上面的信息内容是相当多。一个成功的项目网站我做了小结：

1、个性、

2、时代性（与时俱进）

3、实用（能够提供大家所需要的信息）

4、扩展（不仅是项目推广、包括项目周围的配套设施、企业文化、充分发挥网络的延展性、互动性）。

5、互动

6、服务的附加值。

一个成功的项目网站的建设在楼盘的推广与企业文化建设特别强调与地属主流网络媒体合作，我这里特别强调“地属”，房地产企业有地域特征，而房地产的消费者和地域特征是非常的明显。

项目宣传与企业宣传应该整合在一块。产品展示、楼盘展示应该结合在一块。这是关于对网站的建设提出观点。
网络广告投放的原则应该遵循：

1、投放的主体优先选择当地主流房地产门户网站是最佳选择。这必须要和企业的网站进行互动。

2、不同访问量的房地产专业网站投放应该有所区别。

3、网络广告应该随楼盘的销售阶段不同而采取不同的形式。在不同的阶段选择的模式也应该不一样。

4、将项目名称、企业名称、域名整合投放。把这三位一体的整合投放。

5、专题活动，重要的软营销形式，网络营销与传统营销最大的区别是一对一的软营销，房地产从发展到今天我们采取的营销模式是强势营销，展开一对一的互动式的软营销，软营销特别强调专题活动。专题活动有很多的类型：比如说：

1、基于企业及企业形象的专题

2、基于企业产品（楼盘）的专题

3、基于社会公益的宣传

4、纯娱乐性的专题

因为时间的关系我在这里就不能举例说明。展示（PPT）华润凤凰馆、网络抽奖顺池柏林、居民社区的征名。
最后一个问题是专题软营销要注意的特点：

专题软营销应注意的关键问题：充分考虑不同媒体、传播手段的特征，合理整合资源，以达到预期效果。

网络论坛（BBS）信息传播交流的互动平台，目前在网络论坛上存在的主要问题：

1、论坛资源稀少，不能满足需求。由于人气不足，许多网站的日访问量为零。

建议：把本企业的BBS论坛链接在专业房地产网络的论坛下。

要通过网络提供增值服务。

由于时间关系我就讲到这里，希望大家能够满意，以后希望能够有机会和大家做交流。谢谢大家！

华中师范大学房地产研究所所长邓宏乾教授做专题演讲：

邓宏乾：各位代表、各位领导上午好，我讲的题目是《宏观调控与市场走势》我想讲五个观点：

第一个观点是房地产业宏观效果的评价，过去的调控主要是集中在银根、地根，但是这两个项目是失效的，宏观调控的效果不明显，不明显导致了2005年国家出台了“国八条”。

第二个观点是“国八条”的评价，意味着2005年的宏观调控和过去发生了两个变化，2003、2004年的宏观调控主要是控制在地根、银根，某种程度上控制了供给、投资，2005年从单一的供给控制专项控制需求和控制供给并重，必须要控制需求，需求主要是控制投资需求。控制投资规模转向了控制房地产价格，这也是构建和谐社会的需求，“国八条”实施以后效果取得了。房价的增幅开始下降；房地产的投资增幅下降；商品房面积销售面积增幅开始上升；土地交易价格指数开始回升；

武汉与全国的比较：

1、房价的增幅下降比全国平均水平快，过去武汉的房价基价比较低，2003、2004增幅高，国家宏观调控以后下滑的幅度比全国要高，但是价格还是稳步上升。

2、土地交易指数从全国来看是呈反向变动，这和武汉特定的城市、土地的供给、面积是有关系的。

3、房屋的租赁指数略高为平均水平。比全国的平均水平还要高。

第三个大问题：未来房地产市场的走势：

1、房地产业将呈持续健康发展的态势。

（1）人人享有适当住房和城市化进程中的人类住区的可持续发展是全球千年目标之一；也是我国经济社会发展的目标；

（2）房地产业仍将是我国国民经济的支柱产业；

（3）城市化发展的必然要求。2004年底，我国城市化水平为41.8％，到2010年（未来五年）城市化水平要达到50％，未来五年至少有8000万农民要转移到城市。

2、价格将稳中有升

（1）从国家宏观政策分析，政府并不是要房价下跌，而是要使过快的增幅下降到适当的水平。

（2）从成本和需求来分析，也没有下降的理由。

劳动成本都在上涨，包括城市基础设施的价格都在上涨，这些要素价格的上涨必然要反映到房地产当中来，这个反映大概是半年、并且明年农副产品价格至少要涨到80％。城市居民的需求会拉动房价。

（3）从供给成本，房价有所下降。

2005年8月底商品房新开工、施工面积、竣工面积、销售面积在减少，从这样的情况来看价格也会上涨。

这里有三个认识问题需要加以澄清：

（1）如何评价房价是否合理？不仅要看本地居民的消费能力、更要看市场的供求关系，最重要的是房价是一个完全区域化的市场价格，房价不能简单地进行对比和测算平均房价。

（2）房价与居民收入的定量，即房价收入比问题，我们经常拿发达国家标准（4－6倍）来衡量，这是错误的。我们拿这个指标来衡量时把国外的指标体系已经曲解了，国外讲这个倍数是指小康水平、发达国家；第二个是拿中等收入家庭与中等价位的房价来比较，拿中等发达国家的居民收入水平来购买一套中等价位普通住房的（4－6倍）

（3）住房供应结构的调整将是重点

这里有两个人识问题：

（1）如何调整结构？是大量建经济适用住房？还是建普通住房？

（2）是通过行政手段调整？还是通过政策引导，以市场化方式来调整？社会保障住房也可以市场化，政府应当通过政策的引导房地产企业适应、符合国家未来社会经济发展目标的要求。

4、未来房地产融资工具将呈多样化，房地产融资有较大的困难。2004年房地产开发资金构成情况，开发企业自筹资金占17％，60％是来自于银行；2005年8月底开发资金，由于国家宏观调控，开发企业自有资金开始上升，到了20％左右（但是还没有到35％的水平），由于国家从金融对房地产的市场进行调控，未来房地产资金融资市场有较大的改变。我讲到这里，谢谢大家！

中南财经政法大学房地产研究所所长陈柏东：各位领导、各位先生、各位女士、很容幸到这里做一个发言，我还是为房地产专业、领域教学工作了二十多年，中南财经政法大学也是在全国最先招收房地产经营管理专业的学生和本科生、研究生的。湖北省成立房地产经济研究会在这样的一个时机，也说明了中国房地产市场的发展情况，中国的房地产业是非常年轻的，这一次主要是针对宏观调控和市场发展的定位问题，我的题目《宏观调控与房地产市场的理性思维》。

第一个是对宏观调控我们现在有一些误解。稳定部门的意见（国八条）称之为房地产的新政是不合适的，这一轮的宏观调控主要是有适应房地产类型的基础决定的。宏观调控的政策目标很清楚，标志性的东西是2003年提出的（“三个基本稳定、一个因地制宜”：总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，最关键是因地制宜）我们讲房地产市场是局部市场，不可能用统一的尺度、也不可能是统一的结果。我要解释的是，它的目标是建立有序地、可持续发展的、和谐的市场。

第二个我对中国的房地产市场充满信心。我甚至认为在最近50年、甚至20年—50年中国的房地产市场支柱产业的地位，老百姓、社会关心的程度要超过任何一个行业。刚才有一位女士讲到网络，网络它也会成为房地产领域的重要工具。为什么这样说呢？（当然有争议），刚才邓先生也提到了房地产城市化的问题，房地产判断必须要有一个大思路，千万不能从太窄的视野来考虑，中国的房地产市场到93年的时代，八十年代赵紫阳可以卖房子，80年到90年美国人跟赵紫阳出注意叫做住房私有化，为什么有93年的房地产大滑坡？为什么还有那么多的烂尾楼？路走错了，它违背了市场发展的规律、发展的顺序。那个时候的标志是集中资金盖大办公楼、办公大厦，那个时候违背了市场本身的规律。那个时候要盖工厂，工业化初期时“我们的家园、我们的房子、我们的小菜园子、正在被社会的旋风卷走，原始人有他们自己的茅棚子、欧洲人有他们的，现在的无产阶级却悬在空中”那个时候就是150年前左右当时的欧洲，年长的同志回想20世纪70年代就是悬在空间的故事。我们武汉市为什么还没有地铁？英国出现地铁是在1862年，拿外国人的房价收入比把我们的数字和别人怎么比？压根不是一回事，我们才刚刚从温饱走向小康，这样的背景，美国、欧洲、日本、南韩他们走过的路是怎么样呢？这就是工业化时期，工业化时期的主题是住宅化问题，建设也是住宅问题，我们的住宅问题是什么样的状况呢？我们定了一个指标，小康住宅标准人均35平方米，刚才有一位谈到这个世纪城市化要达到75％，按照邓先生说十年内达到50％，那需要盖多少住宅呢？160亿，2004年我们盖3.47亿，大家可以算一算这个空间，还不算因为城市发展的需要，武汉市去年卖了608万平方米，拆了357万平方米，面对这样的市场，只要我们的经济持续稳定发展，这个领域的空间是很大的。

再举例：比如说投资，98年投资是标志性的阶段。实质上要理解为政府主导向市场主导转变的标志，就是停止单位建房、终止福利分房，就是这样的标准才使得大家买房子，还没有任何一个国家，由于我们中国这样个人买房的比例这么高，美国才有60－70％，中国有90％左右，现在我们的住房就是必须是买房，买房子就必须一次性付款，这种观念已经违背的发展规律。两条腿出售并举，建设开发和经营一体，这是未来必然的趋势。所以说有这样的市场，没有理由对这样的市场持悲观的态度。

当前的宏观调控主要是老百姓比较关心，老百姓关系的问题是房价“涨还是跌”，搞不清楚的东西很多，宏观调控到底怎么做？对当前宏观调控的政策基本把握，我建议房地产老总看一看完善社会主义市场经济的决定，这比建议的级别高得多，目前主要有哪几点呢？宏观调控未来的走势这几个方面肯定是要做的，刚才有一位公司的老总说，关于“公布成本”，文章的背后我说明了几个问题：第一个是土地资源的管理，这跟老总、百姓没有关系，这就是政府的问题，不能谁当市长谁卖地、谁卖的地多、谁日子好过，把子孙后代的地全部卖光的了，这样是不对的，总应该有一个计划，你如果有50年、70年的话就只能卖1/70。以质量为中心要加强土地的用土管制，我们国家实行公有制，但是还有另外一点，中国实行的是土地用途管制。

第三个是开发过程管理，房地产特别是在建设过程当中房地产商比较难，但是建设过程当中还是不错，不像煤矿老是在出事，证明我们的技术水平提高了。

第四个是产权制度问题。产权制度是市场交易、市场活跃的基本前提。人家搞完了我们还没有起步。

第五个是信息披露问题。是不是要披露成本那是另外一回事，但是虚假信息的方面肯定是要消除的。

第六个我们现在是一个物质建设时代为主体。中国是一个大的建设工地、美国看不到建设工地、一个北京市在2002年、2003年盖的住宅超过了英国、法国、德国、丹麦、意大利、欧盟七国总和还要多。拿别人的经验来对比我们的情况是不可能的。没有哪一个国家对房地产市场没有公共政策，没有政府管制，所以供给需求和公共政策是影响房地产市场的三大基本因素。谢谢大家！

浙江大学房地产投资研究所所长金元欢教授发言：今天很高兴受湖北省房地产经济学会的邀请做有关房地产方面的介绍。前面各位专家已经阐述了很多，从浙江这边过来，我们对武汉的市场不够了解，稍微讲得微观一些，从浙江的几个楼盘来看。我的演讲题目是《思想创造财富》、《技术实现价值》。这次宏观调控之后房子都卖不动，有时候宏观面很难控制，特别是作为开发商就比较无奈。

浙江省的民营企业比较多，我们曾经也作为学者代表开发商的利益和地方政府商品多，其实宏观调控好象不是地方政府完全的意愿，更主要体现的是中央政府，地方政府更不希望楼市下跌，他们希望保持一定的增长率来繁荣经济，提升一定的GDP。我就以杭州为例，作为开发商怎么应对呢？不管怎么说总归有一部分人是要买房子的，再差的市场都有好的楼盘，再好的楼盘都有差的市场。我们要真正造一个老百姓需要的房子，我们浙江研究所从90年成立的，基本上房地产的高潮、低潮都经历了。问题是作为一个楼盘就2—3年、3—5年的周期，这个周期不行，有些开发商就死掉了，我们怎么样发觉这个时期的客户，我有这样的观念，假如市场在这样的情况之下应该怎么做？我觉得就是寻找真正的客户，把房地产的品质做上去。

第一个定位在真正的客户上。把客户找出来，客户找出来之后，对比周边还有哪些的对手。特别是这几年在浙江房子炒得特别多。过热之后就是泡沫多。

第二个就是应该挤出泡沫。我们应该相信总有1/3的客户是真正的客户。

第三个追求楼盘品质、营造适宜的人居环境、打造真正的人居住宅。

品质这一块应该实现：物有所值、建筑、景观、物业。

景观的作用：案例1：（展开解释）上海市中心的楼盘“中凯城市之光”，这不能说是逆势的，从8800卖到30000。撇开三月份之前，今年它也卖得比较火，（PPT全景展示），它的位置是在人民广场（上海的南北高架），上海当时在这里拆了很多老房子，花了30多亿，市政府是有很大的魄力，这块地拿下来也是很庆幸的，刚刚开盘时卖得也不是特别好，但是后来品质上去了。当时中心差不多有10来亩可以做绿地，是做中心公园、中心绿地，最后在中心做成了一个比较大的湖（一万平方），这个湖有地下车库，架空了，上面的覆土不能太高。后来为什么做水景？这边有联合国授奖的大绿地，这个绿地以什么样的景观为主，这个景观叫做“地景”，（PPT全景展示），上海是一个很拥挤的环境，人居环境非常糟糕，不太适合生活，适合做买卖，生活在那里压力很大，所以就想做一个比较好的景观，我当初想就做一个西湖在那边，杭州人对上海人很坏、但是上海人对杭州人很好，几乎99％的人都对杭州有着杭州情节。老外他们当时给我们做了很多现代化的，像玻璃、不锈钢等等，我当时在这个公司做顾问，相对来说有一定的发言权，但是我反对也是需要讲道理的，我觉得上海的高楼大厦太多了，人实际上不喜欢高的大厦，人的本性是喜欢原始的东西，花花草草呀，所以当初说要做什么灯塔我都否定了，做发光的东西我也觉得有光污染，如果是朝北的房子，从早到晚都有一个光对着我非常刺眼，现在的房子都是落地窗，我们还种了一些水草（PPT展示）。以中心水景为主的景观提升了市中心楼盘的价值。我觉得对武汉有应该适合，有一句话叫做“临水而居”而不是“临臭水而居”，真正让人亲近的水景并不多，这个楼盘能够卖得好，我个人觉得就是把它做出来了，我是相信品质的，任何事情就是要把品质做好，把品质做好了就可以不管泡沫不泡沫，每一个城市总有几个开发商销售得好。

案例2：杭州“春江花月”，从5000元/平方米—1.5万/平方米。（展开解释）（PPT全景展示）以前我们有一句话“从生存走向生活”，原来住的房子是生存，给你一个地方住，最早我们高校的老师住的“筒子楼”，自己的卧房又是客厅、又是接待室；现在要走向生活就是把卧房和所有的都要区分开来，怎么样在卧房接待客人，还有一句话“从户内走向户外”，户内的景观现在基本上是成熟，现在的房型、户型都已经成熟了，但是品质是有讲究的。农民的房子、农民的别墅跟我们造比较好的别墅为什么差价这么大，有些农民房子也可以造得比较好，为什么卖不出来价格？主要问题是农民的别墅、农民住房周边的景观是非常糟糕的，尽管里面设置很好，但是外面的污水横流。“春江花月”（PPT展示）让你有一种怀旧情节，这就是小时候在家门口看到的，这几年景观、环境破坏很厉害，干净的水更少，它过来以后让人感觉到有回归自然，找到怀旧情节，这对30、40岁有一定购房能力的人是比较看中这一点的。我个人认为在面市时怎么样寻找真正的目标客户、怎么样提升真正的目标客户是最要紧的，特别是开发商不是想做几年的品牌、不是想玩一把就走的，品质应该是放在第一位“从户内走向户外”，当然这也是需要政府配套的，有的政府对大环境做得好有些，一些做得一些。但是我个人觉得武汉和杭州有一些相象的地方，这里有东湖、我们那里有西湖，但是武汉的房价还不到杭州的一半。我觉得武汉还是非常有前景的。我前几天刚刚从北京回来，（奥运会实景展示），有很多的文化的底蕴在里面，对人文也是非常要紧的，假如说把开发商的楼盘在品质上提升一步，就是文化上，只有一个人心跟着你了，人就是跟着你跑，有一些开发商我不点名的，点名了以为我在吹，但是确实有一批客户跟着楼盘跑，不管你上涨到什么样的程度，都是愿意的。开发商怎么做到人跟你跑：第一步从土地、建筑、规划等等；第二步就是景观的问题；第三步就是要融合到人文的概念当中。北京这条河流的面积有一千二万平方、湖有四、五十公顷。把很多东方人文的底蕴概括进去了。
试想一下：

杭州失去西湖，杭州好就好在西湖，如果没有西湖，就好象没有漓江的桂林一样。日内瓦少了拉梦湖就不漂亮了；武汉房地产可以做一个标志性的楼盘可以打到东湖盘、水景盘，很多东西不是说出来的，是做出来的，就让人感觉差异性。每一个楼盘都有特色，但是确实有一些楼盘做得特别好。

城市形象：我曾经读大学时去了东湖，我觉得自然环境上东湖可以赛过西湖，但是我觉得东湖的人文历史文化底蕴不同，东湖相对来说对人文说比较年轻，另外一个和整个城市的经济有关系，杭州很多的钱把西湖开放的，我觉得东湖不应该卖票，票这个钱是毛毛雨，人家以为杭州的西湖是政府在帮助，其实杭州人很会算帐的，到临猗（音）去就把整个的钱都概括进去了。我觉得武汉的东湖不应该卖票，卖票的钱可以从环境里赚，土地稍微上升一点点都在里面。对城市来讲是把公园做好了，整个的城市就像一个大楼盘一样把整个城市的品质提升上去。我这几年跟房地产的时间长了，也比较商业化，并不是那么学术化，我觉得学术一定要运用到商业上才能是真正的学术，怎么样把城市做起来，我觉得就是应该学开发商，开发商就是把中心绿地做好，把老老百姓的居住环境改善了，楼价就上升了，当时提出了一个叫做“城市营销”，我觉得就是把房子销售好一点，城市环境的改善对老百姓也是有很大的帮助。今天比较匆忙，大概就是讲这些，谢谢！

主持人：谢谢金教授的精采报告，在今天的大会上，几位专家学者渊博的学识、独特的视觉使我们这次大会高潮迭起，使与会者享受到了一次精神的大餐。谢谢各位！

主持人:大会结束