双安、西直门商圈写字楼底商投资热度不减，但业界承认最新调控政策让很多投资者开始观望市场

新政下投资热潮略有消退

7月初，中关村科贸电子城的开发商将会给部分商铺的投资客户发放第三次的租金收益，一位投资人郑先生对此表示满意，“最近国家的宏观调控政策影响了整个北京楼市，受政策影响，我的几个朋友现在都是攥着手里的钱观望，毕竟一次出手百十来万对我们来说也不是小数目”，郑先生的一句话反映出大多中小投资人目前的投资心理，即国家的政策一日不明，手中的资金就不会贸然出手。

5、6月国家与北京市相继制定的稳定住房价格等有关的政策甫一出台，房地产市场顿起波澜，在众人将焦点聚集在住宅产品的同时，各类投资型商业项目受大势的影响也遭遇了京城酷暑中的“寒流”，“观望”、“持币待购”成了市场现时的流行词，曾经一度火爆的中关村核心区域的商铺投资热潮也在政策的影响之下略有消退，但是市场的投资力依然存在，观望并不等于放弃，也许更多的人最终还是会做出投资的选择，而实际上在目前的境况之下，中关村与西直门板块的优质商铺始终没有失去投资人关注的目光。

「中关村核心区」

客流量保证，成交速度减缓

经记者观察了解到，近期中关村核心区各大在售商铺的销售情况是可以保证客流量，但是成交速度有所减慢，买家就新政对市场未来影响进行咨询的人数增加，各项目几乎是同时加大了推广力度，各商铺都主打“投资回报”牌，有项目还计划走出写字楼内的销售中心，在人流量大、人群密集的家乐福等超市卖场设置小型销售咨询点，以此进一步加强买家对投资型商铺产品本身的了解，促进销售。“新政打击是买家对整个市场的期望值，在打击住宅投机的同时对商铺投资会产生一定的关联影响，投资人会从之前对投资商铺回报率进行比较，变为对未来商铺的价格是否会因住宅价格的变动而发生变化来进行观望”，成业行总经理张寒燕还表示，从长期来讲，商铺投资较住宅投资更加理性，投资型商铺的销售前景依然良好。

目前该区域整体的商业投资环境较新政出台前没有太大变化，在总体的成交量趋于平缓的前提下，中关村“电贸市场”的形象随着中关村科贸电子城、中关村e世界等追求销售IT产品品质商场的出现而有所改观，同时新中关CITYMALL商业中心有时代华纳、亚历山大等世界知名品牌店的加入以及新近推出的定位于高档休闲购物业态的1＋1大厦7000多平方米底商，预计在不久的将来会使得整个区域的商业形态由“电贸市场”向“中高档综合商业聚集区”进行转变。

销售模式差异化

就销售模式而言，中关村商圈各主流商业项目在确定统一经营的前提下，销售手段具有差异化特点。新中关的开发商北京海湾京城房地产开发有限公司董事执行副总经理王海表示，目前推出的地上四层商铺的销售模式主要是带租约销售，即先和租赁方签署租赁协议，然后再进行销售，目的是减少销售中的不确定因素，降低投资人风险。

对于统一招租，王海认为，好处是可以避免零散出租造成的互相压价，同时也可以控制好租赁的节奏，目前该项目承诺投资人的收益是前三年每年9％左右的租金回报。

中关村科贸电子城今年初推出了地产类信托产品，这种销售手段具有一定的创新性，对市场的吸引力较大，其方式就是将商铺分割成每7万元5平方米的小份销售，然后每年返还投资人8％左右的租金收益并按季度发放。中关村e世界今年3月正式开盘销售，这个项目的商业部分是6万平方米，其定位是建成中关村地区一个大型的体验式电子商品卖场，该项目的销售模式比较多样，有3年或5年包租返收益等形式，目前最高的年投资收益可以达到10％，以上项目的投资年限基本控制在最长5年，而作为海淀图书城改造工程的第三极打出的是10年包租，每年返还租金收益10％的卖点，由于10年期限过长，很多投资人对此持谨慎态度。位于中关村西区内的1＋1大厦，6月17日推出了一、二、三层共7000多平方米的底商，据项目开发商总经理王军介绍该底商将以出租为主，目前暂定的租金水平是10元/天/平方米。

分析目前该区域的投资局势，中关村科贸电子城销售代理成业行的销售总监廖鹏称，虽然受新政影响很多投资人在观望，但是整个区域的投资型商铺如果进一步提升产品品质，通过各项举措做旺正在经营商场的人气，将会逐步加强投资人的信心，他举例称，今年3月，中关村科贸电子城投入1000多万元修建西门入口，以及目前再次投入1500多万元修建临街直达商场二、三层扶梯都是在产品品质上下功夫，另外中关村e世界由于在筹备推出新一期产品，目前主打项目的形象品牌广告也是在吸引投资人关注方面下工夫。

「双安、西直门」

与CBD相比有价格优势

该商圈的特点是人气旺、市场比较成熟，业态主要以餐饮、休闲购物为主，由于新增投资型商铺供应量有限，同时相对于CBD价格上具有竞争优势，部分商铺得到投资人的认可，其中6月18日，友谊宾馆对面新推的铸城大厦6600多平方米的底商———企图同乐湾开盘，每平方米售价在18000元－35000元之间，该项目销售总监肖璐称，推出至今一个多星期已售出1000多平方米。

另外位于双安商场东的恒润中心一、二层底商租售情况比较平稳，该项目销售总监张飞介绍，一、二层底商共2000平方米左右，定位于休闲娱乐餐饮等，一层已售尽，目前在售二层商铺的均价为28000元/平方米，从整体销售情况来看其中投资比例占到70％左右，其余为自用，购买商铺的投资人可以自寻租户或在开发商的协助下寻找，如果有租户打算进驻，开发商也可以带租约销售，目前的租金水平是8元/天/平方米。

同时位于国家图书馆对面的，由奥林匹克饭店改造成的综合商业项目北京Moffice，定位于中小公司办公楼，每套房间普遍在100多平方米，推出月余销售速度比较快，受新政影响不十分明显，该项目开发商兴泰投资有限公司行政副总裁李慧琳称，继前不久一位投资人一次付款购买12套房后，目前还有实力买家计划进行整层购买，她认为该项目所在地具有的交通优势，并且同类产品供应量有限，加上价格与公司10余年写字楼招租经营的优势是吸引长线投资人的关键。另外该项目一、二层的7000多平方米的底商只租不售，李慧琳称写字楼售出后，资金压力不大的情况下不会出售底商，主要也是因为在现在大的环境影响下，目前的售价水平是远远低于这个区域此类产品实际价值的。

备受业界关注的位于大钟寺城铁站附近的大钟寺国际广场已经就商业地产的经营、建设等话题召开过两次大型论坛，北京中坤投资集团总经理焦青表示，该项目目前正在按原计划进行施工，明年10月左右将交付使用，而在此之前。

该项目一位负责人也曾表示将会考虑带租约销售的手段来推广此项目，虽然目前销售价格等细节并未公开，但有投资人表示将持续关注该项目的进展情况。

中关村西直门可分七个商圈

除中关村、西直门核心商圈外，还有当代双安、大钟寺、苏州街、中关村南大街、高粱桥斜街等商业圈

中原地产华北区总经理李文杰称，对于中关村地区的商业情况与区域消费特性中原地产将中关村主要的区域的商业中心按不同的级别分成了七块，其中第一个是西直门商业区域，商圈业态以综合批发、中高档餐饮、休闲、娱乐为主，平均租金是4－6元/天/平方米。未来西直门商业区与新街口商业区将融合，在新街口地区有40万平方米的商业在建。其次就是中关村核心商业区，以庞大的电子配套市场为主，同时即将在中关村出现一些地下大型超市和购物中心。

第三个就是当代双安商圈，定位是生产服务型和生活者服务型的综合商业功能，辐射范围在周边三到四公里左右，覆盖了中关村几乎所有的区域，租金大概是在5－8元/天/平方米。第四个是大钟寺商业区，它是以大型物流批发为主，是覆盖北京的专业市场。再一个就是苏州街的商业区，主要以餐饮和服务为主。另外可以把中关村南大街作为一个单独的商圈来看。最后一个就是高粱桥斜街的区域。

■投资者说

双安商圈人气可超过CBD

价格比CBD某些商铺低很多，投资者可先出租，后自营

一位自营西餐连锁并从事房地产投资多年的投资人梁先生在计划购买同属双安商圈的企图同乐湾商铺时称，双安商圈的消费人群购买力虽然会略低于CBD但这里的人气可以达到甚至超过CBD的水平，同时这里的商铺的价格具有很大的竞争优势，例如企图同乐湾商铺每平方米均价在18000元－35000元之间，相对于CBD某些商铺的价格要低很多，这样给投资人的利润空间较大。

同时相对于包租返利的产权式商铺和产权式酒店而言，这种出售型物业给具有充足实力的投资人的操作空间更加灵活，可以先出租几年收回部分成本后，在合适的时机考虑收回自己经营，这样还可以省去部分装修的费用。

梁先生指出CBD一些商铺售价炒得过高，导致投资人在后期出租时高昂的租金无人问津，但是如果贸然降低租金又会大大减少投资收益甚至亏本。

■项目推介

●中关村科贸中心位于北四环中路与中关村大街交会路口东南的中关村科贸中心是融商铺与5A写字楼于一体的综合性商业项目，其中，中关村科贸电子城已于去年二月正式开业，今年初推出了“地产类信托产品”的商业地产营销理念。目前类信托投资商铺已经销售过半，7月初将发放所承诺的，最早一批投资人第三季度的租金收益。

●新中关项目位于中关村核心区域黄庄，开发建设体量12万平方米，集商业、办公、公寓为一体。商铺体量4.5万平方米，目前地上三、四层在售，今年9月底10月初该项目将结构封顶，最晚明年6月底可以交付使用。该项目招商均进展顺利，其中新中关CITYMALL商业中心引入美国时代华纳国际影院、台湾亚历山大会馆等众多国际知名品牌。日前刚刚与北京市轨道交通建设管理有限公司签署了地铁10号线与4号线的交会点黄庄站5号出入口工程建设合作协议。

●北京Moffice位于海淀区中关村南大街52号，国家图书馆正门对面，该项目前身是奥林匹克饭店，由兴泰投资有限公司通过银行拍卖购得后对物业进行二次开发改造而成，定位于中小公司办公地点的精装修写字楼，共计可售房屋159套，价格在12000元/平方米－18000元/平方米，户型以100多平方米为主，最大间不到300平方米，开盘至今一个月，目前已售出20％左右，一、二层底商只租不售，租金水平待定，另外兴泰投资有限公司从事物业二次开发以及写字楼市场招商业务已经10年有余，积累大量的企业客户，在中关村周边经营或管理八个普通写字楼项目。