“十里南京路，一个老城厢”。作为与十里洋场齐名，且拥有众多知名商家的豫园老城厢，是上海商业的“发祥地”。凭借超越4000万人次的年客流量，豫园形成了一个炽热的商圈，聚集着上海滩最为古老繁华的商贸形态，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售等行业的龙头老大。百年来，孕育出了无数的商业经典。

经济的高速发展是商业兴盛和商铺走俏的前提与基础。老上海都知道，上海滩最早的商铺投资犹如买进一大把“原始股”。十年前的豫园商铺，1万元／平方米，还少人问津；十年后的今天，15万元／平方米，早已一铺难求。据统计，最早关注上海商铺的并非本土人士，却是外地客，尤以浙江人居多。

投资商铺、经营商铺是新

上海人把根留住的一种重要方式。他们中的许多人，从小商小贩起家，学历不高，家底不厚。但他们靠着吃苦耐劳，用心经营，早年在豫园觅得一铺位，现在过上了不算富足、总算知足的日子。昨日种种千辛万苦，终于换来今日的美满和幸福。正如知名经济学家尤安山所说“老板有大有小，发财致富的路径亦多种多样，但诚实、勤奋、智慧、机遇则是事业成功及持续发展必不可少的四个要素。”繁荣的城市商业，正因为这些商业族群，才有了鲜活感和层次感。他们在努力寻找自我突破的同时，也在不经意间打造出了一个阶层，一个充满活力和激情的创富阶层。

杨先平不能等、靠、要，只有靠自己

四十多岁的杨先平祖籍湖北孝感。17岁时就开始在大别山里当兵，“当时就是个不安分的人”。如果说大别山的当兵经历给了他山一般的坚毅个性，那么血液里不安分的因子则是他闯荡上海滩、在福佑老街安身立命，立脚扎根的动因。

杨先平来上海那一年正值冬天。千做万做蚀本生意不做，他第一笔生意却差点弄了个倾家荡产。初来乍到的杨先平在完全不了解市场需求的情况下，竟贸然用全部本钱进了一批黑色的老太太围巾。生意跟着季节走总没错吧，杨先平心里想。谁知道市场跟他开了个大玩笑。这批款式老土、颜色暗淡的围巾完全没有销路，这一笔就赔掉了650元。揣着剩下的几百元，杨先平不愿服输，又进了一批款式新潮的围巾，这一次销路大旺，几次补货，不仅填补了亏损还小有盈余。市场给杨先平上了深刻的第一课。

从一开始摆摊做围巾生意，到后来做饰品，最后做袜子生意，杨先平总结下来：围巾季节性太强，饰品容易落伍滞销，只有袜子属于一年四季必需品，利薄但细水长流。

现在的杨先平已经有房有铺了。1987年－1997年这10年来，守着马路摊位，每天风里来雨里去。杨先平回忆起当年：人挤人挤着做生意的城隍庙老街上，只摆得开一个长55厘米、宽30厘米的小摊，上面只能放几样东西，每个摊位壁垒分明，稍有越界就会引发一场争吵。“小吵天天有，大吵三六九”。所以1997年拆迁的时候，杨先平毫不犹豫地买下了福佑商厦底层的一个商铺。“有个自己的商铺，心才定了”。

他说，许多在老城厢里做了多年生意的业主在等待中错失了良机，以至于后来不得不花费更高的成本回到这个他们已经做熟的市场中来。1998年杨先平在河南南路上买了房子安下了家，并享受到了“蓝印户口”政策。他感慨万千，真是“九九归一”，搬了九次家，最后一次才搬进属于自己的家。

指点江山上海市商业网点管理办公室主任浦祖健———

豫园商圈历史悠久，有深厚的历史文化底蕴，独享城隍庙、古园林、九曲桥、湖心厅、荷花池等名胜，形成商旅结合的特色，做到了以旅兴商、以商促旅。1994年9月豫园旅游商城一期改扩建工程———大型仿明清建筑新商业楼宇群落成，商业规模比原有的扩大了3倍，成为上海最大的旅游购物中心之一，商业经营以特色见长：黄金首饰、珠宝玉器、书画古玩、本帮菜肴、风味小吃、旅游商品、传统小商品等。豫园作为成熟的商圈，人流多、客流也多，商家好做生意，但是租金高、好铺难找，开发项目地价也贵；作为旅游商业，特色商品好销、餐饮好做，风味小吃更好，但是客流量的时段性、季节性较强，存在白天多、晚上少，节假日多、平时少，旅游旺季多、淡季少的现象。

目前，豫园商圈传统小商品市场与黄金首饰商场的规模偏大，略有过剩，特色小商品市场正在培育，应有商机；环境整治见效，秩序井然，停车还有些难，建个停车库也是个机会；如能形成一个全国风味小吃城、民俗风情休闲区、建一个仿明清建筑的五星级宾馆应是不错的，可能选址有点难。

要想加入豫园商圈，不能求规模，只能找特色，既要满足旅游消费者，希望他们走过路过不错过，又能面对目标消费者，为购买你的商品远道而来。

豫园街道个体劳动者联合党支部书记冯锦莱对商机这样理解———

豫园商圈是淘小商品的最佳地方。商圈不是现在形成的，是上海开埠以来历史造就的，其地理位置无法代替。现在经营商铺难度系数比以前大，但机会永远有，做得好照样发财。

荒岛工作室资深分析师王洪波———

目前豫园商圈内的商铺一层售价基本上在12万－15万元／平方米之间，二楼商铺售价为7万－8万元／平方米之间，三楼的销售单价也能达到4万－5万／平方米之多。投资机遇：（1）旅游地产定位。旅游纪念品几乎是最暴利的产品，豫园商城去年净利润增长44％，带有本地特色的旅游地产不失为优良的投资机遇。（2）文化底蕴优势。附和豫园商圈的文化底蕴，投资相应的经营模式是豫园投资的又一机遇。

经营城隍布庄的上海敏瀚

房地产咨询有限公司总经理何干———

商铺投资，成熟的商圈及良好的地段，永远是投资者及商家的首要选择。现在的豫园商圈，聚集着众多商家，但其经营业态基本雷同。城隍布庄的市场定位切入了老庙商圈的市场空白点，目前整个老庙商圈无专业面料批发市场，而已成形的董家渡面料市场又面临拆迁，加之城隍布庄的市场运作公司专程前往全国面料基地浙江柯桥大力招商，所以商铺还没售完，商家即已入驻。

从采购员到小老板

说起翁安明的故事还真有几分传奇色彩。1987年，翁安明作为采购员去广西南宁开五金交流会，路经上海转车，早上5：00到，要到晚上9：00才有车。一天无事的老翁闲逛时遇到了数年前就来上海做生意的老乡，老乡热情招待翁安明一起吃中饭，讲起做生意一年可净剩8000元，老翁动了心。快是“万元户”了，这可比自己在厂里一年总共只有一千多元的工资强多了。老翁回家后当机立断马上辞职，带着东拼西凑的4300元来到上海。在老乡的帮忙打点下，他办好营业执照，租好房子，在福佑老街的马路上支起了摊头。

一开始什么都不懂的老翁向老乡取经，跟着他一起做袜子生意。老乡带着他一起进货，货物两人对半分。丈二和尚摸不到头脑的老翁对做生意根本是一头雾水。结果，老乡的摊子市口好，袜子卖得飞快。可怜老翁两个月下来钱没赚到还赔了2000元。房租，水电费，管理费，天天都要钱，老翁痛定思痛开始转变思路做起了“粘纸”和“洋泡泡”的生意。

粘纸本小利厚，销路又好。当时孩子们的童年里，“粘纸”上的明星照片是课间女孩子们讨论的焦点，谁的粘纸最多最漂亮，一定是小朋友中最受欢迎的伙伴。开窍了的老翁还在国庆期间去人民广场卖“洋泡泡”，几分钱的进价，吹起来一元钱两元钱的卖出去。那几天老翁白天看着摊子生意，晚上带着老婆孩子去人民广场去卖气球，晚上6点出门，10点归家，卖了3天，赚了300元钱。举着五彩斑斓的气球，数着花花绿绿的钞票，老翁第一次感到做生意的成就和快乐。

慢慢摸到门道的翁安明第二年开始转做服装辅料的生意，当时上海的羊毛衫享誉全国，柳林路是上海最大的服装生产地。于是老翁一周五天天天都要去柳林路“报到”，每天都是一大包一大包的出货，销路好跑的量大，这一年老翁实现了一年净赚8000元的梦想，掘到了自己人生中的第一桶金。现在的翁安明，除了拥有属于自己的40多万元的小商铺，还创办了上海朝君贸易有限公司，每年营业额在180万元以上。

选铺指南

1．光线要好，门面的亮度要强一点；2．最好选择在拐弯角的商铺，这样的商铺可以有两个门面；

3．商铺的位置最好处在路面往右拐的方向。据观察和统计，在豫园商圈，人群的流向往右拐的多，这是人在随意游览时习惯性的方向；

4．商铺所在的街道越窄越好，这样人群容易集中；

5．商铺不能开在死角处，游客一看到前面没什么商铺可逛，一般掉头就走了。

生意解码

老城厢的生意，一是做得专，不能像个杂货铺似的样样俱全，结果是什么都卖不好。二是要廉，只有价廉才能吸引前来淘便宜货的顾客。

生意小贴士

30万元在老城厢开个袜子批发铺店铺：2．5个平方米，年租金约5万元货品仓库：40平方米，每月租金2000元流动资金：约20万元利润率：零售20％－80％，批发10％－30％