新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。

　　　　3月30日下午，北京万景房地产开发有限责任公司、北京天润创新科技投资有限公司总经理徐广宇先生和销售经理李晓双先生做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对硅谷亮城 (论坛 像册)项目的各种问题。

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　　以下为现场实录：

　　硅谷亮城大盘把守上地南大门

　　主持人：各位新浪网友大家下午好！今天我们请到了硅谷亮城的总经理徐广宇先生、销售总监李晓双先生，我们共同了解一下硅谷亮城的具体情况。这是一个新盘，大家对于上地这个区域就给予很大的希望，中关村区域已经没有太多的土地可以开发，我们把更多的关注热点点转移到了上地的区域。

　　上地区域目前出来的项目慢慢地多了起来，尤其是今年，我们知道硅谷亮城这个项目在中关村往北，把守上地的南大门，我们想知道，作为一个大型的商务综合性的项目，项目具体的情况，这究竟是一个什么样的楼盘。

　　徐广宇：这个楼盘是一个综合性的楼盘，分为两大功能区。一个功能区是商业，我们规划了一个购物中心，一个大型的区域性的购物中心。总面积为7万平方米。这个购物中心和现在我们市场上接触比较多的商业地产不一样，目前市场上是以小街铺和小商铺为主，是开发底商，销售形式是以商铺出售这种形式来做的。

　　硅谷亮城不是，从一开始就被定位为区域购物中心，实际上它是一个真正意义上的Shopping Mall的概念，从规模上讲7万平方米是最适宜的区域商业规模，我们之所以做7万，也是经过了比较长期的摸索、调研，得出这么一个结论，是经过了跟北京市若干家商务机构包括北京市商委，北京市比较知名的大型商场的经营者，包括燕莎等等，再加上我们对上地区域未来商业的前景预测，我们把购物中心的规模定位在7万。实际上它是集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的Shopping Mall的概念。

　　再一部分功能就是写字楼。整个的写字楼规模为19万平方米，写字楼的特点是多栋低密度，一共有15栋，面积大小不等，从3千到2万，一共有15栋楼。

　　这是简单说我们这个项目基本的规模和定位。

　　7万平方米商业带热区域

　　主持人：商业是想统一经营，还是要出售？

　　徐广宇：目前既然定位为大型的购物中心，作为开发商，我们不是大型的零售商，也不是经营商业的经营机构，我们肯定是出租。在我们的视野里面，有多少家可以有资格来经营这种大型购物中心的商家，我们事先做了若干的定位。我们经过调查之后，最终目标锁定在几家，我们认为目前在国内、北京具备运营大型购物中心的商业集团为数不多，寥寥几家而已。经过前期的搜索、谈判，最终和北京华联集团已经签约，所有的商业全部交给华联来经营。

　　主持人：上地这个地方消费很不方便，比如找一个像样的超市就很难，在上地口上的超市利客隆已经很大了。很多的消费人群是进入中关村的家乐福等等消费，如果在那个区域有一个大型的商业的话，对于整个区域带来便利，客户甚至会波及到更往北的地区。

　　徐广宇：超市只是满足人的最基本需要的购物场所。实际上人的消费需求是多层次的，一个超市来讲，仅仅是我们购物中心的一个业态而已，我们整个是7万平米的购物中心，超市不过是占到1.8万平米，超市、百货、餐饮、休闲、娱乐，包括影院，包括专卖店，包括各种专业的卖场，整个涵盖在7万平米里面。

　　主持人：是由华联来招商吗？

　　徐广宇：由华联。

　　主持人：是交给他们了，产权由你们来持有？

　　徐广宇：是我们出租给它。我们之所以选择华联，华联这个购物集团主要做商业，下属有两家上市公司，一家是华联综合超市，一家是华联百货，综超是走超市，百货是走百货，公司叫做华联商厦，做百货的，这两大业态经过多年的锤炼已经形成非常成熟的业态，目前它在北京有安贞华联、广安门华联、望京华联、石景山华联，业态非常成熟，包括餐饮、娱乐、精品店，并与若干的品牌商家已经形成了一个整体，把现成的团体再重新组合一下，再上一个台阶。

　　上地区域的消费需求、消费能力很大，我们跟海淀区地方税务局有过接触，税务局在我们的项目里买了一栋楼，海淀区的个调税居全国之首，远远大于朝阳，朝阳应该是聚集了相当的外资企业，人均的生活水平比较高，但是还不如海淀的上地。上地聚集了大量的高科技企业，知识化、年轻化、时尚化的一群人，消费的需求旺盛。

　　主持人：如果这样一个大型的购物中心在上地出现，我觉得对区域的住宅等产品的价格，以及未来的区域整体环境会有一个很大的提高。很多人看到这条消息，会跑到上地去买房的。

　　徐广宇：我们硅谷亮城本身是一个以写字楼为主的，为什么在写字楼之外规划了一个大型的购物中心，就是我们要聚人气，由于购物中心的存在，我们的项目的知名度会跟若干人发生关系，那么它的知名度就会被打开，名气就会提高，整个项目就会更好。

　　低密度写字楼创造生态新概念

　　主持人：除了关注你们的商业外，很多人还很关心硅谷亮城的写字楼，其实在上地这个区域，区域中大部分写字楼是为高科技服务的，作为一个低密度的写字楼，在规划设计时赋予写字楼硬件的服务程度能有多高，科技含金量如何？

　　徐广宇：所谓说高科技，高科技这个词现在用得比较滥，动不动什么都是高科技，物理学的声光电影等等都算高科技了，其实这一条谈不上。从我们做建筑产品来讲，我觉得别一提高科技就怎么样了，没有必要。我们的项目宗旨是以人为本，贴近人的需求，人的需求是什么，决定我们的产品设计。硅谷亮城是“双生态”的办公条件。

　　第一个生态是产业环境，硅谷亮城位于中关村高科技产业园区，高科技企业比较集中的地区——上地，它本身已经形成了一个良性的产业环境。我们所谓的第一个生态，是指这个产业链，我们是处在一个很好的产业环境当中。这个产业环境当中已经有若干个行业，围绕着高科技服务，有这些链条在，就产业环境在，我们就会有市场。

　　第二个生态就是写字楼物业健康、自然，是指传统意义上的生态环境。硅谷亮城的容积率只有1.9，非常低，最高建筑只有7层，大面积的绿地。同时在通风、采光等方面下了很大的功夫。可以看做是可以自由呼吸的结构。比如现在我们所在的这个办公室，窗户只可以开这么小，换风量很有限，每个办公室有很多人，呼吸不到新鲜空气，就根本谈不上自然、生态。但硅谷亮城可以让写字楼的空间大面积地接触到外面新鲜的空气。

　　而且项目周边的自然环境非常好，可以做到“推窗览山”，这在北京其他写字楼物业中是很少有的。我们的项目是绿化隔离带低密度的产品，因此整个项目都处在绿地当中，处于生态非常好的区域。

　　高科技产品，无非人的需求，办公上的需求要的是舒适性、快捷性、提高办公效率，要通过交通、通讯情况，这些都是最基本的情况。

　　主持人：做这样的产品，必须要考虑到很多年以后市场的发展需求。

　　李晓双：最起码十年之内我们应该不会落后。

　　徐广宇：刚才也讲到了项目的位置，是在上地的南大门，在上地最贴近中关村区域的位置，从地铁13号线上地站到硅谷亮城只有800米，我们的项目叫做“上地中的上第”，第一个地是上地的地，第二个地是宅第的第，说硅谷亮城是上地区域内的腹地。

　　并且我们还提出另一个口号叫做“公园里的工园”。所谓“公园里的公园”，第一个是公园的园，第二个是工作区的园，是公园里的工作园区的概念，我们的大环境非常好，同时我们项目内的环境也做得很好。

　　硅谷亮城代表上地商务产品升级版

　　主持人：现在中关村区域可以开发的用地不是很多了，中关村往北移恐怕势在必行，但上地区域写字楼产品给人感觉整体形象不高，我们很希望上地有一个出类拔萃的产品代表上地区域。你如何看待上地区域的商务建筑产品？我们很希望知道，你们在定位的时候，感觉上地区域会有什么样的客户是你们所能接受的？

　　徐广宇：上地已经经过十多年的开发了，它没有像中关村西区这样很高档的写字楼。我们在上地转一圈，觉得它很朴实，它的街区非常有特点，整个楼都不高，一般都是10层以下的楼，10层以上的楼少。非常有秩序的，因为它是一个新规划的区域，我们在里面逛的感觉非常好。

　　主持人：比较舒适。

　　徐广宇：对，空间没有给人更多的压迫感。但区域内的产品确实是有点旧，但是我们这个产品的出现，套用刘翔那句话“我能”，我能使上地区域整个产品提高上去，我把它附属的设施，把人除了工作以外的需求全部体现出来。

　　我们的客户是什么，虽然说身处上地，虽然在中关村的核心区、高科技企业区，我们的产品定位并不仅仅局限于高科技企业，目前我们项目还没有开盘，只是做前期的市场调研。在预定过程中我们也接受了大部分预定，目前像北京移动、海淀区国税局、清华室内环境设计所、华联等，它们都是整栋购买，他们都是什么样的企业呢？移动是提供通讯类服务的，服务类企业，它是服务于上地的企业的，它之所以进住上地，是看好了上地的市场。海淀区国税局规划两个报税大厅，为所有的企业服务，因为他们认为区域的企业数量增长很快，怎么样才能更好地为企业服务，他们看重上地区域企业的发展潜力，所以要把服务机构设进来。

　　再看北京华联，它为什么来？华联在做市场调查的时候，有一套模式完备、严格的规范要求，经过方方面面的考量之后，他们认为上地区域可以满足未来的发展要求。其他的企业，我们感觉是“得亮城者，得硅谷”，想在中国的硅谷有所作为，想在中关村想在上地有所作为，进住硅谷，进入以后，你的企业各方面都会有所提升，得到帮助。我们有一个口号叫“得亮城者，得硅谷”。硅谷亮城是企业发展的新起点，我们是当作作品来运作。

　　主持人：今年上地其他的写字楼陆续也会出来，抛开原来的自用型为主的产品不说，现在越来越多的商业行为进入在写字楼市场中，像硅谷亮城这样的产品出来，会带动其他的楼盘，改变区域整体环境的东西吗？有很大的提升吗？

　　徐广宇：肯定会有所提升，上地经过了十几年的开发，初期集合了上至国务院、下到北京市再到海淀区，打造了中关村高科技园区，前期实创公司进行一级开发，当时就有很多的其他企业投入了，您刚才说中关村有北移的趋势，应该是现在进行时，它正在北移。

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