品牌经营降低产权式酒店投资风险

　　主持人：刚才听你说，整个项目组合里还有酒店式公寓，在我印象里去年这类产品特别火，很多市场上的报道说北京的酒店将供不应求，尤其是到2008前后，瑞安国际中心酒店的定位和配置情况怎么？

　　张翔：产权式酒店进入北京不是很长，南方的城市像这样的投资模式很流行，一个酒店，通过大家购买产权，分得收益。

　　像我们的酒店定位于四星没有问题，现在准备再往上申报，把五星拿下来。这是一个经营状况非常被看好的酒店，通过销售酒店每套房屋的产权来分给客户，我们定期地分得一些红利给客户，这样就使客户脱离了单纯我买一套住宅、写字楼投资，而是直接跟酒店挂钩的，通过买这套房子，作为一个酒店整体来经营，比一般的住宅和写字楼回报率更高一些。

　　主持人：这样可以保证品质，毕竟有品牌的服务公司负责经营。

　　张翔：是的，瑞安国际中心有品牌的酒店服务公司，我们聘用北京金

　　主持人：酒店的情况怎么样？

　　张翔：十里河的区域比较特殊，有很多外来的经商人士，人口流动性非常大，酒店业发展比较火爆，我们周边有6、7家四星级酒店，2家五星级酒店，包括长安戴斯等等，在这样的情况下，酒店的入住率在70%左右，四星级的价格在1000元左右/天，五星级达到1500-2000元/天。

　　主持人：还有什么额外的东西给客户？

　　张翔：如果客户在我们这里购买一套酒店，我们不但给客户定期分红，还会给客户每年15天免费入住时间，可以免费享受你购买房间档次的酒店，可以享受到贵宾卡，贵宾卡在酒店里消费是不高于8.8折的。

　　主持人：酒店一套的面积有多少？

　　张翔：新浪很多网友也经常出去住饭店，饭店的标准件套内面积在24-27平方米，我们建筑面积是在50平米左右，套内是30多平米。面积稍微要大一些，把酒店的品质做出来，我们在房间上比其他酒店标准间要大一些。

　　主持人：最大的面积是多少？

　　张翔：80多平米、90多平米。

　　主持人：按照现在的价格，比如一套50平米的多少钱？

　　张翔：50平米左右的卖到68万左右，我们是按套卖的。

　　主持人：是按照商业项目来贷款的吧？是40%？使用权还是50年的？

　　张翔：对。从项目立项开始就是商业立项，很多是商住两用的，在您办理执照时都是优于商住楼的。

　　主持人：比如说我投资了酒店，你有回收期吗？

　　张翔：北京京强房地产开发有限公司在开发瑞安国际中心时是把它作为酒店进行经营的，是需要长期拿到酒店的经营权，在这样的基础上，是短期的把产权卖给客户，五年到十年就进行一次收购，如果当时的价格客户能接受的话，我们很希望再把客户的房子买回来，酒店的利润应该是比房子单套卖出去多得多，而且是五十年的使用权，利润是相当丰厚的。

　　主持人：五年以后十年以后出的价格是市场价还是购买价格？

　　张翔：现在为了保证客户利益，我们定了一个保底回购的计划。就是五年时提出回购，我们肯定是回购的，在现有

　　6000平方米临街商铺填补区域高档消费需求

　　主持人：商业的面积有多少？

　　张翔：商业是在大厦的1、2层，临大羊坊路很近，商业只有两层，卖得比较好，大型的餐饮已经签约了。

　　主持人：能告诉我们吗？

　　张翔：不方便透露，有签了600多平米的，有签了400多平米的。底商一共就6000平米，包括一些小业主都想买，我们一间的面积是117平米，作为底商来讲面积不算多，投资起来比较灵活，117平米不到400万元，投资这样的客户很多。相对来说比较小的客户分走了一部分面积，现在可售的面积应该是在3000平米左右。

　　主持人：当时定位每个铺位的业态是什么？

　　张翔：瑞安国际中心里面有酒店和写字楼，楼上是这两部分，我们在底商这部分不可能做低档次的商业，我们会挑选客户，你经营的必须是一些品牌店，如果不是品牌店，在这里经营你也不能实现租金的价值，可能承受不起。

　　筛选出一部分优良的品牌客户，商业定位为国际品牌街，很多高端的商品都可以在这买到，方便周边的高档公寓和几个大型的商务区人士来消费。

　　主持人：商业的价格是多少？

　　张翔：1、2层的均价是在2万6左右，这是1、2层连卖的，一层单卖的话是3万2-3万3、二层是2万2-2万3。

　　主持人：什么时候入住？

　　张翔：应该是今年下半年入住。

　　主持人：周边写字楼和底商的租赁基本情况。

　　张翔：写字楼3.3-3.5元，一层是9元左右，二层是6元左右。这里写字楼的底商已经基本上被租出去了。比较大的银河国际写字楼、胜龙大厦、现代汽车大厦，周边的写字楼氛围还是比较好的，只不过没有大型商务楼来凝聚，没有进行大型的推广。

　　主持人：很多人对这个区域不是很了解，富力再往南的区域商务商业状况都不是很了解，这个区域的前景怎么样？

　　张翔：在没有开发富力城时，对双井这个地理位置不是很清楚，认为很偏了，富力城起来以后，就觉得是高档住宅区了，也就几年的时间。CBD和东北三环可开发的土地比较少了，物业的价值也是很高的，很多的开发商都在关注东南三环区位。东三环沿线的发展形势都是非常良好的。现在是到双井，可能过不了两年就会发展到京津塘高速公路了。

　　主持人：CBD有不少写字楼，CBD往南的写字楼也有不少，压力还是很大的。你在销售时有没有感觉到？

　　张翔：首先我们的产品和其他产品有差异化，周边也有一些写字楼，这些写字楼它的开发商都是自持物业的，进行产权销售的项目还是比较少，富力那有一个写字楼，只有我们两家可以销售带产权的办公项目。

　　其次是面积非常灵活，50平米、100平米、200平米、300平米、500平米，你可以任意分割它，这样给客户投资的压力不是很大。

　　主持人：在你们那边办公的客户里面，主要还是东边的客户比较多？亦庄那边呢？

　　张翔：亦庄对于我们这个地区也很重要，我们所处的地区是亦庄和国贸的中心点，亦庄现在有很多大型的企业进驻，130多家的500强企业，在亦庄单纯的高档写字楼没有，因为那边都是大型的产业基地，我们是在亦庄和国贸之间的位置上做了写字楼，需要到国贸办公和亦庄办公，你可以做一个中心点。两边距离都不是很远。

　　主持人：你们是两家比较大的国企强强联手做成的，不知道开发商的情况如何？

　　张翔：一个是强强锁业集团，是温州的企业，是中国最大的锁类集团之一。还有就是南洋汽摩集团，大家都知道南洋摩托车就是这个厂子生产的，这两家公司资金实力是很雄厚的，强强集团每年的销售额都在50亿左右，不光在中国，而且在外国的很多地区也设立了销售机构。北京京强房地产开发有限公司为中国强强集团于2003年投资成立的。

　　主持人：东南区域有这样高档的写字楼或者叫做综合体项目，原来都是在三大区域，现在是跳出三大区域，在各个区域发展。其实东南区域是未来发展的热点，值得大家重点关注。谢谢张先生，如果网友想了解瑞安国际中心的信息的话，可以浏览新浪房产的相关信息。谢谢.

　　张翔：谢谢。

　　本次聊天结束

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