新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。

　　5月19日上午，北京军凯房地产开发有限公司总经理于宗靖先生做客新浪“新盘全接触”，详细给网友介绍了北京国际玩具城 (论坛 像册)的情况。

　　主持人：各位新浪网友大家上午好！今天来到我们房产嘉宾聊天室做客的是北京国际玩具城总经理于宗靖先生。于总今天来到新浪房产嘉宾聊天室，主要和大家谈一谈北京国际玩具城。

　　在谈到北京国际玩具城之前，先说一件事情，2006年5月8日至10日在中国国际贸易中心展览大厅举行“2006年北京国际玩具及幼教用品展览会暨第八届全国玩具及儿童用品博览会”。北京国际玩具城作为参展单位，首次在此次展会上亮相，即引起了广大业内人士的广泛关注。北京国际玩具城为什么没有作为地产商，参加国贸的房展？而北京玩具城的项目基本情况又是怎样的？

　　于宗靖：我们这个项目实际上是按照商业项目来运作的，并不是一个真正和我们普遍大家认知的一些房地产项目一样，我们是完全按照一个运作商场、商城的经营角度来开发项目。再加上我们准确的市场定位，主题比较鲜明，因为叫做北京国际玩具城，可以看得出来业态，我们参加这样一个专业玩具展会，对项目运作有非常大的好处。

　　说到项目本身，距天安门往南仅4.5公里，距离木樨园桥向东600米处，木樨园地区北京人都知道，或者是做批发行业的朋友们更清楚。

　　木樨园区域号称北京的第五大商圈，同时也是北京的第一批发商圈，有这样一个美誉。在这个区域，有30几个规模非常大的批发市场，商业氛围浓厚。而我们的项目建筑面积在约3万平方米，总投资超过2个亿。

　　我们从外观设计角度讲，我们聘请了国内外著名的设计院，有澳洲的迪森设计师事务所，有中国的中科院的北京院，中科建设设计院北京院，有北京建筑设计公司，项目整个的外立面看上去沉稳、大气，充满现代质感，而且比较能够体现出商业的鲜明的特点。

　　为了把这个项目做的更好，我们特聘请了国内非常知名的一些策划公司和商业顾问公司，从市场调研、定位开始，直到对我们建筑内部的交通路线、布局等等一系列的事情都做了比较好的规划。

　　目前，按照商业经营需求我们分割出来有1000个左右的铺子，主力的铺位集中在10米-30米之间，铺位的面积还是比较小的，但是我们也考虑到了商家各式各样的需求，我们在铺位划小的同时，我们又方便了铺位的合并，就是说一个商家需要一个比较大的空间，我们可以把3个、5个，甚至10个的空间合并起来，方便各式各样的商客入驻。

　　主持人：刚才于总提到木樨园商圈在北京甚至全国都是一个非常出名的批发集散的平台，为什么我们当初要选择在这个商圈内进行投资？

　　于宗靖：市场都是形成的，实际上目前来看，尤其是以批发业态为主的，甚至超出了整个批发业态，其他的业态在内，也都有这样的情况。就是集聚效应，我们大家都非常清楚，像北京也出现了方庄食街这样的餐饮一条街，虽然它不是一个批发业态，但是它的生意仍然是很火爆的，因为有了成行成市的集聚效应。

　　作为批发业态的商城，我们肯定要选择具有这种商业氛围和经营业态的地方来投资，所以我们当时也是第一目标就是把北京国际玩具城项目的选址就放在了木樨园、大红门的区域内，应该说我们还是如愿以偿，能够在商圈里面占据一个比较有利的位置，像我们的位置，紧临着三环，对面就是赵公口的公共客运站，辐射三北（华北、东北、西北）地区，尤其是以华北为主，甚至辐射到山东、河南的人，坐长途客运车就可以到达我这里。无论从区域内的情况还是从交通的情况，我们能选择这样一个位置，都是非常满意的，同时我觉得对于下一步的运营也是非常有利的。

　　主持人：听了您的介绍，您对于木樨园商圈未来的发展期望还是很高的。

　　于宗靖：是的。

　　主持人：您觉得未来北京的各大商圈未来发展会是什么趋势？尤其是木樨园这一块。

　　于宗靖：木樨园自古以来就是一个商圈，很多年以前，南北客商歇马泊车的地方，原来的北京城比较小，它是位于京郊的位置，但是现在已经成为北京比较繁华的地方。

　　由于我们做北京国际玩具城这样一个项目，所以我们对于木樨园这个地区也做了大量的调研，应该说从目前的地区，它的经营状况来看，每个商城的经营状况都是非常好的，实际上有很多的数字可以说明一些问题。

　　木樨园区域大概有30几个大型的服装、鞋帽等批发市场，每年的交易额大约400个亿，它的辐射区域是三北地区。我们做了大量的市场调查，每个商城的运营状况都是非常好。

　　实际上市场永远是追逐利益的，当然目前大家的生意都很好的时候，相信有更多的人来这里投资，也会有更多的人来这里进货，它会形成一个良性循环，包括我本人在内，对木樨园这个地区还是充满信心的，应该说北京也确实形成了这样一些集散地，比如说十里河，那里就是建材、陶瓷，像木樨园，服装、百货、鞋帽还包括玩具，它是轻工业类产品的集散地，我们对木樨园还是充满信心的，从我们的调研数字来看，它历年的销售额以及经营状况是逐年上升的。

　　当然目前也出现了更多的、更好的商城，比如说百荣世贸商城 (论坛 像册 样板间)，像航母级的、巨无霸的商城也出现了，层次也在不断提高。大家以前的认识是认为木樨园是中低档，随着百荣世贸，随着天雅商城的出现，一些品牌的商品入驻，如七匹狼等服装都先后入住在这里了，作为北方地区的总部，作为总的代理商、总部，都会在这里驻足，我们对这个区域是非常看好的。

　　主持人：刚才您说的未来发展趋势是非常好的，目前大家觉得木樨园主要以服装批发为主，北京国际玩具城在这里出现以后，会对它有什么影响呢？

　　于宗靖：应该说北京国际玩具城，我们定位为这样的项目，应该说还有一些小故事。当初我们拿这个项目的时间是比较早的，最初我们也请了很多的专家、顾问公司，包括我们自己在内，也做了大量的调研，在一些数据的基础上我们也想准备给商城做一个明确的定位，当时有很多的提议，提议最多的是服装、窗帘、布艺、鞋帽，当时还有说宠物经济，因为现在宠物很多，几乎家家都有小狗。还有台湾朋友提出，台湾有这样的业态，叫做主妇生活馆，有点像百安居的感觉，这个业态在台湾的经营状况非常好，能不能拿到大陆来做这个事情，需要考证。

　　当时就这个定位而言，我们做了很多的讨论，甚至争论，最终我们是受一个犹太人做生意的启发，做了这个市场定位。我从来没有和犹太人打过交道，没有这样的朋友。犹太人只做两种人的生意，一种是做妇女的生意，一种是做儿童的生意，受这个观点的启发，当时我们定义就是把它做为北京国际玩具城，做玩具的业态。

　　做玩具的业态，它绝不简单地受犹太人的启发，我们在做的过程中有这样一个理念，就是说差异化的定位，这种错位的经营，对于我们来说是更有利的。

　　虽然在整个商圈内有集聚效应，应该说家家生意都不错，但是同时也面临着激烈的竞争，那么商家在一起显然就要竞争。

　　作为我们这样一个新兴的商城的出现，难免会遇到各式各样的困难和来自于市场上的竞争。我们想只有我们的业态足够独特，我们的个性足够鲜明，才能够让我们更加具有吸引眼球的效应，更加地具有市场号召力，基于这样的认识，我们定位成玩具城。

　　最主要的因素是我们看到了整个玩具市场，我们看到整个玩具市场流通领域出现的一些问题。我们把这个行业做了很多年的研究。目前来讲，中国是世界上最大的玩具生产商，也是最大的玩具出口商，差不多80%的玩具是来源于中国的，只要我去国外看到的好的玩具一看全是中国制造。

　　当然，定位为玩具城还有最主要的因素那就是我们看到了整个玩具市场，我们看到整个玩具市场流通领域出现的一些问题。我们把这个行业做了很多年深入的研究。目前来讲，中国是世界上最大的玩具生产商，也是最大的玩具出口商，差不多80%的玩具是来源于中国的，只要我去国外看到的好的玩具一看全是中国制造。

　　在中国玩具生产地主要集中5省1市，沿海的地区：广东、福建、浙江、江苏、山东、上海等等，主要集中在这样地区，导致了南方的营销网络还是建立非常完善，而且主要以做外贸为主，国外出定单、国外出设计来中国进行生产加工。

　　而在北方玩具市场就缺少这样一个流通的网络，不健全。北方的人长途跋涉，很高的成本到广东拿货，才能让北方的成人、儿童享受到玩具的乐趣。说明这样一个问题，整个中国玩具的流通网络是不太健全的。我们刚好觉得这是一个市场空档，对于商人来说很重要，就把它定义为这样一个业态。

　　主持人：这和我们宣传的一样，要把北京国际玩具城定位为中国北方玩具集散的一个平台。

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