王飞(中论金通律师事务所合伙人 律师)：

　　我把自己的题目讲完再说你派的题目。我主要讲三个因素：

　　第一，伪写字楼对于真写字楼的冲击问题。为什么会有那么大量的所谓商务公寓在这个市场上作为写字楼的替代产品？很多发展商问这个擦边球可以不可以打，他们一定会做。这种以较低成本进入市场的伪写字楼对于真写字楼的冲击影响是很大的。因为大量的市场需求都是由中小型企业提供的，而中小型企业没有一个实力支撑真正的写字楼的资金，这也是为什么在CBD、中央电视台周边公寓卖的比较好的原因。我相信随着市场不断地调整，刚才有一位讲随着小的企业不断的发展，每次搬家都是扩充，随着需求的增加，会变成一个高端客户。我们都不要太着急，可能过几年别人又走了中国走的这条路。

　　第二，零卖与整售。我做这么多年房地产方面的律师，我发现中国人真的是一个人是条龙，一群是条虫。大家集体决策的意识非常差，我最近研究美国人写的开会的罗伯特规则，是因为美国大量的非政府组织机构会开会。我们的业主委员会非常不讲规则，所以一旦有小业主按照自己的意思开会，大家叫风马牛不相及，没有太大的交点，导致很多问题得不到解决，无法做出对物业的决策。从而导致在维持品质上没有合适的资金来源，大家都不出钱，都眼看着品质一天一天降下去，这是现在转型期的一个问题，这是零卖的一个劣势。

　　而整卖的优势在哪里呢？很多投资者是投资型的才去整买，投资者往往是带着管理者进来。有投资有管理导致物业价值的不断攀升，这是非常重要的一点。比如CBD的银泰中心有几个大业主，凯月集团是我们的大客户，物业管理公约改的30个，非常体现美国人的合作精神和法律意识，这是整卖的一个市场优势。

　　第三，很多写字楼在市场拓展到一定程度的时候，有一个大客户的按需定制与自主研发产品上法律风险平衡问题。我认识一个保险公司老总对这个问题非常头疼，他讲如果我很早的定下房地产写字楼项目，地段非常好，投资潜力非常好，让他按照我的要求建这个楼，发展商十有八九达不到我建筑的品质。但是我在比较晚的时点卖，可能导致我的投资回报无法实现。这个问题是比较普遍的问题。

　　我刚才讲的三点因素在什么时间点上由谁去判断都会影响到具体写字楼项目的价值，这是毫无疑问的。

　　我现在代理几个大型机构，包括一些政府机构的内城，在二环以内购置的写字楼，包括自用一部分，出租一部分这种性质。他们在选择项目的时候，首先考虑是地理因素更多一些，有一定地缘性。其次现在整体在资金方面的问题，大机构对价格的敏感性不是很强，不太敏感价格。关心的是作为投资者能否在一些比较关键的环节，比如说设计上是否能够达到预期设定的环保或者节能上的要求，现在越来越多的企业提出这样的要求。还有政策的影响上。比如说最近两三年之内受到奥运因素的影响，导致很多内城的地产项目是有持币待购者。这些政策性的因素作为投资者很关心，能不能在现有的法律框架下得到问题，除了法律问题还有发展商公关因素。

　　刚才你的问题也是要结合具体情况见仁见智的问题。我讲完了，谢谢！

　　吴京辉(《中国不动产》执行主编)：

　　刚才王律师谈到大企业，我想问一下陈军先生，您是北京浙江企业商会副会长，您感觉在投资这一块中小企业会选择内城这些物业吗？他们在选择的时候自己的心态是什么样的？是以租为主，还是有投资的因素在里面？

　　陈军(北京浙江企业商会副会长)：

　　我基本上每期都看《不动产杂志》，我觉得里面有的文章很有深度。今天很高兴和大家有一个沟通交流的平台和机会，我是北京浙江企业商会副会长，大家都知道浙商公司，大家讲到北京内城商务价值判断，内城这两个字大家陈述了很多，我就不讲了。

　　我讲新城，也是我3月份亲身体会在做的事情，内蒙古一个地方特别重视浙商，再三邀请之下由我带队去他们那里考察，接待规格相当好，第一站考察规划区，对整个城市规划做的很好，很大气，在规划的模型上面人要在玻璃罩上看。一个商业区域的划分，或者一个大型市场在城市当中的地位(位置)能够决定城市能否发展起来很重要的因素。

　　这个市只有三四十万人，但是他要在最近一年扩展到100多万人。我就问他，你五年之内发展到100万，现在只有三四十万，人从哪来的？他说从郊区来。我说人均收入多少？他说人均3000、4000人民币。我说这样没有购买力，而且目前只有三四十万人，而且都是城乡结合部，进货怎么讲，消费者怎么到你的商场买东西。

    很简单的道理，而且你做到郊区去，对周边又产生什么辐射功能？起码这个市场要办在热闹繁华的地方，起码是3平方公里之内带动附近的发展。我说规划很好，但是不适应，我们的团队把它一票否定了。他们市委也没有办法，你们讲内城我讲新城。

　　讲到北京内城这块的商务体现，有很多朋友也有很多阐述。商务价值的体现，我是纯粹的浙江人，也是做实战操盘过来的，现在的实践走的太快，以前是理论联系实际不行，现在是实际联系理论，书本上的东西我是不看的。说句实话，有些书本上讲的东西跟现实是严重脱钩的，我们有一套自己的理论。大家知道在北京的京商有四十几万。

    据不完全统计，北京有40几万的浙江商人在北京市场的投资达到3000多亿，有3000多万人，把北京发挥的淋漓尽致。木樨园很有名的浙江村，尽管做的产品是中低端的，但是带动整个丰台区的发展，影响整个华南、华北的市场经济走向问题。

　　我认为商业价值发挥到最大的淋漓尽致有两个必备的条件：位置、人气。位置决定之后，最主要的因素就是人气。没有人做生意很难做。营业员比顾客还要多，这买卖怎么做？怎么体现商业？在这个过程当中，我认为招商引资一旦定位定好之后，商很重要，没有商哪有商业价值？

　　大家对前几年有个印象，在上海我们搞的天翻地覆是浙江搞房产、温州搞房产，实际对我们是不公平的待遇。这个符号我反复的在各种论坛、各种场合做了很大的修整，我们浙江人是牺牲品。而这个现象透出了几点启示，而媒体没有很深的认识。前几年我们带动的上海地产的大发展，比如说餐饮业、酒店业、服务业、交通业，有一大部分的功劳在浙江人。浙江一卡车的人过去到上海去做生意。

　　这其中我发起了浙江人，昨天4点钟我签了一个协议，拉浙江商人去昌平投资两个亿。我们投资在商业，希望大家加强联系，加强合作。

　　吴京辉(《中国不动产》执行主编)：

　　您还没有回答我的问题，浙江商人在北京投资的额度有多大？

　　陈俊(北京浙江企业商会会长)：

　　3000多个亿投资在北京市场。这里面分不清楚物业多少、房地产多少，里面有千丝万缕的联系，但是总价有3000多个亿，累计投资总投资。比如说银泰，我们是有物业、房地产。有绿城的物业在北京也是很有名的。其他的大旺路这边有个楼盘也是我们做的。我们市场的消化能力有个特点，我说好，大家都来效仿。

　　吴京辉(《中国不动产》执行主编)：

　　谢谢陈会长。刚才两位嘉宾说的是企业，我想谈另外一个话题，商务和商业是很难分离的。我想问一下贺威部长，您作为商业联合会(全国)商业网点开发建设的一个负责人，您认为目前在北京内城的商业和商务价值关联度有多大？有多少发展的空间？

　　贺威(中国商业联合会(全国)商业网点开发建设中心处长)：

　　我简单说一说，我是1996年分到内贸部的时候总出差，大部分城市都去过。我感觉政府的决策是关键的，有好多时候老百姓，包括开发商跟着政府做，最后做的很失败。

　　我们部长去广西北海，部长秘书指着很多的滥尾楼跟部长说这是我们盖的，楼层最高不超过8层，最后楼全部炸掉。内贸委有钱，但是后来我们搞改革，现在在一个大的商业网点能够带动一大批楼盘。

　　我简单举个例子，我们国家对家乐福是控制的，包括搞商业的非常讨厌家乐福，开一家家乐福死周边的16家超市。家乐福用一个屋子的人管理团队就够了，而16家超市用的劳动力大概是屋子里人数的5倍。所以用人上对政府的压力很大，大家非常反感家乐福，又非常喜欢家乐福。喜欢家乐福有什么好处呢？家乐福一开业，周围的楼盘，包括商业网点(商场、超市)，对于房地产开发商来说，对于周围的地块、楼盘升值的不少。比如说宜家。

　　有些楼盘做的时候，我家那个楼盘在出门的时候，想去购物，只有几家，没有选择性。一共有3家餐馆，没有选择。我觉得一个网点跟商业是相辅相成的。我们房地产开发商做地产项目的时候也会变得很发达、便利。老百姓买房子一个是投资，一个是自己的实用。对于老百姓来说，生活便利、商业配套实施齐全，这个楼盘就很好了。

　　吴京辉(《中国不动产》执行主编)：

　　刚才谈了这么多，我把话题拉回来，问一下徐总，您一直是做这个行业的专业机构，也公布了一些数字，包括王律师也在说存在伪写字楼和真写字楼之间竞争的问题。您认为2008年到2010年北京的写字楼会是什么样的，这块的走势会是什么样的趋势呢？

　　徐伟成(第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司项目策划部总经理)：

　　北京对于鼓励中小型的民营企业或者独资企业做公司，这种公司会慢慢变大，现在很多IT老板20几岁、30几岁，有过亿的资本，会买写字楼。如果他能成功上市，也会租甲级写字楼。2008年—2010年，我个人不能看得很准，我们换件的参数输入到电脑里面，计算到2010年到2018年北京的态势。综合情况我们有几个数据，宏观经济、外商投资。

    我们在另外一个很大的杂志也发表文章，北京除了甲级写字楼，类似于SOHO的写字楼已经逐步在发展。而且像福地这种广场会变成优质写字楼。我们给很多外资机构做了研究报告市场定位等等，我们有很多分类。我1998年来北京崇文区新世界写字楼，分甲A、甲减。现在的A级写字楼就是以前的甲减写字楼，现在没有人盖乙级写字楼，都说自己是甲级写字楼。我们给很多机构服务，包括扬子基金，我们都会分的很清楚。

　　今年年初北京政府有一些新城的规划，包括一些资金的进入。我讲的可能比较大，我认为北京市政府的智囊是非常聪明的，戴维斯是专业的顾问公司，我们跟一些外国老总都有电话联系，他们对中国还是非常认可的。他们都明确表示，2008年奥运会只是两个礼拜，绝不会影响对中国投资的想法。他们看你的是报表、回报率。我讲的有点远，但是我觉得看房地产，尤其是商务写字楼项目应该把眼光拉得长远一点。大家共同做一些好的产品。

    我是1998年总部派过来，做崇文区写字楼，当时我们的直接的竞争对手就是恒基中心，另外一个崇光，但是我们1998年相对成功的经验，可能套在福地，别的金融街是不合适的。但是写字楼的需求是供不应求的，包括南城、北城，基本辐射到崇文区、有些西城区的企业愿意搬过来。我们有个经验，我们盖写字楼包装、策略、炒作都是后期的，包括出租、资本运营。我们是注重产品本质的打造，最重要的是把写字楼地缘的价值怎么发挥到极致。

　　总部基地是类似写字楼的产品，就享受中关村优惠的政策，所以很多人买总部基地还来不及使用。我们从项目策划、市场分析的角度，我觉得还是要做好产品，对当年新世界的经验可以慢慢形成。

    现在新世界还是一个金融商圈，我们1998年开业，2001年前已经形成新世界商圈。大家都在讨论，我们戴维斯发展太快，我们从房地产机构、金融机构，怎么抓住机遇，结合开发商的产品，结合城市责任，结合人性化的需求，这是最重要的。谢谢！

　　陈俊(北京浙江企业商会会长)：

　　我认为下一轮在北京肯定掀起商业地产的高潮，有两点理由：《国八条》、《国五条》对商业地产没有任何的限制，对浙江商人没有任何的影响。其次，北京有这么多的人口，1600多万，北京定位为国际大都市，既然是国际大都市，大家绝对不能忘记有这么一个数据，消费能力、消费水平只有纽约、东京、巴黎的1/3，购买力太低。既然是国际大都市，肯定要提高消费能力。商业地产恰恰填补了这一点。做商业地产，假如你爱他，我劝你做商业地产；假如你恨他，你也去做商业地产。

　　吴京辉(《中国不动产》执行主编)：

　　王德勇是中信证券研发中心总经理，一直做地产这方面的研究，我想问一下王经理你做这么多年的研究，你认为哪些企业具备开发好的商业地产的资格？从您目前掌握的数据分析一下。

　　王德勇(中信证券研发部总经理)：

　　主要是做资本市场从事房地产的研究。做商务地产开发的公司还是比较少的，目前已经非常成熟的企业就金融街这一家，和他们已经非常熟了。

　　至于什么条件能做金融地产？从那个问题谈起，因为我们做金融产业也是发现一个价值或者说挖掘一个价值，提升一种价值。商业地产如何去分析？首先说一下什么是价值？我觉得价值最后是以价格体现的，这不一定完全对，但是我们作为经济上的分析以价格来定。

    房地产的价格不同于一般商品的价格，包括住宅的价格，房地产价格是一种要素的价格，和一般商品价格不一样。比如说土地、资金、劳动力是基本的要素，这三种要素和一般的商品要素完全不同。很多人分析房地产价格很多出发点会有些问题。

　　商务地产和房地产的价格又是不同的，商务地产有一个特别之处，聚集相应非常明显。如果画一个曲线，地产的价格和位置之间的关系，商业斜率更大，住宅更小一些。这几个观点会带来我们分析的结论不同，分析过程不谈了，说几个研究的事实。

　　我们在国外发达国家经济中心城市在城市化过程中应该说核心区的商务地产价格平均涨幅在最低的17倍，这些数据是非常有说服力。指的是在核心区域的商务地产的价格涨幅，这是从国外历史上的统计数据来看。拿到国内来看，我个人认为已经进入这样的阶段。

　　中国处于城市化的过程中，有很多经济中心城市正在形成。这些经济中心核心商务地区也在逐渐形成。目前这个形势还没有很好的表现出来，刚刚开始。为什么没有表现出来？比如说CBD、金融街，核心区住宅价格和写字楼的价格是相当的，没有什么区别。为什么会这样呢？这里面有两个方面的区别因素：

　　1、以北京为例，供给量非常大，而且供给量有一个结构问题，在区域上的布局。北京商务地产的核心区域没有形成，商务地产价格涨幅开始拉升的时候，核心区域逐步形成的时候就是价格上涨的时候。我们认为核心区的价格要比核心区以外的价格要高得多。首先要明确什么地方是核心区，在北京的历史上没有太大的差异。

    我们提出CBD是核心区，但是跟二环、三环没有太大的区别。包括一些核心商务区的建设基本完成以后，商务地产的格局已经基本开始形成，到2007年的时候，核心区商务地产供给基本结束了，比如说CBD、金融街2007年基本全部退出了，没有新增加的供给。

    这种需求的上涨表示更有购买力强的需求来到的时候，他们必然选择核心区。但是核心区没有了，只有提高租金水平，租金水平的提高带来的是价格的上涨。北京商务地产的形成是价格拉升的趋势。

　　2、金融体系的完善。因为商务地产本身对资金量要求非常大，如果是开发商大家都知道过去为什么没有人做商务地产，什么样的企业能做商务地产？很多企业自有资金非常低，只适合自有资本比较少的项目。比如住宅项目，但是商务地产，销售比较慢，如果做持有的话就更慢了。所以说，现在在中国做商务地产持有的企业，大部分都不是从房地产行业出来的。或者说个别的房地产企业开始这样做了，通过多年的积累已经达到这样的实力。

　　有很多外资机构比较多，比如一些大的财团、中央部委，这些机构是这种类型的。我觉得下一阶段金融业的发展是一个条件，必须提供融资渠道，有这个资金，持有这种物业、开发这种物业，才有可能把价格提升起来。比如说外资的进入是一个方面，但是这几年外资非常明显从2005年开始整栋的购买投资型房地产，开始演变成收购房地产企业的股权，这种演变的脉络非常清晰。

    比如说产业基金的发展，是不可逆转，而且速度会非常快。现在在政策层面上不太允许，但是很多的政府部门已经开始策划这个东西。发改委、央行都在积极筹划产业基金，由政府主导下的产业基金是非常大的。如果政府出来的话，民间就更多了。现在民间都是私下化的，今后会更加的多。

　　下一期在房地产也是积极运作，百亿的规模肯定有。刚才提到银行贷款是主渠道，产业基金会形成第二个主渠道，支持都是很多商业地产的持有渠道。这个价格会迅速的为商业地产提供可能性，如果没有金融的支撑可难有商业地产的可能性。

　　吴京辉(《中国不动产》执行主编)：

　　我们今天非常邀请到了中国人民银行的邹平座处长，刚才有些嘉宾谈了银行对商业地产的判断，邹博士您谈一下。

　　邹平座(中国人民银行处长)：

　　第一，从全球视角来看，从90年代末期开始，所有的不可再生资源的价格上升，包括石油、有色金属。土地是不可再生资源，价值持续上升。而且从中国来讲，这个上升还刚刚开始。所有这些因素对房地产的上升确实在成本上有所作用。

　　第二，从整个经济层面来看。消费品价格在下降，这样导致工资的下降，造成现在的社会矛盾的激化。

　　第三，中国房地产业来看。为什么出现全球不可再生资源的上升？主要是全球经济结构的转化，也就是说，突然世界经济当中出现了中国、巴西、俄罗斯这样发展中国家。转化三到五年，甚至更长的时间，这个时间有色金属等开始上涨。

　　第四，从镜头来看。中国的房地产同样的问题，改革开放之前，并没有出现过于严重的房价问题，1995年之后出现这样问题也是需求的变化。但是房地产与土地的资源供给上突然性变化导致价格的暴涨。一个是城市化进程加快，中国在最近一段时间大学生、研究生进城，每年包括几百万人，还有其他方面的人员，这些导致房地产价格上涨。从供给方面来说，我们供给确实没有跟上，对房地产未来价格的预期方面有人促成了一些房子。就像经济一样，预期到未来全球经济的发展，才促成的有色金属。

　　所以中央政府最近搞了《国六条》，包括廉租房，廉租房是一种替代，政府在这方面增加供给，在首付比例也增加了变化，降低一部分需求。这样可能对房地产情况有一个平衡。

　　从论坛来看，商业地产。商业地产和房地产有不同的特性，随着经济的增长房价基本是稳步的上升，经济增长的悬殊没有结构性的变化，将来的价格取决于经济增长方式。我们国家在相当长的一段时间是粗放型的模式在发展，什么样的增长方式适合中国呢？我们将来的经济发展会过渡的依靠于服务业、文化产业。为什么呢？因为这些产业不受自然资源的制约。

    这就说到我们今天的福地房地产，如果搞的好，管理各方面不出问题路子是对的，很有可能随着经济调整的要求，经济增长方式要走向科技创新，走向振兴中国的文化产业，走向发展地产产业，这个肯定是国家经济发展的大方向，是转变经济的增长方式。行业的选择，包括位置，我觉得是可以的。

　　今后我们宣武区的定位是不是能够把这块地，宣武区的文化产业、地产产业作为重点区域发挥重要的作用。谢谢大家！

　　吴京辉(《中国不动产》执行主编)：

　　最后我想请福地广场的策划总监王政先生，谈一谈价值给投资者、消费者提供哪些比较明显的特色的东西？

　　王政(福地广场的策划总监)：

　　简单介绍一下，我是福地广场的项目总监，从上海过来，协助董总进行项目的一些操作。很高兴今天和各位专家学者共同喝一杯下午茶，非常感谢，

　　谈到这个项目，我们谈到内城的商务价值，作为从上海来北京不久的新人，作为内城的概念开个玩笑，我看到这个主题，北京的内城毫无疑问就是紫禁城，这是文化遗产的价值。我非常赞赏王守元王总讲到内城的概念，真正来讲应该明确定位为二环区域内才能够作为整个北京经济发展的内城的概念，同时我也认为实事求是在北京多年以前，二环附近本身也是有城墙的，只不过由于二环经济发展以后拆掉了。所以从我个人观点，扣一下北京内城商务概念这个题。

　　谈下福地广场项目的优劣势，一个关于商务价值判断的标准，今天作为一个二环项目的开发商我们判断这个项目的价值，我非常赞成杨院长的几个标准，其中比较基础的就是交通、空间。

　　第一，作为北京内环线我可以明确的说菜市口和两广路是我们研究最便捷、畅通的路口，双向的道路交通目前在环线之内只有一个，还有一个在长安街，被王府井的步行街截断了。我在这里说的是交通无庸置疑的，完全达标的。

　　第二，发展空间。我作为从上海过来的房地产人士举个比较有意思的现象，我非常重视京沪铁路的开发，一直比较敏感这个过程。我在上海做一些土地运作的过程之中发现，随着最早项目立项之初有传言说立在上海(齐宝)，紧接着又有人说落到红桥，红桥的土地又一次大幅度的上升。而在北京这样一个项目，中央政府投资1400个亿的一些项目，目前我关注的北京南站，距我们几公里的区域，市场上反映不能平淡。现在北京南站所有的火车交通已经全部移到西站，但是目前不是所有的人都关注。就是因为大家没有关注这一点，所以我扣题到发展空间。

　　事实证明随着轨道交通的完善，随着国家大型建筑的实施，可以肯定的说会带动这个区域内快速的大规模的价值井喷。我们可以说是在运作福地广场这个项目上充满了信心，同时对于今后的项目的发展，我们更多的是把这部分的利润让给了消费者和投资者。也就是说，有许多的投资商、消费者将会与福地广场的开发商享有今后的一个井喷。

　　我简单的介绍一下这个状况，希望有更多的投资者、开发商、业内人士、专家关注我们的区域，谢谢大家！

　　吴京辉(《中国不动产》执行主编)：

　　今天还有很多来的嘉宾，不能一一让各位发言了，我现在再提供三个机会，如果有在座的嘉宾愿意提问的话，可以每人提一个问题。如果没有的话，我请全国工商联钟彬先生做一个总结。

　　钟彬(全国工商联)：

　　谢谢大家！今天我们讨论北京内城商务价值，跟我们这本杂志有很大的关系。因为我们的杂志叫不动产，我们有一个很重要的功能就是要发觉、发现不动产的价值。跟我们的论坛是密切相关联的。在讨论不动产价值的时候我们发现非常有趣的事情，有些不动产真的是不动的，地段不是人为可以改变的。

    比如说北京内城这个位置性不可以复制，带有很强的唯一性、稀缺性。有些东西可以改变，但是不是开发商可以改变。比如说政策，比如说福地广场建立传媒开发大道。所以我们讨论价值的时候一个是地段价值，一个是规划价值。

　　我们作为发展商如何打造这个价值呢？我们要定位，这是考量我们的智慧。我看了福地定位的时候，福地没有五星级酒店，这有很强的差异性。另外时间，时间也是你可以选择的。为什么一个盘会成功，这也是时间的选择性。还有刚才王总提到产品的价值如何打造。过去开发商考虑的是生存，现在开发商更多的是考虑如何有价值有效益的产品。

    现在我们关注到开发商普遍存在三种：功能满足：这个满足不是简单的满足，对科技化、生态化都有更多的考量；审美：我们倡导中国方式中国创造，打造一个好的产品。目前我们的经济发展跟我们的建筑是不相匹配的，所以刚才王总讲到的拿10个产品拍10个照片分不出谁是谁；后续的管理：建造后以后后续的升值，这样创造了我们原来不可复制的价值跟开发商打造的价值共同创造一个新型的不动产价值。这是我们共同追求的目标。

　　吴京辉(《中国不动产》执行主编)：

　　很高兴各位能够在百忙之中参加我们这次论坛，《中国不动产》实际也在一个发展过程中，至于今后路途到底有多远，能够在什么情况下慢慢的变成熟，这是需要各位积极参与的。这也是我们希望和行业人士一块参与的初衷，谢谢各位！

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