主持人：洪涛教授从全国文体育用品市场的现状，存在的问题，分销渠道，特别是未来发展的十大趋势，以及对我们新永外商城未来的开发者和经营者，包括投资者的一些良好建议和希望，给我们做了精彩发言。这个发言应该是非常难得，在短短的30分钟时间内，使我们能够从一个整体，到北京市，到我们这个商圈，到我们新永外的项目里，有一个整体的、基本的把握。

　　那么请我们再次以热烈的掌声感谢洪涛教授。

　　我们知道，一个商业项目的运营成功有多种因素，那么从投资者、经营者的角度来看，科学的选址应该说对整个经营成败有非常重要的作用。今天我们专家还特别请来了香港“红罗湾”集团总监杜鸿先生，杜鸿先生在商界选址方面有非常丰富的理论和实践经验，下面我们有请杜鸿先生给大家介绍。

　　杜鸿：谢谢大家！今天大家既然来参加活动，肯定大家都是想发财的。我想看一下，大家想在这个商铺投资的请举手！因为“红罗湾”我们早期做商业，现在做地产和商业设计。我们今天这个项目是老商圈的选址。在北京实际上类似于这样的项目，包括全国，都不是很多，绝大部分新城市的新商圈，很多是商铺，好多的营销公司进行渲染，如果不懂商业的人一下就买了，因为他宣传的时候一般都说一铺养三代，没错，如果你选一个好商铺，选址选好了，当然是一铺养三代是没有问题的。我们这儿写的是一铺赚天下，也就是横向的一铺赚天下，我觉得这种词都挺好的。

　　新永外的项目是属于老商圈，选址有这样几个要素，要天时、地利、人和。从商铺的商业选址来看，要把地利放在第一位，首先是地利益，显然我们项目，从地理位置来说是得天独厚的，你看看，它能在传统的木樨园沙子口商圈，那边有长途汽车站，往北就是天安门了，所以这里的交通位置是得天独厚的。

　　另外，长期的历史沉淀，这个地方有很深厚的商业文化，人气、商气很旺盛。当然这个地方，因为是在南城，南城相对来说，消费层次还是偏低。正是在这种情况下，我们现在这个项目实际上对这个地方传统商业的升级、改造、扩大。所以说这个地方地利条件非常好。

　　另外是天时。我们现在属于经济迅速增长的时期，特别是商贸流通业是发展非常迅速，国家也非常重视，因为它可以促进内需，扩大内需，可以解决就业问题，可以给咱们国家带来大量的税收，它是产业当中一个非常重要的环节。所以现在从社会各界，都是对商贸流通非常关注和支持的，所以这是我们运作这个项目，包括我们在这个项目里做自己很好的大环节都是非常好的。

　　人和，我想说的是一个项目光有人和不是充分的条件，只是一个必备的条件。那么现在从人和层面来讲，投资商、开发商和我们的商家，我们之间是一个同舟共济的关系，是鱼和水的关系。有些人说我这个地方很好，我就要卖多贵多贵，这个问题还不是规律，商业，特别是大型商业项目，他非常重视商圈。我们现在要建设成一个大项目，它和传统的商圈不太一样。如果对这个项目从认知到认可，到最终的习惯，它是需要一个过程。有很多商圈虽然投资很好，但是有很多商户都在观望，这是一个正常的现象。所以大家要有共同的意识。

　　可能最近大家看报纸了，北京动物园有一个服装市场，那里发生了商户和物业之间的矛盾。物业觉得商气很好，就要涨租金。涨租金的过程中超过了商户能接受的程度，所以彼此之间就有了矛盾，封场子。我们这个项目前期就有很好的管理公司，有专业化的运作手段，来保证我们这个项目的可持续经营。我觉得大家一定要按行业办事，我们要打造一个商业品牌，一定要以诚信为我们的宗旨。

　　同时，商业地产，实际上和商铺也一样，包括我买了商铺以后，我要把商铺租给专业的商家，专业的开发商，它和卖房子是不一样的。如果那些专业的商铺，他们在北京和全国都是非常有经验的，这样的商家来就会有优惠政策。但是如果一个外行买几个就是不一样的。我们觉得大家在前期应该有这些方面的认识和思路。

　　有些这些前提和保障，我想我们这个地方由原来做商品品牌，后来做商店品牌和商场品牌，比如像附近麦当劳等等是商店的品牌。另外，我们还要打造商圈品牌，我们应该使新永外商城就像天意批发商场一样。我相信在这个理念指导之下，在大家支持下，会成为一个专业性的商圈。它吸引的是整个北京市，乃至全国的商家。

　　最后，我再讲几句话，新永外，好项目，投资性海内外；老商圈，大市场，文化领地，财富圈。我用这两句话概括我今天的讲话，好了，谢谢大家，

　　主持人：感谢杜总，从商业项目的选址方面谈了个人的介绍。我们这个项目，或者我们这个新永外商圈，到目前为止，应该讲还是一个以批发为主的商圈。批发市场到底在中国是一个怎么样的状况呢？我想大家应该有一个基本的了解，刚才洪教授从专业角度给大家做了介绍。我们知道，从1985年以后，应该说在全国陆陆续续出现了一些市场，中国批发市场的发展，大体上经历了三个阶段，第一个阶段，就是自发性的、定摊式的、躲躲藏藏的，偷偷摸摸的，甚至有马路市场，可能大家还记得，特别是一些年长的朋友还记得，当时我们是在割资本主义的尾巴，当时如果利用空间的距离，进行一些长途贩运的话，就说是投机倒把。这种情况出现以后，政府特别是一些开明的政府，开始引导，所以从第一代的马路市场开始发展到第二时代叫做“退路进厅”，把路边的地摊、市场，零散的交易，集中到一些当时还是一些比较落后的大棚里面。虽然时代的发展，消费者的要求，社会的进步，发展到第三代，我们就退厅进楼，所以一座座大楼搭建起了。它的本质还是市场，但是目前的很多市场硬件条件应该说已经非常的完善、先进。从电梯到集中空调，从滚梯、直梯、观光梯、货梯等等，包括一些配套也非常齐全。

　　目前应该说，全国对市场的关注程度，或者说投资热情丝毫没有降低。大家可能也听说过，包括有些市场，有些大型集团都在着力打造批发市场。包括温州等地都在搞市场。

　　那么从市场另外的一个角度去看，在1998年的时候，当时我在国家规划委，当时对全国十大批发市场做了专项调查，北京主要数大红门，天津是大胡同，我不知道今天来自全国各地的朋友，投资者，都在什么地方，包括浙江的义乌，包括石家庄的南三条，还有一个官邸庙，包括广州的白马，包括沈阳的武外等等，还包括武汉的“唐人街”，应该说当时这十大市场，对全国的影响和集散，应该说发挥着非常重要的作用。沈阳武外，在98年的时候年交易额已经超过100多亿。而且当时随着空运技术的发展，南北的差异已经非常少了，一些款式、新品，应该说差不了一两天。刚才杜先生也提到了发财的问题，而且确实有相当一部分商户发财了。

　　我们今天，因为我们也是在不断地关注着全国各地的市场，批发市场，不管是综合型的，还是专业型的。但是我们发现有一个现象，我们最早的一批投资者、经营者，今天在市场里面可能已经不多了，不能说一个没有。最早的一批淘金者可能今天已经成了大老板，甚至有的已经开始转行了，做房地产了，做其它生意去了。

　　2005年(去年)上半年，我到广东东莞去调研的时候，大家知道东莞有“铺边”，在“铺边”市场里面老板给我介绍了这么一个例子，我把它总结为3个6个的例子，一间6平米的商铺，从10年前的6万元，经过10年以后涨了600万，涨幅达到了100倍。确实一些优秀的、好的市场，确实创造了一批财富神话，确实也打造了一批百万、千万、甚至亿万富翁，这是全国市场的一个发展情况。

　　这几年，应该说全国的商业地产进入了一个快速的发展时期。应该从说02年下半年开始，商业地产这个词汇开始更多的被社会各界，被新闻媒体所追捧。实际上从我个人理解来看，商业地产在中国并不是一个新鲜的东西，大家如果想一想，在某种意义上他也在做地产行业，现在已经倒闭的日本的一个八百万，最早92年的时候进入北京，他实际上也在做地产的生意。特别是1992年以后，很多投资主体，特别是非商业的投资主体，以前做商业，很单纯。大家看北京的百货大楼，不管是五层也好，六层也好，时代商场，它就是商业。大家可以自己想一想，最多顶层有一点配套的办公。五层也可以做商业，六层也可以做商业。大家从1992年以后，很多项目开始出现了多样化，从底商几千平米，几万平米，甚至发展到了现在的十万、二十万平米，商业地产产生了，它是这样一个发展过程。所以，商业地产并不是一个新鲜的东西，它在中国恐怕至少从1992年开始，到今天十四、十五年了。

　　我们今天不过多的讨论商业地产怎么回事，但是我想跟大家今天共同交流一个观点，商业地产在整个这样一个产业链上至少有五个链条，第一个就是开发商。

　　第二个要素就是投资者。这几年商业地产的发展，很多投资者，他们只是出于一种投资行为，本身不经营，我手里有闲散资金，或者我具有一定资金的集聚能力，但是我不懂经营，我也不想经营，我投资的目的就是只是为了发财、盈利。当然原因很多了，目前有很多在国内的投资渠道，比较狭窄，股市是这么一个情况，银行存款是什么情况，大家都很清楚，投资是一个。

　　第三个要素就是经营者，这也就是第三个链条。当然第二个要素和第三个要素可能是重合的，就是我本身自己投资，又经营，这可能是一类。还有一类，只投资不经营。因为现在很多的项目，这个比例倒不绝对，是单纯投资的比例可能有的占到40%，或者有的甚至更高，或者更低一点，这是不确定的数据，但确实是客观存在的。

　　第四个要素，也是非常关键的一个要素，应该说也是前几年很多开发商比较忽视的一个要素，就是运作。很多开发商对一些商业地产的操作模式和运营手段，更多采取一卖了之的做法，所以对整个，不管是项目也好，包括售后也好，带来了很多后遗症，甚至是一些关闭因素。所以，忽视运营，是我们很多商业地产项目里面普遍存在的。

　　当然，从今年，或者说从去年开始，特别是今年，很多的一些开发商，特别是一些很有实力的开发商，一些注重自身品牌，想做百年老店的开发商，开始重视运营。大连万达集团的董事长黄建民，我对他非常熟悉，他也是反复办事，这几年商业地产，也就是万达自身，在商业地产做了很多事。我也非常高兴，看到我们这个项目：新永外，开发商，包括今天组织这样一个活动，应该说对这个项目的定位、规划等，包括下一步的运营，应该说至少在理念上是领先的。

　　第五个要素，就是消费者。消费者大家最熟悉不过了，是上帝，但是也是最容易忽视的。我们在这个链条当中，我们发的财是发的谁的财？我想应该是来自于消费者的。刚才杜教授把我们的目标市场做了一个非常清晰的分类，我想消费者应该确实是我们的上帝。我们按照前面我介绍的这五个要素、这五个链条，按照正向的顺序，我们更科学一些，更理性一些，我们是不是反过来再去试着思考。换句话说，我不希望看到我们整个商业开发就像击鼓传花一样，我想这么做是不对的，所以在这五个链条里面，我们要充分的去认识它，去尊重这个规律。同时，它是一个循环的，消费者最终这个环境和要素，如果说和我们第一个环节，和开发商联系起来，本身开发商也是一个人，如果联系起来，这是一个整体，这样循环就是良性的。

　　今天在座的，到我们现场的有很多朋友，可能有过很多对我们新永外商城这个项目，包括这个商圈有一个充分的认可，或者有投资意向的这样一些朋友。前面我介绍了，在商业地产这五个环节中，其中有一个比较重要的就是投资者。今天我们这个论坛还特别请到了我们美国ADJ事务所的李文先生，李先生是美籍华人，应该说从全球范围，从美国，包括台湾，包括其它一些发达国家，包括对中国大陆，应该说对收益型物业，以及投资市场，有很丰富的理论和案例的实践。针对我们商业地产项目，如何去科学的投资，如何获得收益最大化，同时最大限度的降低风险，我们请李文先生给大家做精彩发言，大家欢迎！

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