主持人：大家最关心的是今年下半年的房价，虽然刚才殷总说今后金九银十可能会不复存在，我想请问几位嘉宾，今年下半年，不管是金九银十也好，或者是到年底也好，你们觉得房价的走势是什么情况？如果是增长或者下降的话，它的幅度能有多大？

　　谢苏明：确实是这样，因为在整个市场的态势变化，原来可能更多的是买方市场，或者叫做均衡的市场，金九银十是最有利于吸引客户的，客户愿意出来，比较吸引客户。但是现在市场是相对的卖方市场，客户是在基于通过各种渠道在寻找房源的信息，所以又使得金九银十不那么明显。

　　从我们金泰丽湾的情况来看，在北京的整个西南区域基本上就没有新盘，据我所知，像我们丽湾在西二环边上，二十多万平米规模的项目，在下半年开的可能只有我们一家。所以说对于房价，我感觉应该整体还是一个上扬的态势，但是也存在一些不稳定的因素。包括政策环境，

　　卢校：我也是这个观点，还是上扬的态势，从供给来看，房产的供给是有限供给，不像其他的行业，不像汽车是无限供给，只要有需求我随时都可以生产出来，你今天要，我一个礼拜就可以把货提供出来了。但是房产不行，一个城市的房产供给量是可以计算出来的，所以房产供给是有限供给。所以从这个角度来看，从资源，从供给量来看的话，它永远存在一个稀缺性，房产有一个特点是保值增值，这是一个，他供给这块是有限供给。最后我看西二环和中关村那边有几个项目价格一直飙升，咱们以前调价是小幅度的，现在其中有几个项目一调两、三千，三、四千，这个来讲的话，整个这块还是一个往上走的态势。

　　第二个，从营销的角度来讲，我觉得今年的营销和去年的情况不太一样，去年是叫着卖，说我今年卖了多少个亿，今年咱们都不说这个了，不说我卖了多少，实际上都卖的不错，我觉得不亚于05年，就是上涨这块，尽管政策上有一些限制，戴了一个紧箍咒，但是它不亚于2005年。但是06年他在整个价格上涨上要隐性一些，比如在热销上，今年很少有项目去营造热销的氛围，也很少有项目说我一下子价格，我马上涨价了，涨多少了，这个提的比较少。所以我觉得在价格这块是一个上扬的态势，但是相比于05年，北京的营销表现来看的话它要温和一些，要隐性一些，我感觉它价格转变上比较隐性一些。

　　另外，从整个预期来看，因为整个的市场心态这块预期来看的话，我觉得从供给方，从开发这个层面我觉得还是看好的，因为我感觉整个北京的供需市场正好是一个青红不接的市场，它一样是一个中长期行为，它在短期内新盘明显滞后，今年正好又是8.31两周年，刚才殷总也提到了，新的盘受到国六条冲击，所以新的供给量会受到抑制。另外国六条的细则还没有出来，所以开发商也是在观望，而已经拿到的，正处于销售阶段的库存量来讲，他们处于一个尾房销售阶段，他处于一个利润阶段，他的速度要求没有那么高，对于市场来讲他是一个看好的心态。所以即使有这样的需求，他也会通过价格去平衡市场需求的关系，所以价格这块我觉得还是往上走的态势。

　　还有一个，从土地成本，我那天看到一个安家的还是好家的，他们写了北京近两年的土地成本，基本上近两年的土地成本翻了四倍，它应该是往上走的，可能是以前拿到土地，一些项目他可能，随着土地的增值它的价格往上走。你比如说我们亦庄，亦庄以前基本上在一千多块钱，现在两千多，翻了一倍，所以很厉害的，整个土地成本增加，这块也会往上走。

　　殷则环：大家都讲的很全了，我从另一个角度来讲，刚才讲到了土地的供应，去年也好，前年也好，今年也好土地供应从成品的土地，我们不说四环以内，三环以内，我们说五环以内算成品，土地供应量有多少，可以说量是非常少的。

　　我们再从另外一个市场来考虑，房地产整个的发展，购房人群相应的变化，5年一个轮回，我五年前买了房以后，我随着自己收入的提高和发展，基本上会在五年以后考虑自己的第二套住房。从北京市真正进入到商品房市场，也就是市场经济市场多长时间呢？是2000年和2001年开始，这些人最早买的房子其实相对来讲都会很合适了，他们可能在望京，在东三环买的房子，现在基本上都翻了将近60%到100%。另外现在二手房在北京市场是非常活跃的，交易已经越来越创峰，虽然北京的二手房市场与南方的一些政府支持力度和发达的情况下，基本上要复杂很多，但是对于北京来讲已经好多了，只相对北京自己而言。所以他这个市场的链条形成了。

　　另外很明显的特点，通州是什么时候发展起来的？现在通州有几个项目，通州基本上是01年，02年开始起来的，那时候全部CBD很多小的白领人群也买了房子，然后经过几年他事业上的发展，他很多的回流已经变成他，房价也涨了，他卖出去也会积累第二笔财富，而且现在政策也是鼓励卖掉二手房，买个新的房子，我们公司的很多同事都是这样往城里回流，这就是从需求量上和置换量上，对城里房子的需求量会壮大。这里头我不再讲刚才两位讲到的，包括外地的购房这些东西，而讲北京内在的需求，我们看它的需求量在上升，但是供应量在逐年的下降。所以这很容易看出来第一个趋势，就是城里的不分东南西北，原来还分东、北、西、南，现在不分东南西北，基本上都会有一个价格的上扬，这个上扬的程度要分开来看，有一万涨到两万，也有从五千涨到六千的，你说热点区域，土地更少的一些区域它价格上涨的幅度其实是非常高的，包括持续的热点，这两年一直在开发的热点，我们拿东部区域先说，三大区域，联成一条线，首先第一，上东板块，它联上了现在的朝南区板块，豪宅区，这是第一个区域。

　　第二个，往双井，原来富力城，珠江帝景 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)整个都在动，包括今年，和深带动，包括土地的稀缺，整体土地价格的上扬。再往南，四方，原来老的淮阳城，带动了整个区域，带动了整体的攀升，这个整体的攀升远远不是这上讲的11%，远远不是，年年是20%，30%的幅度。比如去年月城一万一，说贵死了，今年是一万四了。上东刚开始是八千多，九千，现在多少钱？马上就是一万五。我们就不要再讲原来看都也好，原来的观湖也好，所以我说这个区域它相对来讲是属于离CBD沿线比较近的区域，往外去扩散，我们看朝阳六，朝青板块随着新河湾的推出，水上开盘的时候八千多疯抢，去年卖多少钱？它中间的国美五六千块钱，今年多少钱？八千多，大家觉得很便宜，抢，所以这是它的一个，完全是因为整个区位的变化再加上供应的减少，而造成的有些区域价格的攀升远远不是平均数字，这是第一点，这是东。往北，往北有好的房子，明天第一城怎么买啊？排队去吧，但是我们看周边的房子，包括亚运村的，整个价格全部整体攀升，因为它的供应量是非常少的。

　　西边，我想不出西边原来的万柳区域还有什么项目能推出来？没有，但是马上在整个上地区域将会形成另外一个中心的热点，就是因为突然发现那边没有房子了，但是在上地附近，中关村附近马上它的边缘区域要出现很多亮点的房子，包括新硅谷，从它拍地的时候就引起重视了。所以我首先是从这一点上来说，有一些项目相对来讲涨幅偏低，为什么？土地的供应量大批在外围，他们市场的需求供应量是往外走，因为二手房的涨幅相对较少，构成房价的因素都没有降，房价就不会降，这是一个客观的事实。

　　所以从房价的走势上来讲一定是分区域和不分区域的，有些区域可能上涨的速度非常快，而且包括政府，包括老百姓，购房人群所不愿意看到的，但是他就恰恰是市场经济反映的淋漓尽致，原来的老话物以稀为贵，现在就是地为少为贵。

　　谢苏明：我补充一点，我特别同意殷总提到区域的概念，事实上如果具体到各个区域的话，它的实际增幅比这个要大不少，一个和区域的供给有关系，另外也跟北京市的交通和规划有关系，尤其是像我们这个项目推出来以后，推向市场以后，金融街的朋友把我电话打爆，对他们来说他们是上班一族，他们很难去购买五环六环外的房子，因为交通是个问题，所以他们希望能够在金融街附近买房子，对他们来说上班、孩子上学都比较方便，但是周边的区域又是供给量比较小，所以我觉得区域的概念是很重要的。

　　主持人：从各位嘉宾的观点来看，今年下半年房价往上走绝对不是一个估计，或者说是一个预测了，好像是一个事实的感觉。我想问一下，如果老百姓要买房的话，从你们现在手中所掌握的情况来看，上半年的供应结构主要是一个什么样的状况？老百姓能够买到什么样的房子？

　　卢校：我想从两个方面来讲，首先老百姓置业这块，第一个就是置业的时机很关键，我觉得买房子还是如果你的购买力达到的话，我觉得应该踩着这种消费，我们以前说的观点就是早买不如晚买，置业时机。

　　第二个，置业标准，因为每个人的购买力不一样，需求特点不一样，消费的层次也不一样，他置业的物业类型和区位选择也是不一样的，所以怎么选择，置业的标准还是第一应该量力而行，第二物业这块，还是应该充分考虑到不求最好的，只求最合适宜的。因为房子它的价值比较大，如果说一旦它整个的价格超出了你的购买力或者购买范围，事实上你居住的质量提上去了，但是你的生活质量绝对会下降，因为你每个月都会背负着还贷的压力。所以从置业的标准来讲，还是找一个适合你的房子。

　　第三个，在置业这块因为房地产还带有一个投资的性质在里面，这里面我觉得如果能够满足你本身居住的基本需求之外，最好能够兼顾一下投资的因素在里面。目前来看，你要说从北京整个来看，显然是哪个区域比较热，我的观点是北京所有的城区都很热，只是它表现得价格，这个增幅幅度不一样而已，实际每个区域都很热。你要说南边，南边也很热，南边这几年的价格增长速度很快，西边也很热，东边也很热，所以我觉得到目前来看，整个来看我觉得可能东部市场要稍微热一些，为什么这么认为？它有CBD的概念，做地产，做营销没有概念很难启动市场，这第一个。

　　第二个，一些政策面上的的一些利好，包括城市CBD中心东移，会带来一些增值的空间。另外现在整个北京区域的供给量应该是在朝阳这块，它的供给量是最大的，它的供给量结构很有层次性，它在整个营销层面，区域的营销，形成了一个集中效应，另外来讲，有一个商务的辐射，包括小户型这块。我最近给城建有个项目，我给他做顾问，他一居室能做到一千五，因为他旁边有一些高校，还有上班族，还有轻轨城市交通的制止，所以这块交易也是蛮活跃的。如果说在置业这块，将来投资的话，北京哪个地方都很热，如果说相对来讲的话，我觉得06年，07年可能在东部市场要偏热一些。

　　殷则环：说到客户结构上，我们现在接触一些，假如说从今年来讲，今年从供应结构上来讲，我们还是会针对城里人，因为各个区县的供应量蛮大的。从今天我们所看到的相对比较大的供应量，从结构上来说还是价格高于原来我们规定，不说规定了，就是所说的普通商品房四、五千，现在其实完全变了，普通商品房是七、八千，八千多，九千以上的房子供应量在整个市场还是占到绝大多数比例的。然后从整体结构，我们说现在今年下半年推出五、六千的房子，和有一些现在正在进行开发的土地，销售量还是不少的。我所知道的，包括北京新天地可以说是真正的，最近这半年卖的最火的，平价楼盘推出大概就是他一个，其他几个卖的很火的都是很贵的房子，因为他是属于朝阳的，这个价格还是比较合适，而且恰恰也是老百姓能接受起的。沿着他这个房子，未来出现的房子，包括一些大批的开发土地，包括在望京区域也有一些开发的土地都会陆陆续续相应进入到市场。土地现在很多是走异地开发，然后进入到市场。

　　从今年整个结构上来讲，从之前包括到之后我们所看到的，真正相对来讲适合普通购房人群所购买的比例还是严重的失调，因为从金字塔这个概念来说，基本上中下层购房人的比例居多，但是他的供应量是相对比较少的。包括最近推出的新盘来讲，这二十几个新盘里面有50%以上都是在九千以上的价格，包括我们未来这一段，9月份我们有几个新盘要推出，包括一部分二期，没有一个是在九千以上的价格，全部是价格比较高的，有的位置是接近五环，有的位置是在三环，但是三环的房子不可能卖九千，五环左右的房子也是在这个价格之上的。政府为什么现在有一些细则没有出来？现在政府首先要确定未来真正为老百姓办实事的，限房价，限地价的政策，其实这是政府在进行相对的调控，也就是解决普通购房人群的需求，但这相对来说还是杯水车薪的，他未来还要拿出一些廉价的土地，相对来讲可能比较远一点，但交通各方面都比较方便。

　　我最头疼有一个问题，就是记者采访我的时候经常问我一个问题，老百姓在近一点的地方能够买到什么样的房子？我没法回答这样的问题，我不能说买不到，我只能说我们去看，哪个地方更适合，所以这也是大家要去考虑的，也是政府要去考虑的，这些如果现在政府调整土地价格调控到位的情况下，是能够提供一批为普通老百姓所居住的，价格比较合理的住房。所以从结构上来讲，他一定是相应的一个链条的，不同位置的房子是造给不同人所居住的，在世界各地全部是这样，同样的道理，因为它是根据你整个相应的结构去提供每个人所需求的房子。所以为什么这回90平米政策一直没有出台？北京市是不是全面，任何楼盘去执行90平米，还是按照区域执行，还是按照需求执行，也就是未来市场一个相应，大家所关注和未来形成的一个焦点。我刚才谈到很多的豪宅为什么价格调的更高？因为他们有另外一个心理，就是大面积的房子越来越少了，越来越稀了，那我就应该越来越贵了。

　　谢苏明：说到北京哪一个区域会比较看好，我同意刚才这位老总的观点，应该是北京市下半年所有的区域房价都会比较看好。我觉得北京作为一个国际化的大都市来说，有一句话，也许你会买贵了，但绝对不会买错。但是我是感觉作为消费者来说，需要找准自己的地位，需要建立一个梯度消费的概念，量力而行，包括二手房，包括小户型都是应该考虑的范畴。

　　主持人：其实刚才殷总也说了，从他的感觉来说，九千以下的房子已经很少了，其实老百姓很难买到相应的房子。我们想问一下，各位都是操盘手，你们手上的那些项目究竟是一个什么样的产品？至少是今年下半年出来的？让我们有所感觉，可以知道是否有机会能够买到你们的房子？

　　殷则环：我刚才讲到了，我说九千以上的项目我们说城里购房人群的，从我们下半年推出的几个项目来讲，别墅不用讲了，这个不属于正常购房范围，包括我们在城里推出的东部湾，东部湾是比较大的规模，因为它整个社区各方面规模比较大，做的整体环境可能会比较好，品质相对来讲会比较高一点，所以比现在在望京整个区域的价格是中等偏上的，应该是九千或九千多一点，它规模比较大，各种户型都有。

　　包括我们马上周末开的二期，二期相对来讲它的位置就属于绝佳的位置，离东三环，离国贸只有不到一公里，因为本身离东三环也只有两、三百米的距离。一期这个项目在市场知道的不太多，因为我们没有打过一次广告，基本上内部消化就没有了，二期我们也销售的差不多了，一期最早的一部分房子，在没有任何打广告的情况下只卖到九千多，但是到三期以后基本上都到一万一，一万二了。但它相对来讲在这个区位，他价格都算便宜的，周边都是一万四的，一万四来讲都是大的楼盘，因为这个相对比较小一点，它是相对小的社区，讲究比较实际的，所以价格也就是这个样子。目前所积累的，我们可能这个项目广告方面还是没太投入，因为现在所积累的客户其实已经完全能够消化掉了，这推出也会在9月份，能够上市，其他的一期都已经销售完毕了，二期也是感受到了这回政策，我们要办手续的时候，突然发现政策出台了，在等，所以现在我们都是在紧锣密鼓的，因为它随时具备开工的条件，就是只等政策下来，他下半年估计也会面世，因为它整个售价，相对一期最后卖到尾巴的时候是八千多，二期相应来讲价格还会有所提高，因为整个这个区域相对来讲，其实就隔了一环之间，它的价格均价差了基本上两千到三千块钱了，他有很好的市场上升趋势，就因为现在四环以里和以外，从大区域来讲还不如四环以里那么成熟，所以我们今年做的都是属于中高端为主，包括我们做望海，这个都不用想了，这个价格肯定是豪宅区的价格，它从面积到各项指标都是按照豪宅去走的，它的位置也决定了它必须是高价格的房子。所以这是我们下半年可能会推出的一些。包括还有一些我现在不方便说，因为还没有定，肯定是上万的，因为都是好位置的房子。

　　卢校：我们在9月16号有一个项目要推出来，就是园林树项目，是三期，34万平米。也说一下整个这个项目操盘这块，整个这块来讲，我们还是一个稳健的策略，因为我们每个项目在年初对整个项目的速度、业绩、价格这块都有规划，有预期，可能间断性受到市场的影响会做调整，但不是颠覆。所以整个这块来讲性价比还是比较高的，连排在七千四、五，公寓是在五千。

　　主持人：那个房子现在的位子能给大家介绍一下吗？

　　卢校：在大兴黄村。在亦庄有一个新项目，叫容华丽都，是一个酒店式公寓，是投资性的酒店式公寓，它基本上是以小户型为主，在40平米左右，都是像酒店式的套房，价格在六千三，我们预计在国庆期间推出来。

　　谢苏明：我们的项目是位于西二环边上，离天安门最近的一个项目，我们的定位是金融街的中产阶级，户型面积也比较适中，一居是在50平米左右，两居是100平米左右，三居是120平米到140平米，计划在9月的中旬开盘。预计售价是在八千到一万。

　　主持人：今天现场也有两位买房人想问问题，你们有什么问题想请我们嘉宾回答？

　　购房者：现在有业内人士说，有16个因素，主要是政策调控的因素，北京房屋价格后半年处于涨停的状态，但也不会降，处于稳态的状态，有16个因素，主要最主要的因素就是政策调控方面占了很大的比例，另外现在房屋土地放量的因素加起来，所以它处于涨停的状态，我想请教这个问题。

　　殷则环：我可以这么说一点，在市场上分析有很多种，涨停我理解，可能是6月份价格到年底是平稳的，我没有看到业内有这样的言论，但是从我们目前所有业内的一些朋友，包括大家的分析上来讲，应该少数人的观点是这样的，因为从观望角度来讲，从6月份开始，确实造成一部分的观望，再加上政策恰恰又是这个阶段，造成了很多项目没有放量，所以这个阶段不存在项目放量，而存在项目的减少，恰恰是从6月份开始到年底之前，因为政策的细节没有出台。所以从这个阶段上来讲，恰恰是项目比往年的供应量都会降低，另外从第三点来讲，很多的购房者其实在这个阶段已经显现出来了，包括7月份，8月份，北京有几个项目已经开盘的，开盘的项目很少，开盘的项目无一不是造成空抢，就是全部被一抢而光，已经有几个项目是这种状态了。北京新天地，保利强微，奥美中心全部是这样，一开盘几百套房子，几千人排队去购买，抽签去购买，当然它的价格在整个区域价格来讲是不高的，所以从这个角度来讲，供应量下降，而且从去年的观望，你积累了很多的需求，在突然特定的时间你释放，再加上整个项目，供应量没有大范围提高的情况下，市场肯定是被催化的，因为从开发商来讲，本身是不愿意放弃任何时机去达到他最好的销售结果，所以我只能从这个角度上来讲。而且从目前近两个月所看，而且从新开盘的项目去看，价格是上升的，还是上升的，平稳上涨，这是必然的，平稳上涨是一个正常的规律，为什么说平稳上涨，下降比较难呢？

　　我可以给你列出不只16条，可以几十条告诉你房价下降的其中元素，其中有很多是因为土地的原因，政策的原因，金融政策的原因，很多的原因都造成开发商成本的提高，还有需求量的原因。如果拿北京跟上海的房价去比，你会发现北京的房子真的很便宜。

　　主持人：谢谢，今天因为我们时间关系，今天现场直播上午的就到这儿，关于今年2006年金九银十北京市场的市场走势就到这里，谢谢各位嘉宾，非常感谢。

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