在京城楼市一向以住宅为热点的望京地区,今年却频频出现了很多商业商务项目,这些投资型项目市场前景如何,买房人该如何去投资,是最近网友非常关心的一个话题.在2006年秋季房展会上,新浪房产邀请群力达物业代理/咨询公司总经理林羲中,为网友分析类似方恒国际中心 (论坛 像册)这类综合性产品的市场价值.

　　以下为此次聊天现场实录：

　　嘉宾：林羲中 群力达物业代理/咨询公司 总经理

　　主持人：各位新浪的网友下午好，这里是2006秋季房展国贸现场，我们在这里为大家做现场直播。今天我们邀请到的嘉宾是群力达物业代理咨询公司的总经理林羲中先生，欢迎您的到来。望京一向是以住宅文明，但是在这两年，商务跟商业的产品越来越多，方恒国际中心是其中的一个，而且是一个大型的综合性的项目。我们对这个项目还是非常感兴趣，因为它的对面将近有十万平米的商业，你们有六万平米的商业，还有很多的写字楼，我们想很多网友非常关心这个项目，我们先请林总介绍一下方恒国际中心的产品。

　　林羲中：方恒国际中心总的面积是251000平米，分两期。一期有7栋楼，包括有1栋写字楼，一栋精品酒店，还有一个双层，有一个纯写字楼，还有一个综合楼，综合楼是在望京最高的建筑。综合楼里面有公寓型酒店，还有写字楼三个功能。整个项目一期在明年完工，二期在08年到09年之间完工。

　　主持人：写字楼部分的一些具体的产品设计如何？

　　林羲中：写字楼我们一期里面大概有21000平米，比例不是太大的功能，不过在整个项目它的比例最大，二期加起来有4万多平米的写字楼。从档次来讲，一直以来望京区的写字楼档次不高，望京区没有太多的商业气氛，一直以来望京周边的写字楼也不少，但是档次不高，没有引起大家的注意。我们写字楼的档次比在望京的同类型的档次要高，特别是我们二期的综合楼，档次绝对达到国际甲级的水平。举一些例子，一般写字楼层高可能是3米到3.6米，我们的写字楼净高2.75，在北京来讲是标准最高的。电梯的标准也是在望京比例最高的，望京很多写字楼都是6000到7000平米一部电梯，我们是4000平米一部电梯。提到写字楼的一些功能，我们公寓型酒店比一般的好，层高3.3米，净高2.9，在北京的标准来说是最高的水平。双层部分，我们是首层6.5米，2到4层是5米，也是在北京算是国际的水平，都是相当高的。将来我们的客户的环境是相当宽敞，空间感相当好。

　　主持人：写字楼的部分基本上能够告诉我们现在目前的一些面积的总和，价格等各方面的情况吗？

　　林羲中：价格我们一直没有定出来，原因很简单，这个项目在望京一直以来没有出现过同档次、同类型的综合性项目，所以在我们参考同区的其他项目，没有一个很好的直接比较，所以价格我们现在还是在研究之中。户型方面，我们整层面积一期1360平米左右，里面分单元，最小的户型大概93平米，大一些的是190多平米，从前期来看，我们感觉顶层的客户比我们想象的多，有些是90多平米，大一点的是190多平米。

　　主持人：这三个产品当中，您觉得哪个产品相对来说是比较看好的，因为有酒店、商业、写字楼，在望京这个特殊的区域当中您比较看好哪一类？

　　林羲中：应该说写字楼的前景非常不错，我们整个项目写字楼的比例也是比较高一些，占37%。为什么在一期的时候我们写字楼的比例不太高，一直是21000平米，有一个道理在里面，因为很多的大型企业，现在陆陆续续搬到望京，作为区域的总部，也是有时间性的。我们过去好几家的跨国企业搬到望京去，摩托摩拉、爱立信、安捷伦等等，搬迁的过程还是会继续的，将来会有陆续的跨国企业搬进去。所以一期的写字楼先不盖太多，到二期的时候，等于是在08年左右完工，到时候我觉得望京的写字楼需求会更大，而且写字楼档次的需求也会更高。我们一期有三个功能，一个是酒店，也是非常乐观的，原因非常简单，现在望京只有一个酒店是完工的，而且现在大一点的酒店没有，很多项目都说有酒店，其实他们所说的酒店是一种公寓型的酒店，并不是正经的酒店。而现在望京只有一个完工的酒店，大的酒店又没有。只有我们这个项目有，其他的都没有。公寓型酒店前景也是相当好的，它的原因是望京跟将来都会陆陆续续有越来越多的大的企业和总部搬进去，而他们管理人员的长期的居住，在望京的居住，现在有很大的缺口，没有办法满足，只有一个酒店，200多个房间，所以将来公寓型酒店面临着长住和短住的客户也是非常乐观。双层一直以来在望京没有太多大型的消费、娱乐的购物场所，我们的旁边是望京国际商业中心 (论坛 像册 户型 样板间)，已经开业了。我们四万平米的两个项目达到十几万平米，望京跟周边地区最集中的一个消费中心。

　　主持人：这几个项目，你们基本上是出售型还是自持，还是统一经营？

　　林羲中：我们二期出售的策略没有定，因为在前两个月，7月份刚刚开工，一期在明年全部完成了。一期我们双层是自营的，不卖的。其他部分包括精品酒店是卖的，还有工公寓型酒店是卖的。

　　主持人：项目准备什么时候开盘？

　　林羲中：我们估计开盘出售期间，可能是再过两个月到两个半月左右，前期的准备工作，特别是价格方面，还要有更多的考虑。价格不是超出市场水平太多的话，可以先付定金，对于我们定价来说也是一个重要的考虑因素。望京一个总的项目，我们是唯一一个真正意义的综合性、高档的项目。

　　主持人：您刚才也提到你们产品的新颖的定位，我们想问一下，当初拿到这块地做定位的时候，是出于什么考虑？

　　林羲中：前期的时候，开发商拿这个地，已经有一个规划，规划里面是有很多的写字楼。后来我们觉得写字楼在望京的需求不是很大，也是有一个阶段性的，我们将写字楼的部分减少了一些。减少以后还是占整个项目比较大的比例，也不是绝对性高的比例，是分阶段来盖的，所以这个风险基本上可以降到最低了。商业部分大部分是临街的店铺，后来变成双层，双层临街的店铺也相当多，有320米的临街面，还有一个精品酒店，因为考虑到望京没有酒店，只有一个酒店，200多个房间，所以我们要有一个真正的酒店，我们的酒店是231个房间，另外还有一个公寓型酒店，原因是很多跨国企业搬过来，他的管理人员没有地方住，所以产品的结构基本上是风险最低的，而且是综合性，不同的功能之间有一个相互的关系，每个功能之间都是有好处的。

　　主持人：我知道目前望京的很多公寓用地也比较多，像摩托摩拉有的都是自建，这样来说，写字楼短期的需求量不会像想象中那么多，像商铺，我知道望京有望京国际商业中心、沃尔玛都是大型的商铺项目，这样的话在市场竞争中，您的优势在哪里？

　　林羲中：刚才提到两个功能，一个是写字楼有很多的跨国企业都是在望京自己盖写字楼，或者是在外面租或者是买，这个是不是对写字楼的需求有没有积极的作用，我认为绝对不是的。我们看CBD的例子，大概是在十年前，摩托摩拉已经在CBD买一个写字楼了，那时还没有完工，当时买了这个项目其中一栋楼的2/3，跨国企业是不是一栋一栋楼来买吗？其实这样自然而然会带动两种企业，一个是自己相关的企业，可能是一个总公司，有其他的分支机构。第二种是下游企业，跟大型的跨国企业在业务上面相关的其他的公司都会需要过去。第三个原因，望京写字楼需求比较强的原因是它的入住率90%，因为它的量比较小，望京跟周边地区的写字楼量差不多90万平米，入住率跟北京总的平均来比较是高于北京平均的，北京现在平均的入住率大概84%左右，而且望京区从来对写字楼的需求都是有相当的优势的，有些跨国企业搬过去之后也带动一个新的需求。在望京已经有不少的商业，现在也是在卖或者是招商。也可以说一个事实，从招商的角度有两个双层，一个是望京国际商业中心，离开我们在旁边。另外一个双层是华联，八万九千米，一个是十多万，一个是八万九的规模，在其他地区，如果是这么大的双层招商的话，可能需要一年多，甚至在开业的时候有80%的出租率。我们看到这两个双层都是不到一年的时候交工。比如望京国际商业中心，有一部分一万多平米是卖掉的，其他部分基本上都是租。华联8万多平米，现在基本上全都卖了。基本上可以看到，从事实可以看到，望京的需求是什么样子的。另外，他说是600本，只是刚刚近乎零，而且是卖的项目。

　　主持人：在这个三个项目中，我们非常看好的是酒店。您旁边酒店公寓是什么时候开始销售，它的价格如何，入住时间什么时候？

　　林羲中：价格还没有定，估计销售时间也是在11月左右。

　　价格不定的原因也是我们的项目要有一个比较，有一些间接去比较的项目，好像在五环边的“博雅”它是一个写字楼，还有一个公寓，它的公寓的布局不太一样，“博雅”的价格九千多，精装修。另外有一个项目叫“游乐会”，现在没有正式开盘，不过他们已经在网上有一个价格。但这两个项目都是在同一区里面，我们也有不一样的地方，他们的价格现在报出来在9000多。

　　主持人：这个酒店公寓的面积差不多多少？是不是可以由你们来帮助代理出租？因为你旁边是一个酒店，会不会把这两个建筑捆绑在一起？他们之间有联系吗？

　　林羲中：刚才说我们的精品酒店有231个房间，每个房间的面积大概是套内建筑面积25平米左右，等于是一般的酒店。并不是公寓，将来面对的都是区里面一些商务的客户。酒店性公寓跟旁边的经营酒店完全不一样，也不会产生一个内部的竞争。公寓型酒店面积最小的是67平米，最大的面积大概是140多平米，从一居到三居都有。

　　主持人：会委托酒店代理出租吗？因为这是个酒店公寓，肯定会有很多的投资者，这个酒店公寓跟以前的住宅产品是不同的，你们的后期服务是什么？

　　林羲中：我们想先做前期，这个项目我们都是找专业的酒店、管理公司参与前期的设计，它的布局、配套都是按照要求设计的。还有内装的设计，我们也会用一些知名的外国公司，办公设计是用英国的公司，还有一些园林的绿化是美国的公司。将来投资者买了以后，怎么样可以确保他有一个好的回报，我们现在也正在研究之中，也有一些具体的方案，不过还没有最后定出来，所以现在也不能够详细的说。管理方面，我们是计划用一些专业的、有知名度的酒店管理公司来管理，而且相互的大的物业管理也是会找专业的、知名度高的物业管理公司来做。

　　主持人：十年以来望京一直是楼市的一大热点，如果跟望京其他的产品或者过往的这些产品相比的话，您概括一下方恒国际最大的优势？

　　林羲中：第一，是硬件。一直以来，望京没有太优质的项目，优质的项目有没有市场？我觉得这个是毫无置疑的，大家讲到这么多知名的跨国企业要把总部搬过去，而且面积也很大。市场的需求也很大，为什么现在的优势项目，有市场没有产品，我们知道自己盖写字楼将总部搬过去的那些企业之外，还有很多是找写字楼，买也好、租也好，都是非常知名的跨国企业，跟摩托摩拉、爱立信都是同级的，他们在自己找。问题是有市场没产品，他们想找好的，现在还没有。我觉得我们这个项目第一个优点是能够满足要求高的跨国企业的需求，这是一个特点。第二个特点，中国式服务，包括酒店、写字楼，公寓型酒店双层，还有两个会所。将来二期的酒店还有一些多功能厅，是一个真正意义的综合性项目，也是望京唯一一个真正意义的综合性项目。第三个特点，地标性。需要从几方面体现，一方面是规模，我们251000平米，规模是比较大的，第二是从硬件，第三是从高度，我们综合楼是140米高的，是望京现在在建的项目最高的一个建筑。从这几方面来讲，一方面是质量，一方面是综合性，一方面是地标性，这三个是方恒国际中心的一个最大的特点。

　　主持人：今天有很多的网友肯定还会问一个问题，如果是未来的物业管理，因为有三个不同的产品，你们会分别请不同的物业管理公司吗？他们的物业费多少？

　　林羲中：现在没有定，我们的物业管理公司现在还在轮选的过程当中，物业费没有定出来。当然不同的功能物业管理费都会不同的。

　　主持人：我们上次去看望京国际商业中心的时候，我们碰到一个最大的问题是交通动性的问题，还有一个车位的问题。在方恒国际中心产品设计上，这种动性跟车位有没有很好的解决？

　　林羲中：这个问题我想把它放在稍微大一点，望京的交通一直不理想，不容易进去，不容易出来，特别是在近年来，交通改善了很多，如果交通改善不了的话，就不会有这么多的跨国企业愿意将总部搬过去的。所以交通我不认为在望京是一个大的问题。举个例子，现在在建国门，通过二环去望京，20-25分钟是肯定到的，走机场高速转四环，马上就到了。从望京去CBD大概是25分钟左右，去建国门大概20到25分钟，也是一个原因，为什么很多的跨国企业愿意将总部搬到望京去，不单单是离机场比较近，还有交通去CBD、建国门，时间都比去西城区，甚至比去中关村还要快一些。但还有其他的一些原因，刚才主持人提到交通的问题。我们项目有1200个车位，绝对是能够满足整个项目的需求，我认为是会有多余的车位出来。

　　主持人：由于时间关系，我们今天对方恒国际中心的了解就先到这里，如果有网友想了解相关信息，可以登陆新浪网查询，我们也会动态的向大家公布这方面的一系列的信息，谢谢林总。

　　林羲中：谢谢。