主持人 王健民：跟董老在一次开会无数次了，今天是董老最有激情的，看得出他对南城感情很深。我首先代表开发商对董老表示感谢，特别是在南城开发的开发商，董老在国内是比较有名的规划专家，我们希望会经常请董老专门做演讲，今天董老就点到为止了。专家说话的分量比我们媒体还要厉害，媒体只是一个呼吁，咱们国家很多经济专家应该给大家多呼吁呼吁，你们的见解、你们的学识和你们对历史文化的考证，现在不有句比较时髦的话叫献言献策，下面有请北京建工地产的的代表向桢，项目的名称是建邦华府 (论坛 户型)，你们听了前面几位专家这番讲话后，你们项目有什么打算，能不能起个带头作用，建出有一个有文化的住宅项目。

　　向桢：大家好！我是建工地产的向桢，我们建工集团是一个大型国有企业，我们从工程施工、设计、开发还有物业管理集于一身，我们还是全球25家大型国有承包商之一，建工集团应该说对京城的建设做出了很大的贡献，天安门广场的建筑或者长安街沿线的建筑，大部分都出自建工集团施工的。从70、80、90年代的建筑，有19项标志性建筑都是建工集团施工的。北京媒体有一个第三届北京影响力评奖活动，我们建工集团也是入围了影响百姓经济生活企业之一，也是排名比较前的，从01年开始作为一个国有企业来说，也有很多历史遗留问题，包括企业改制要改革，从战略转移来说，把房地产这块做大做强，这几年我们做的涵概各种档次的建筑，比较具有代表性的比如说百子湾一号，高档住宅有八大处的一个别墅项目庐师山庄 (论坛 像册 户型 样板间)，北边的商务楼兰华大厦和融域 (论坛 像册 户型 样板间)。

　　向桢：建邦华府是建工集团在南城的第一个项目。说到对南城区域认知这一块，刚才几位专家发言比较精彩，作为我们来说，虽然是第一个项目，但是对南城的关注是比较早的，这个项目从02年开始运作，由于一些政策变化，走土地招拍挂，所以从去年开始我们就策划打造目前这个项目。作为我们来说，因为对这个区域的关注从01年就开始了，我们也见证了各种南城楼市的发展，记得当时好多项目的开盘房价达到4千多的，现在已经涨到很高了。我们分析这几年南城发展的原因，除了南城的文化复兴以外，从北京市的一些规划调整，也发现了很多对南城发展非常有利的一些因素。比如说京津塘环渤海经济圈的提出，可能对北京、天津、河北的区域发展，这块我们也了解京津塘高速公路还要建设第二条、第三条京津塘高速公路，还有首都国际机场，现在也正在对北京第二个机场的选址，初步选定在北京的东南侧和南侧。

　　向桢：我们还了解到，刚才几位专家也提到了，中央提出和谐社会，北京的北、东、西发展比较快，政府的关注，专家的呼吁，这对南城区域发展以及基础设施配套都会带来利好的因素，刚才几位专家都说了，我也不多说了。我们在规划当中也是做了一些尝试，建工集团从建设的项目来说，我们一直坚持做精品的原则，我们作为一个国有企业也有一种社会责任感，比如说我们做的百子湾小区，百子湾这个项目规划之初也是有一个宜居的概念。南城的发展和它的规划设计有很多也是借鉴以前北边东边一些以前的规划、设计的经验、教训，我们最早做过一次规划，当时的规模在19万平米，因为当时条件规划9个塔楼，都是大塔，后来随着我们对市场的了解，对南城经济发展的信心，我们把9个塔楼进行了调整，这就是我们建邦华府推出一期，一共13栋低密度住宅，这个项目的规划设计有很多特点，在今年2006年第12届首都城市规划建筑设计中获得了住宅及居住区设计方案优秀奖。

　　向桢：我们小区规划、布局，尤其一期推出是以庭院、园林为核心，把13栋住宅分为几个区，也是属于院落式建筑，回家以后有一种强烈的归属感，有一种回家的感觉。我们产品还有一个特点，完全的人车分流，我们住宅除了商业的临时停车位，完全实现了地下停车，并且绝大部分住宅能够直接入户，这样比较适宜居住的。建工地产在户型设计上花了大量的工作，我们当时把住宅设计为两到三个单元的住宅，这样给业主视野方面非常舒适。一期住宅1梯两户，三居的面宽达到12米，四居达到了15米，并且是客厅、主卧、书房三个房间朝阳，现在餐厅都是两厅合一的，建邦华府大部分实现了两厅分开，并且明厨明卫。

　　向桢：我们的所有这些产品的特点，我们是想营造宜居，中华民族的传统的观点就是对“家”喜欢老人、孩子三代同堂居住在一起，这是中华民族和西方最大的区别。这样做了以后适合大家居住，现在很多买房子的人可能是二次置业、三次置业，我们想让大家选择了这个项目，基本上不想再换房了。

　　向桢：应该说规范管理、诚信服务是我们的建工地产的理念和宗旨。现在大家很关心房地产产品的品质，我们为了做产品，牺牲了规模，我们从19万降到15万，主要是为了打造宜居的一个产品。我们相信在政府的大力支持下，媒体的帮助下，南城经济会有更大的发展，我们愿意与大家一起为南城这个区域建设做出贡献，建设更多宜居的住宅小区，谢谢大家！

　　主持人 王健民：说了半天我给您说一条，作为一个大型国有企业在南城做项目，有专家的支持、政府的参与规划，你们做了一个示范工程，这是今天开会的一个非常有效的结果。刚才向处长谈了北京建工地产的一些情况，同时也谈了一些建邦华府的远景规划，今天我们谈到南城文化，我想还有一个人应该有发言权，就是我开始介绍的李红宇的李总，伟业的李总，他们在北京代理的项目几十个之多，从最早的项目到现在，你们谈一谈你们在南城代理的项目中有哪些是值得总结的，或者有能够传承文化的，包括以后你们再接什么样的项目有没有要求，必须是南城韵味的才接，没有韵味的不接。有请李总！

　　李红宇：大家好！前面几位专家都在讲关于文化的事情，刚才介绍我们是伟业顾问公司，我觉得我们更多的还是从市场顾问和代理公司的角度，说一下关于南城，也包括关于文化的理解。

　　李红宇：刚才主持人已经介绍的，现在我们公司代理在北京在售项目大概有30多个，其中也有不少南城的，像方庄项目、万年花城 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)项目，其中也有董老说的前门的项目，我们在前门参与一个开发商拆迁改造的配合工作，确实很难。

　　李红宇：我觉得南城文化有它特别的地方，刚才专家也讲了一些感受。我自己住在南城，另外，我来之前还特意去琉璃厂走了一下，感受一下，做房地产这么多年了，建邦华府项目组织这个活动，从一个业内人士讲，我觉得区域文化应该是像董老说的，尊重文化的基础上，最终是它怎么样融入北京或者大都市文化的一个过程。我觉得包括开发商在里面的推动作用，推进这个区域城市化进程，在这个基础上它可能才能发扬原有的文化，如果简单的饱有它，那可能城市发展会慢下来。

　　李红宇：回到市场印象，我觉得南城项目有一个特点，南城不是核心区，它有一个特别明显的特点，我觉得它跟市中心有一个独特的关系，或者我们接触的客户选择南城项目的人对这个区域有一些特别的要求，比如我要去市中心，孩子上学，或者我要去金融街上班，在南城选择上有一个特别强得针对性和需求，从这点上南城项目具有独特的优势，但是这个优势是怎么产生的呢？从市场上讲，因为北京城市发展它从核心区往外逐渐扩张的，房地产市场来讲呢，南城已经呈现了或者已经呈现的，不管从市场和价格的发展来看，都呈现了涨幅的态势，这种态势也会成为今后一两年的态势。南城从总体发展上和规划上是有缺口的，刚才专家们说的后发优势，其实它有一种特别好的上升空间，这种大家都已经可以感受到。

　　李红宇：我们参与操作的项目，比如说万年花城，像南城其他的一些早期的佳园项目，它对城市区域的促进和发展是非常大的，从这点上，南城做房地产项目，或者开发，首先它会对整个北京贡献是非常大的，它存在一种涨幅的需求和必然的结果，这是简单的对南城项目的几点考虑，也希望建工地产建邦华府这个项目上的操作取得成功，谢谢大家！

　　主持人 王健民：李总他们是最有发言权，因为他们代理项目首先要给项目进行前期策划，但是我也提一条，对于南城的文化不入虎穴焉得虎子，还要住在那才能感受到。

　　南城项目代表：大家好！我觉得发展南城除了文化、风俗、会馆以外，现在要做的是吸引年轻人，因为老人可能已经固定就是这个模式了，而且我特别看好关于南城将来的发展，但是首先政府要支持，有政策、有专家、有开发商，包括媒体这些朋友积极的宣传，我觉得南城前途挺光明的，而且我觉得比西边和北边发展得还要好，因为人多了，西边的人没有南边的人多，简单就说这么多，谢谢大家！

　　主持人 王健民：我借这刘先生的话，刚才董老也提到了，当时我买房的时候，知道多少人说我，老王你还房地产专家呢，那是下风下水的房子，我说北京从八达岭延庆过来，一水的小平房，现在哪是下风下水，亚运村，北边的风一刮过来，高楼林立全都挡那了，南城叫北京绿肺，真正绿肺应该在南城，你每天看天安门往北的天空两色。我记得小的时候我住在宣武门内大街，每天晚上我爷爷在那下象棋，我带着我弟弟爬城门楼，燕子就在那飞来飞去，那种景色太好了，拆城墙的时候真的掉眼泪的，我觉得南城的文化确实值得我们回忆。要说这方面，还是孙总有发言权，孙总是建设部产业研究中心的总工程师，从建筑方面、规划方面，以及从政府的政策方面，请您给我们做一些总结性的发言，包括南城的文化、南城的想法，有请孙总给我们最后总结发言！

图为建设部住宅产业化促进中心总工程师孙克放

　　孙克放：大家好！今天论坛的主题是关于千年文脉，望族气象，主要讲城南地区的人居文化和发展，我今年57岁。我们家住在西便门，现在北京市很多市井文化都发生在南城，城墙是36华里，43个门栋，现在只剩下4个门栋，中国在世界上的一宝给拆了。北京市的古都风貌存在的太少的，就剩下一个故宫了，北京市所谓的市井文化，很多都体现在城南，西城去现在已经变成公务区了，像琉璃厂、天桥，这里还保存了很多东西。这个牵扯到整个规划思路问题，比如像奥运会，早应该搁城南，这就是思路问题。

　　孙克放：从规划角度来说，北京市政府对城南要关注，我现在买房也是买城南的房子，我在建设部买城南的房子，他们很吃惊。第一它的价格比较低；第二城南的密度低，这样感觉不一样了，我住的房子旁边环境已经非常好了，我觉得一点不次于北部地区。再说空气，现在是南边比北边好，为什么呢？就是这边人口密度地，而且工业少，从地理位置来说这个地方已经发展起来了，而且发展得主要方向真是在居住上，如果我们把居住和文化放在一块儿，我觉得城南还能保持住一些北京市特征的东西。现在一些河流已经被整治了，原来的臭水沟现在已经变得很清澈了。

　　孙克放：在花乡的地方仍然非常好，城南有很多地方发展得非常好，而且交通方便，上四环、三环都非常方便，当然现在房地产价格也高的，我买房子的时候5000，现在已经达到了8000，再加上现在的四号线过去了，到宋庄非常方便，城南从未来发展来说，政府要重视。

　　孙克放：我们还是要从文化角度讲这个问题，城南这些居住我们讲慢慢层次在增高起来，不像以前似的的，市井文化状态里，现在整个文化城南都在提高，为什么呢？很多很多机构包括一些商业机构现在已经往城南走了，因为房子便宜低价，这样也可以带动这部分的文化提升，能够把这部分跟我们的固有文化，也就是说北京市的文化和城南的文化结合起来，能成为我们非常重要的概念。

　　孙克放：现在民间的东西，城南保留得是最好，现在玩手艺活的人都在城南。城南可以发展成民族商业街，再把北京市传统的东西放进去，可以带来这边的商业发展，商业发展了人就自然起来了。居住跟老百姓有关的东西，第一个就是交通网，城南交通网已经很好了；第二商业网，商业要发展起来；第三，绿色生态网，所有的城市都是这三个网编出来的。还有一个网就是城南地区固有的，就是文化网，这是别的地区没有的。就是把城南这个网编起来，我们没这个东西，只建花园，城南海阔天空可以这么讲，现在真的是脱离文化了，这就造成了北京市孤古都风貌减弱的最重要的原因。今天我们看在人民大会堂放这么一个东西，国家大剧院，到北海那边桥上看，中南海南部地区全让这个大家伙罩住了，成了背景了，中南海就应该是中国建筑做背景，这种损失是巨大的，这个跟拆城墙是异曲同工。当时梁思成要在这个城墙上做中国最长的步行道，中国老百姓可以在上面观景，锻炼身体，休闲，如果能实现这个东西，中国了不得了。

　　孙克放：城南最好要布置成商业文化网，把它规划好，这个对北京市影响非常大，其他地方都不能表现。要从发展的观点，咱们是发展论坛，从发展的观点要把文化放在首位，而且这个地域有一种素质，其实很多文化都是来源于民间的东西，包括皇宫里都是民间的东西，民间有了吸收到皇宫里，我们现在民族文化的创造力太弱，包括旅游都能体现出来，中国整体的文化弱，这一点要跟日本人学，日本人的文化仍然保持的很好，区域很发达的地区仍然发展得很好，比如你心里不舒畅，可以到它的高楼大厦下面的缝里，到那寄托一下，撞一下那个钟心情舒畅了，这个跟文化是有延续的，他延续了整个城市的脉络。从大方面讲，第一我们要规划好；第二要把文化网和生活网结合起来，这个东西就具有更大的价值了，这样城南的升值可能更快。

　　孙克放：另一方面，我觉得城南的规划有问题，我们现在不是谈规划，是因为我们确实发现北京市这几年交通解决不了主要原因，是因为它有问题，这个是没法儿改变的东西。说日本也修高架桥，但很多地方日本不允许修高架桥，因为它要保持。像俄罗斯的圣彼得堡不允许修高架桥，也是为了城市的发展。北京市一个月有一千辆车上，今年年底达到300万，我们还怎么样在城里跑车，有的人宁愿住在五环上，到四环工作，不进城了。我们家住在怡海家园，不堵的时候10几分钟就到城里。北京市第一人口多，北京市规划里把城里50万人口迁出去，还一个汽车必须控制，怎么控制？抬高停车费，台到20、30就不敢来了，国外也这样，没有办法。所以城南这个地方还没有破坏太厉害，所以我觉得它是一块比较好的净土，只要它规划好了，我觉得还有巨大的潜力，这是一个方面。

　　主持人 王健民：孙总说这番话对我们启发很大，应该说如何让南城开发商按照学者、专家规划去走，这里很关键的一点是政府。真正落实是开发商，但是这里很重要的环节是促进中心，促进一下政府，学者们只有研究拿方案，真正促进说话的还要靠政府官员，当然媒体也要呼吁。

　　主持人 王健民：我们今天的主题就是如何适合南城文化的发展，同时又搞出有地方文化特色的住宅，让我们百姓能够真正的住在和谐家园里，所谓和谐光说见面打招呼，你好、您吃了吗，这不叫和谐，住的地方要和谐，出门一臭水沟怎么和谐，所以和谐是多方位的。您说有这么几个网，交通网、商业网、文化网都得有。政府如何规划，包括当时拆城墙，当时有没有人说话，谁说了算，我们这些人可能说话不算，尽管你们是大型国有企业，靠什么？我们靠集体，不管是专家、学者还是政府官员以及在座的媒体，以及开发商的代表，我们共同的打造南城千年文脉，望族气象，今天我们的会就到这里，通过今天这个会开个头，我们共同发起一个再次掀起一个加入城南运动，2000年的时候我们搞了一次，2006年开始到奥运会之前我们搞两年，呼吁加入城南的运动，这也是我今天在这带个头，希望有愿意加盟的到我这报名来，好今天的论坛大家确实讨论比较热烈，由于时间关系，还有点时间，我想听听媒体朋友的有没有什么文化，趁着专家在场，特别是跟城南文化有关的，你们想知道或者你们有什么好的建议提一提。

　　提问：基础设施到2020年的规划，下一步实施可能有一个进度问题，这方面给我们讲一下？

　　翟宝辉：各个区都在做总体规划，当时的重点是三个新城，当然还有几个，一共十几个。新城规划目前已经做完了，但是没批，为什么没批呢？因为中间出来了一个一号文件，就是社会主义新农民建设，这又是规划部门的一个任务，他们在落实这个问题上把新城市规划这一块放在一边了，现在是什么情况，我也不太清楚。现在基础设施配套重点要保奥运会，轨道交通这一块肯定有，

　　提问：董老师说，南城开发比较困难，因为南城规划有控制，另外一个拆迁费用比较高，条件也比较差一点，我不太清楚建工地产你们怎么做到开发大宅的？

　　向桢：建邦华府这个项目在三环边，离天坛公园也就2公里，现在的位置在南城是比较好的，基础设施这方面，西边是天坛南路，它的南侧是晨光路，天坛南路路西是光彩体育馆和北京网球中心，应该说这个项目周围环境特别好。当时我们做项目的时候对南城的经济发展很有信心的，在南城也可以并且需要打造一个宜居的项目，我们当时的中心思想就是打造一个宜居产品。文化的传承这块有几点可以说一下，第一像刚才说的，南城会馆这一块，我们现在的建邦华府售楼处就是一个体育休闲的中心，地下有游泳池，地上有餐饮。我们这个项目绿色率达到了40%以上，包括我们的交通组织还有户型设计，在规模和舒适度方面都选择以舒适度为主，刚才几位专家也说了对南城看好，并且专家和媒体对南城都有一个呼吁，我们是建立一个对南城经济发展的信心上，打造了南城这么一个宜居的项目。

　　提问：我问董老师一个问题，从您的谈话中感觉到您对南城特别有感情，您主要谈到过去南城的文化和现在的南城的文化，您能不能为我们畅想一下南城未来会是什么样子的？哪个地方会发展得比较快，形成高品质的区域？

　　董黎明：总的来看很有可能先南城的外围起来，因为毕竟外围的改造容易一些，比如亦庄和五环四环这一块，大型也是沿着京开高速路两侧，还有丰台到石家庄的京石高速，大概在交通方便，又是外围地区征地比较容易，拆迁比较小，如果交通比较方便，这个可能是一个最近先发展起来的契机。还有南中轴线的改造，从木樨园到南园，另外就是沿着新的中心，比如说永定门的改造，永定门作为一个交通枢纽的改造，都可以形成南城新的生长点。外围的改造要和外围的拓展，要和崇门、宣武旧城的改造有机的结合在一起，慢慢把人疏散上去，这样形成一个互动，等到这些人迁得特别是了，我们有时间在这个地方精雕细刻，我们一下子把旧城全推光了，我的设想是这样的。过去很好的机会失掉了，原来奥运中心的选址南城是一个方案，很遗憾由于种种的原因被否了，如果这个方案选定了它就是一个生长点。

　　主持人 王健民：由于时间的关系，我最后说几句。今天我们的研讨会确实很成功，大家都是即兴的，即兴发言就是发自肺腑，包括开发商代表以及代理公司，以及媒体朋友，不是有句话“一张白纸是最好画图画的”。过去老的思想城南所谓下风下水，其实早被否定了，作为城南如何规划、如何发展，我刚才已经讲了，我要再遗憾第二次，像北京拆城墙那种遗憾，再盖出好多塔楼来，最后一块处女地又毁了。北高南低，东高西低，南城应该顺着北边高楼大厦慢慢拐下来，建成低密度，交通好的住宅。我在这也做一个小广告，从今以后我只说南城房，其他的不说，南城谁要让我做形象代言人免费。再次感谢在座的嘉宾，以及楼市举办这次活动，以及我们协办单位北京建工地产，以及各位到场的媒体，谢谢各位，也谢谢老舍茶馆给我们提供场地，此次研讨会到此结束，谢谢大家！

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