临近年终，今年房价涨了多少、明年房价是跌是涨再次成为热点话题。本报记者梳理了3年多来跟踪的30多个楼盘均价变化情况后发现，无论是四环内还是近郊的石景山、通州、大兴，住宅售价在过去3年时间均至少上涨了3000元/平米。其中，在朝阳北路、广渠路、花乡等热门板块，一些知名大盘，如富力城、万年花城等，其售价更是翻了一番。

如今，放眼望去，四环内已不见低于8000元/平米的住宅，甚至远至通州、大兴也难觅单价低于6000元的住宅。
 
 
2003年普宅单价五六千元，如今星河湾二期达29000元/平米

2003年的朝阳北路还显得有些冷清，珠江罗马嘉园可谓是区域的拓荒者，当时该项目精装修的售价为6688元/平米，三四年后，改名合生橄榄季，其售价也上升至12800元/平米。或许当初合生创展开发这个项目也没有想到朝阳北路最终成长为京城另一个高档项目聚集的区域。

2003年：单价五六千元普宅领衔

2003年底，朝阳北路开通。2004年，这里一下子冒出了很多住宅楼盘。尤其是国美第一城、青年汇、华纺易城等项目陆续入市，掀起该区域普通住宅集中供应的局面。那时，其售价在每平米5000元—6000元。这一年，朝阳北路的开发量在60万平米左右，独领风骚的是以国美第一城为代表的低价普通毛坯房。

朝阳北路区域的大开发在很大程度上得益于朝阳北路的开通，朝阳北路迅速分化了CBD工作者的居住需求，引发区域快速增长和地块迅速升值，同时迅速将一个崭新的居住区朝青板块升级成一个具有居住品质和氛围的区域。

2005年下半年：高档房渐成主角

进入2005年，在朝阳北路的多个地段更是可以看到林立的正在开发的小区，此时，其开发总量已经猛增至200多万平米。

而这一年，朝阳北路板块的最大变化，当属以星河湾、天鹅湾为代表的高档住宅小区登上区域住宅的领军舞台。

2005年7月，星河湾以16000元/平米开盘，一时间，业界为之哗然。但到了年底前，星河湾的销售额达到13亿元，业界对朝阳北路建高档住宅的质疑也随之销声匿迹。

当年年底，天鹅湾以均价10000元/平米入市。

2006年，朝阳北路成为京城高档住宅的热点区域之一，推出的住宅全部为精装修的高档房。其中，星河湾二期的售价已经上涨到了29000元/平米；再次开盘的青年汇项目也以精装修的产品出现，售价也直奔万元，开盘价达到9700元/平米。

事实上，道路交通的改善以及区域商业配套的逐渐成熟也是朝阳北路房价上升的内在动力。目前，10万平米的国美第一城商业正在招商，开始逐步改写区域商业缺乏的现状，使得该区域成为京城东部适宜居住的区域之一。一条路使一个区域崛起，一个楼盘提升了整个区域。这就是朝阳北路的真实写照。

通州  单价3000元起步如今近6000元

中介统计，城铁八通线通州沿线房价年均涨幅达到20%

2003年7月至今，居住在通州城铁果园站附近翠屏北里的王军上班的交通工具换了三种类型，而这恰好见证了通州普通住宅市场的变化。

2003年：城铁开通在即，房价提前“透支”

2003年7月，王军在通州新华联对面的翠屏北里小区买房，当时的价格为3300元/平米。“开发商告诉我说年底城铁就开通，而我主要也是看中小区邻近城铁果园站。”王军说。

事实上，城铁在2003年底开通的概念在当年年初就广泛地被通州的住宅项目所借光，甚至一些项目提前透支了城铁开通后带来的区域价值的提升。因为当时城铁沿线的楼盘售价基本上在3000元/平米左右，比其他区域略高。

城铁八通线开通后，王军上下班的主要交通工具就从公交车转为城铁。“2004年下半年乘坐城铁上下班的人突然多起来，到了年底时基本上很难找到座位。”原来，这一年间，大量购房者涌入通州置业，价格也水涨船高。2004年年底，通州城铁沿线的普通住宅售价接近4000元/平方米。2004年7月开盘的世纪星城，开盘价就是4080元/平方米。

2005年：新盘仅3个，价格大涨

“通州房价提升比较快的时间应该是2005年”，中大恒基不动产营销总经理王述表示，主要的原因是该年北京新规划的提出，更主要的是通州在2005年新开盘的普通住宅项目仅有3个，新增供应量的减少直接导致区域房价直线上升。

2005年，王军有了自己的汽车，不久后，他感觉到在通州也开始出现了堵车。而这在以前几乎是前所未闻的事。

事实上，这一年北京整体房价快速上涨，使得销售价格一直比较低的通州成为越来越多购房者的首选，这使得本来就新增供应量逐渐减少的通州区域供求关系更为紧张，在此背景下，通州住宅售价直线上升，到今年，个别楼盘的售价已经接近6000元/平米。

中大恒基不动产营销市场研究中心的统计显示，从2003年到今年通州区域楼市年均涨幅达到20%左右。而其中涨幅较大的是城铁沿线和新华大街区域。王述认为，这除了“首都东扩”新构想等利好的刺激外，也有房屋品质升级而导致的房价上涨因素。

广渠路  借光CBD房价跨越15000元/平米

广渠路区域富力城、珠江帝景等房价3年间实现翻番

在外企工作的张先生亲眼目睹了广渠路楼市的变化，现在这个区域已经从2002年的每平米6300元上涨到14000元－15000元了，三四年的时间上涨了六七千元。

广渠路较早面市的楼盘是九龙花园，2002年9月1日新一期开盘时均价6300元/平米，这在当时已经算得上北京市的高价房了。而区域大盘———珠江帝景、富力城的售价则在三四年间翻了一番。比如，珠江帝景最早开盘时是2003年4月份，精装修均价为每平米8000元，而今已是15000元；富力城2003年3月的均价在7400元/平米左右，最新开盘的住宅则达到17000元/平米。此外，区域内的乐成国际、苹果社区、后现代城等项目，目前的单价也均比最初开盘时抬高了6000元左右。

广渠路房价的快速上涨与该区域地处CBD东南角有着直接关系，其优越的地理位置是其他一些区域所不能比拟的。用张先生的话说，CBD工作人群中不少是月收入过万的，他们有的购房能力很强，因此在需求较大的情况下，广渠路楼市“近水楼台先得月”。

另外，随着今年国庆期间大望路、两广路的竣工通车，广渠路区域的交通瓶颈打通了。业界人士认为，随着交通及配套设施的完善，这里将更显活力，但目前住宅供应略显青黄不接，因此房价仍有上涨之势。

望京 产业发展住宅涨至近万元

今年个别新盘入市后每平米上调4000元

多年来一直在望京操盘的冯先生，真切地感受着望京房价的快速上涨。“2004年在望京买房子的人们着实很有眼光。当时开发的几个楼盘，普通毛坯住宅只有6000元/平米左右，大西洋新城精装修板楼也不过7500元/平米。但是现在，望京几乎所有楼盘已飙升到9000元/平米，部分还过万元。”冯先生如数家珍。

据记者了解，2005年望京楼盘呈现出明显上涨的趋势，当年新开的毛坯房基本上都由前一年的每平米6000多元调至了7000元左右。澳洲康都也由2004年2月开盘时的每平米5480元上浮了1000多元。进入2006年，东湖湾以单价9500元开盘，并出现了开盘抢购的局面。老盘季景·沁园则由2004年7月底开盘时的单价7300元涨至最高11000元。

事实上，望京区域的发展基本上是居住先行，其产业一直没有完善发展起来。不过，随着近几年世界500强企业的相继入驻，以及望京区域内外环交通条件的改善、文化集群和商业配套的发展，居住需求与日俱增。由于有强劲的购房需求作为支撑，今年望京每有新盘推出，价格必随之调高。甚至个别项目在几个月内从开盘8000元/平方米的均价涨到12000元/平方米。

“这一发展过程与亦庄产业先行的过程恰恰相反”，冯先生这样说。

四方桥   欢乐谷落户房价坐上“过山车”

2005年中至今，区域房价上涨3000元/平米

最近，李雪和老公闹起了别扭，原因是与一次绝好的投资机会失之交臂。“2004年冬，我们看好了世纪东方城一套房子，当时的售价才5600元/平米，但他还是觉得贵。可是现在世纪东方城三期均价都9500元/平米了！”李雪叹了一口气。

估计像李雪一样心里不痛快的人绝非少数。从2004年1月到今年11月，不到3年的时间内，四方桥区域的房价几乎翻了一倍，着实让很多人始料未及。

2004年初，紧邻四环路的四方桥区域还是典型的城乡接合部，不大的村落之外都是庄稼地，惟一在售的商品房是世纪东方城一期，均价仅5000元/平米也是问津者寥寥无几。此后近一年半的时间，四方桥区域的楼盘均价才缓慢爬升至6000元/平米左右的水平。

2005年中，四方桥吸引了在深圳成功开发欢乐谷主题区域的开发商———华侨城集团，伴随着北京房价迅速上扬的大背景，原本并不被开发商和购房者看好的四方桥区域，房价应声而涨。到2005年底，这里的楼盘均价已达7000元/平米左右，不到半年的时间就达到了过去一年半才实现的涨价空间。

更让人瞠目结舌的则是即将过去的2006年，在这一年里，由于欢乐谷主题公园对外开放、厚俸桥落成、区域商业配套兴建以及北京中心四城区房价飙升等利好，四方桥区域的房价几乎是以每月200元/平米的幅度在向上蹿升，目前已超过了9000元/平米的水平。

去年下半年涨千元

2005年5月，鸿业兴园开盘时恰逢宏观调控出台。

从湖北来京发展的聂先生考察该项目之后，尽管觉得4500元/平米的开盘价格可以让他接受，但宏观调控刚出台，所以考虑再三后，他还是决定再等等。“没想到，这一犹豫让我付出了不小的代价。到了去年年底，其房价涨了1100元/平米。”聂先生回忆说。

鸿业兴园项目负责人王振平表示：“其实项目开盘时不仅普通购房者对花乡板块的房价判断不准，就连我们公司内部的一些员工也在犹豫，与便宜的房子失之交臂。”

今年新盘开盘直指八千

2005年年中，王振平在接受记者采访时断言，花乡房价将很快涨至6000元/平米，不少业者曾对此将信将疑。如今，花乡区域不少普通住宅项目均价早已突破8000元/平米大关。比如，万年花城目前已达到8350元/平米，而它在2004年3月开盘时单价仅4200元/平米。位于西南四环以外的亿城天筑今年年中推盘时，价格便已达到8000元/平米左右。

百川市场研究中心有关负责人认为，尽管该区域房价持续上涨，但与临近的南三环中路和东路的楼盘相比，这一价格具有很大的优势，比之东、北、西相同环线价格更是便宜不少。

交通改善，住宅选择多

其实，花乡板块距离市中心的距离并不算远，但由于市政基础相对落后、整体环境面貌略差等诸多因素使其曾长期被冷落。2002年，位于西南四环以里的怡海花园一期推出极大提升了业界的关注度。2004年，总规模200万平米的大盘万年花城的亮相则迅速吸引了众多当地以及市区购房者。

进入2005年以来，花乡几乎每月都有新盘或老盘后期面市，在售的新老楼盘已达20个左右，而且产品类型呈现多样化的趋势，从以往单一的普通住宅产品扩充到普通住宅毛坯房、精装房、联体别墅、独栋别墅等。

花乡之所以成为楼市开发的热点区，北京国际花园项目负责人王建华认为，明显的交通及后发优势是其主要原因，比如，三环、四环贯穿板块，京石、京开高速路发散形成楔形，轻轨9号线工程也已经开建。而万年花城副总经理黄玺庆则认为，花乡板块价格的变化与北京房地产大环境息息相关，其他传统热点区域对其有很强的拉动作用。同时，当地市政基础条件的改善，以及市中心乃至外地购房者的涌入则进一步激化了供需之间的关系。

上地、山后   3年间房屋升值近五成

毛坯板楼从每平米5500元涨至8000多元，目前趋平稳

王先生近日将把当代城市家园的一套精装小户型以8500元/平米的价格出手，而2004年他购入这套房子时为5900元/平米，在近3年时间内，这套房子涨了44%.而这仅是山后、上地楼市的一个缩影。3年来，这里主流的毛坯板楼价格从每平米5500多元上涨到8000多元水平，年均涨幅在15%至17%之间。

去年多个楼盘每3个月上调500元

2003年起就在万科西山庭院负责销售的销售经理刘英，以万科西山庭院为例介绍了山后房价集中上涨的三个阶段：2004年初至5月，项目停盘5个月后开盘，直接将价格从每平米7200元上调到了8200元；2004年底，再次上调到9000多元，最高价达到了11000元；2005年至销售结束，基本是每三个月就上调500元/平米。据介绍，当时紫城、百旺茉莉园、天秀花园、中海枫涟山庄等楼盘在2004年至2006年间基本上也是按这个节奏在上涨，只是由于品质不同，底价有所区别。

今年，上地的主流价格代表是华润橡树湾，目前约8200元/平米。当代集团副总经理王新兴表示，上第MOMA至今入市1年，实际成交价从每平米9000多元上涨到了12000元，若不考虑上第MOMA的科技和装修成本，做与当代城市家园一样的板楼毛坯住宅，则也和华润橡树湾处于同样的价位。

环境改善、品牌开发商共促涨价

刘英认为，上地、山后区域的房价上涨要归功于居住环境的改善和市政设施的不断完善。尤其是山后，已从大棚、菜地和土路的时代进入高档楼盘林立的阶段。此外，在房价上涨最快的2004年中至2005年中，土地政策的变更和开发商对于未来招拍挂土地成本增加的预期也导致了房价的上涨，而中海、万科等品牌开发商的进驻，则从提升产品品质的角度提高了房价水平，也给当地其他项目的涨价提供了心理支撑，新项目推波助澜，房价自然快涨。王新兴则表示，上地、山后房价上涨的根基则还在于需求，上地产业基地建立满十年了，入驻企业的职工住房需求集中出现，导致了需求的显著增加。

目前，由于上地、山后新增建设土地已基本为零，房价炒作声甚弱，除了一些特殊地段或高品质的社区外，当地的二手房进一步上涨空间已有限，并将日趋平稳。

二环内 禁令助推多个楼盘成倍涨价

2003年多数楼盘单价仅7000元，目前达1.4万-2.3万元

2003年底，杨先生购买刚开盘不久的长河湾一期时，周边高梁桥斜街地区还是拆迁中的破旧平房。当时的价格是8000元/平米，杨先生觉得还是有点贵。现在，长河湾三期已经卖到25000元/平米，是3年前的3倍。杨先生为当初的决定感到很庆幸。

3年前，北京二环内的住房还不像现在这般“天价”，虽然那时项目也不多。当时，二环内的几个组团：西直门、金融街、东直门、广渠门等，除了金融街和东直门单价过万外，其他的都在万元以下。比如，广渠门内的新裕家园一期开盘前认购价仅为每平米6900元，幸福家园二期板楼当时也只是7100元。相比之下，金融街因为属于商务区，多为配套的高档公寓，价格一直坚挺，中海凯旋卖到了每平米13000元。东直门紧邻使馆区，为数不多的几个高档投资型住宅楼盘如海晟名苑、当代moma，售价在每平米15000元－16000元。

随着可利用土地越来越少，房价一直呈上涨之势。

2005年，西直门、广渠门的房价逐渐超过了9000元/平米。2005年7月18日，政府发文“二环内不再新增住宅商品房项目用地”，一时间二环内的房价更是飙升。

此前1个月，国瑞城开始发售时每平米售价11000元－12000元，后来受上述政策影响，价格飙升到15000元、18000元，现在则已达到20000元。而今年8月刚开盘的西城晶华，一开盘就卖到了23000元/平米，10月开盘的新裕家园二期，14000元/平米，整整是一期的两倍。

此外，道路的拓宽、修建改善了二环内老城区的交通条件，也是楼盘涨价的一个利好因素。比如，2001年双向六车道的两广路建成通车。随后两广路延长线不断拓展，受此影响，广安门、广渠门沿线的楼盘纷纷出现了一定幅度的涨价。

石景山  今年不见7000元以下楼盘

2004年仅每平米4000多元，目前普遍达7500元

2004年5月，拆迁户老王力排众议，买下了石景山区重兴嘉园的一套100多平米的房子。“当时总价才40多万元，两三年下来，升值了30万元左右。而且一家人住着很舒适，远比那些拿着拆迁款到远郊买房的老邻居好得多。”老王笑不拢嘴。

事实上，老王买房的时候正是石景山区住宅即将快速上涨的前夕。当时，重兴嘉园、重聚园、西现代城、京汉旭城等项目都在4000多元/平米左右。2004年5月份之后，“8·31”土地大限马上到来，作为最后一个城区有着城市配套资源优势和地铁1号线的交通便利条件的石景山区，其土地及房产价值突现。开发商也开始有意识地提价。“一开始是小心翼翼地提价，每月每平方米上调二三十元，到了2005年10月后，则是每月每平米涨两三百元了，整个区域的住宅均价已涨至6000多元/平米。

现在则普遍达到每平米7500元，最高的已卖到8900元，比如刚刚推出西区的远洋山水。”

当时一开发商这样告诉记者。

对此，代理重聚园、重兴嘉园的三轩行代理行总经理李国平分析，除了土地招拍挂在某种程度增加了开发商的成本之外，房价上涨还有硬性的因素，即石景山区的交通不断改造升级以及购房需求增加。城市快速路莲石路开通后，从石景山到北京西站只要20分钟。此外，首钢搬迁利好也是一个拉动房价不可忽视的原因。

大兴普通住宅已破六千元大关

业界称，大兴3年来房价涨1倍是与全市走势相吻合

10年前，房地产资深业者张先生在大兴购置了属于自己的第一套房产，当时的价格才1000多元/平米。2004年，他赫然发现，黄村的房价竟然涨至约3000元/平米，他有些后悔那套房子卖得早。而今，当地普通住宅的房价已达6000元/平米左右。

“虽然大兴的房价还远低于北京市区平均水平，但当地3年来房价涨了一倍的幅度仍让我感到惊奇。别忘了，这可是在一向被业界视为房地产发展相对滞后的南城郊区。”张先生称，“事实上，这是与京城房价不断上涨的大环境相吻合。”近几年一直在大兴操盘的世纪阳光销售总监孟庆福对此也深有同感。

大兴老住户李先生则说，几年前有十几个项目销售就不错了，购房者也以当地人为主，“而今市区客户、外地人来大兴买房置业的越来越多，可选择项目也大幅增加。而且，普通住宅、别墅、商铺、写字楼等都有。”

据记者了解，目前大兴当地在售楼盘约有40多个，还有部分项目已进入尾盘阶段。

早一些的项目，像清城时代广场、时代龙和大道、布洛城、大城小镇等不少大盘仍在热卖；彩虹新城、首邑上城等新盘又在今年脱颖而出。

孟庆福分析，近几年大兴新盘层出不穷，一方面是因为当地市政面貌有了很大改观，人气越来越旺；另一方面，市中心房价不断攀升，也迫使部分市区客户转向郊区购房。

随着一些地块成功上市交易，大兴明年还将有不少新盘推出。当地一开发商表示，大兴房价已突破了6000元这一节点，未来涨幅可能会回落。