投资区域商业中心应该考虑开生活类店铺

　　主持人:我问一下这些区域商业中心跟人口，消费档次等各方面的情况，有没有可以判别结合的因素。

　　王玉珂：商业有很多种产品，这种产品销售是有一定的难度，但是对于街区型，比较适合销售型，街区性的商业销售完以后，可以独立的经营，大家相互不影响，我们叫商业中心的概念不一样，大家在同一个楼层里面，管理就非常难，业态无法控制，对于整个商业是一个破坏，这类商场物业应该是持有，有效的定位，未来得统一经营管理，对整个区域促进帮助很大，如果是分散型的物业，很难管理，很难形成一个区域中心的概念。

　　主持人:现在很多三环以外的项目，是与大型的住宅融合在一起的。住宅跟区域型的商业中心，他们之间有什么互动作用，或者是利弊情况怎么样？

　　王玉珂：住宅里的商铺大部分是配套的东西，区域商业是一个传统的商业，我们考虑还有别需求，包括休闲与教育，我们可以通过区域来完成。

　　主持人: 大家对社区商业有所耳闻，对于区域型商业了解不多。如果我是投资者，我买商铺的话，第一看价格、投资价值等等，判断是否值得去买，想了解下什么商铺适合区域型商业中心生存？

　　白辰涛：如果是卖商铺的话，从商业角度来说，我个人认为不赞同销售，如果卖的话，从社区商业来说，不等于是住宅底商，只是小区的配套，在某种程度上和商铺是分离的，把整个配套资源整合起来的商业模式，但是面对现在发展商的资金各方面的需求存在一定的问题，我们选择相对人口比较多，发展比较成熟，市政配套比较完善的，北京市包括整个国内未来走向一个北美商业模式，向区域型商业发展，我认为还是比较部成熟的地方。

　　主持人:很多商家会对外招租，除了超市这类传统业态，哪些业态可以在区域商业开店。

　　白辰涛：传统商业和区域商业最大的区别，社区的商业配套功能性比较强，传统商业是非生活类的需求，大部分来说都会从空间，一类是属于配套商业，一部分是属于发展型的商业，发展型商业是满足多元化的商业。

　　主持人:你觉得作为区域商业中心，他的投资风险高吗？如果去区域商业中心投资，未来发展前景决定是否值得现在购买，你认为该如何判断？

　　白辰涛：我觉得还是看区域。

　　主持人:哪一类条件下，区域是比较有前景？

　　白辰涛：目前来说，在三环到四环中间，再远不是没有发展前景，而是整个配套还不够成熟，但是有特例的地方，比如说中关村望京这些区域，从大体来说，应该是三环和四环之间。

　　区域商业存在竞争，互补才是出路

　　主持人:04年曾报道过望京区域的商业状况，05年去望京的时候，望京的商铺供应量不是一点一点，而是以不可接受的地步向前发展，现在东南板块的商业比较多，其实各个区域存在类似的问题，也许现在没有出现大规模开发的现象，随着大盘的进入，势必存在区域竞争，今天到场的就有三四个项目是东南板块，想了解你们怎么看待区域商业竞争？

　　林斌：我觉得整个系统讲，听了各位老总的介绍，这次政府出台的政策，有一种保护三环以内的商业做法，在近10年、20年的时间，三环以内商业比较稳定一些，在WTO中国大门开放，相应之后，会有更多的竞争，尤其是来自于内部。三环外各个区域的成熟，客户需求的趋向性，商业的多中心发展多层次带来的多中心。

　　燕莎是一个很高端的商圈，国贸是高端的商圈，新世界是面对青年为主的商圈，西单又是一个存在燕莎和新世界之间的商圈，各个商业圈、商业中心的成立，根据不同的人群产生，在三环以外的开发土地是广阔的，形成的商业规模非常大，三环以外比三环内交通要轻松，消费体验加快。

　　我觉得消费竞争是客户消费体验的一种转化，不仅是为了买东西，买东西的同时还希望有是一种感觉和体验的东西，三环以外针对不同群体形成的商业中心，会对三环以内形成竞争，在十年的左右的时间，会产生明显的效果，我感觉我们媒体会捕捉这么一个方向，刚才潘总说商业经营的方式，为什么嘉美风尚中心一直不卖，一直整售，也是对业主的保护形态，对自己保护的形态，不希望卖散了。

　　各个开发商有自己的开发模式，定出一种模式，一种盈利模式，住宅是开发商挣钱了和业主住的舒适了，两方就满意了。我觉得北京的供应模式，一个是大厦型，刚来北京很不习惯，觉得都把门关上的，哪有做生意把门关上的，在香港做生意是打开门帘，但是北京却不同。慢慢发现这里的风沙、温度等等影响，不得不把门关上，很多大厦就可以成长起来，北方的商业比南方的商业有很大的容量，一条街在南方没有一公里容量，这种模式，南方应该好好向北方学习和吸取，这样才能使南方的经济更好的发展。

　　我们怎么来考量我们的模式， 珠江帝景发现是这两种模式的特点，我们考虑，如果在这里做一个商厦，我死的比谁都早，这个上商厦投上好几亿，这个区域不成长起来，我光是打广告没有人来，很难。我们一个开发商的力量有限的，现在看到了希望，我们曹总是大成国际的，我们这么多开来到这里，我们大家都会热切的，都拿出我们做的东西，大家都在做商业，都觉得这个区域成熟，大家看到这个机遇，这个商业圈的形成，不是靠一个商家。沿海赛洛城做了美国的后街，我们做10万平米的商场，我们不会忘记南方的好处，做一个2.5公里长的底商，用一个连廊连起来，全部用玻璃连起来，客户在里面逛，不会被风沙和雨雪影响，我们这种模式能够把南方商业体验带到这里来，这是我们想做的东西。这个模式很独特的做法，希望能够达到市场、开发商，还有经营者甚至股民都挣钱的多方运营模式，区域经济东区最具条件，百子湾区域各项目步伐很一致，心态很平和，而且很团结，我们和曹总聊了好几次，包括CBD东都，我们共同把这个区域打造起来，面对这个区域的人群，年龄是在28岁45岁之间的区间，我们共同为这些人群做他们需求的商业圈，还能够把周边的商业做好，这是我们共同做的事情。

　　主持人:对大成商业不是很了解，现在看区域有竞争性，也有互通性。你怎么看的区域？

　　曹頔：大成总面积有20万平米，酒店式公寓3万8，去年年底销完，5万平米的写字楼，是今年1月10号开盘，销售非常好的，跟这个产品的特点有关系，还有我们大成商业中心，体量8万平米，目前签约的拿走2万平米，他跟家乐福和沃尔玛不太一样。选我们这家店，不是第一家店，华侨城那家连锁店会比我们开业早一点。

　　我们双方都有一个良好的愿望，争取早一点开业，余下这几万平米，我们地下一层有一个良好的定位，我们锁定是建材家居的业态，还有写字楼底商，将近3万平米，我们这几个家开发商联合起来，为百子湾地区，营造一个良好的商业氛围，区域商业中心风格各异，我们跟胡总有一点差别，因为地理位置不一样，我有写字楼自己的客户，酒店公寓的客户，这两个客户占的比例比较大，我们跟CBD东都不一样，他是一个比较大的商业购物中心，我们应该是社区的配套。

　　主持人:东南四环那边的项目比较多，入住率比较高，但每个项目的商业体量都那么大，沿海赛洛城商业好像到现在一直没有动，我不知道胡总是否觉得投资性高，竞争压力也比较大？

　　胡斌：我们做房地产地段是第一要素，在商业里面是要换过来，人流是最重要，像东方广场，那个地方冬暖夏凉，有一个很好的舒适环境，处在一个特殊的繁华地段，从一开始就主攻精品商品。

　　这个跟国外的大商场一样，早上过去有很多娱乐的项目，不仅是买东西，有很多的娱乐项目，我们管它叫做项目，除了购物的项目，还有文化精神层次方面，为什么去酒吧、看电影，为什么在咖啡谈生意，所以我觉得关键是人流，关键是有没有这种消费，你商业地产的开发和运用两个关系，现在几种模式，一种叫做投资保障形，你像庄胜划成一个小铺面，众多的投资。在目前地产行业是占主导的，他的价值比你投资一套住宅，靠出租这套房屋获得利益，商业投资收益远比住宅投资收益要高。有一朋友买了一个商铺，他租给一个银行，银行不怕倒闭，算一下6年成本就回来，这是商业投资，商业是否有投资价值跟他的租金有非常有关联度，决定这个商铺的价值到底有多高。

　　价值又要通过价格来体现，咱们学经济学的时碰到的问题，商铺的价值跟他的租金关联度最高，我们沿海赛洛城在春节以前，到香港做了一次招商和推广活动，很多香港投资商很直接，你们区域商业的租金价格是什么水平，因为他对于你的销售价格感觉不明白，像东都那边不到一万，香港人关注区域的水平，跟你的商业街，是不是比较火的运营下去，是不是有足够的人流和消费人群，不是开了两天就关了，很商铺开不起来，不断的换，这家装修，最后倒闭了，换一家改装修，将来商业的人群和人流能否经营下去，这是商业最根本的问题，我们那边商业主将持有一部分，对于物业的出租权，有一部分纯属作为社区配套，不管是谁进来经营的话，他都开小型的小卖店，可能纯属社区服务的店，这部分可能是出售，他们为小区的生活服务。

　　我把自持物业和这种销售结合起来，为了保障它经营下去，业态跟我们人群联系，我们沿海赛洛城基本上在这么一个年轻的客户群的层面，我们围绕这些人群的层面，他们这些消费的行为，他们更关注娱乐、休闲，精品时尚，穿的衣服有牌子的，围绕这些消费习惯去做，能够经营下去，能够形成长期稳定经营下去，使这个租金稳定持续下去。租金水平或者是商业价值不断的提升。

　　主持人:东都的商铺卖的很便宜，对你有影响吗？

　　林斌：不一样，他的层高是三米的，我的层高是4.9米，一层当两层使，我们各有各的特点，各有各的选择。

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