最近，人民币升值压力越来越大，国内外投资机构相当活跃，尤其对CBD等商圈的商业物业表现积极。有报道称，有政府方面人士出面表示，政府对人民币升值将不采取任何行政手段进行干预，但不排除人民币自由浮动，与国际市场保持和谐的模式。在此背景下，人们普遍关心楼市未来的走向，买房人该如何应对？商务物业市场是否就此出现新的契机？

　　4月12日下午2点，新浪房产频道邀请业内投资专家和开发商共同讨论，人民币升值压力下的地产投资话题。

　　邀请嘉宾(排名不分先后)：

　　美国凯龙瑞项目投资上海公司副总裁 陈音

　　中国策略分析师世邦魏理仕 郭槿

　　英国皇家特许产业测量师、高纬环球总经理 张良军

　　金融市场研究室主任 尹中立

　　中国房地产开发集团公司副总经理 诸一军

　　香江国际副总裁 潘明朗

　　北京万通世界房地产有限公司副总经理 张军

　　北京阳光100置业有限公司投资顾问 蒋剑鸿

　　以下为现场实录：

　　话题一：人民币升值是否已经导致投资热升温？

　　主持人：各位网友，各位嘉宾，下午好，欢迎大家来到新浪的聊天室，今天我们讨论的主题是人民币升值压力的地产投资，其实就是说，如果是人民币升值的话，我们该不该投资。下面先介绍一下来现场的嘉宾，他们是美国凯龙瑞项目投资上海公司副总裁陈音，中国策略分析师世邦魏理仕郭槿，英国皇家特许产业测量师张良军，金融市场研究室主任尹中立，中国房地产开发集团公司副总经理诸一军，北京阳光100置业有限公司投资顾问蒋剑鸿，香江国际副总裁潘明朗，北京万通世界房地产有限公司副总经理张军。欢迎大家来到新浪的直播现场。

　　由于前一段时间，很多业内外的人士对于人民币升值有强烈的反映，尤其是有传闻目前基金表现非常活跃，市场有可能受到波及。今天我们的就是为给普通的网友，尤其是商务商业物业的投资者一点启迪。

　　根据去年四季度的一份报告，显示北京写字楼商铺空置率很高，并且这种趋势有不断增强的趋势，但目前市场上国内外的基金和投资公司却有大局进入北京市场的趋势，我想问一下潘总，你是否有感受到这种状况？

　　潘明朗：你指的是人民币升值带来的投资问题。

　　主持人：是，是否导致国内外投资机构进入。

　　潘明朗：虽然市场上传的很多，但事实上有几个方面，一个是基金的投资是很苛刻的，很多基金属于一种观望的阶段，政策方面有一种神秘感，中国的房产投资周期等诸多方面都会使在基金表现非常审慎，北京财富中心 (论坛 像册 户型 视频)现在第一期写字楼完了，有一半租赁，有一半销售，到目前来看，销售方面写字楼还是中资企业，租赁是外资企业为多。

　　主持人：CBD区域目前有不少刚出来的项目，想整栋销售的特别多，我问了张总是否有这样情况？

　　张军：北京万通世界房地产有限公司有一栋考虑整栋销售，正在和一些机构谈论基金的价格等一系列的问题，现阶段公司还有其他的想法，甚至包括持有等多方面的想法，基金我们正深入洽谈，有多种的合作形式。

　　主持人：跟以往相比，基金想投资，或者进入市场的想法有增多的趋势吗？

　　张军：应该说是处于摸索的阶段，他有大量的资金在后面做支撑，对中国市场是摸索的阶段，趋势是非常满意，但是实际上能够确定下来，还是很少。

　　主持人：你觉得这些基金进入北京市场，或者是进入国内市场，主要的原因是什么呢？

　　张军：还是中国经济的发展，中国经济的快速发展，国外利率非常低，他到中国来投资，回报率较高，中国有比较稳定的投资环境。

　　潘明朗：现在有一点矛盾，他们万通的项目，一个小栋，我知道他们的意图，在CBD做开发商这些人，一方面知道CBD物业的价值，作为基金来说，他在北京选择最好的物业，开发商也知道这是一块肥肉，在短期资金运作方面出现问题，想借他们的钱，可是这个钱相当难借。这个情况在CBD很普遍，事实上也是开发和基金之间一种利益的平衡。开发商也不是那么甘愿受基金的制约。

　　张军：还有一个小矛盾使得基金很少介入，因为有风险，价格谈起来相对比较难一点。

　　潘明朗：事实上市场越好，开发商越也信心，基金所得的份额越少。

　　张良军：整栋销售的局面跟现在的投资不一定有直接的原因。这是一个长期销售的产品，不象以前非得一块的卖。市场也有很多的例子，所以就是说，现在发展商明白写字楼和商铺不是一个零售的产品，是整座销售的产品。一定要保持整体，这个是发展商非常清楚的问题。

　　张军：我们和基金合作是两个方面，一个是物业方面，一个是地产公司之间合作，作为一种企业发展的平台，基金是具有良好的发展趋势，个人感觉发展前景非常好。

　　张良军：机构投资者，不会考虑业权分散，他会考虑购买。绝大部分机构业务权一定要统一。还有一点需要说，写字楼和商铺空置率并不象想象中那么高，商铺不敢说，但是写字楼并不高。我们对甲级写字楼空置率统计数据为9%，这是个很正常的水平。

　　主持人：郭总对国际市场的情况比较了解，你认为如何？

　　郭槿：我们现在讲的基金，就是房地产基金，不是别的基金，这个基因比较理性，要求是风险比较低，主要购买一些成熟的物业，像甲级的写字楼，或者是高档的酒店式公寓，依靠租金回报支持投资收益。

　　相当于香港、或者东京、或者新加坡的回报，北京的回报率还是非常高，高很多，加上人民币的升值。国外基金很重视中国市场，为什么他们没有进来，因为中国的风险还是挺大，有一个点，税收的不统一，在每个城市不一样，这使他们暂时没有下定决心进来，他们确实是跃跃欲试了，香港税收法律比较成熟，他们都进来，在中国他们继续观望，我的看法他们是短期不进来，中期会逐步进来，他们非常看好中国市场，人民不升值不会一部到位，这个预期会拉很长，今年升2%，如果年底开始炒作，还是预期人民币升值，对他们投资是非常有可观的收益。

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