话题三：国外基金投资机构的心态

　　主持人：听说基金进来的渠道很多通过股权等等一些方式，按照国际惯例，在国内有哪些方式可以进来。

　　陈音：一是收购股权，二是收购资产。

　　主持人：你帮我们判断一下，这些基金的进入究竟是中期投资还是短期投资。

　　陈音：投资房地产的基金都是长期的。

　　郭槿：国外的房地产资金都是长期的，7、8年时间。

　　主持人：能给我们一个时间段？

　　陈音：我们一般是三到五年，下一步少于10年的已经很长了。

　　诸一军：我们国家税收管制，对国外的基金进来有限制，目前真正进来基金少数，恰恰小的机构投资者或者个人投资者是主要的，因为他们很灵活，所谓船小好调头，机构投资者规模比较大，因为基金赚钱靠资金规模赚钱，必须是资金的规模足够大，一般来说，比个人投资者要谨慎多。

　　第二个税收和外汇管制方面，我们还是对基金有一些限制。

　　第三目前基金主要是在主要城市，有政策层面不透明的问题，还有人力的问题，基金进来开始只有那么几个人，房价市场区域性很强，必须把这个城市摸透了才可以投资，限制性几个城市去做，不可能在所有城市投资。至于基金是长期还是短期投资行为，真正做房产，肯定是长期为主。

　　但很难直接判断的一点是，基金只按收益来算，自己不会给自己框定一个时间表。

　　主持人：很多开发商表示投资机构出的价格非常低，可能已经被逼到不能接受的地步。

　　张良军：人民币升值是一个原因，更主要是开发商缺钱。

　　诸一军：现在的金融政策给国外的金融机构创造一个条件，我们的银行根据文件框框来做判断，这些基金是根据专业水平对项目做评估。

　　我们的银行没有真正的理财专家，大银行所有的贷款都是经济专家来做，他做的项目判断水平是很高的。是靠职业判断，对项目做客观判断。

　　陈音：需要强调的是大家都说人民币升值，只是针对美元升值，要是其他的一些国家，人民币在贬值。要是从其他国家还有风险。加元现在涨的很厉害。

　　潘明朗：中国人认为开发量很大，在外国人看来，国内的开发量极少。

　　诸一军：国内的基金一直没有开放，我们现在只允许证券基金，产业基金没有放开，真正形成市场，国内不可能不放开。

　　话题四：基金看中什么样的物业？

　　主持人：目前进来的基金资金规模如何？

　　诸一军：基金购买力可大可小，很难确定，目前最大的问题，中国符合国际资金需要的物业的数量很少，咱们有几个是物权统一的项目。有基金要买国贸的话，价格很高。现在市场上的写字楼绝大多数都是物权分散。

　　潘明朗：现在市场死的人都是做基金的人，在这里耗时间。光一个写字楼，空置在那里要花多少钱。

　　诸一军：其实基金敢于买楼，真是要有顶级水平的楼，可现在是这个楼五年以后就落后了，谁敢买，基金一般是长期持有，靠租金回报。基金敢买的楼在未来若干年内都是保持先进的运行能力，对一个写字楼项目而言，基金能说我感兴趣，但你的楼建的足以不足以满足几年后的市场需求。

　　潘明朗：从感兴趣到掏腰包是很大的区别。

　　诸一军：基金敢买的楼，地段非常好，水平要国际甲级水平。他买了以后，不能眼前有租约，五年以后就没租约了，真正品质高的楼具有稳定的回报，比如一些养老基金，他本身不会打理楼宇物业，希望有人帮助好好管理，每年都有稳定回报，目标很明确。

　　张良军：基金进来对房地产的发展有影响。现在市场上有满足开发商要求的产品，但很少。

  　话题五：基金进入国内是否需要接受监督？

　　主持人：这个问题，在新浪的一次PK上受到了关注，为什么限制国外的基金买国内的一些物业，听说其实国外管的也很严。

　　尹中立：我们管的不严，国际上有137个国家，对外国人到中国买不动产有限制，限制不一样，或多或少的限制，中国对这个没有限制，限制很少，现在在上海开始有一些限制，原因是因为管理当局来说，外国人进入，使我国的外币政策失效，对货币政策有很大的冲击。

　　诸一军：政策制定者的角度一定是多元化。目前相当一部分高级官员他们并不理解市场是怎么运作的，他们出台很多政策的时候，他们从一个逻辑出发点，到另外一个逻辑出发点，结论直接得出来，举一个例子，消费水平不足时候提倡教育产业化，他的理由是大家关心下一代，愿意把钱掏出来，结果没有达到目的。教育在上大学四年的掏钱多了，但对于还在上中学的人却消费减弱，因为看到未来消费那么高，觉得现在就节约钱吧。要知道人是能动，人最大的特点就是能动，他一判断说，孩子上大学花那么多钱，现在就这个房子就不买了，先攒一点钱，孩子上大学用钱，现在房地产也一样。

　　尹中立：现在把97、98年那时候讨论的问题拿出来看，觉得考虑问题太片面。

　　主持人：从操作情况来看，现在基金进入受哪些限制？

　　张良军：刚才说了，兴趣很大，天天有人来看，但是真正掏钱的很少。

　　本身有一些不确定性的东西，信息的不透明，现在很多人问我，50年后房子会不会被政府收回去，这些东西本身对投资者的信心产生很大的影响，还有不确定的供求关系判断。一个很大的挑战，就是怎么量化需求的本身。现在很难说，这个市场的需求很难确定，很多公司增长很快，这个需求有多大，怎么确定和供应的关系，我们所面临的市场需求预测很少，在未来难以预测，这是最重要的，怎么让它建立一种信心，让国外投资机构接受。我想每一个投资者他们也做同样的工作。

　　主持人：这是市场层面上，在法律方面呢？

　　诸一军：国际上的基金做法很多种，国际上这种做法卖了再回租，形式上我买走，其实你去再出租，在我们国家买卖出租要交三道税，在国外是纯粹的金融手段。人家还有很多的做法，咱们不能做。陈小姐他们做的很好，税上面节约一些。

　　陈音：我们现在倾向于买资产，都说买股权省了税，我们卖的话，还有一个土地增值税，那是很大的一笔钱。我们都要计算入成本。

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