话题六:普通投资者如何对待人民币升值

　　主持人：对于很多国内投资人和投资机构来说，我们该怎么做？

　　诸一军：我们在房地产争论过程中，专家网民还有消费者，更多是从政治的角度，还有热情的角度，从生活的角度谈问题，不是很理性，谈问题的看法差异特别大，跟事实相去甚远。

　　北京全国那么多项目开发，在市场很容易找出一个例子，证明某一个专家的话。但我相信不是普遍现在，比如空置率问题，刚才张良军说，有一些专家不是房地产专家，金融专家讲空置率是30%。我不知道有没有说清楚，这个空置率怎么计算出来的，分子是什么，分母是什么，是什么概念，空置率的概念，在广泛的意义理解，也可以在狭义的理解，把所有新建楼宇，竣工以后作为一个分母，把竣工以后没有使用的面积作为分子，可以计算，咱们算出来的空置率是什么概念？

　　诸一军：我相信真正在房地产行业做的人，大家感到泡沫不大，除了个别城市，我承认个别城市有轻微的泡沫，大多数城市不存在泡沫，我提醒有一些专家，一定要说话负责任。好多老百姓三年前买房，你预期房价要跌，结果又涨了，结果老百姓再坚持不买房。

　　这不是误导老百姓，你要负责任，你是专家。客观的分析，目前状态下，空置率不是想象那么高，而且房价肯定要上浮。我觉得人民币升值第一点，这个压力依然存在，确实上一次人民币升值的幅度不足以真正体现人民币价值，中央政府当时说，先降了2%，升值了2%然后给一个自由浮动的空间，逐步跟国际接轨，这是中国最好的方式，大家预期人民币进一步升值，这本身是一个事实。

　　人民币升值对房地产市场肯定有上升的压力，很简单一个道理，当初人民币不升值，出口很容易，就是为鼓励出口，第二个有利于外国人到中国旅游，第三个有利于外国人到中国买房子，有利于人家拿着美元到中国消费，到这里买房子也是消费。只要预期房价的涨幅大于利率，我觉得他肯定会买房。

　　主持人：基金进来会带动房价上涨，市场出现跟风的情况吗？

　　诸一军：真正的基金不会散买，只会整买。

　　郭槿：从资金方面不可能跟风。

　　诸一军：商铺可能有。

　　主持人：基金会不会起引导作用。

　　潘明朗：事实上如果投资的话，开发商越来越倾向大的投资者，小的投资者很麻烦，他可能忽悠一下，卖完了，他们很多是投机。

　　我们越来越倾向卖给一家，主要受现在金融政策的影响，贷款很难。去年我光是写字楼光退款就一个亿。搭了很多的精力，但是也捧捧场。

　　张良军：住房这个层面有跟风的成分，存在这种现象，但是机构购买比较理性，这类现象很少。

　　主持人：人民币升值对地产投资的影响，听了大家的意见首先感觉第一房价还要涨。

　　诸一军：我们判断是房价还有上升的空间。

　　郭槿：实际上我觉得基金是不同的市场，因为基金给的市场是商业，对甲级写字楼和一些高端产品，我们普通大众只买住宅，基金对他的也许非常小。

　　诸一军：小机构购买者和个人影响非常小。

　　尹中立：在投机气氛下，个人主要是买住宅。

　　主持人：如果是人民币升值的话，不管是热钱还是基金，越来越多的有兴趣的钱进来，在汇率提升的过程中，房价的幅度会很大吗？

　　诸一军：人民币升值对房价拉动作用肯定有的，但是有限的，真正房价的上升是国内的基金拉动。假如你愿意拿一千个问卷，如果你有一百万，你想干什么，我相信70%买房20%买车，10%是其他类消费。换句话说，个人收入增长大部分可能用于房地产的消费，国民财富在增长，收入在增长，他们的去向大多数在房地产，你有一百万，你炒股不敢，有5%的人，我不买房地产，我去创业。剩下的人不就是买房子，预期的房价还有涨的可能，肯定要买房。

　　购房建议：

　　主持人：针对今天的主题，请各位嘉宾用一句话给广大网友一点建议。

　　张良军：跟网友说，他们要根据自己的判断，千万别听别人的。

　　陈音：我觉得挣什么钱花什么钱，不要想着人民币升值。

　　尹中立：汇率升值，会对房地产市场有很大的刺激作用，但是买房、炒房子不如炒房地产股票。

　　潘明朗：如果你有钱，还是买房子。

　　张军：如果本身有钱了，也可以投资。

　　郭槿：汇率上升对商业物业有支撑作用，住宅市场受汇率的影响比较小，大众应该考虑各方面的因素，这个因素不是最主要的因素之一。

　　诸一军：人民币升值压力确实是存在的。能买就买，在涨之前买，尽快买。

　　张良军：咱们挣的是人民币，外来资金进入导致了需求一定程度的上升。但是很小。

　　诸一军：真正的影响是国内其他的因素。

　　主持人：按照你们说普通的住宅影响非常小，影响大的还是高端产品和商业物业。

　　蒋剑鸿：人民币升值是必然的，我们政府也无法阻挡，房价的上涨，政府希望上涨的幅度慢一点。

　　主持人：谢谢各位！

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